如何做好工程項(xiàng)目投資控制管理

沈蕾 傅雅琴

【摘 要】建筑項(xiàng)目投資控制管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一個(gè)重要方面，該文針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的客觀現(xiàn)實(shí)和房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理的迫切需要，從對(duì)項(xiàng)目全過程管理的認(rèn)識(shí)和新的成本管理理念等方面闡述了房地產(chǎn)企業(yè)投資控制管理中存在的問題及對(duì)策。從項(xiàng)目前期決策、設(shè)計(jì)階段、材料采購(gòu)階段及竣工結(jié)算階段等角度論述了造價(jià)咨詢單位對(duì)建設(shè)工程投資進(jìn)行全過程控制的要點(diǎn)和措施。

【關(guān)鍵詞】決策；設(shè)計(jì)；材料控制

1.決策階段造價(jià)控制

前期決策包括項(xiàng)目建議書，可行性研究報(bào)告，方案設(shè)計(jì)等。房地產(chǎn)企業(yè)取得項(xiàng)目建議書后，便開始進(jìn)行可行性研究，建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策前，運(yùn)用多學(xué)科手段綜合論證工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否現(xiàn)實(shí)、實(shí)用和可靠，在收益上是否盈利；做出環(huán)境影響、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評(píng)價(jià)，及工程抗風(fēng)險(xiǎn)能力等的結(jié)論，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。可行性研究還能為銀行貸款、合作者簽約、工程設(shè)計(jì)等提供依據(jù)和基礎(chǔ)資料，它是決策科學(xué)化的必要步驟和手段。方案設(shè)計(jì)不僅應(yīng)考慮安全性，同時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)性和節(jié)能性。前期決策是投資控制管理的前提保證。

2.設(shè)計(jì)階段投資控制

2.1 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)性論證

設(shè)計(jì)階段決定著項(xiàng)目的規(guī)模、方案，而設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化性直接影響著項(xiàng)目投資及最終綜合效益，因而應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行充分的成本-效益分析及論證，在滿足項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和使用功能的前提下應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案，造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性論證時(shí)應(yīng)注重對(duì)價(jià)值工程的應(yīng)用，即充分分析產(chǎn)品功能和成本間的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的組織和管理，最終獲得最佳的綜合效益，并可通過多種途徑來提高產(chǎn)品價(jià)值，運(yùn)用價(jià)值理論來細(xì)化功能，并將多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能進(jìn)行重點(diǎn)控制，從而最終降低項(xiàng)目投資，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的最佳組合。

2.2 推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是在投資估算及設(shè)計(jì)任務(wù)書允許范圍內(nèi)，在保證項(xiàng)目功能的前提下對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制并按照批準(zhǔn)的總概算對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，各專業(yè)在保證相關(guān)功能的前提下按照分配的投資額進(jìn)行設(shè)計(jì)控制，并通過嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的變更設(shè)計(jì)最終保證總投資額不被突破。并應(yīng)控制設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)過程中不隨意擴(kuò)大設(shè)計(jì)規(guī)?；蛱岣咴O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)將技術(shù)同經(jīng)濟(jì)充分結(jié)合，具體應(yīng)控制建筑內(nèi)不存在肥梁、胖柱、超量鋼筋以及提高混凝土標(biāo)號(hào)等現(xiàn)象，以便于科學(xué)合理的進(jìn)行投資控制。

2.3工程造價(jià)和方案結(jié)合招標(biāo)

近年來建筑行業(yè)推行的設(shè)計(jì)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制對(duì)提高建筑設(shè)計(jì)水平起到了良好的效果，但若推行工程投資造價(jià)和設(shè)計(jì)方案結(jié)合的招標(biāo)方法可更加促使設(shè)計(jì)人員在建筑外形、使用功能上下功夫的同時(shí)，也更加注重如何降低工程造價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)既造型美觀又造價(jià)合理的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，并能保證設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)利益。

2.4 推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是將在大量的實(shí)踐應(yīng)用中行之有效、趨于成熟的科技成果，依據(jù)簡(jiǎn)潔、優(yōu)化的原則將其充分提煉升華，最終形成富有內(nèi)在規(guī)律的設(shè)計(jì)模式來對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行指導(dǎo)統(tǒng)攬，最終實(shí)現(xiàn)既能提高工作效率、加快設(shè)計(jì)周期，并且能大量節(jié)約人力物力，在最大程度上降低工程投資。

2.5 加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)審核

加強(qiáng)設(shè)計(jì)審核，尤其是出圖前的審核，便于將工程變更盡量控制在施工前，由于設(shè)計(jì)階段存在的瑕疵往往導(dǎo)致在后期以很大的代價(jià)方可對(duì)其進(jìn)行彌補(bǔ)，并往往會(huì)影響建筑的施工功能或外觀效果，因而加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的圖紙審核管理來提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，可在很大程度上減少施工階段產(chǎn)生的不必要的浪費(fèi)。

3.施工階段投資控制

3.1 嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)變更時(shí)影響工程投資的重要因素，要想將工程投資保持在受控狀態(tài)并做到可預(yù)控性，則應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，對(duì)發(fā)包方因素導(dǎo)致的變更應(yīng)要求承包方提供相關(guān)函件、證明以及相應(yīng)的費(fèi)用計(jì)算表便于提供給造價(jià)咨詢單位進(jìn)行審核；對(duì)設(shè)計(jì)因素提出的正常變更應(yīng)由承包方向造價(jià)咨詢方提交設(shè)計(jì)、監(jiān)理等簽署的業(yè)務(wù)聯(lián)系單及相應(yīng)費(fèi)用計(jì)算書以供咨詢單位進(jìn)行審核，對(duì)因設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致的變更則在提交計(jì)算書的同時(shí)附帶聯(lián)系單，便于造價(jià)咨詢單位及時(shí)向發(fā)包方提交報(bào)告并由業(yè)主納入對(duì)設(shè)計(jì)方的管理中去；對(duì)因承包方因素導(dǎo)致的變更應(yīng)在經(jīng)發(fā)包方確認(rèn)后由承包單位向造價(jià)咨詢單位提交經(jīng)監(jiān)理方簽署的業(yè)務(wù)聯(lián)系單及相關(guān)計(jì)算書由造價(jià)咨詢單位進(jìn)行審核。

3.2 審查施工方案

造價(jià)咨詢單位應(yīng)與監(jiān)理單位相協(xié)調(diào)配合，并積極的參與施工方案的論證和優(yōu)化，最終保證施工方案在技術(shù)可行、安全保證的前提下經(jīng)濟(jì)合理，并應(yīng)審核施工單位所申報(bào)的方案，尤其是施工方在施工組織設(shè)計(jì)中所提到的施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)量、施工過程中可能追加工程款的事項(xiàng)等角度論證施工方案的合理性和可行性，便于為發(fā)包方控制投資。

3.3 編制現(xiàn)金流量表

施工過程中造價(jià)咨詢單位應(yīng)為發(fā)包方提供該項(xiàng)目完整的資金流量表，并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，并每個(gè)季度向業(yè)主提供可全面反映施工投資的財(cái)務(wù)報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)包括分階段對(duì)施工造價(jià)、變更款項(xiàng)以及與其的變更金額等囊括，便于發(fā)包方可隨時(shí)掌握項(xiàng)目的投資情況。

3.4 嚴(yán)控材料設(shè)備價(jià)格

材料設(shè)備費(fèi)用在建設(shè)工程中占有很大比例，因而施工中選用材料設(shè)備是否合理對(duì)控制工程投資具有深遠(yuǎn)意義，造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研、建立合作伙伴以及集體采購(gòu)等方式建立可及時(shí)反饋、靈活可靠的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，便于在施工過程中對(duì)材料價(jià)格變化隨時(shí)掌握，并建立價(jià)格管理引導(dǎo)機(jī)制，在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上選用最低價(jià)格材料以降低工程投資，且建立材料設(shè)備價(jià)格管理方面的內(nèi)控制度，保障對(duì)工程主要材料設(shè)備進(jìn)行認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)，保障材料設(shè)備招標(biāo)工作有效施行，杜絕施工方在材料設(shè)備上賺取不正當(dāng)利潤(rùn)。最有效的是采取材料質(zhì)量保證措施：由乙方對(duì)所有材料（包括甲供、甲定（指）乙供、乙供材料）質(zhì)量全面負(fù)責(zé)，并承擔(dān)全部檢測(cè)費(fèi)用。造價(jià)咨詢單位對(duì)業(yè)主提供的設(shè)備、材料批價(jià)單在經(jīng)過各專業(yè)工程師核算、負(fù)責(zé)人審核后方可申報(bào)發(fā)包方審批。

3.5 審核進(jìn)度款

項(xiàng)目實(shí)施過程中造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)定期實(shí)地的對(duì)所完成的工程量進(jìn)行計(jì)量、核算，便于以此核算承包方在相應(yīng)期限內(nèi)應(yīng)得到的款額；依據(jù)謹(jǐn)慎原則，工程過程審核推薦采用全面審核法。全面審核法是按照工程施工圖紙的要求，結(jié)合相關(guān)定額、施工組織設(shè)計(jì)、工程簽證聯(lián)系單、施工合同或補(bǔ)充協(xié)議，國(guó)家有關(guān)工程造價(jià)計(jì)算原則的規(guī)定和文件，全方位的審核工程數(shù)量、單價(jià)以及費(fèi)用計(jì)算，進(jìn)行逐一排查，遇到特殊情況，需重點(diǎn)排查。該方法比較全面、細(xì)致、審核質(zhì)量較高。

4.竣工結(jié)算階段投資控制

竣工階段造價(jià)咨詢單位應(yīng)從主觀角度查找乙方存在的影響造價(jià)的因素，收集好有關(guān)工程竣工結(jié)算的資料：招標(biāo)文件、投標(biāo)答疑、投標(biāo)文件、施工合同、有關(guān)協(xié)議；圖紙、會(huì)審紀(jì)要、變更等資料。便于為后期工程提供經(jīng)驗(yàn)借鑒，在工程驗(yàn)收后應(yīng)督促承包方及時(shí)編制結(jié)算書便于對(duì)其進(jìn)行審核，在審核過程中應(yīng)充分結(jié)合施工實(shí)際以保證投資的合理性和科學(xué)性。

5.結(jié)語

為適應(yīng)高效運(yùn)轉(zhuǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，項(xiàng)目投資控制管理應(yīng)充分遵循上述各個(gè)方面的要點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代化工具和手段，利用先進(jìn)科學(xué)的管理技術(shù)，進(jìn)一步拓寬信息領(lǐng)域，完善內(nèi)部管理，掌握房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，使工程項(xiàng)目投資控制管理得到更好的運(yùn)用，提高我國(guó)項(xiàng)目投資控制管理的總體水平。