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    建成“住有所居”的小康中國

    2013-09-05 09:31:56
    中國建設信息化 2013年1期
    關鍵詞:預期中央住房

    倪鵬飛(報告主編,中國社科院財經戰(zhàn)略研究院研究員)

    2012年12月13日,由中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、社會科學文獻出版社聯(lián)合主辦的 “2013年《住房綠皮書》發(fā)布暨2012~2013年住房形勢與政策研討會”在北京舉行。會議研討了中國住房發(fā)展面臨的現(xiàn)實問題和重大挑戰(zhàn),分析了2011~2012年中國住房及相關市場走勢,預測了2012~2013年我國住房發(fā)展趨勢,并正式發(fā)布了由社會科學文獻出版社出版的《中國住房發(fā)展報告(2012~2013)》。

    宏觀經濟對房地產的依賴有所減弱

    住房綠皮書指出,國內宏觀經濟降中企穩(wěn),并出現(xiàn)積極變化;宏觀經濟受房地產的拖累,但對房地產的依賴有所減弱。

    房地產投資先降后穩(wěn)。2012年1~10月份,全國房地產開發(fā)投資57629億元,同比名義增長15.4%,增速與1~9月份持平,增速比2011年1~10月份下降15.7%個百分點。從10月份單月看,全國房地產開發(fā)投資6538億元,環(huán)比下降10.5%,同比增長15.5%。

    經濟增長速度降中企穩(wěn)。隨受房地產投資下降的拖累,經濟增長有所下滑。從2011年第四季度到2012年第三季度分別為 8.9、8.1、7.6、7.4,環(huán)比增長1.7、1.5、2.0、2.2;但全年經濟增長有望實現(xiàn)7.7%。表明對房地產的依賴度有所減弱。

    國民經濟出現(xiàn)積極變化。供給結構有所改善。農業(yè)生產保持穩(wěn)定發(fā)展勢頭,連續(xù)9年豐收,工業(yè)增加值增速下降明顯,從9月份起有所反彈;第三產業(yè)增速略有加快。三次產業(yè)結構有所改善:一、二、三次產業(yè)比重分別為:9.4%、46.8%和43.8%。需求結構變化積極:人均收入快速增長,居民消費先降后升,成為第一驅動力量。前三季度,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.8萬元,同比實際增長9.8%。1~10月社會消費品零售總額14.9萬億,同比增長14.1;固定資產投資劇降后微升,1~10月份同比增長20.7%。

    2011年四季度以來住房市場走勢一波三折——受力于中央政策、金融機構、地方政府多方調整博弈

    2011年四季度以來住房市場市場走勢是市場各方相互博弈,尤其是各方中央調控政策博弈的結果??傮w上,先是中央強化住房調控政策,地方政府嚴格執(zhí)行,市場形成下跌預期。接著中央宏觀政策的微調波及房地產,地方政府執(zhí)行政策變相放松,引起市場預期逆轉,導致的市場出現(xiàn)恐慌情緒,進一步導致市場反彈;隨后,中央再度從嚴行政調控政策,各方預期再度發(fā)生改變,但經濟政策沒有改變,市場再次進入微漲階段。

    1、中央關于宏觀經濟與房地產調控的調整。2011年第四季度,中央宏觀經濟增長主動下調,實施從嚴的房地產調控政策。全球經濟復蘇緩慢,國內經濟增長和物價水平下降過速,2012年2月和5月2次下調人民幣存款準備金率各0.5個百分點。2012年6月8日,央行3年來首次降息。2012年7月5日,央行4年來首次非對稱降息。7月25日國務院督察組赴全國,有關部委重申嚴格執(zhí)行調控政策不動搖。

    2、金融機構有關住房信貸政策的調整。第一,上調首套房基準利率。金融機構有關住房信貸政策的調整。2011年10月后,各大商業(yè)銀行紛紛上調首套房貸款基準利率。北上廣深杭等上調幅度在5~10%左右,有些城市高達50%。第二,下調首套房的基準利率。2012年6月8日,央行宣布決定個人住房公積金存貸款利率下調0.2個百分點。2012年7月5日,央行再次宣布降息,為央行4年來首次非對稱降息,同時個人住房公積金存貸款利率相應調整。同時央行要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍。

    3、地方政府執(zhí)行調控政策力度的變化。第一,2010年下半年開始,地方政府認真執(zhí)行調控政策。第二,2012年上半年,在日益嚴峻的財政收支壓力下,借中央政策微調之機,一些市地方政府屢屢試探中央從嚴調控的底線,對樓市政策進行微調越演越烈,據不完全統(tǒng)計,2012年上半年,全國有近40個城市明確發(fā)文微調樓市調控政策,涉及首套房標準調整、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額等多個方面。第三,在中央督察等行政高壓下,各地再度嚴格執(zhí)行調控政策,地方政府包括上海、北京、南京、西安、杭州,分別采取更嚴格的限購以及限價、限利、限拍地等措施。

    4、住房市場預期發(fā)生三度變化。第一,2011年第四季度和2012年第一季度,市場形成明確的下調預期。第二,2012年5月份起,金融政策的微調及調控放松的傳言,導致市場預期改變。第三,2012年7月后,中央再度從嚴的調控政策,使市場預期再度發(fā)生逆轉。第四,中央沒有采取有效的經濟政策使預期繼續(xù)發(fā)生分化。

    5、開發(fā)企業(yè)的決策和行為發(fā)生改變。第一,2011年第四季度和2012年第一季度,一方面在整體資金緊張、庫存壓力大的背景下,抑制了開發(fā)商的投資動力,大部分房企選擇減少開工量和緩開工,大部分開發(fā)商仍可能繼續(xù)選擇“加速出貨、以價換量”等銷售策略來加速回籠資金。第二,在部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業(yè)績后,同時受市場預期的影響,開發(fā)商的銷售策略調整,取消折扣優(yōu)惠,甚至調高價格,擴大銷量。開發(fā)企業(yè)資金狀況逐漸好轉(見下圖)。第三,但市場預期發(fā)生分化的情況下,開發(fā)商購置土地和開工面積回復又出現(xiàn)曲折(見下圖)。

    6、購房者決策和行為發(fā)生改變。第一,在嚴格的調控政策和房價下降的預期下,投資和投機需求退場,改善性需求和剛性需求家庭持幣待購。第二,一方面,自2011年房價下降以來,積累了相當?shù)膭傂孕枨蠛透纳菩孕枨?,在市場對房價走勢的預期出現(xiàn)一些變化,擔心房價反彈,開始入市釋放,甚至提前購買。另一方面,利率下調,購房成本下降,購房人的經濟負擔有所減輕,部分人的購房意愿增強,剛性需求釋放。第三,在市場預期發(fā)生分化和剛性需求部分釋放后,住房成交量和價格微漲。

    2012年,住房市場調控初步實現(xiàn)抑制房價快速上漲等目標

    2012年為鞏固樓市調控政策,中央堅定不移的繼續(xù)加大政策實施力度,多次重申抑制不合理需求,堅持限購等房地產調控政策不放松,初步實現(xiàn)了次優(yōu)的目標即:第一,初步抑制了房價快速上漲的局面,考慮到居民收入不斷增長的趨勢,住房相對價格實現(xiàn)下降;第二,保障性住房建設計劃提前超額完成。2012年1至10月份,全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套,基本建成505萬套。第三,宏觀經濟不僅初步實現(xiàn)企穩(wěn)回升,并出現(xiàn)了一些積極的變化。消費成了重要的驅動力量,經濟結構有所好轉,宏觀經濟正在減弱對房地產的依賴。

    2012年沒有實現(xiàn)“房價理性回歸”的最優(yōu)目標。原因在于,在房價總體回落的趨勢下,應對宏觀經濟的下降過速的微調政策的波及到了房地產,加上地方政府執(zhí)行政策變相放松,引起市場預期逆轉,導致的市場出現(xiàn)恐慌情緒,由于7月份前后出現(xiàn)突然回漲的反復,打亂房地產理性回歸的進程,盡管隨后中央再度從嚴行政調控政策,各方預期再度發(fā)生改變,但市場改變了明顯回落的軌跡,再次進入震蕩微漲階段。

    2013年,中央的房地產調控面臨諸多不利因素

    由于目前的房地產市場走勢不是市場機制內生的,也不是理性的市場力量作用的大,其是近期住房市場各項指標普遍回轉的走勢值得警惕。2012年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時發(fā)生的風險。即:多數(shù)城市繼續(xù)快速上漲,一些城市將崩盤;多數(shù)項目繼續(xù)漲價,一些項目將出現(xiàn)爛尾。對于多數(shù)城市,如果在房價溫和上漲的趨勢下,中央不采取有效措施,地方政府調控變相放松,市場預期發(fā)生漸變,便有再度暴漲的風險。但是,對于一些泡沫特別嚴重的城市,由于投資和投機的撤離,將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤,對于一些缺乏實力的房地產中小企業(yè)或項目企業(yè)來說,由于資金緊張或資金鏈斷裂,將導致項目爛尾及企業(yè)破產,從而可能帶來一定的金融風險。

    2013年,針對市場主體和政策本身,中央的房地產調控面臨諸多不利因素:

    1、全球經濟持續(xù)低迷。復蘇緩慢或持續(xù)低迷,一方面,使中國的出口形式持續(xù)嚴峻,外需不確定,阻礙中國的經濟向好。另一方面,刺激經濟增長,各國紛紛出臺寬松的貨幣政策,輸入性通 的潛在壓力,影響國內擴張性貨幣政策的操作。此外,國際資本仍覬覦我國的房地產市場。

    2、國內經濟動力不足。盡管出現(xiàn)了一些積極現(xiàn)象,但是宏觀經濟回升并不穩(wěn)固,除了政府投資外,消費需求增長和民間投資增長等動力依然不足,如果外部需求出現(xiàn)重大困難,政府投資缺乏長期可持續(xù)性,宏觀經濟出現(xiàn)大反復,可能影響房地產調控。

    3、地方政府財政吃緊。宏觀調控已經持續(xù)兩年,一方面,地方政府土地出讓金大幅下滑,另一方面,保障性住房等建設又需大量的財政支出,再加上通過融資平臺發(fā)放的債務陸續(xù)到期,地方財政更加吃緊,并潛藏著更大的金融風險。

    4、各地情況的千差萬別。不同的城市、不同的企業(yè)面臨的情況不同,區(qū)別對待的調控政策組合難以形成,缺乏可操作性,但是整齊劃一的調控政策,難以發(fā)揮針對性的作用。

    5、市場價降量升。由于住房作為投資品的特殊性,在長期預期看好情況下,使得房地產市場短期要么量價齊漲,或者量價齊跌,從而增加了實現(xiàn)價跌量增的調控目標的難度。

    6、調控機制不夠健全。盡管建立了七部委調控會商制度,但會商不夠,這一制度還不夠健全。因此,調控缺乏前瞻性、針對性和及時性。

    2013年,政策得當,住房市場可實現(xiàn)“大穩(wěn)定小震蕩”

    住房綠皮書指出,2012年四季度及2013年,住房市場發(fā)展有三種可能的趨勢即:第一,如果政策不當乏力,住房市場將發(fā)生整體反彈和局部崩盤;第二,如果政策比較有力得當,住房市場可實現(xiàn)穩(wěn)中有進,即“大穩(wěn)定小震蕩”,第三,如果政策十分有力得當,住房市場理性回歸。但是,第二種可能最大。具體表現(xiàn):住房市場量價繼續(xù)逐步上漲,但上漲幅度低于經濟增長和人均收入的增長。分季度來看,2012年第四季度和2013年第一季度將延續(xù)溫和上漲,第二季度后政府采取措施,住房市場開始降溫。

    1、宏觀大環(huán)境:為繼續(xù)從嚴房地產調控創(chuàng)造了條件。第一,經濟轉型要求主動降低過快的經濟增長速度,為調結構留足空間,未來經濟增長目標將繼續(xù)保持在7%的水平上;第二,宏觀經濟企穩(wěn)向好,宏觀調控與房地產調控矛盾減弱,第三,宏觀經濟初步擺脫了對房地產的依賴。消費需求已初步成為經濟增長的第一推動力,居民收入持續(xù)增長,汽車、體育娛樂、家電等當前增長低未來潛力大;盡管未來全球經濟增速回落,出口可能還會惡化,出口仍具競爭力;戰(zhàn)略新興產業(yè)和中小企業(yè)的投資增長潛力大,交通運輸、倉儲和郵政業(yè)投資當前比較低未來潛力大。

    2、短期基本面:供求階段性釋放,減弱供求矛盾。一方面,市場預期分化將使積累兩年部分剛需已經及進一步的釋放,降低了真實需求的壓力和波動。前期“以價換量”的銷售,使開發(fā)商解決資金的緊張問題,增加購地和開發(fā)的信心。第三,保障性住房建設正在發(fā)揮惠民生、擴內需、調結構、穩(wěn)房價、促發(fā)展的作用。

    3、從長期背景看:住房發(fā)展的潛力仍然較大。我國城市化仍處在加速期,居民收入持續(xù)提升,住房剛性需求和改善性需求潛力仍然較大;我國經濟長期增長并好于發(fā)達經濟體,人民幣在若干年內持續(xù)升值,房地產投資需求潛力依然很大。

    2013年,必須繼續(xù)重申從嚴調控不動搖,及時有針對性出臺相關儲備調控政策

    2013年的調控繼續(xù)體現(xiàn)市場各方主體與中央調控的市場博弈,市場各方對中央的調控政策較為敏感,但是中央政府擁有較大的主動性和回旋余地。針對以上問題,其目標任務:通過強化和完善調控政策,取法其上,爭取房地產市場理性回歸;得乎其中,實現(xiàn)房地產市場穩(wěn)中有進;避乎其下,防止房地產市場整體反彈和局部崩盤。具體表現(xiàn):在價格上,要確保穩(wěn)定,力爭理性回歸,較低城市的房價增幅不得超過經濟增長率,較高城市的房價應下降;在銷售上,力爭穩(wěn)步增長,尤其保障房和普通商品房銷售比例上升;在投資上,總體適度減緩投資,保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加,在土地購置和住房開工穩(wěn)步增加。為此,應堅持總體原則:

    第一,持之以恒,毫不動搖。房地產調控應實施打持久戰(zhàn),不可必功其一役。把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策,堅決制止變相放松調控政策,促使房價合理回歸。第二,統(tǒng)籌兼顧,區(qū)別對待。既要穩(wěn)增長,也要降房價,并使兩者相互促進。一方面,在微調宏觀政策時,要采取定向和隔離的措施,確保涉及房地產政策不變或反向變化;另一方面,進一步強化兼顧兩者目標實現(xiàn)的措施。第三,相機抉擇,主動出擊。改變過去“露頭就打”的策略,密切關注形勢與預期及變化,要通過主動適時出臺和調整政策以及輿論宣傳等,將不利的苗頭消滅在萌芽狀態(tài),并通過主動引導預期,來調動博弈各方向著中央的調控目標行動。第四,長短結合,標本兼治。要結合當前調控的好時機,選擇突破口,深化住房制度綜合配套改革,及時推出既解燃眉之急,又保長期健康的制度政策。

    防止房地產市場整體反彈和局部崩盤,爭取房地產市場理性回歸,實現(xiàn)房地產市場穩(wěn)重有進,國務院應針對當前和未來住房市場不斷變化的實際,必須繼續(xù)重申從嚴調控不動搖,及時有針對性出臺相關儲備調控政策。具體應采取如下建議:行政制度方面,完善調控的部門和協(xié)調機制,落實調控目標責任制;需求管理方面,細化和嚴密限購政策,堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為;預期管理方面,完善新聞發(fā)言人制度,嚴懲有關房地產謠言的傳播和炒作;金融政策方面,取消期房預售制度,完善差別化的金融政策;稅收政策方面,將擴大房地產稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口;住房保障方面,完善安居工程的各項措施,探索實施康居工程;租賃市場方面,規(guī)范租賃市場,發(fā)展租賃市場;土地政策方面,制定土地調控的目標,探索建立抑制地價過度上漲的機制;空間管理方面,根據對不同城市采取不同調控措施,針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產泡沫破滅的情勢,建立房地產調控的應急機制,避免市場“硬著陸”。

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