地鐵資源商業(yè)化開發(fā)探討

張 俊，白玲玲

（1.西安市地下鐵道有限責(zé)任公司，陜西 西安 710018；2.中鐵一局集團城市建設(shè)工程有限公司，陜西 西安 710054）

1 地鐵運營狀況

1.1 地鐵發(fā)展現(xiàn)狀

地鐵屬于建設(shè)和運營成本都相當(dāng)高的項目。就廣州、上海和北京三座城市在20世紀90年代所建成的3條地鐵線路來看，綜合平均造價在每千米均6億元～8億元人民幣。即使現(xiàn)在90%以上的設(shè)備都國產(chǎn)化了，造價也還需要4億元～5億元人民幣。像這樣巨大的建設(shè)投資對于現(xiàn)今中國的城市財政來說，無疑是沉重的負擔(dān)，而且地鐵運營的各種成本也極高，全球絕大部分地鐵公司都處于虧損狀態(tài)，要靠政府補貼，這對各地政府來說的確是一種巨大的財政壓力。

1.2 放開地鐵政策

目前，我國多數(shù)省會城市都在新建地鐵，經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市也在發(fā)展地下軌道交通，如何解決資金來源，怎樣在運營上實現(xiàn)經(jīng)濟收支的基本平衡及可持續(xù)發(fā)展，已成為一個亟待解決的大問題。在籌備建設(shè)資金、維持運營收支和平衡資金方面，單純的依靠政府補貼是不現(xiàn)實也很被動的，這也直接制約著大多數(shù)城市的發(fā)展。因此，放開地鐵政策、發(fā)展地鐵經(jīng)濟將會成為地鐵大發(fā)展的良好機遇，也不失為解決城市“緩堵保暢”的有力措施。

1.3 構(gòu)建地鐵產(chǎn)業(yè)

能否建地鐵要因地制宜、實事求是、量力而行。根據(jù)我國各大主要城市的規(guī)模、實力、發(fā)展、需求的不平衡性，從多層次、多方位、多標(biāo)準、多模式來探索、開拓、發(fā)展城市地鐵建設(shè)；制定適合的檔次、適合的層次、適合的類型、適合的量級、適合的標(biāo)準和適合的地鐵交通建設(shè)規(guī)模及發(fā)展策略，并根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展水平逐步提高相應(yīng)標(biāo)準，使經(jīng)濟實力與建造規(guī)模檔次等能相互匹配，形成以人文居住、商業(yè)開發(fā)、文化休閑、社區(qū)建設(shè)等為一體的多元化區(qū)域性功能；通過地鐵站點與優(yōu)良資源的密切結(jié)合，沿線功能的精細化發(fā)展、站點周邊的集約混合開發(fā)等策略，優(yōu)化站點附近的空間布局，提升地鐵沿途的開發(fā)潛力和價值，構(gòu)建地鐵立體產(chǎn)業(yè)，使各種收益能夠反哺到地鐵建設(shè)及運營中去。

2 地鐵資源開發(fā)盈利模式

以西安地鐵為例（見圖1），地鐵附著商業(yè)盈利（西安地鐵沿線商業(yè)布局，見圖2）。

圖1 西安地鐵可用資源開發(fā)模式

地鐵公司的收入來源主要包括列車運行票務(wù)收入、非票務(wù)收入和站點附近物業(yè)開發(fā)的收入。票務(wù)收入取決于票價和客流量；非票務(wù)收入取決于地鐵公司對車站內(nèi)資源的開發(fā)利用能力，比如廣告、商店；而相關(guān)物業(yè)開發(fā)收入主要取決于政府政策的支持和地鐵公司對各種管控物業(yè)的開發(fā)能力。

因此，我們必需從如下幾方面工作入手，制定調(diào)整計劃，逐步實施提高可改進空間，做好地鐵公司內(nèi)控管理。①通過各種平臺宣講地鐵快捷、準時、環(huán)保、安全、舒適等功能以滿足乘客需求。②通過宣傳和引導(dǎo)客流進出地鐵車站。③提供給乘客各種服務(wù)，滿足乘客要求，即使不能解決也要盡可能給予指導(dǎo)、解說和微笑服務(wù)。做足自身工作吸引更多乘客，提升地鐵票務(wù)收入。④加強和政府溝通，爭取獲得政策支持、服務(wù)支持。由此爭取開發(fā)相關(guān)資源及服務(wù)線路，獲取支持地鐵發(fā)展的相應(yīng)資金。

2.1 向地下發(fā)展 向郊區(qū)發(fā)展

以向地下發(fā)展和向郊區(qū)發(fā)展兩條思路來開發(fā)，避開大難度的拆遷，引導(dǎo)城市建設(shè)（交通導(dǎo)向開發(fā)TOD——transit-oriented development）。通過引導(dǎo)潛在消費群體，逐步創(chuàng)收。

2.1.1 向地下構(gòu)建立體樞紐

合理設(shè)置進出站出入口，充分利用地下、地上空間，為各功能區(qū)建立循環(huán)、立體的交通銜接及導(dǎo)向換乘系統(tǒng)，解決車輛過境、公交進出站、出租?？俊㈣F路進出站、社會車輛停靠點、地鐵和輕軌縱橫交錯等眾多功能需求。結(jié)合地區(qū)總體規(guī)劃，市政道路通過專用匝道與地下車站或地上高架站臺直接相連，同時，分別與附近廣場停車場相連，增強了市政道路的進出站功能，建立了快捷的立體換乘系統(tǒng)。如西安北客站、深圳龍華交通樞紐等。

2.1.2 向郊區(qū)發(fā)展點線式縱深便捷輕軌

西安準備籌建的草堂和臨潼兩條輕軌就是根據(jù)這種思路來策劃的，北向規(guī)劃銅川和閻良也考慮在列。通過這種發(fā)展格局，聯(lián)通寶雞、咸陽、銅川、渭南等地級市及經(jīng)過的縣區(qū)，逐步建成關(guān)中都市大經(jīng)濟圈。這種引導(dǎo)城市發(fā)展的TOD模式，形成了多中心軸的擴展模式，從空間上實現(xiàn)了大跨度、魚躍式發(fā)展，其間隙可設(shè)置綠地、林田、公園、湖泊等休閑地帶，充分利用鄉(xiāng)土環(huán)境來改善都市環(huán)境，并為未來發(fā)展留足空間。點線式布局使住宅、辦公等布置于軌道交通站點周圍，形成局部相對集中、整個區(qū)域范圍又比較分散的格局，既保證了相關(guān)容積率，又有效利用了郊區(qū)環(huán)境，為商業(yè)開發(fā)提供了更為廣闊的發(fā)展空間，如香港與深圳羅湖接壤地段就是預(yù)留的發(fā)展空間。

2.2 獨建或聯(lián)合開發(fā)模式

通過獨建或聯(lián)建綜合出入口及各種商業(yè)用途大樓等方式，為地鐵創(chuàng)造收入。

2.2.1 獨建模式

一般發(fā)生在離市中心較遠的2環(huán)或3換外，通過政府批地，設(shè)計可以更優(yōu)化，效果一般比較明顯，如河、萬壽路綜合出入口。

2.2.2 聯(lián)建模式

一般體現(xiàn)在原產(chǎn)權(quán)單位的繁華地帶構(gòu)筑站點，并附帶商業(yè)化的大樓或出入口等。地鐵公司完全可以以潛在消費群體為資本與產(chǎn)權(quán)單位來洽談商業(yè)化分成，或收取有調(diào)整的年租。這個也需要通過成熟的調(diào)研，參照已有案例來計算。也可以和機場聯(lián)建，如深圳地鐵11號線直通T3航站樓。

2.3 區(qū)域性規(guī)劃

規(guī)劃電子商城、購物天堂、游玩店、書城、旅游區(qū)等功能區(qū)，將地鐵建設(shè)通過各大繁華區(qū)域，并留出空間來規(guī)劃發(fā)展：①構(gòu)建電子商城，如雁塔路、電子路、交大電子一條街等。②打造購物天堂，鐘樓商圈、小寨商圈、龍首商圈、大明宮商圈，土門商圈等。③分布游玩店，書院門仿古、書籍、古玩一條街，二環(huán)旁、渭河邊游樂場等。④連接書城，長安路書城、北大街書社、圖書館等。⑤直通旅游區(qū)，大雁塔、碑林、鐘鼓樓、曲江、明城墻、大明宮、華清池、世園會、兵馬俑等。⑥包括各種遺址，如漢城遺址、唐大明宮遺址、半坡遺址、阿房宮等。

圖2 西安地鐵沿線商業(yè)發(fā)展布局

讓地鐵直通各類旅游區(qū)。西安是輝煌的十三朝古都，具有非常豐富的歷史文化古跡，而且這些年旅游業(yè)發(fā)展非常迅速，西安2012年全年接待國外游客115萬人次，接待國內(nèi)游客7 863萬人次，旅游業(yè)收入總額達654.39億元。這些數(shù)據(jù)表明西安的旅游資源開發(fā)有著巨大的潛力，可以通過挖掘歷史文化資源，豐富人文景觀和自然景觀，提高城市各片區(qū)的不同品位，優(yōu)化城市的規(guī)劃設(shè)計，這將會大大提高地鐵沿線附近的旅游資源價值，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以帶動地鐵沿線其他第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

2.4 普通性規(guī)劃發(fā)展

普通性規(guī)劃發(fā)展主要包括廣告（視頻、語音、雜志、戶外及地下）、住宅、普通商場超市、酒店及寫字樓。

2.4.1 地鐵廣告資源

地鐵廣告資源主要包括視頻、語音、雜志等，通過規(guī)劃把地鐵站點廣告、地鐵沿線廣告、列車車身廣告等通過合理的分割布局、美輪美奐的設(shè)計巧妙地融合起來，給人以悅感并能迅速感化潛在客戶，為地鐵廣告資源逐年升值提供動力。此外，也要更好地利用地鐵戶外廣告，特別是正在施工的場地周邊，地鐵建設(shè)占用地表一般都在3年左右，施工場地周邊戶外廣告可作重點突破。

2.4.2 地鐵沿線住宅、酒店及寫字樓

據(jù)調(diào)查在800 m范圍內(nèi)是一個非常成熟的地段，一般優(yōu)先選擇地鐵倒乘。因此，地鐵沿線房地產(chǎn)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)，結(jié)合城市和本地的自然特點，設(shè)計出有一定特色的建筑，這樣能夠給城市景觀帶來美感，可以統(tǒng)籌規(guī)劃、分期開發(fā)，使經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益達到統(tǒng)一，容易形成規(guī)模、降低開發(fā)成本，住宅小區(qū)的配套建設(shè)（如：小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院等公共設(shè)施）較完善，園林、綠地容易得到保護，并做出統(tǒng)一規(guī)劃，有利于改善生態(tài)環(huán)境、提高居民的生活質(zhì)量。

2.5 地鐵部分線路的上市經(jīng)營

首先選擇一段或一條財務(wù)狀況良好的地鐵線路，然后以其資產(chǎn)成立地鐵全資子公司，最后通過辦理相關(guān)手續(xù)在香港H股上市。這樣既確保了地鐵企業(yè)在H股上市能滿足資金募集的需要，又能滿足上市相關(guān)法律法規(guī)的要求。

商業(yè)原則的企業(yè)化運作是實現(xiàn)地鐵可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，對地鐵項目實施商業(yè)化運作，以廣泛吸收社會各方面的投資，從而形成地鐵發(fā)展的良性資金循環(huán)系統(tǒng)。以物業(yè)開發(fā)與地鐵工程建設(shè)捆綁授權(quán)的方式，國內(nèi)上市限制較多，可以先通過香港H股發(fā)行，維持良好的持續(xù)經(jīng)營能力，考慮以后適時回歸A股，滿足地鐵建設(shè)的長期融資需求。

2.6 建立對接系統(tǒng)

將火車站、城運站、公交站、渭河碼頭等與地鐵建設(shè)對接，方便乘客、增加人流量，同時也會引導(dǎo)潛在的消費群體。到西安地鐵6條線全部建成，會有更多的人流參與換乘，近期每天將有150萬人次，遠期每天200萬人次乘坐地鐵。有客流就有商機、就有各種效應(yīng)，只要合理利用，就能為地鐵增收。

2.7 構(gòu)建城市板塊

構(gòu)建城市板塊，以體育場、會展中心等來構(gòu)筑商務(wù)區(qū)，以經(jīng)開區(qū)、西咸新區(qū)等形成工作區(qū)，以涇渭宜居區(qū)、城南宜居等建成休息區(qū)，以教育教學(xué)區(qū)、大學(xué)城、圖書館等變成學(xué)習(xí)區(qū)，以東北郊港務(wù)區(qū)、東南郊航天基地服務(wù)區(qū)等建成現(xiàn)代物流園區(qū)，以渭河草灘灞世博園等建成生態(tài)區(qū)。地鐵穿梭于這些板塊之間，讓生活與工作的距離更近、更舒適，使工作、生活更和諧。

2.8 綜合考慮地鐵運營頻率

早高峰、晚高峰運營頻率，由8 min/班提高到3 min/班，方便乘客的同時也提高了地鐵收益；閑時改為8~12 min，節(jié)約能源投入。這個完全可以通過一段時間調(diào)查客流分布來繪制地鐵客流分布的時間指標(biāo)、優(yōu)化地鐵運營頻率。西安地鐵2號線日均客流15.7萬人次，（乘客進出地鐵車站統(tǒng)計，參見下圖3）。通過分析主力客流一般集中在早上 7：00~9：00、晚上 18：00~20：00，針對該特點制定客流與發(fā)車的運行對應(yīng)圖、規(guī)范執(zhí)行計劃，達到客流和車流的最佳匹配。

圖3 地鐵運行人流量時刻分布圖

3 打造地鐵產(chǎn)業(yè)鏈

通過逐步推廣、發(fā)展地鐵商業(yè)，努力打造地鐵產(chǎn)業(yè)鏈，為地鐵盈利創(chuàng)造多條途徑、多項條件。如珠江新城CBD城市設(shè)計和地鐵開發(fā)項目、美國亞特蘭大桃樹中心開放式地鐵綜合體項目。

4 結(jié)束語

隨著城市現(xiàn)代化水平的提高，城市地鐵、輕軌，克服各種困難穿江過河、采用磁懸浮式列車等都將對城市的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響，如何有效利用以及合理開發(fā)其沿線土地，使現(xiàn)代軌道交通設(shè)施與城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，還有待進一步研究。

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