探討我國房地產(chǎn)存在的金融風(fēng)險與防范

郭靜

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要方面就是房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)防范金融風(fēng)險，不但是穩(wěn)定與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)金融業(yè)的要求，并且對穩(wěn)定與發(fā)展金融業(yè)與國民經(jīng)濟也至關(guān)重要。本文從我國房地產(chǎn)金融具有的特點入手，詳細(xì)闡述了諸如信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、利率風(fēng)險等房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并提出了一些房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施。

關(guān)鍵詞：金融風(fēng)險；特點；防范措施

0 引言

伴隨我國國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，居民的生活水平正在逐步提高，城鎮(zhèn)居民對住房的需求也日趨增長，另外住房消費受到國家出臺一系列鼓勵政策的影響，在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中使得房地產(chǎn)業(yè)逐步成為支柱產(chǎn)業(yè)，在帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和自身不斷發(fā)展的整體經(jīng)濟中處于先導(dǎo)性與基礎(chǔ)性的地位。毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型與資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有商品價值大、投資周期長與投資規(guī)模大的特點。要想發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)就需要投入大量的資金，這就需要金融部門的大力支持，因此這就決定了房地產(chǎn)業(yè)高度依賴金融，特別是銀行等金融機構(gòu)的信貸，在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中房地產(chǎn)金融起到了不可小覷的保障作用。

1 我國房地產(chǎn)金融具有的特點

1.1 我國房地產(chǎn)金融起步晚，但發(fā)展快

就我國房地產(chǎn)融資的發(fā)展歷程而言，從上世紀(jì)九十年代末以后房地產(chǎn)才算真正進入融資階段，伴隨實施個人住房商品化以及個人購房按揭制度，房地產(chǎn)市場涌入了大量的購房者，僅僅過了幾年，我國在房地產(chǎn)開發(fā)以及個人購房方面的信貸余額大幅增長。

1.2 我國房地產(chǎn)金融的融資渠道單一

就我國房地產(chǎn)市場的具體運行和資金鏈而言，銀行房地產(chǎn)信貸是構(gòu)成房地產(chǎn)金融最主要的部分，銀行信貸幾乎貫穿于房地產(chǎn)業(yè)整個運行過程，在我國房地產(chǎn)市場中銀行信貸是資金的主要提供者。然而我國房地產(chǎn)金融中的其他融資渠道還處在起步階段，例如住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)債券及信托等融資方式，它們占了很小的貸款比例，都可以忽略不計。

1.3 我國房地產(chǎn)金融的融資比例高

我國房地產(chǎn)金融另外一個明顯的特點就是融資比例高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時都離不開市場、資源、資金這三者間的資本運作，是以銀行信貸為主，建立具有階段性的融資策略，以低成本進行融資實現(xiàn)高額利潤回報。前些年我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中自有資金持有量都比較低，在項目總投資中自有資金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企業(yè)只有20%左右，而剩余部分的資金需求主要是通過銀行信貸等融資渠道來實現(xiàn)的。

2 我國房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險

2.1 房地產(chǎn)金融存在的信用風(fēng)險

房地產(chǎn)金融存在的信用風(fēng)險指的是因房地產(chǎn)企業(yè)或者購房消費者沒有能力償還或不愿意償還，而造成不能按時收回或者是無法收回房地產(chǎn)貸款本息的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏穩(wěn)定的收入來源，無法保障企業(yè)的償還能力；銀行存在貸款決策與信用評級方法的問題會面臨著信用風(fēng)險，造成這一問題也許是在貸款前審查評估借款人資信時出現(xiàn)誤差所致，當(dāng)然也有可能是在發(fā)放貸款后有些情況發(fā)生了變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)信用風(fēng)險，主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房時出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，或者是因經(jīng)營不善而造成的嚴(yán)重虧損，甚至是關(guān)門歇業(yè)而無力償還，還有借款的購房消費者存在失業(yè)、意外支出增加、收入減少、死亡等方面的原因而造成沒有能力償還。

2.2 房地產(chǎn)金融存在的市場風(fēng)險

近些年我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場吸引了大量外資，這些資金一旦撤出，必然會給經(jīng)濟發(fā)展造成危害。所以短期持有是外資的主要目的，我國房地產(chǎn)市場如果出現(xiàn)問題，市場反映出的越來越有限的人民幣升值空間，外資就會出現(xiàn)大量兌換人民幣，并且撤出我國市場的情況，所以我國商業(yè)銀行最終將承擔(dān)這筆風(fēng)險。雖然當(dāng)前我國對外資還沒有完全開放，但國際熱錢已經(jīng)通過各種渠道進入，存在一定的風(fēng)險隱患。除此之外，近些年我國房地產(chǎn)出現(xiàn)了房價過快上漲、契稅收入緩慢增加及房屋存在大量空置等不正常現(xiàn)象，造成了房價長期背離均衡價格，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出泡沫化的經(jīng)濟現(xiàn)象。還有房地產(chǎn)開發(fā)商囤積大量土地及逐漸增高的商品房空置率等情況導(dǎo)致了大量社會資源被嚴(yán)重浪費，潛在著許多社會風(fēng)險，種種原因使得房地產(chǎn)金融安全遭受嚴(yán)重威脅。

2.3 房地產(chǎn)金融存在的操作風(fēng)險

銀行員工缺乏風(fēng)險意識，為了避免受罰完成既定的放貸任務(wù)，在審核貸款中注重形式，不深入調(diào)查存在疑問的相關(guān)資料，缺乏嚴(yán)格的審查。甚至有的信貸員對那些不滿足貸款條件要求的借款人給予幫助，虛構(gòu)抵押品與收入證明等，以便套取銀行的房貸資金。正因為這些借款人不具備充足的還款能力，所以導(dǎo)致銀行不良貸款率攀升。因商業(yè)銀行之間為了爭奪市場份額，競爭日益激烈，有些商業(yè)銀行就會將審查標(biāo)準(zhǔn)降低，認(rèn)為只要用房屋來抵押就不用擔(dān)心還款問題了，但是在實際操作中存在房屋變現(xiàn)難的問題。尤其是針對貸款人家庭的生活唯一住房，我國相關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)令禁止拍賣。所以住房抵押就流于形式，即使貸款人拒絕償還房貸，銀行也無法將抵押的房屋進行變現(xiàn)。通過對美國次貸危機的具體原因進行剖析，進而對我國的房地產(chǎn)金融所具有的風(fēng)險進行分析，不難看出與美國次貸危機相比我國房地產(chǎn)金融與其存在不少相似之處，例如房價虛高、高速增長的經(jīng)濟，逐漸形成泡沫化；購房熱潮居高不下，個人按揭貸款大幅增長；在銀行信貸中房地產(chǎn)貸款比重增大，并且銀行逐漸下調(diào)信貸標(biāo)準(zhǔn)；貨幣政策漸漸收緊，導(dǎo)致企業(yè)還貸的壓力加大。

3 我國加強房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施

3.1 對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的危害加以重視，提高防范意識

針對房地產(chǎn)市場銀行需要密切關(guān)注其發(fā)展動態(tài)，對市場加強調(diào)研與分析，掌握房地產(chǎn)市場具體走向與發(fā)展規(guī)律，根據(jù)實際需要對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營方向和策略，推動房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需要對房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格控制市場準(zhǔn)入條件；對抵抗風(fēng)險能力較弱、已有不良記錄的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，以及自有資金存在嚴(yán)重不足的相關(guān)項目不得介入，不但需要做到支持那些有潛力的優(yōu)質(zhì)的個人購房和房地產(chǎn)項目開發(fā)，還要防范由于泡沫化的房地產(chǎn)而聚集的潛在風(fēng)險，以促進房地產(chǎn)金融發(fā)展為目標(biāo)逐步建立其有效的經(jīng)營管理模式，從降低風(fēng)險、規(guī)范操作、保障運行角度出發(fā)，使房地產(chǎn)金融擴大業(yè)務(wù)范疇，循序漸進的將房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)推向優(yōu)質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、多元化的發(fā)展方向，采取適當(dāng)?shù)拇胧Ξ?dāng)前存在的房地產(chǎn)過熱予以降溫，需要認(rèn)真努力切實貫徹房地產(chǎn)金融的相關(guān)規(guī)定與政策，從強化房地產(chǎn)信貸管理著手，切實提高改善服務(wù)，盡快將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)引入良性的運行軌道上。

3.2 房地產(chǎn)業(yè)需要拓展融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)具有風(fēng)險大、資金密集度高及開發(fā)時間長的投資特點，其融資成本將直接受到投資方式優(yōu)劣的影響。目前推動房地產(chǎn)融資發(fā)展，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸過度依賴局面的重要形式，就是加強培育融資機制，對房地產(chǎn)業(yè)進一步拓寬融資渠道，并且以此充分規(guī)避化解風(fēng)險。這就要求房地產(chǎn)業(yè)打破金融壟斷的市場形式，注重金融創(chuàng)新，并且充分發(fā)揮市場的資源優(yōu)化配置，科學(xué)合理的分散風(fēng)險。進一步擴大銀行的信貸規(guī)模，使現(xiàn)有的資產(chǎn)負(fù)債劣勢結(jié)構(gòu)得到改善，運用投資證券化把風(fēng)險推向市場，實現(xiàn)由直接金融代替間接金融的轉(zhuǎn)變，這樣也能使得房地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)更加趨向多樣化，積極推動房地產(chǎn)金融市場向健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

3.3 加強管理，提高銀行防范風(fēng)險的能力

商業(yè)銀行以房屋作為抵押的房地產(chǎn)貸款，一旦無法收回貸款本息就會拍賣房產(chǎn)，但是這是一種消極回避風(fēng)險的做法。實際上商業(yè)銀行采取積極的風(fēng)險防范措施不是進行事后補救，應(yīng)該重視的是事前審查，銀行必須充分了解借款人的還款意愿、財務(wù)狀況以及抵押物的現(xiàn)值等信息，在發(fā)放房地產(chǎn)信貸時要嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，及時掌握房地產(chǎn)市場具體變化動態(tài)，對貸款投向要保證能夠及時做出調(diào)整。與此同時，要對信貸員開展定期或不定期的培訓(xùn)工作，這樣既能提高他們的職業(yè)道德水平和風(fēng)險意識，又能對其辦理的貸款申請進行有效的責(zé)任認(rèn)定，以便更好的控制信用風(fēng)險。

3.4 引導(dǎo)金融機構(gòu)的良性競爭

政府有關(guān)部門需要對房地產(chǎn)金融的相關(guān)法規(guī)制度進行完善，使其行為得到規(guī)范，促進行業(yè)的良性競爭。對于商業(yè)性的相關(guān)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)允許多家競爭，只要是經(jīng)央行審查并具有資格的相關(guān)金融機構(gòu)都可以經(jīng)營，接受央行的嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)令禁止不正當(dāng)競爭與非法壟斷的行為。對于那些沒有資格或者是曾經(jīng)有嚴(yán)重違規(guī)的相關(guān)金融機構(gòu)無限期禁止經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，避免造成消極的外部效應(yīng)。在我國已經(jīng)被批準(zhǔn)允許經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的中外合資銀行與外資銀行，可以在規(guī)定的范圍內(nèi)運行它們經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，但是一定要控制住規(guī)模。主要原因是房地產(chǎn)業(yè)是個創(chuàng)匯能力弱的內(nèi)向型產(chǎn)業(yè)，外資在回收貸款本息時需要將人民幣換成外匯才能拿回去，它們一旦發(fā)放過多的貸款，勢必會造成我國外匯失衡。由于房地產(chǎn)業(yè)所需的外匯量并不大，所以房地產(chǎn)開發(fā)不宜多舉外債。針對政策性的相關(guān)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，各地方政府部門應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)你y行來辦理。這樣就能方便政府有效監(jiān)管，在政策上容易保持統(tǒng)一性。政府強制征收上來的住房公積金，必須加強管理確保其安全性。辦理這方面業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)當(dāng)向政府承擔(dān)確保安全回收與按規(guī)定使用的責(zé)任，并且接受必要的政府補貼，有利于預(yù)定政策目標(biāo)的實現(xiàn)。

4 結(jié)論

綜上所述，我國要想加強房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范工作，就需要積極采取對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的危害加以重視，提高防范意識、房地產(chǎn)業(yè)需要拓展融資渠道、加強管理，提高銀行防范風(fēng)險的能力、引導(dǎo)金融機構(gòu)的良性競爭等措施，只有這樣才能使房地產(chǎn)金融滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，從而為我國房地產(chǎn)業(yè)提供更好的服務(wù)。

參考文獻

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