房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防控對策分析

劉婷婷

（南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津 300071）

一、前言

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛，我們必須高度重視房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題。而防控房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，既是確保房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)順利發(fā)展的前提，又是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的內(nèi)在需求。但是，針對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營現(xiàn)狀分析，盡管有大量風(fēng)險(xiǎn)還未完全顯現(xiàn)出來，但已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)象正預(yù)示著房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻都存在著。所以，房地產(chǎn)和金融行業(yè)都必須高度關(guān)注此問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類

近幾年，我國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度增強(qiáng)，再加上，城市化進(jìn)程發(fā)展也較快，從而使得人們對房產(chǎn)需求逐漸增大，這樣便暴露出房地產(chǎn)金融潛在的風(fēng)險(xiǎn)，總的來說，國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要劃成下列幾種：

（一）政策和法律風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)如今，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)金融行業(yè)最顯著的風(fēng)險(xiǎn)即為政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦金融行業(yè)出現(xiàn)變化、金融機(jī)構(gòu)管理極其不規(guī)范、政策和法律發(fā)生變化，都極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。此外，在和房地產(chǎn)企業(yè)金融相關(guān)的一些制度存在著大量的漏洞，如：土地規(guī)劃制度與供應(yīng)制度等，而這些問題都可能增大房地產(chǎn)且金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

（二）市場風(fēng)險(xiǎn)

近年來，國內(nèi)每年房地產(chǎn)投資量大幅度增多，而且房價(jià)上漲較快，同時(shí)這也增大了商品房空置率。如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲十分迅猛，那么極易導(dǎo)致房地產(chǎn)的市價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際價(jià)值，出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象，而如果泡沫破滅，那么房地產(chǎn)便出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，使銀行遭受巨大損失。上述問題在2008年極為突出，所以，國內(nèi)有些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了降價(jià)的局面。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)

從目前的情況來分析，土地儲備制度還不是非常的完善，這必然會給土地儲備貸款帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。集中表現(xiàn)在以下兩方面：其一，由于土地都是被地方政府部門所壟斷，加之，拍賣土地成為政府財(cái)政收入的主要來源，所以，通常政府規(guī)定的價(jià)值偏高，這樣會帶動房地產(chǎn)價(jià)格上漲。由于土地開發(fā)和購置融資需求偏大，因此，還款則必須借助土地出讓金，而銀行機(jī)構(gòu)向土地整理所發(fā)放的貸款無任何擔(dān)?！，F(xiàn)階段，常使用的擔(dān)保方式有兩種，即政府保證與土地使用權(quán)質(zhì)押，但是上述兩種方法都存在著信用風(fēng)險(xiǎn)。其二，房產(chǎn)市場中，因土地價(jià)值波動較大、商品房銷售十分困難、虧損較嚴(yán)重等，這些現(xiàn)象都存在著信用風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的特征分析

（一）擴(kuò)張性

在現(xiàn)今社會中，金融的作用非常重要。而在經(jīng)濟(jì)社會的每個(gè)角落都涉及到金融產(chǎn)品以及金融服務(wù)。再加上，金融資產(chǎn)和不同金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系都非常緊密，從而逐漸形成了資產(chǎn)價(jià)格波動間互相影響的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。但是，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來時(shí)，資金融通和債權(quán)等的聯(lián)系遠(yuǎn)不能離開金融機(jī)構(gòu)的促進(jìn)，而在此階段，勢必會出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)，而在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，借助所購才的金融體系網(wǎng)絡(luò)快速傳遞下去，因而，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出一定的擴(kuò)張性。

（二）可控性

一切的經(jīng)濟(jì)活動都勢必會存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。在有房地產(chǎn)金融活動中，便會在資金融通、債權(quán)關(guān)系出現(xiàn)階段存在著風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，在房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)刻存在的，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)具有一定的必然性，但是，它也是受人為控制的。對于房地產(chǎn)金融市場的參與方來說，都能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)予以識別、衡量和監(jiān)控，進(jìn)而確定出即將面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類以及風(fēng)險(xiǎn)的影響程度。同時(shí)在此基礎(chǔ)上，借助風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制與合理的金融工具等主動將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制或者是轉(zhuǎn)移，然而，身為監(jiān)管部門，應(yīng)該健全相關(guān)制度，從源頭消除和控制不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)金融方面存在的諸多問題探究

（一）融資結(jié)構(gòu)不科學(xué)

現(xiàn)如今，國內(nèi)金融市場的發(fā)展依然處在初級階段，因此，間接金融仍然占據(jù)著金融市場的主導(dǎo)地位，這樣，造成直接金融發(fā)展極其落后。再加上，我國一些商業(yè)銀行改革不夠徹底，進(jìn)而出現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道十分單一等問題。事實(shí)上，房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)行業(yè)二者互相依存，共同發(fā)展，因而所存在的風(fēng)險(xiǎn)也有明顯的共生特性。加上，房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸具有較大的依賴性。近年來，國家出臺了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，客戶違約從而使銀行陷入到資金流動困難的境地。

（二）金融創(chuàng)新發(fā)展速度較慢

現(xiàn)階段，政府機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)金融實(shí)施利率管制制度，明確指出金融機(jī)構(gòu)的范圍，這樣直接阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展。然而，目前房地產(chǎn)金融工具種類相對較少，而且融資渠道也非常狹窄，直接影響到銀行資金的流動性。除此之外，由于房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)剛起步，可貸款的品種非常少，很難滿足消費(fèi)者的各種需求，從某種程度上來說，也影響到房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的繼續(xù)擴(kuò)展。

（三）資金配置效率偏低

在我國，因房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善，而且經(jīng)營范圍比較狹窄，這必然會造成反地產(chǎn)資金配置效率大大降低。主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，國內(nèi)的金融體制非完全市場化的特點(diǎn)，導(dǎo)致金融資源不能更好的按照市場發(fā)展的規(guī)律予以科學(xué)、合理的配置，這直接影響到社會資金流入到房地產(chǎn)金融的速度。再加上，由于資金供應(yīng)者資金狀況以及儲蓄率等的限制，很難滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)的巨大數(shù)額的資金需求。第二，資金投向結(jié)構(gòu)不完善，通常來說，商業(yè)房投資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅房投資，而也正是由于住房建設(shè)投資不充足，最終造成房地產(chǎn)市場總量失去平衡的局面出現(xiàn)。

五、防控房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

（一）不斷拓寬融資渠道

一方面，可以實(shí)施住房貸款證券化，這樣既能夠全面擴(kuò)大銀行融資規(guī)模，而且又顯現(xiàn)了資本市場和房地產(chǎn)金融市場很好的互動，與此同時(shí)，又加快資產(chǎn)流動速度，降低銀行貸款業(yè)務(wù)成本；另一方面，在制定有效防范風(fēng)險(xiǎn)措施的基礎(chǔ)上，可以在房地產(chǎn)市場發(fā)展中引入大量外資?？梢哉f，融資渠道的多元化成為今后房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展的主要趨勢，只有這樣才能從源頭有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（二）強(qiáng)化對銀行內(nèi)部進(jìn)行有效控制

逐漸健全銀行的內(nèi)部控制制度，這樣可以從源頭徹底改變金融治理結(jié)構(gòu)存在的多種問題。另外，還應(yīng)進(jìn)一步加快對股份制度的改革速度，以免資產(chǎn)比例不平衡或者是存在較大風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。除此之外，我們還必須及時(shí)建立以高效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)報(bào)警制度，及早地發(fā)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

（三）政府部門要強(qiáng)化宏觀調(diào)控與引導(dǎo)

政府部門要準(zhǔn)確收集更多關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的數(shù)據(jù)，并且將此數(shù)據(jù)予以公布，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，對其進(jìn)行科學(xué)的指導(dǎo)與管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況預(yù)警。

（四）完善信用評級體系

建立和完善信用評級制度，能夠?qū)杩钫叩木蜆I(yè)情況、收入情況等進(jìn)行跟蹤調(diào)查和監(jiān)控，從而便于對個(gè)人信用度予以客觀的評論，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。即使出現(xiàn)了貸款風(fēng)險(xiǎn)，我們要及時(shí)分析出風(fēng)險(xiǎn)所屬的類別，進(jìn)而及時(shí)采取有效的對策予以處理，將風(fēng)險(xiǎn)損失降到最低。

六、結(jié)束語

總體來說，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛，因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題，及時(shí)采取有效的防控對策，降低房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，這既是確保房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)順利發(fā)展的前提，又是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的內(nèi)在需求。

[1]曲媛.淺析房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011 （11）.

[2]王菲.房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防控措施研究[J].商情，2011 （05）.

[3]邵玉.防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對策建議[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2012 （03）.

[4]歐陽宏虹.對我國房地產(chǎn)業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)問題的思考[J].大眾商務(wù)，2009 （16）.