淺析抓好分戶驗收工作的經(jīng)驗總結(jié)

吳亞春

（江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司）

一 加強關(guān)鍵工序的質(zhì)量過程驗收是分戶驗收通過的保障

1.針對以往住宅投訴焦點問題，對各類主要關(guān)鍵工序?qū)嵭袊栏竦倪^程驗收而且公司工程管理部還進行施工工藝改革，統(tǒng)一施工工藝做法并出臺了企業(yè)工程工藝作業(yè)指引。

1.1 墻體裂縫的預(yù)防控制措施

我公司一方面嚴格按照江蘇省住宅工程質(zhì)量通病控制標準要求執(zhí)行，例如：控制磚的強度齡期；控制砌筑速度及放長墻體頂部收剎時間；按構(gòu)造要求設(shè)置砼構(gòu)造柱、腰梁、板帶、砼門窗框等二次結(jié)構(gòu)是所有墻體全部成為約束砌體結(jié)構(gòu)；粉刷時不同材質(zhì)間及水電管箱后均設(shè)置抗裂鋼板網(wǎng)；頂層及閣樓層溫差變化較大易出現(xiàn)裂縫的樓層墻體表面采取滿附鋼絲網(wǎng)等。另一方面對一些質(zhì)量要求較高的住宅，例如高檔公建、高檔別墅，我公司不惜代價采取了更為保守的做法，例如將墻體粉刷改為成品石膏砂漿粉刷，有點甚至將整棟房的所有內(nèi)墻體表面滿附一層耐堿網(wǎng)格布后再經(jīng)行粉刷等，這一系列舉措表明了我公司對降低裂縫投訴的決心。目前，我公司在墻體裂縫控制上已初見成效，此類投訴已得到大幅度的降低。

1.2 開間尺寸偏差與層高偏差的預(yù)防控制措施

1.2.1 現(xiàn)澆水平結(jié)構(gòu)施工階段認真做好層高測量、結(jié)平模板平整度驗收、現(xiàn)澆板砼平倉驗收等，后期樓地面澆筑嚴格控制平整度，再加上分戶驗收時認真地反復(fù)檢查并整改，目前我公司在交付項目的層高偏差控制上得到了有效控制，投訴率大幅度降低。

1.2.2 砌體砌筑階段我司嚴格要求施工單位按施工圖墻體間的相鄰尺寸在地坪上彈出墻體線，開間尺寸全需經(jīng)監(jiān)理全數(shù)驗收后方可進行墻體砌筑施工；抹灰工程之前同樣要求施工單位將房間勾方線彈在離墻下腳100mm處的地坪上，所有灰餅安裝勾方線制作；這兩項舉措有效控制了房間開間尺寸偏差這一老大難問題。目前我公司在交付項目的房間開間尺寸偏差控制上取得了可喜成績，投訴率大幅度降低。

1.3 屋面滲漏的預(yù)防控制措施

我公司首先將不同類型屋面規(guī)定了統(tǒng)一做法并發(fā)布了屋面施工工藝作業(yè)指引，要求施工單位嚴格按照作業(yè)指引施工；另外公司實行所有防水材料甲供舉措，并與杭州東方雨虹防水材料有限公司簽訂了戰(zhàn)略采購協(xié)議，這樣一來防水材料的質(zhì)量有了保障，有效杜絕了施工單位以次充好的事件發(fā)生；前面兩者是我公司進行源頭控制的措施，我們深知只有好工藝、好材料還遠遠不夠，主要還要狠抓施工過程質(zhì)量，所以我公司把主要精力放到了屋面每道工序過程驗收上，要求施工單位在屋面每道工序進行前必須通知甲方代表、監(jiān)理員進行驗收，驗收通過方可進入下道工序施工。通過近兩年來的努力，施工單位已對我公司的屋面工藝做法及驗收程序逐步適應(yīng)，正朝著良性趨勢發(fā)展，屋面質(zhì)量控制已逐步成為施工單位的自覺行為，我們的控制目的達到了理想的效果，相關(guān)投訴率大大降低。

1.4 門窗滲漏的預(yù)防控制措施

我公司同樣對門窗安裝工藝及節(jié)點做法規(guī)定統(tǒng)一做法，并且頒布了門窗施工工藝作業(yè)指引，項目上我們狠抓門窗的安裝質(zhì)量并且建立了嚴格的每道工序驗收制度，驗收程序分為：第一步是門窗洞口四周粉刷修整驗收，窗框安裝后底部間隙為30mm,其他三面離框間隙為15mm；第二步是門窗框安裝質(zhì)量驗收，主要是固定連接鐵片數(shù)量及間距，框料垂直度及框料與外墻體內(nèi)外面的進出關(guān)系；第三步是框側(cè)填充物驗收，一般框底填充水泥砂漿，其余三側(cè)填充發(fā)泡劑；第四步是腳手拆除前的門窗框四周及型材拼接處的打膠質(zhì)量驗收；我們一貫實行每樘門窗每個工序均需嚴格驗收后方可進入下道施工這一驗收制度；并且外墻外立面尤其是門窗四周還采取噴灑有機硅乳液兩遍的加強措施。有了好的工藝加上嚴格的過程驗收制度，目前我公司在門窗滲漏控制方面取得了突飛猛進的進步，目前相關(guān)投訴率較前幾年降低了70%左右。

1.5 廚衛(wèi)間及有防水要求的陽臺滲漏的預(yù)防控制措施

我公司一方面加強對廚衛(wèi)間及有防水要求的陽臺易出現(xiàn)滲漏的管道口的防水處理進行逐個驗收，要求施工單位在廚衛(wèi)間及有防水要求的陽臺的防水大面積施工前對所有已經(jīng)進行防水加強處理過的管道口部位進行局部盛水試驗，漏水部位須經(jīng)修復(fù)后方可進行大面積防水施工，這一舉措有效降低了廚衛(wèi)間及有防水要求的陽臺的滲漏率，并且保證率分戶驗收的通過率。

2.實行“樣板先行”的原則

“樣板先行“原則以往都是施工單位一貫采用的質(zhì)量管理手段，但往往做到后來偏離了方向；目前我公司重新推行這一舉措，要求施工單位在主要分部分項施工前必須實施樣板并經(jīng)我司工程管理部及現(xiàn)場監(jiān)理驗收通過后方可進入大面積施工。目的主要為結(jié)合我公司工程管理部今年來分布的施工工藝作業(yè)指引，如何引導(dǎo)施工單位按照公司一些好的要求來做，特別是一些新引進的施工單位，使其與我們的管理目標一致，使其與我們的管理理念靠攏，更好的來推動質(zhì)量管理能更上一個新的臺階。

二 加強竣工驗收前的多輪細部質(zhì)量檢查、提高清理保潔標準，為分戶驗收工作錦上添花

1.竣前建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)四方對住宅的功能性問題（如空調(diào)洞位置、空調(diào)室外機的安放、廚衛(wèi)間的降板高度）、空鼓、裂縫、開間尺寸、層高差、陰陽角、平整度、門窗、欄桿、進戶門、防火門等存在的問題進行一輪仔細的逐戶驗收，并把問題記錄下來（直觀的問題一般還在實物上用粉筆標注出來，以便于今后整改）并歸類制定修復(fù)方案及規(guī)定整改時限，通過兩至三輪的整改并復(fù)查，最終達到竣前驗收的條件。

2.竣前驗收通過后，我們針對驗收各方及質(zhì)監(jiān)站提出的問題進行限期整改，并在同時請物業(yè)公司介入與監(jiān)理單位、施工單位一起將房間開間尺寸、層高差、廚衛(wèi)間盛水試驗、管道通球試驗、門窗淋水試驗經(jīng)行逐戶驗收檢查并將查出的問題限期整改直至達到質(zhì)監(jiān)站分戶驗收抽查復(fù)核的條件。

3.質(zhì)監(jiān)站分戶驗收抽查復(fù)核及竣工驗收全部通過后，我們會認真將驗收組各方及質(zhì)監(jiān)站提出的問題進行整改并復(fù)查。

4.我們在交付業(yè)主前，還將舉行一次房產(chǎn)與物業(yè)的內(nèi)部交接儀式，參加交接儀式的有我公司工程管理部、技術(shù)管理部、營銷管理部、采購管理部、項目公司、物業(yè)公司、參建各方的負責人等，一般會花上一整天時間進行分組逐戶查房，一般為細部觀感質(zhì)量、成品保護情況檢查為重，主要以進戶門質(zhì)量、門窗質(zhì)量、清理保潔度檢查等為主，最終再收集問題并組織施工單位限期整改。

5.在交付業(yè)主前，為提高交付標準，我公司還制定了一套保潔及營造交付氛圍制度，分以下三部組成。

5.1 交付前，我公司組織全體管理人員進行“勞動體驗日”活動，分組對建筑物內(nèi)部室內(nèi)房間及公共部位進行清掃保潔，尤其是室內(nèi)房間地面必須掃到一塵不染，門窗玻璃型材表面及進戶門表面必須擦洗的清潔明亮。這一舉措為交付標準的提高打下了堅實的基礎(chǔ)。

5.2 交付前的一星期左右，我公司還雇用專業(yè)保潔公司對建筑物的外立面再進行一次全面清洗，并對室內(nèi)公共部位進行一次精保潔，最后鎖上單元門準備交付，這一舉措為提高交付時的客戶滿意度增加了有力保障。

5.3 為營造良好的交付氣氛，使業(yè)主在交付時有種溫馨的“回家”的感覺，我公司還在交付前的次日委托專業(yè)廣告公司對現(xiàn)場的接待處、房號的單元門口進行包裝處理，例如設(shè)置充氣拱門、歡迎標語、擺放花盆、設(shè)置友情提示等。

三 物業(yè)的提前介入，有利于設(shè)計缺陷、功能問題及常規(guī)投訴問題的及早發(fā)現(xiàn)和整改

我們在竣前壓手的前階段就組織物業(yè)公司提早介入進來查房，提早及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計單位、施工單位尚未發(fā)現(xiàn)和解決的問題，并在施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要、使用功能更佳、操作更可靠、更便捷的修正方案，使存在問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，要比竣工移交后再整改、再返工容易得多，同時該舉措也為分戶驗收的通過打下了基礎(chǔ)。我想，如果今后物業(yè)公司能作為一個工程質(zhì)量管理實體參與住宅工程質(zhì)量管理的全過程，對住宅的銷售、工程質(zhì)量的控制、質(zhì)量通病的及時發(fā)現(xiàn)和整改，對住宅工程質(zhì)量管理水平的提升將產(chǎn)生很大的作用，而且更有利于開發(fā)商在銷售合同時限內(nèi)將住宅保質(zhì)保量移交給業(yè)主。

四 如何做好竣工驗收前分戶驗收的準備工作

1.分戶驗收之前，我公司已能熟練的將各項準備工作準備就緒；例如，驗收組人員的建立、檢測儀器配置到位（激光測距儀、卷尺、水準儀、靠尺、塞尺、小錘）、門窗淋水試驗噴淋管、廚衛(wèi)間盛水用的地漏封堵材料、水源、地坪上管線走向標示用的磨具及油漆、開間尺寸及層高標注的標識。

2.竣工驗收前質(zhì)監(jiān)部門對分戶驗收工作的監(jiān)督抽測復(fù)核工作，我公司也能得心應(yīng)手地將各項準備工作準備就緒；例如，竣前驗收中存在問題全部整改到位并有書面回復(fù)、驗收組人員的建立、分戶驗收資料準備就緒、檢測儀器配置到位、門窗淋水試驗噴淋管接通水源、廚衛(wèi)間提前隔夜盛水、正式水電接通、電梯正常運行等。

五 結(jié)束語

如今國際經(jīng)濟形勢日趨嚴峻，房地產(chǎn)市場已逐步從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，老百姓對住房的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日趨激烈，要在如此形勢下生存，質(zhì)量品質(zhì)是企業(yè)贏得客戶、贏得市場、獲得生存的保障。狠抓住宅質(zhì)量對開發(fā)商來說已是刻不容緩。實踐表明，分戶驗收對于提高工程質(zhì)量、降低返修率、提高居民滿意度有明顯的效果。應(yīng)該說，這一制度符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，符合以人文本執(zhí)政理念的要求，符合住房制度改革的要求符合政府行政改革的要求，更重要的是符合落實市場各方主體質(zhì)量責任的要求。我們新城地產(chǎn)作為江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍人定會以實際行動認真貫徹落實分戶驗收工作，盡管在實際操作過程中還存在著不同程度的問題，但我們定會不斷總結(jié)完善，用于創(chuàng)新，杜絕走形式、杜絕走過場，急客戶之所急，想客戶之所想，永遠把每一次保質(zhì)保量的交付作為我們企業(yè)最大的社會責任。