搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)

老齡化帶來的巨大市場需求就擺在那里，但無成功模式可循的挑戰(zhàn)也擺在那里?？磥恚B(yǎng)老地產(chǎn)就猶如燙手的山芋，想抓的人很多，但真能放到自己的碗里也非易事。

到2015年，中國的老年人口總數(shù)將達(dá)到2.21億，占總?cè)丝诘?6%。

新“國五條”落地，樓市調(diào)控再次加緊。

新《老年法》即將出爐，提出將老年人的宜居環(huán)境作為一項(xiàng)保障權(quán)宜。

北京推出首塊養(yǎng)老用地。

這四條新聞的衍生品——

養(yǎng)老地產(chǎn)市場超2萬億，眾地產(chǎn)商蜂擁而上。

老齡化的“剛性需求”

“如果有一天，我老無所依，請把我留在，在那時(shí)光里。”多少年輕的心被汪峰的這首《春天里》吼出悲愴的激流。然而，某天，一位老人家無意中從收音機(jī)中聽到這首歌，問出：如果有一天，我老無所依？一個(gè)問句。

今年65歲的黃阿姨和老伴住在北京西城區(qū)一家研究所的大院里，老兩口身體一直很好，黃阿姨覺得自己還是很“年輕”的，兩個(gè)在美國的子女也很放心。但是5月份的時(shí)候，發(fā)生了一個(gè)意外——黃阿姨下樓時(shí)不小心摔了一跤。這一摔突然讓黃阿姨開始思考“養(yǎng)老”問題。

首先是住址的問題。摔倒后，叫了救護(hù)車，救護(hù)車堵在胡同口半小時(shí)進(jìn)不來。胡同本來就窄，又被小商小販擠占了。好不容易進(jìn)來了，黃阿姨住在三樓，沒有電梯，醫(yī)護(hù)人員費(fèi)了好大力才抬下去。之后靜養(yǎng)的兩個(gè)多月，黃阿姨除了去醫(yī)院復(fù)查，就沒能下樓。更大的麻煩出在請保姆上，一個(gè)月3000元，管吃管住，一周還休息一天。黃阿姨覺得待遇挺優(yōu)厚了，但沒想到，保姆自己都說：寧可看孩子，也不愿意看老人。結(jié)果3個(gè)月，換了兩個(gè)保姆。在此期間，黃阿姨有個(gè)老同事突然去世了，死因是腦溢血。

這次骨折加上老同事的離世，觸動(dòng)了黃阿姨：年紀(jì)確實(shí)大了，經(jīng)不起意外了。在美國的兒女勸說她住到養(yǎng)老院或者老年住宅，以前，在黃阿姨的觀念里，對養(yǎng)老公寓有一種天然的排斥：“那是不能動(dòng)了才去的地方，能不去就不去?！边@次，骨折好了之后，黃阿姨就開始尋思，看看有沒有合適的養(yǎng)老院或養(yǎng)老公寓，黃阿姨的這個(gè)想法得到了不少老同事的響應(yīng)，這些老同事多是子女不在身邊的。他們商量好，一起去考察，考察好了，“組團(tuán)”住過去，好讓兒女施心。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年，中國65歲及以上老齡人口約占總?cè)丝诘?.1%，規(guī)模超過歐洲老年人口的總和，預(yù)計(jì)到2027年，中國65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑸仙?4%，進(jìn)入老年型社會(huì)。

曾經(jīng)，我們說的是養(yǎng)兒防老，但是現(xiàn)實(shí)是，中國從上世紀(jì)70年代末開始實(shí)施計(jì)劃生育，現(xiàn)在計(jì)劃生育實(shí)施以來的人都30多歲了，形成了一批“421”的家庭，上面有四個(gè)老人，中間一代兩個(gè)人，下面一個(gè)孩子。也就是說，中間一代兩個(gè)人要養(yǎng)四個(gè)老人，甚至更多（爺爺奶奶輩）。怎么養(yǎng)？所以，像黃阿姨這樣的老年人越來越多，而傳統(tǒng)的子女“貼身養(yǎng)老”已不適用，而像黃阿姨這樣需要住進(jìn)養(yǎng)老院、養(yǎng)老住宅的人也將越來越多。

2萬億蛋糕的分配

觀念轉(zhuǎn)變之后，黃阿姨考察了十幾家養(yǎng)老院和養(yǎng)老公寓。市區(qū)的，就不考慮了，根本排不上。另外，和黃阿姨想象的一樣，75歲以上、不能自理的老年人比較多。黃阿姨覺得自己還沒老到那個(gè)程度。后來，黃阿姨打聽到昌平北七家有個(gè)匯晨國際老年公寓。到了現(xiàn)場，黃阿姨挺滿意：社區(qū)里的環(huán)境和花園似的，房子雖然都是專門為老年人設(shè)計(jì)的，但房間面積都很大，有50平方米的1居、80平方米的2居室；還有112平方米的大兩居，布置得像家一樣，還可以自己做飯?！坝屑业母杏X”是黃阿咦比較看重的。另一個(gè)讓她滿意的地方是有溫泉，對老年人保健很有好處。在這里，一般身體好的，住普通的公寓就可以了，如果生了病，可以住特護(hù)公寓，病好了，再搬出來，非常方便。另外，這里還有電子定位跟蹤系統(tǒng)，不管老人在哪兒出現(xiàn)意外，都能得到及時(shí)救助。這里的房間價(jià)格是：50平方米4000%、112平方米6300元、80平方米6800元。銷售顧問小馬告訴黃阿姨，80平方米的房子戶型好，最搶手，價(jià)格也隨之上漲了。對于i塞個(gè)價(jià)格，黃阿姨覺得已經(jīng)很貴了，但讓她沒想到的是現(xiàn)在想入住，還排不上，要等3個(gè)月才能輪上。

離匯晨國際老年公寓不遠(yuǎn)，有個(gè)北京太陽城銀齡公寓。入住的每位老人押金以10萬元起步，交納的押金越多房租越便宜。此外，老人如需要護(hù)工，還需按照自理、半自理和無自理能力的情況自行支付相應(yīng)開支，雇一位護(hù)工的支出大約在每月3000元左右。綜合算下來，住在這里的養(yǎng)老公寓，每月也要5000元到6000元。

除了北京太陽城銀齡公寓，黃阿姨還聽說了一個(gè)順義的東方太陽城老年公寓，離市區(qū)更遠(yuǎn)些，但價(jià)格也不便宜：30平方米的一居4000元；50平方米的二居，5200元；90平方米的三居7000元，另外還要單獨(dú)支出水電費(fèi)和餐費(fèi)。

之后，黃阿姨還考察了愛慕家、壽山福海、太申祥和山莊、將府莊園等老年公寓，多數(shù)房間每個(gè)月的價(jià)格都在5000元以上。產(chǎn)品雷同、價(jià)格比較貴是黃阿姨比較直觀的第一感受。這個(gè)價(jià)格，黃阿姨還能接受，但其他打算“組團(tuán)”入住的同事接受不了，組團(tuán)的事兒就不了了之了。

對商人來說，需求就是商機(jī)。據(jù)調(diào)查，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老，黃阿姨是其中之一。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場產(chǎn)值有2萬多億。2萬多億的大蛋糕，養(yǎng)老地產(chǎn)市場早已暗潮涌動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)中，萬科、遠(yuǎn)洋、保利、首創(chuàng)等開發(fā)商均在醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；保險(xiǎn)行業(yè)，除了泰康之外，中國人壽、新華保險(xiǎn)等多家企業(yè)紛紛染指。

不是低價(jià)圈地就是無營利模式

為什么地產(chǎn)商、險(xiǎn)企這么青睞養(yǎng)老地產(chǎn)？一、老齡化；二、樓市調(diào)控；三、國家支持。

3月1日，新“國五條”落地，樓市調(diào)控再加一碼。雖然沒看到房價(jià)的大幅度下降，但是至少上漲得沒那么驚人了。而地產(chǎn)商、開發(fā)商也在這一波又一波的調(diào)控中心驚膽戰(zhàn)。綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰感言：“限購讓綠城的銷售陷入困境，以后可能會(huì)在房產(chǎn)這塊少蓋一點(diǎn)，多去蓋些養(yǎng)老院?！崩^商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房產(chǎn)調(diào)控下，開發(fā)商、地產(chǎn)商的避風(fēng)港。

也正如北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖所說：“養(yǎng)老還是國家支持的，包括信貸、保險(xiǎn)，各處資金也在支持?！痹谛抻喓蟮摹独夏攴ā分?，就提出將老年人的宜居環(huán)境作為一項(xiàng)保障權(quán)宜，還規(guī)定，各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和老年人服務(wù)需求，逐步增加對養(yǎng)老服務(wù)的投入。各級(jí)人民政府和有關(guān)部門在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵(lì)、扶持企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)組織或者個(gè)人以新建、改建、租賃等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。這條規(guī)定對養(yǎng)老地產(chǎn)的意義，是不言而喻的。

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，政策的扶持也給不少企業(yè)“鉆空子”的機(jī)會(huì)，養(yǎng)老地產(chǎn)成為低價(jià)圈地的工具。

可以說，現(xiàn)在對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代?！昂谩痹谝磺卸际莿倓傞_始，各項(xiàng)扶持逐步加碼；“壞”在商業(yè)房產(chǎn)帶來的高房價(jià)影響，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)拿地上尚未真正放開，加上養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于商業(yè)地產(chǎn)更高的配置要求，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)至今營利模式缺失。

縱觀全國，如果一定要找出在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域做得比較成功的項(xiàng)目的話，那北京的太陽城和上海的親和源算是較有代表性的兩家企業(yè)，業(yè)內(nèi)也流傳著“南有親和源，北有太陽城”的佳話。但是就拿太陽城來說，依然被無奈困擾著。為了平衡土地成本和開發(fā)利潤，太陽城70%的土地用來建商品住宅，剩余30%的土地用來建為老年人提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，比如醫(yī)院、租住式老年公寓。這種租售結(jié)合制的“混搭式”營利模式，前期需要依靠出售住宅類產(chǎn)品回籠資金，從而使企業(yè)資金鏈得到良性運(yùn)轉(zhuǎn)。但是，長期來看，醫(yī)院、老年公寓等配建設(shè)施和后期養(yǎng)老服務(wù)仍須長期投入。這也是黃阿姨看了那么多養(yǎng)老公寓，覺得“貴”的原因。

老齡化帶來的巨大市場需求就擺在那里，但無成功模式可循的挑戰(zhàn)也擺在那里?？磥恚B(yǎng)老地產(chǎn)就猶如燙手的山芋，想抓的人很多，但真能放到自己的碗里也非易事。