富力：防守中 待反擊

文│梅東

經(jīng)過幾年的“休養(yǎng)生息，以防守換生存”，直到今年，富力才有底氣提出新一輪的增長計劃。在今年3月份的業(yè)績發(fā)布會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉指出，公司在300億的銷售關(guān)口已徘徊幾年，從2013年開始，無論是銷售還是拿地都將更積極和進取，2013年的銷售目標(biāo)確定為420億元，增幅23%。未來三年將保持每年15%～20%的增長率。

叫板萬科

富力在行業(yè)引起關(guān)注最初是在2002年，當(dāng)年富力斥巨資32億元取得北京地王，也是富力在北京的成名作，距國貿(mào)兩站路的富力城。在此之前，富力是眾多區(qū)域開發(fā)商其中的一個。與一同崛起的合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)郊區(qū)模式不同的是，富力把大部分資源集中在了廣州舊城區(qū)。富力踏準(zhǔn)了城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和工業(yè)布局的重新調(diào)整發(fā)展節(jié)點，在廣州舊城的工廠、倉庫中崛起。以至于當(dāng)時的常務(wù)副總在2003年豪言“贏萬科不難，5年做第一?！?/p>

2005年，富力城也在北京雙井橋邊立起了一塊電子顯示屏，上面寫著富力城今年銷售突破60億。2005年年底時，富力驕傲的宣稱，成為國內(nèi)首家突破市值200億的企業(yè)。2005年7月14日富力在香港上市時的股價是10.8元，發(fā)布當(dāng)年業(yè)績時已經(jīng)升到27元了，短短幾個月，市值突破200億。富力再次叫板萬科。

對比2005年時的萬科和富力，萬科總資產(chǎn)剛超過200億元，富力則略遜一籌達到170億元左右；土地儲備雙方則基本持平，但從土地分布來看，萬科當(dāng)時的土地多以城郊為主，富力則主要在城市核心區(qū)，優(yōu)勢明顯；從盈利能力而言，富力以近60億元營業(yè)收入創(chuàng)造了近13億元的凈利潤，而萬科則以過百億的收入獲取了13.5億元的凈利潤；萬科已進入16座城市，在區(qū)域覆蓋力上具有無可撼動的優(yōu)勢，富力也只是進入北京、廣州、深圳三座城市發(fā)展。

無論是彼時，還是此時，富力與萬科最為根本的區(qū)別仍體現(xiàn)在股權(quán)結(jié)構(gòu)上。萬科已成為典型的大眾持股公司，從1988年開始股改至今，第一大股東持股比例始終沒有超過20%，前十大股東持股比例總和也始終沒有超過40%。富力則是典型的私人持股公司，兩位當(dāng)家人李思廉和張力各自持有股份均超過35%，公開發(fā)行的股份不到總股份的30%；在業(yè)務(wù)管理上具有劃江而治的集權(quán)特色。張力分管北方區(qū)域，側(cè)重區(qū)域拓展及拿地開發(fā)；李思廉則分管南方，側(cè)重資本運作及商業(yè)地產(chǎn)拓展。

業(yè)績掉隊

根據(jù)富力地產(chǎn)披露的業(yè)績公告，2012年，公司實現(xiàn)的協(xié)議銷售額為人民幣322.0億元，增長13%，銷售可售面積為288萬平方米，增長32%，凈資產(chǎn)負債比率保持86%。來自物業(yè)投資及酒店管理業(yè)務(wù)的營業(yè)額則分別增加28%及10%。凈利潤為人民幣56.6億元，增長17%。

這樣的業(yè)績對富力來說，只是回到了2010年的水平，在華南五虎中排在倒數(shù)第二，僅優(yōu)于合生創(chuàng)展。同為華南房企，當(dāng)年與富力站在同一起跑線上的保利、萬科，這兩家房企在去年的銷售額分別達1017億元及1412億元，是富力的三倍和四倍。

富力算是叫板萬科次數(shù)最多的公司之一，在各方面指標(biāo)旗鼓相當(dāng)?shù)?005年更甚，曾經(jīng)的微小差距至今，若以年銷售額計算，富力與萬科相差了1000億。圖為富力聯(lián)席董事長兼總裁張力。

從行業(yè)排名來看，富力也已不復(fù)往日的榮耀。2007年，是富力最輝煌的一年，當(dāng)年，富力以161億元銷售額排名第四位，僅次于萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。2011年，富力的銷售金額為287億元，位居第14位，今年位居第15位。

這還不是富力最差的境況。2008年，廣東業(yè)內(nèi)一度流傳著富力將破產(chǎn)的傳聞。當(dāng)時富力正面臨著頗為嚴(yán)峻的資金問題，2008年6月30日，公司的銀行借款總額約為206億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為80.73億元，長期借款為125.16億元，凈資產(chǎn)負債率高達139.4%。未支付的88億元土地出讓金，有38億元需要在2008年下半年支付。但富力持有的現(xiàn)金僅19億元。2008年年底，富力的利潤出現(xiàn)了6年來的首次負增長，僅獲31.53億元的純利同比下降41%。

李思廉在2009年時曾公開表示：“幾年前，在富力剛剛到香港上市成功的時候，曾有記者問我，經(jīng)歷過的最大困難是什么。當(dāng)時我覺得十多年來沒有遇到特別大的困難。今天如果再次被問到這個問題，我會說，是2008年量價齊跌這個階段?！崩钏剂姓J，如果此前放慢一點步伐，可能就不會過得那么緊張。

錯判形勢

“錯判形勢”這四個字足以歸納富力掉隊的原因。在2005年登陸H股后，富力迅速展開了一波圈地運動，2006年富力地產(chǎn)一舉拿下21幅土地，2007年又拿下20幅地，建筑面積近1000萬平方米，耗資70億元，其中有不少是高價地王。

按照李思廉的規(guī)劃，回歸A股和擴張同期進行，在登陸A股市場后，公司可以即刻回籠資金并迅速壯大規(guī)模，一舉兩得。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的升溫，A股IPO窗口關(guān)閉，富力的回歸A股計劃至今仍無實質(zhì)進展。

李思廉在2008年年中接受本刊記者采訪時曾透露：“去年我們在土地市場有比較進取的表現(xiàn)，是因為在買地前作了A股上市的考慮，今天看來，我們估錯了上市時間?！?/p>

對形勢的誤判包括缺乏居安思危的憂患意識。2007年富力實現(xiàn)銷售額161億元，其中的92%被結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入。而同年，保利和萬科分別只結(jié)轉(zhuǎn)了43%和66%，其余留待來年，以保持業(yè)績平穩(wěn)。不僅如此，富力當(dāng)年的凈利潤中有58%即30.8億元來自商用物業(yè)的重估，被大幅美化的2007年財報使得富力2008年的業(yè)績顯得更為慘不忍睹。

李思廉對商業(yè)地產(chǎn)有近乎固執(zhí)的偏愛，在危機來臨之時也不惜投入大量資源。業(yè)內(nèi)流傳著這樣一個段子：在2004年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，李思廉與王石進行了一場關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的討論。王石認為，靠持有商業(yè)地產(chǎn)項目吃租金的開發(fā)商，如果沒有高比例和長期的融資支持早晚要死，如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。李思廉當(dāng)時頗不以為然，并說：“兩年以后再與你探討這個問題?！?/p>

2009年5月，富力以10.2億獲得焦點地塊廣渠路10號地，并置身于“面粉貴過面包”輿論漩渦的定點。當(dāng)時周邊的房價為1.3萬元左右，而該地塊的樓面價超過1.5萬元。圖為當(dāng)天拍賣后的簽字現(xiàn)場，簽字人為富力北方地區(qū)總經(jīng)理張輝。

2003年，富力便開始加大商業(yè)地產(chǎn)的拓展力度，僅是廣州的珠江新城就儲備了多達十幾個項目。到2008年，富力商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達1∶1。而2008年前6個月，富力營業(yè)收入的93.7%仍然來自傳統(tǒng)的物業(yè)銷售，物業(yè)出租、酒店運營等收入的份額不到6.3%。大投入、小產(chǎn)出造成了富力的資金黑洞以及高企的負債率。

嚴(yán)密防守

“今年的情況不見得就會比去年好多少，業(yè)績說明會也是打氣會，要給投資者信心，20%的增速更多是希望，取決于市場情況的好轉(zhuǎn)。積極一點沒有壞處，做不到?jīng)]關(guān)系，但目標(biāo)要有，士氣要起來?！币晃幌愀鄯治鰩熑绱丝创涣Φ脑鲩L計劃：“總的來說，富力還是在防守階段，真正的反擊，還有待于找到更好的辦法激活商業(yè)地產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)。”

2008年以前，生猛與激進是富力地產(chǎn)的標(biāo)簽。李思廉帶領(lǐng)富力南拓北進，大手筆地在全國各個城市開展項目，全面進入北京、上海、天津、西安、成都、重慶、沈陽、海南、惠州等地區(qū)和城市。2007年底，富力地產(chǎn)的土地儲備高達3300萬平方米，在全國“大地主”中排名第二，僅次于碧桂園的5400平方米。意氣風(fēng)發(fā)的李思廉，豪言要挑戰(zhàn)萬科，爭全國第一。

富力土地儲備迅速增加，但富力的負債率也急速攀升。2008年富力中報顯示，富力的凈資產(chǎn)負債率高達139.4%，這正是引發(fā)“富力資金鏈緊繃、斷裂、倒閉”一系列傳聞的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

面對2008年金融危機和自身的公關(guān)危機，李思廉通過戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)彎實現(xiàn)了自我救贖。自2009年以來，富力改激進為謹慎，放慢了拿地節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏，開始長達三年的“防守戰(zhàn)”。2010年年底時，算上尚未支付的地價，富力地產(chǎn)的凈負債超過人民幣250億元，當(dāng)時富力的一位高管告訴本刊記者：“此情況意味著該公司需要選擇或是在未來的賣地活動中按兵不動，或是降價以加快物業(yè)銷售。

2011年，富力在全國僅拿了3塊地。2012年初，李思廉在業(yè)績會上發(fā)出了“今年買地會‘睇食飯’”，即看菜吃飯，具體拿多少，要看樓賣了多少?！?012年僅拿了河北香河、廣州南沙、杭州等三個地塊，年底與福州三個綜合體項目簽約。

資金短缺、運營短板、人才匱乏仍舊是富力、尤其是商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸。由于商業(yè)地產(chǎn)資金需求量巨大，富力的負債率也居高不下。2005年年底其負債率僅為20.5%，隨后卻一路上揚。2006年年末上升至71.5%；2007年飆升至139%，2008～2011年，這一數(shù)據(jù)一直在100%左右徘徊。2012年仍無太大改善，據(jù)富力2012年報，負債率為86%。

連續(xù)多年的利用高財務(wù)杠桿擴張令富力元氣大傷。一般情況下，負債率在70%以上的房企，很難在海外市場上發(fā)債。除非愿意付出不菲的代價。

2011年4月，富力地產(chǎn)首嘗海外發(fā)債。并通過其全資附屬公司分別發(fā)行了本金為26.12億元、利率為7%，于2014年到期的優(yōu)先票據(jù)；以及發(fā)行了本金為1.5億美元、利率為10.875%，于2016年到期的優(yōu)先票據(jù)。而同期，負債率處于30%以下的中海外，發(fā)行的10億美元10年優(yōu)先票據(jù)年利率僅為5.5%。

在海外發(fā)債的同時，富力地產(chǎn)亦鋌而走險，并頻繁借道成本高昂的信托融資。去年1月，又委托平安信托，為其融資32.42億元；短短三個月后，又委托一家信托公司，為其提供了約8.5億元貸款，上述兩筆貸款分別于2014年7月和9月到期。據(jù)消息人士透露，兩筆信托的年利率接近12%。高額的融資成本，令富力地產(chǎn)的利息支出大幅增長。去年上半年，富力的融資成本同比增加43%至7.257億元；利息開支總額為13.2億元，同比上升了50%。

由于富力的商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式還不夠清晰和成熟，占用了大量資金，且資金回籠慢，又限制于諸多瓶頸因素。如何按照公司目前的狀況，平衡商業(yè)和住宅開發(fā)之間的比例，是考驗李思廉智慧的問題。關(guān)鍵還在于，包括前面提到的兩筆在內(nèi)的多筆借貸需要償還。所以，如果從資金壓力來看，今年23%的銷售增長，不僅是目標(biāo)，或許也是底線。