鏈際競(jìng)爭(zhēng)下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制研究

■ 劉炳南 董曉峰（西安建筑科技大學(xué) 西安 710054）

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化以及顧客需求的多元化，競(jìng)爭(zhēng)已不再簡(jiǎn)單的是企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而成為供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)。Nagurne（1999）等人首次提出了供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)的競(jìng)爭(zhēng)模型，利用變分不等式構(gòu)建供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型，模型通過(guò)介紹供應(yīng)鏈中的不同決策者的獨(dú)立行為和競(jìng)爭(zhēng)行為，得到了系統(tǒng)達(dá)到均衡的條件。Dong（2005）等人通過(guò)對(duì)多層供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)在不確定情況下的多準(zhǔn)則決策問(wèn)題的研究，進(jìn)一步深化了對(duì)供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型的研究。房地產(chǎn)業(yè)為了提高成本管理水平，也開(kāi)始涉足供應(yīng)鏈成本的研究。張麗、李明啟（2004）提出在電子一體化和商務(wù)經(jīng)濟(jì)的今天，企業(yè)已經(jīng)很難依靠傳統(tǒng)的成本管理方法，應(yīng)將供應(yīng)鏈管理引入房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本管理中。

鏈際競(jìng)爭(zhēng)的概念

可以獲取材料和服務(wù)的渠道有很多，其中由從事產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、銷售及后期使用維護(hù)等相關(guān)工作的商業(yè)實(shí)體構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)就是供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)。供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)是這些商業(yè)實(shí)體之間構(gòu)成的供應(yīng)鏈之間的生產(chǎn)力、競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)地位的統(tǒng)一體，這些商業(yè)實(shí)體在供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中以一個(gè)統(tǒng)一的整體發(fā)揮作用。因此，供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)就是由相互關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈構(gòu)成的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中的供應(yīng)鏈之間相互作用就形成了鏈際競(jìng)爭(zhēng)。供應(yīng)鏈之間相互競(jìng)爭(zhēng)影響著供應(yīng)鏈的成本，對(duì)于單獨(dú)的一條供應(yīng)鏈，我們可以通過(guò)供應(yīng)鏈上各個(gè)企業(yè)之間的協(xié)同關(guān)系來(lái)控制供應(yīng)鏈成本。然而，實(shí)際中的供應(yīng)鏈往往是處于動(dòng)態(tài)的相互作用中的，供應(yīng)鏈之間的這種相互作用叫做競(jìng)合作用。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜；房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值與信息的傳遞都是靠?jī)?nèi)部與外部的雙向交換，呈星狀發(fā)散；項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、施工管理、營(yíng)銷、物業(yè)管理等過(guò)程是一種并行系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)商要考慮項(xiàng)目全生命周期中的所有因素；企業(yè)內(nèi)部資源有限，企業(yè)一般僅保留最具優(yōu)勢(shì)的核心業(yè)務(wù)，而把其他非核心業(yè)務(wù)外包。這些特征都決定了房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的復(fù)雜性，供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本產(chǎn)生影響。

鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的影響

供應(yīng)鏈成本管理作為一種跨企業(yè)的成本管理方法，其管理的范圍延伸到了整個(gè)供應(yīng)鏈上各個(gè)相關(guān)聯(lián)企業(yè)的作業(yè)成本以及交易成本，從而達(dá)到優(yōu)化和降低整個(gè)供應(yīng)鏈總成本的目的。在分析房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本時(shí)，可參照一般的制造企業(yè)，將房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈分為上游成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心成本和下游成本。其中上游成本是保證項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)成本，包括土地開(kāi)發(fā)成本、融資成本、勘察設(shè)計(jì)成本、招投標(biāo)及談判成本、材料采購(gòu)成本、建筑安裝工程費(fèi)用及咨詢成本等，上游成本所涉及的單位主要有政府、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、承建商、咨詢機(jī)構(gòu)等；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心成本包括前期工程費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等；下游成本是指在銷售及售后中所發(fā)生的成本，包括了銷售成本、物業(yè)管理成本和客戶服務(wù)成本，涉及的單位主要有銷售代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司和客戶。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本分類，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成模型（見(jiàn)圖1）。

（一）鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)是圍繞項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的，而項(xiàng)目對(duì)土地有著很強(qiáng)的依賴性，供應(yīng)鏈核心企業(yè)—房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地，彼此之間的相互競(jìng)爭(zhēng)對(duì)土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)必須有充足的資金作為后盾。在房地產(chǎn)企業(yè)資本鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力高低很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否低價(jià)獲得資本從而在供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。項(xiàng)目建設(shè)前期，設(shè)計(jì)階段耗費(fèi)成本占總成本費(fèi)用的10%-20%，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期成本控制的影響為20%-30%。供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)促使房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)的前期，對(duì)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)成本投入越來(lái)越大。

項(xiàng)目的建設(shè)期，從材料和人工方面來(lái)講，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)聯(lián)的上游供應(yīng)商之間在進(jìn)行產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)會(huì)引起原材料及設(shè)備零部件的采購(gòu)成本上升；位于多條供應(yīng)鏈的焦點(diǎn)上的供應(yīng)商，多家房地產(chǎn)企業(yè)都從這個(gè)供應(yīng)商取得原材料和設(shè)備，供應(yīng)商借機(jī)抬價(jià)或者是供應(yīng)商為滿足多個(gè)開(kāi)發(fā)商的需求，不斷的擴(kuò)大產(chǎn)能，從而引起原材料和設(shè)備成本的變化。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的上游供應(yīng)商之間為了獲取市場(chǎng)通過(guò)擴(kuò)大產(chǎn)能進(jìn)行產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)人工的需求越來(lái)越大，間接引起人工成本的增加。房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商的過(guò)程中，供應(yīng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)增加招投標(biāo)成本的投入以及談判成本的產(chǎn)生。從工程建設(shè)的角度，在項(xiàng)目的建設(shè)期，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)業(yè)務(wù)外包政策，將工程發(fā)包，承包單位的實(shí)力及承包單位的成本管理水平都會(huì)影響建安工程費(fèi)用的高低，為了保證項(xiàng)目的有效實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)承包單位各方面的能力進(jìn)行了解，運(yùn)用監(jiān)理制度對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督，這些都會(huì)增加供應(yīng)鏈成本。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的咨詢成本是指在咨詢單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本概預(yù)算、結(jié)算及其它相關(guān)的咨詢服務(wù)時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)成本，主要體現(xiàn)為咨詢費(fèi)用。隨著咨詢市場(chǎng)的日益發(fā)展壯大和咨詢價(jià)格的公開(kāi)性，大大的縮減了房地產(chǎn)企業(yè)咨詢環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本。

（二）鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)核心成本包括房地產(chǎn)企業(yè)自身管理成本和房地產(chǎn)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的自身管理成本是房地產(chǎn)企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和稅金；房地產(chǎn)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本是在工程施工前和施工過(guò)程中為完成工程項(xiàng)目所發(fā)生的非實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)之間彼此競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的增長(zhǎng)。

（三）鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈下游成本的影響

在項(xiàng)目竣工投入使用階段，鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售成本、物業(yè)管理成本的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的市場(chǎng)份額，就選擇較好的策劃公司和物業(yè)管理公司作為合作伙伴，還要從服務(wù)及質(zhì)量上贏得顧客的青睞，這需要投入較大的成本。鏈際競(jìng)爭(zhēng)的條件下，提高自身也是一個(gè)非常重要的途徑，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)自身的管理，不斷地增加對(duì)高科技人才的投入，才能贏得市場(chǎng)。

鏈際競(jìng)爭(zhēng)下房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型和措施

（一）鏈際競(jìng)爭(zhēng)下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型

運(yùn)用目標(biāo)成本和作業(yè)成本相結(jié)合的方法，分為6個(gè)步驟：確定目標(biāo)成本—目標(biāo)成本分解—供應(yīng)鏈作業(yè)層成本控制—供應(yīng)鏈作業(yè)成本分析—供應(yīng)鏈作業(yè)成本考核—供應(yīng)鏈目標(biāo)成本改善。

目標(biāo)成本設(shè)定：首先是確定項(xiàng)目的方案，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目售價(jià)；其次參考標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)中公司的長(zhǎng)期利潤(rùn)率，綜合權(quán)衡項(xiàng)目的區(qū)位銷售情況、現(xiàn)金流等情況確定項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)。

目標(biāo)成本=目標(biāo)售價(jià)-目標(biāo)利潤(rùn)

目標(biāo)成本分解：確定了目標(biāo)成本后，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解。作為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)必須協(xié)調(diào)各部門的做好供應(yīng)鏈流程分解的工作，把房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈流程分解為緊密連接的作業(yè)鏈。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈流程的分解過(guò)程中，要采取作業(yè)分解和粒度分解相結(jié)合的原則。依據(jù)歷史數(shù)據(jù)，自上而下將目標(biāo)值逐級(jí)分解為多層級(jí)的自作業(yè)目標(biāo)成本值，位于供應(yīng)鏈上的節(jié)點(diǎn)部門記錄完成自己作業(yè)的作業(yè)和成本值，并對(duì)同質(zhì)作業(yè)成本進(jìn)行歸集，形成作業(yè)中心。

根據(jù)目標(biāo)成本的設(shè)定和供應(yīng)鏈的流程建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈控制模型（見(jiàn)圖2），對(duì)歸集的成本項(xiàng)∑Cijk（I，j，k=1，2……n）與目標(biāo)成本Cij進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)偏差。

對(duì)造成成本偏差的原因進(jìn)行分析，歸結(jié)成本動(dòng)因，看其屬于是資源動(dòng)因還是作業(yè)動(dòng)因，對(duì)其關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，考核房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本實(shí)施情況，并采取措施對(duì)其進(jìn)行糾正，使其達(dá)到最優(yōu)。

（二）鏈際競(jìng)爭(zhēng)下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制措施

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的控制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，提前對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行合理的價(jià)格預(yù)測(cè)，采取策略性報(bào)價(jià)或者是通過(guò)支持政府的基礎(chǔ)性建設(shè)，低價(jià)拿地。拿到土地后，在政府粗略規(guī)劃的基礎(chǔ)上，合理的提出意見(jiàn)，提高對(duì)土地的利用率以降低土地成本。為保證項(xiàng)目的運(yùn)行，企業(yè)必須建立完善的融資渠道，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最多采用的還是銀行貸款，與國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式還有差距，應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，拓寬融資渠道，應(yīng)對(duì)銀行不斷提高儲(chǔ)備金等政策的影響。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選用設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和施工經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)作為供應(yīng)鏈合作企業(yè)，采用設(shè)計(jì)監(jiān)理和施工監(jiān)理并存的制度，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)中盲目提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，影響后期的施工成本。

在施工階段，為保證材料供應(yīng)，與各供應(yīng)商之間，可以通過(guò)實(shí)行供應(yīng)商關(guān)系管理，一方面建立與供應(yīng)商間的長(zhǎng)期緊密合作，整合多方的資源和核心力量來(lái)開(kāi)發(fā)更加廣闊的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)成本的雙贏；位于供應(yīng)鏈上的企業(yè)在適當(dāng)增加人工成本的同時(shí)，可以運(yùn)用新工藝、新施工方法，改善施工條件提高施工效率，從而轉(zhuǎn)移人工成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好的第三方物流公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，建立良好的合作伙伴關(guān)系，減少中間環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本浪費(fèi)。還要選擇有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位，采用國(guó)際上通用的建設(shè)工程總承包模式，從根本上解決設(shè)計(jì)和施工的不協(xié)調(diào)，縮短工期，減少供應(yīng)鏈成本。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈核心成本的控制。目前我們國(guó)家在提倡發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，住宅產(chǎn)業(yè)化可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)大大的縮短工期，通過(guò)生產(chǎn)的批量化、標(biāo)準(zhǔn)化也可以提高施工的質(zhì)量，避免返工、變更等一系列問(wèn)題。大型的房地產(chǎn)企業(yè)可以率先進(jìn)入，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)成聯(lián)盟，向供應(yīng)鏈上下延伸，獲得資源優(yōu)勢(shì)，從根本上降低成本。此外，還應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理，減少供應(yīng)鏈核心企業(yè)內(nèi)部的成本流失。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈下游成本的控制。通過(guò)構(gòu)建先進(jìn)的電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，從而使消費(fèi)者更加了解項(xiàng)目的情況。與客戶之間，可以建立顧客關(guān)系管理系統(tǒng)，將現(xiàn)代技術(shù)與企業(yè)的銷售、顧客服務(wù)緊密結(jié)合，提高房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的交易效率。

綜上所述，本文認(rèn)為在供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)與上下游企業(yè)之間的合作，實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的有效整合和優(yōu)化利用，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)。

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