房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預(yù)控

羅 峰

(河南省周口市國土資源局，河南 周口 466001)

1 房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵及成因

1.1 房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵

房地產(chǎn)泡沫是指由于土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格畸高，大大超過其使用價(jià)值形成的賬面價(jià)值上的虛假增長、虛假繁榮，這些價(jià)值實(shí)際上難以得到實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)的價(jià)值主要包括土地成本價(jià)格和附著建筑物的價(jià)值，其中建筑物是人類勞動的凝結(jié)，其價(jià)格由成本、利潤和稅金來確定，相對容易判定。所以通常所說的房地產(chǎn)泡沫是由于地價(jià)泡沫引起的房地產(chǎn)泡沫。

1.2 房地產(chǎn)泡沫的成因

1.2.1 土地資源稀缺導(dǎo)致地價(jià)飛漲

從供給角度看，土地最主要的經(jīng)濟(jì)特性是稀缺性，因?yàn)橄噍^于人口的不斷增長，土地的供給總量相對是穩(wěn)定且確定有限的。所以，土地的供給彈性在眾多生產(chǎn)要素中是最小的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會總需求的增長會使供給彈性小的要素價(jià)格以更快地速度增長。土地供給還具有壟斷性，在我國，土地所有權(quán)歸政府所有，這種所有制下，地權(quán)壟斷十分明顯，壟斷加劇了土地資源的局部稀缺性，土地價(jià)格飛漲也成為自然的結(jié)果。最后，土地是一種虛擬資本，與實(shí)際資本相對應(yīng)，虛擬資本市場的市場價(jià)值和價(jià)值增值與實(shí)際資本的市場價(jià)值和價(jià)值增值常常不一致，土地的虛擬資本特征是地價(jià)運(yùn)動有可能脫離土地利用的實(shí)際價(jià)值，而且一旦地價(jià)上升就很難再向下調(diào)整，這被稱為土地價(jià)格上升的不可逆性，從而加劇泡沫產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。一旦地價(jià)飛漲，將會影響地上附著物房屋的價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)的價(jià)格與實(shí)際使用價(jià)值偏離嚴(yán)重，大量制造房地產(chǎn)泡沫。

1.2.2 消費(fèi)者對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期

從需求角度看，消費(fèi)者預(yù)期在一定程度上影響消費(fèi)者行為，從而影響總需求。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，消費(fèi)者預(yù)期也在不斷發(fā)生變化。如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化過程中，消費(fèi)者預(yù)期完全理性，市場可以自發(fā)從不均衡狀態(tài)調(diào)整到均衡狀態(tài)。但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，人們難以做到理性預(yù)期。如果預(yù)期高估了這種變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，就容易產(chǎn)生泡沫。例如，市場價(jià)格上升時(shí)，人們預(yù)期今后還會上升，出于投機(jī)心理，需求反而會增加，推動價(jià)格進(jìn)一步上漲，加速泡沫產(chǎn)生。

1.2.3 投機(jī)需求推動房地產(chǎn)價(jià)格

需求方面，投機(jī)需求在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生中也是一個(gè)重要的影響因素。投機(jī)者的特點(diǎn)是并不關(guān)注投資品本身的使用價(jià)值，而是注重投資品可能帶來的投資收益。因此，投機(jī)需求是建立在房地產(chǎn)價(jià)格上漲而且希望或預(yù)期其繼續(xù)上漲的心理之上。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，投機(jī)需求反而會增加，進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲，直到房地產(chǎn)泡沫破滅，而隨著下一輪的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，投機(jī)需求再度高漲，推動房價(jià)不合理上漲，又會制造大量泡沫，形成惡性循環(huán)。

2 房地產(chǎn)泡沫的評估

2.1 房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。該指標(biāo)反映的是城市居民家庭對住房的支付能力。房價(jià)收入比越大，表明居民的支付能力越低，要用更多年的收入才能買到同樣的房子。房價(jià)收入比上升越快，說明房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求在總需求的占比越高，泡沫產(chǎn)生的可能性越大。一般認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比范圍應(yīng)該是3-6。在住房價(jià)格較為合理的國家，這個(gè)比率基本在6-8，而在我國，則大大超標(biāo)，表明我國城市居民住房消費(fèi)需求實(shí)際不具備可持續(xù)性，房地產(chǎn)價(jià)格畸高。

2.2 空置率

房地產(chǎn)空置率衡量房地長市場的供求強(qiáng)度?？罩寐蔬^低，則市場中存在供不應(yīng)求的情況，也即賣方市場。極端情況是1%的空置率，此時(shí)商品房處于絕對供不應(yīng)求的狀態(tài)，開放商較購房者處于有利地位，更易于操縱房價(jià)，侵害購房者的權(quán)益?？罩寐蔬^高，則市場中存在供過于求的情況，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，當(dāng)空置率居高不下形成買方市場，購房者就處于較優(yōu)勢的地位，迫使開發(fā)商降低價(jià)格，或者是一部分開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場?？罩寐什⒎菫榱憔秃?，合理的空置率應(yīng)當(dāng)在5%-10%之間，10%-20%是危險(xiǎn)區(qū)，20%以上是嚴(yán)重積壓區(qū)。

2.3 租售比

銷售比較空置率是一個(gè)更能客觀反映城市居民更真實(shí)、最基礎(chǔ)的住房需求和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況的指標(biāo)。當(dāng)房價(jià)上漲過快，而當(dāng)?shù)胤孔馍蠞q緩慢，導(dǎo)致租售比嚴(yán)重不均衡時(shí)，表明此地房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的泡沫，價(jià)格虛高、投機(jī)風(fēng)行。因?yàn)椋藗冑徺I房屋可能是用于居住或經(jīng)營，滿足生活需要，也可能是用于滿足投資需要，然而只關(guān)注空置率無法將兩種需求區(qū)別開來。但是租房卻是實(shí)實(shí)在在出于生活或者是經(jīng)營需要，所以租售比可以將兩種需求區(qū)別開來，評估房地產(chǎn)市場是否存在投資需求過剩。

2.4 地價(jià)具有虛構(gòu)性

地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象，就是說，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場低價(jià)(市場低價(jià)等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期低價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場低地價(jià)就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間存在著實(shí)施上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實(shí)的市場地價(jià)中虛構(gòu)的部分越來越多或者說泡沫成分越來越多，反而越少?？v觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)。

3 房地產(chǎn)泡沫的預(yù)控

3.1 加強(qiáng)土地資源管理

土地資源的特殊性決定了難以完全依靠市場自身回到均衡狀態(tài)，需要適當(dāng)?shù)恼龑?dǎo)。政府應(yīng)合理配置土地資源的供應(yīng)，控制由于土地價(jià)格泡沫而引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格的泡沫的產(chǎn)生。合理配置土地需要遵循房地產(chǎn)市場的規(guī)律，保持合理的各類用地的供應(yīng)比，實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制，防止部分城市出現(xiàn)過高地價(jià)。政府應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)，完善監(jiān)管體系，建立健全懲處制度，嚴(yán)格懲處各種開地產(chǎn)企業(yè)非法圈占土地的行為，制止高檔住在盲目開發(fā)，避免短視，為取得短期土地收益擅自占用交易土地，從源頭上堵塞土地批租的尋租行為，防止土地不合理的擠壓，引發(fā)結(jié)構(gòu)性的土地供應(yīng)不足，從而制造房地產(chǎn)泡沫。

3.2 抑制投機(jī)，強(qiáng)化金融領(lǐng)域監(jiān)管

投機(jī)房地產(chǎn)市場的資金多是從銀行部門流向市場，因此要從源頭上加強(qiáng)對銀行部門的監(jiān)管，控制投機(jī)資本的數(shù)量和流向。當(dāng)前，我國還沒有建立起一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系應(yīng)當(dāng)包括:政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商用房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的力度，防治大量信貸資金流入房地產(chǎn)市場，推動投機(jī)的有效需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫。

3.3 完善土地稅制

對土地資源的合理調(diào)節(jié)可以通過從土地資源配置全程(占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益)各個(gè)環(huán)節(jié)來建立健全土地稅制以達(dá)到宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)，促進(jìn)土地資源合理使用、合理開發(fā)。政府要嚴(yán)格監(jiān)控購地者的投資開發(fā)進(jìn)度，限制土地轉(zhuǎn)手率。對在規(guī)定限期內(nèi)不開發(fā)或故意拖延的單位或者個(gè)人征收空地稅、土地保有稅或者土地財(cái)產(chǎn)稅，以增大土地囤積的成本，打擊囤積土地，人為炒作地價(jià)的行為;征收土地增值稅，尤其是在一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地的增值部分從嚴(yán)征稅，打擊炒賣土地的行為。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)泡沫的主要載體之一。房地產(chǎn)泡沫不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)加大了國民經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素。一旦泡沫破滅，將會對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和社會秩序帶來巨大損失和不利影響。房地產(chǎn)泡沫的形成有供給和需求兩方面的原因，具體說來包括過度投機(jī)、土地價(jià)格飛漲、消費(fèi)者預(yù)期等等。因此對房地產(chǎn)泡沫的預(yù)控可以從這些方面入手，通過嚴(yán)格土地稅制、加強(qiáng)政府監(jiān)控、加強(qiáng)對投機(jī)資金來源的控制等措施，有效防范房地產(chǎn)泡沫。

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