建成“住有所居”的小康中國

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倪鵬飛（報告主編，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院研究員）

2012年12月13日，由中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、社會科學文獻出版社聯(lián)合主辦的 “2013年《住房綠皮書》發(fā)布暨2012～2013年住房形勢與政策研討會”在北京舉行。會議研討了中國住房發(fā)展面臨的現(xiàn)實問題和重大挑戰(zhàn),分析了2011～2012年中國住房及相關市場走勢，預測了2012～2013年我國住房發(fā)展趨勢，并正式發(fā)布了由社會科學文獻出版社出版的《中國住房發(fā)展報告（2012～2013）》。

宏觀經濟對房地產的依賴有所減弱

住房綠皮書指出，國內宏觀經濟降中企穩(wěn)，并出現(xiàn)積極變化；宏觀經濟受房地產的拖累，但對房地產的依賴有所減弱。

房地產投資先降后穩(wěn)。2012年1～10月份，全國房地產開發(fā)投資57629億元，同比名義增長15.4%，增速與1～9月份持平，增速比2011年1～10月份下降15.7%個百分點。從10月份單月看，全國房地產開發(fā)投資6538億元，環(huán)比下降10.5%，同比增長15.5%。

經濟增長速度降中企穩(wěn)。隨受房地產投資下降的拖累，經濟增長有所下滑。從2011年第四季度到2012年第三季度分別為 8.9、8.1、7.6、7.4，環(huán)比增長1.7、1.5、2.0、2.2；但全年經濟增長有望實現(xiàn)7.7%。表明對房地產的依賴度有所減弱。

國民經濟出現(xiàn)積極變化。供給結構有所改善。農業(yè)生產保持穩(wěn)定發(fā)展勢頭，連續(xù)9年豐收，工業(yè)增加值增速下降明顯，從9月份起有所反彈；第三產業(yè)增速略有加快。三次產業(yè)結構有所改善：一、二、三次產業(yè)比重分別為：9.4%、46.8%和43.8%。需求結構變化積極：人均收入快速增長，居民消費先降后升，成為第一驅動力量。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.8萬元，同比實際增長9.8%。1～10月社會消費品零售總額14.9萬億，同比增長14.1；固定資產投資劇降后微升，1～10月份同比增長20.7%。

2011年四季度以來住房市場走勢一波三折——受力于中央政策、金融機構、地方政府多方調整博弈

2011年四季度以來住房市場市場走勢是市場各方相互博弈，尤其是各方中央調控政策博弈的結果?？傮w上，先是中央強化住房調控政策，地方政府嚴格執(zhí)行，市場形成下跌預期。接著中央宏觀政策的微調波及房地產，地方政府執(zhí)行政策變相放松，引起市場預期逆轉，導致的市場出現(xiàn)恐慌情緒，進一步導致市場反彈；隨后，中央再度從嚴行政調控政策，各方預期再度發(fā)生改變，但經濟政策沒有改變，市場再次進入微漲階段。

1、中央關于宏觀經濟與房地產調控的調整。2011年第四季度，中央宏觀經濟增長主動下調，實施從嚴的房地產調控政策。全球經濟復蘇緩慢，國內經濟增長和物價水平下降過速，2012年2月和5月2次下調人民幣存款準備金率各0.5個百分點。2012年6月8日，央行3年來首次降息。2012年7月5日，央行4年來首次非對稱降息。7月25日國務院督察組赴全國，有關部委重申嚴格執(zhí)行調控政策不動搖。

2、金融機構有關住房信貸政策的調整。第一，上調首套房基準利率。金融機構有關住房信貸政策的調整。2011年10月后，各大商業(yè)銀行紛紛上調首套房貸款基準利率。北上廣深杭等上調幅度在5～10%左右，有些城市高達50%。第二，下調首套房的基準利率。2012年6月8日，央行宣布決定個人住房公積金存貸款利率下調0.2個百分點。2012年7月5日，央行再次宣布降息，為央行4年來首次非對稱降息，同時個人住房公積金存貸款利率相應調整。同時央行要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍。

3、地方政府執(zhí)行調控政策力度的變化。第一，2010年下半年開始，地方政府認真執(zhí)行調控政策。第二，2012年上半年，在日益嚴峻的財政收支壓力下，借中央政策微調之機，一些市地方政府屢屢試探中央從嚴調控的底線，對樓市政策進行微調越演越烈，據不完全統(tǒng)計，2012年上半年，全國有近40個城市明確發(fā)文微調樓市調控政策，涉及首套房標準調整、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額等多個方面。第三，在中央督察等行政高壓下，各地再度嚴格執(zhí)行調控政策，地方政府包括上海、北京、南京、西安、杭州，分別采取更嚴格的限購以及限價、限利、限拍地等措施。

4、住房市場預期發(fā)生三度變化。第一，2011年第四季度和2012年第一季度，市場形成明確的下調預期。第二，2012年5月份起，金融政策的微調及調控放松的傳言，導致市場預期改變。第三，2012年7月后，中央再度從嚴的調控政策，使市場預期再度發(fā)生逆轉。第四，中央沒有采取有效的經濟政策使預期繼續(xù)發(fā)生分化。

5、開發(fā)企業(yè)的決策和行為發(fā)生改變。第一，2011年第四季度和2012年第一季度，一方面在整體資金緊張、庫存壓力大的背景下，抑制了開發(fā)商的投資動力，大部分房企選擇減少開工量和緩開工，大部分開發(fā)商仍可能繼續(xù)選擇“加速出貨、以價換量”等銷售策略來加速回籠資金。第二，在部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業(yè)績后，同時受市場預期的影響，開發(fā)商的銷售策略調整，取消折扣優(yōu)惠，甚至調高價格，擴大銷量。開發(fā)企業(yè)資金狀況逐漸好轉（見下圖）。第三，但市場預期發(fā)生分化的情況下，開發(fā)商購置土地和開工面積回復又出現(xiàn)曲折（見下圖）。

6、購房者決策和行為發(fā)生改變。第一，在嚴格的調控政策和房價下降的預期下，投資和投機需求退場，改善性需求和剛性需求家庭持幣待購。第二，一方面，自2011年房價下降以來，積累了相當?shù)膭傂孕枨蠛透纳菩孕枨?，在市場對房價走勢的預期出現(xiàn)一些變化，擔心房價反彈，開始入市釋放，甚至提前購買。另一方面，利率下調，購房成本下降，購房人的經濟負擔有所減輕，部分人的購房意愿增強，剛性需求釋放。第三，在市場預期發(fā)生分化和剛性需求部分釋放后，住房成交量和價格微漲。

2012年，住房市場調控初步實現(xiàn)抑制房價快速上漲等目標

2012年為鞏固樓市調控政策，中央堅定不移的繼續(xù)加大政策實施力度，多次重申抑制不合理需求，堅持限購等房地產調控政策不放松，初步實現(xiàn)了次優(yōu)的目標即：第一，初步抑制了房價快速上漲的局面，考慮到居民收入不斷增長的趨勢，住房相對價格實現(xiàn)下降；第二，保障性住房建設計劃提前超額完成。2012年1至10月份，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套。第三，宏觀經濟不僅初步實現(xiàn)企穩(wěn)回升，并出現(xiàn)了一些積極的變化。消費成了重要的驅動力量，經濟結構有所好轉，宏觀經濟正在減弱對房地產的依賴。

2012年沒有實現(xiàn)“房價理性回歸”的最優(yōu)目標。原因在于，在房價總體回落的趨勢下，應對宏觀經濟的下降過速的微調政策的波及到了房地產，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，引起市場預期逆轉，導致的市場出現(xiàn)恐慌情緒，由于7月份前后出現(xiàn)突然回漲的反復，打亂房地產理性回歸的進程，盡管隨后中央再度從嚴行政調控政策，各方預期再度發(fā)生改變，但市場改變了明顯回落的軌跡，再次進入震蕩微漲階段。

2013年，中央的房地產調控面臨諸多不利因素

由于目前的房地產市場走勢不是市場機制內生的，也不是理性的市場力量作用的大，其是近期住房市場各項指標普遍回轉的走勢值得警惕。2012年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時發(fā)生的風險。即：多數(shù)城市繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤；多數(shù)項目繼續(xù)漲價，一些項目將出現(xiàn)爛尾。對于多數(shù)城市，如果在房價溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調控變相放松，市場預期發(fā)生漸變，便有再度暴漲的風險。但是，對于一些泡沫特別嚴重的城市，由于投資和投機的撤離，將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對于一些缺乏實力的房地產中小企業(yè)或項目企業(yè)來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導致項目爛尾及企業(yè)破產，從而可能帶來一定的金融風險。

2013年，針對市場主體和政策本身，中央的房地產調控面臨諸多不利因素：

1、全球經濟持續(xù)低迷。復蘇緩慢或持續(xù)低迷，一方面，使中國的出口形式持續(xù)嚴峻，外需不確定，阻礙中國的經濟向好。另一方面，刺激經濟增長，各國紛紛出臺寬松的貨幣政策，輸入性通 的潛在壓力，影響國內擴張性貨幣政策的操作。此外，國際資本仍覬覦我國的房地產市場。

2、國內經濟動力不足。盡管出現(xiàn)了一些積極現(xiàn)象，但是宏觀經濟回升并不穩(wěn)固，除了政府投資外，消費需求增長和民間投資增長等動力依然不足，如果外部需求出現(xiàn)重大困難，政府投資缺乏長期可持續(xù)性，宏觀經濟出現(xiàn)大反復，可能影響房地產調控。

3、地方政府財政吃緊。宏觀調控已經持續(xù)兩年，一方面，地方政府土地出讓金大幅下滑，另一方面，保障性住房等建設又需大量的財政支出，再加上通過融資平臺發(fā)放的債務陸續(xù)到期，地方財政更加吃緊，并潛藏著更大的金融風險。

4、各地情況的千差萬別。不同的城市、不同的企業(yè)面臨的情況不同，區(qū)別對待的調控政策組合難以形成，缺乏可操作性，但是整齊劃一的調控政策，難以發(fā)揮針對性的作用。

5、市場價降量升。由于住房作為投資品的特殊性，在長期預期看好情況下，使得房地產市場短期要么量價齊漲，或者量價齊跌，從而增加了實現(xiàn)價跌量增的調控目標的難度。

6、調控機制不夠健全。盡管建立了七部委調控會商制度，但會商不夠，這一制度還不夠健全。因此，調控缺乏前瞻性、針對性和及時性。

2013年，政策得當，住房市場可實現(xiàn)“大穩(wěn)定小震蕩”

住房綠皮書指出，2012年四季度及2013年，住房市場發(fā)展有三種可能的趨勢即：第一，如果政策不當乏力，住房市場將發(fā)生整體反彈和局部崩盤；第二，如果政策比較有力得當，住房市場可實現(xiàn)穩(wěn)中有進，即“大穩(wěn)定小震蕩”，第三，如果政策十分有力得當，住房市場理性回歸。但是，第二種可能最大。具體表現(xiàn)：住房市場量價繼續(xù)逐步上漲，但上漲幅度低于經濟增長和人均收入的增長。分季度來看，2012年第四季度和2013年第一季度將延續(xù)溫和上漲，第二季度后政府采取措施，住房市場開始降溫。

1、宏觀大環(huán)境：為繼續(xù)從嚴房地產調控創(chuàng)造了條件。第一，經濟轉型要求主動降低過快的經濟增長速度，為調結構留足空間，未來經濟增長目標將繼續(xù)保持在7%的水平上；第二，宏觀經濟企穩(wěn)向好，宏觀調控與房地產調控矛盾減弱，第三，宏觀經濟初步擺脫了對房地產的依賴。消費需求已初步成為經濟增長的第一推動力，居民收入持續(xù)增長，汽車、體育娛樂、家電等當前增長低未來潛力大；盡管未來全球經濟增速回落，出口可能還會惡化，出口仍具競爭力；戰(zhàn)略新興產業(yè)和中小企業(yè)的投資增長潛力大，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)投資當前比較低未來潛力大。

2、短期基本面：供求階段性釋放，減弱供求矛盾。一方面，市場預期分化將使積累兩年部分剛需已經及進一步的釋放，降低了真實需求的壓力和波動。前期“以價換量”的銷售，使開發(fā)商解決資金的緊張問題，增加購地和開發(fā)的信心。第三，保障性住房建設正在發(fā)揮惠民生、擴內需、調結構、穩(wěn)房價、促發(fā)展的作用。

3、從長期背景看：住房發(fā)展的潛力仍然較大。我國城市化仍處在加速期，居民收入持續(xù)提升，住房剛性需求和改善性需求潛力仍然較大；我國經濟長期增長并好于發(fā)達經濟體，人民幣在若干年內持續(xù)升值，房地產投資需求潛力依然很大。

2013年,必須繼續(xù)重申從嚴調控不動搖，及時有針對性出臺相關儲備調控政策

2013年的調控繼續(xù)體現(xiàn)市場各方主體與中央調控的市場博弈，市場各方對中央的調控政策較為敏感，但是中央政府擁有較大的主動性和回旋余地。針對以上問題，其目標任務：通過強化和完善調控政策，取法其上，爭取房地產市場理性回歸；得乎其中，實現(xiàn)房地產市場穩(wěn)中有進；避乎其下，防止房地產市場整體反彈和局部崩盤。具體表現(xiàn)：在價格上，要確保穩(wěn)定，力爭理性回歸，較低城市的房價增幅不得超過經濟增長率，較高城市的房價應下降；在銷售上，力爭穩(wěn)步增長，尤其保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩投資，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加，在土地購置和住房開工穩(wěn)步增加。為此，應堅持總體原則：

第一，持之以恒，毫不動搖。房地產調控應實施打持久戰(zhàn)，不可必功其一役。把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，堅決制止變相放松調控政策，促使房價合理回歸。第二，統(tǒng)籌兼顧，區(qū)別對待。既要穩(wěn)增長，也要降房價，并使兩者相互促進。一方面，在微調宏觀政策時，要采取定向和隔離的措施，確保涉及房地產政策不變或反向變化；另一方面，進一步強化兼顧兩者目標實現(xiàn)的措施。第三，相機抉擇，主動出擊。改變過去“露頭就打”的策略，密切關注形勢與預期及變化，要通過主動適時出臺和調整政策以及輿論宣傳等，將不利的苗頭消滅在萌芽狀態(tài)，并通過主動引導預期，來調動博弈各方向著中央的調控目標行動。第四，長短結合，標本兼治。要結合當前調控的好時機，選擇突破口，深化住房制度綜合配套改革，及時推出既解燃眉之急，又保長期健康的制度政策。

防止房地產市場整體反彈和局部崩盤，爭取房地產市場理性回歸，實現(xiàn)房地產市場穩(wěn)重有進，國務院應針對當前和未來住房市場不斷變化的實際，必須繼續(xù)重申從嚴調控不動搖，及時有針對性出臺相關儲備調控政策。具體應采取如下建議：行政制度方面，完善調控的部門和協(xié)調機制，落實調控目標責任制；需求管理方面，細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為；預期管理方面，完善新聞發(fā)言人制度，嚴懲有關房地產謠言的傳播和炒作；金融政策方面，取消期房預售制度，完善差別化的金融政策；稅收政策方面，將擴大房地產稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口；住房保障方面，完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程；租賃市場方面，規(guī)范租賃市場，發(fā)展租賃市場；土地政策方面，制定土地調控的目標，探索建立抑制地價過度上漲的機制；空間管理方面，根據對不同城市采取不同調控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產泡沫破滅的情勢，建立房地產調控的應急機制，避免市場“硬著陸”。