保障性住房物業(yè)管理模式探討

鄧李俠

保障性住房物業(yè)管理模式探討

鄧李俠

隨著我國保障性住房建設力度的不斷加大，保障房的物業(yè)管理逐漸暴露出諸多問題。本文從我國保障性住房物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，對保障房物業(yè)管理過程中存在的主要問題進行了深入分析，并且提出了一些可行的措施。

保障性住房；物業(yè)管理；對策

鄧李俠/蚌埠學院經(jīng)濟與管理系講師，碩士（安徽蚌埠 233030）。

我國從20世紀90年代起推出了解困房、安居房、經(jīng)濟適用住房、廉租房、公共租賃住房、拆遷安置新社區(qū)等多種類型的保障性住房，來解決城市中低收入群體的住房困難。隨著我國經(jīng)濟和房地產業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，特別是在黨中央提出建立住房保障制度是政府公共服務的一項重要職責以來，國家和各級政府高度關注民生，重視保障性住房體系建設，不斷加大廉租房和經(jīng)濟適用住房的建設力度。這項民心工程在改善低收入群眾的居住條件的同時，也帶來了一個亟待解決的社會問題——保障性住房物業(yè)管理。物業(yè)管理是當前社會一大難題，由此引發(fā)的社會矛盾很多，那么對保障性住房進行物業(yè)管理，更是一個難上加難的問題。

保障性住房的居住群體主要是低收入家庭，他們的生活水平相對來講比較差、經(jīng)濟承受能力比較低，很多家庭僅能維持基本的生活消費開支，甚至有些需要政府救助補貼。所以保障性住房實施物業(yè)管理以后，如果按照市場條件的物業(yè)標準收費，每月不菲的物業(yè)費用會加重這些家庭的經(jīng)濟負擔，降低生活質量。如果單純地按傳統(tǒng)物業(yè)管理模式來管理，可能會重蹈現(xiàn)有售后公房物業(yè)管理中存在的收費難、收費率低、管理缺位、管理質量差等惡性循環(huán)中來，帶來更多的社會矛盾，這樣有悖于國家和地方政府的初衷。

一、我國保障性住房物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀和實踐情況

伴隨著全國各地對保障性住房建設力度的加大，保障性住房物業(yè)管理問題越來越引起人們的高度重視，在很多城市出現(xiàn)了專門的經(jīng)濟適用房物業(yè)公司和廉租房物業(yè)公司。但是，由于我國的保障性住房以及物業(yè)管理行業(yè)均還處于起步階段，政策法規(guī)、具體模式等都還不成熟，還需要不斷的探索和完善。

目前，一些城市和地區(qū)相繼出臺了一些地方性的保障性住房物業(yè)管理的相關政策。比較有特色的主要有成都、廈門、廣州等城市。

1.成都保障性住房物業(yè)管理。成都市城鄉(xiāng)房產管理局于2010年8月 27日出臺了 《成都市保障性住房物業(yè)管理辦法》，首次對保障性住房的物業(yè)管理、使用維護、使用管理及其監(jiān)督管理等內容作出了明確規(guī)定。成都住房物業(yè)管理實踐的特色有建立物業(yè)服務企業(yè)備選庫，提高準入門檻，實行資格預審前置；規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)需承擔部分政府委托的管理監(jiān)督職能；劃清不同種類保障性住房的維修責任等。

2.廈門保障性住房物業(yè)管理。廈門市公房管理中心對保障性住房服務和管理機制進行了積極探索，初步形成了“以市國土房產局為主管部門，市公房管理中心為監(jiān)管主體，區(qū)、街、社區(qū)協(xié)調監(jiān)管和物業(yè)服務企業(yè)參與管理”的工作模式。廈門保障性住房物業(yè)管理實踐的主要特點是對保障性住房物業(yè)管理進行財政補貼。

3.廣州保障性住房物業(yè)管理。廣州保障性住房物業(yè)管理的特色是實行扣分制度，由保障性小區(qū)管理服務中心按照規(guī)定對住戶的違規(guī)行為進行調查取證和處理，小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助相關單位開展調查取證工作。[1]在2年內被扣除相應分數(shù)的住戶將會按照規(guī)定進行相應的處罰 ，最嚴重的可以收回用戶的保障性房屋，并在5年內不能申請保障性住房，而表現(xiàn)良好的用戶將會獲得相應的獎勵。

二、我國保障性住房物業(yè)管理中存在的主要問題

目前，我國對保障性住房的物業(yè)管理還沒有統(tǒng)一的規(guī)則和標準，對保障性住房的物業(yè)管理模式還處于探索和研究當中。在保障性住房的使用過程中，物業(yè)管理暴露了各種問題和困難。

1.保障性住房用戶物業(yè)管理意識淡薄。保障性住房的業(yè)主和住戶多是由城市特困戶和中、低收入家庭以及老城區(qū)拆遷戶、失地農民安置戶等組成的，他們對物業(yè)管理缺乏認識。有些住戶可能保留原來的一些不良的生活習慣，對小區(qū)內的配套設施、環(huán)境衛(wèi)生不加愛護，很難配合物業(yè)公司的管理，給物業(yè)管理工作帶來了困難。

2.物業(yè)管理費價格不合理。保障性住房物業(yè)管理費用問題主要體現(xiàn)在兩個方面：從物業(yè)管理的角度來看，保障性住房的住戶主要是低收入家庭，考慮到他們的經(jīng)濟困難，物業(yè)管理費一直是由政府定價或執(zhí)行政府指導價，而且收費標準一直低于一般商品住房的收費標準。這樣對于以勞動密集型為特點并且微利的物業(yè)管理行業(yè)來說，要維持物業(yè)管理的正常經(jīng)營開支是非常困難的，更談不上生存和發(fā)展。政府限價與企業(yè)追求利益形成了不可調和的矛盾。最終導致有些管理保障性住房的物業(yè)企業(yè)不得不通過減少服務項目、降低服務標準來減少開支、控制成本，這樣讓住戶認為物業(yè)公司服務質量差而拒繳物業(yè)費，形成了惡性循環(huán)。從另外一個層面來看，部分保障性住房的物業(yè)收費超出了低收入家庭的經(jīng)濟承受能力。很多低收入住戶沒有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，甚至維持正常生活都比較困難，這樣物業(yè)管理費會給他們造成經(jīng)濟負擔。所以，在保障性小區(qū)，物管企業(yè)與業(yè)主經(jīng)常因為物業(yè)管理費而發(fā)生矛盾沖突。有些物業(yè)公司因為無法經(jīng)營甚至出現(xiàn)單方撤走的情況，進而導致社區(qū)出現(xiàn)無人管理的混亂局面，給居民的正常生活造成嚴重的影響。

3.物業(yè)管理資金來源不足。物業(yè)管理資金是決定物業(yè)企業(yè)服務質量、服務標準的重要因素。對于從事保障性住房物業(yè)管理的企業(yè)來講，管理資金的來源比較少。其中重要的一部分是通過日常管理向住戶收取的物業(yè)服務費。另外對于廉租房，資金來源主要是廉租房租金，具體模式是政府通過低保金下發(fā)到廉租戶手中，物業(yè)公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取租金上繳財政，再由財政按一定比例反撥給物業(yè)公司作為服務費用。[2]第三種來源是政府對物業(yè)公司的相關補貼。

由于物業(yè)管理費收取標準低、收繳率低，廉租房的租金水平遠遠低于市場價格，同時政府財力有限，補貼效率低，造成企業(yè)取得的資金難以為住戶提供完善的服務，入不敷出。

4.物業(yè)服務缺乏針對性。保障性住房居住人群的特殊性決定了保障性住房的物業(yè)管理也要和普通商品房的物業(yè)管理服務相區(qū)別。雖然目前各地普遍制定了保障性住房相關的建設標準，卻沒有制定保障性住房的物業(yè)服務標準。這樣，一些物業(yè)公司按照普通商品房的物業(yè)服務標準來給保障性小區(qū)提供服務，甚至推出一些成本大、檔次高的有償服務，忽視了居民的實際承受能力。保障房小區(qū)的物業(yè)管理和服務，不能只考慮企業(yè)的經(jīng)濟利益，脫離大多數(shù)業(yè)主的實際需求，而應根據(jù)業(yè)主的實際需要，有針對性地提供合適的服務。

5.當?shù)貏趧恿Y源利用不充分。目前，多數(shù)物業(yè)公司的工作人員都是對外招聘而來。在保障性住房小區(qū)中，有相當一部分人收入不穩(wěn)定，其中也不乏失業(yè)人員。這也是造成物業(yè)管理費收繳難的一個重要原因。物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，在管理服務中有很多技術性比較低的工作，比如保潔、保安、綠化、維修等等，物業(yè)企業(yè)可以把這些工作安排給小區(qū)內的失業(yè)人員，這樣既解決了部分勞動力的就業(yè)問題，增強了他們的主人翁意識，也對維護社區(qū)穩(wěn)定、物業(yè)服務費收繳、降低物業(yè)企業(yè)成本等方面都有好處。

6.針對保障性住房物業(yè)管理具體的法律法規(guī)體系不完善。物業(yè)管理行業(yè)要健康發(fā)展，必須要有健全的法律、法規(guī)作保障，明確相關權利主體的權利義務關系。而法制不健全一直是制約我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。目前，我國還沒有出臺全國統(tǒng)一的針對保障性住房物業(yè)管理的相關法律法規(guī)。沒有健全的法律環(huán)境，會導致市場出現(xiàn)不規(guī)范的經(jīng)營行為、相關主體的權利義務不清、合法權益得不到有效保護等一系列問題，同時在監(jiān)管的過程中，管理部門會因為缺乏法律依據(jù)而不能及時解決糾紛。

三、完善保障性住房物業(yè)管理的對策和建議

1.充分發(fā)揮政府在保障性住房社區(qū)物業(yè)管理的保障作用。保障性住房的社會保障性質性決定了在物業(yè)管理過程中，政府不能缺位，不能完全靠市場機制來調節(jié)，政府要進行適當?shù)母深A和監(jiān)督。政府首先應該成立專門的保障性住房管理機構，對保障性住房的規(guī)劃設計、建設、使用、物業(yè)管理等各項工作進行協(xié)調和管理。同時政府應該結合地方特點加快制定完善符合保障性物業(yè)管理發(fā)展要求的政策體系。

2.通過多種渠道籌措管理資金。僅僅依靠收取的微薄的物業(yè)管理費、租金或是有限的政府補貼很難維持保障性住房的物業(yè)管理工作，必須要通過多種方式豐富資金的來源。建議在保障性住房的規(guī)劃建設階段，按照一定的比例配套建設經(jīng)營性用房，同時項目的選址不要選擇遠離城市的邊緣地帶，應盡量選擇交通便利、公共配套齊全的區(qū)域，這樣不僅為住戶的生活提供了便利，降低了他們的生活成本，還可以通過經(jīng)營性用房獲得可觀的收益，把這些收益作為保障性住房的物業(yè)管理資金補貼，形成資金的良性循環(huán)。

3.有針對性的提高保障性住房的物業(yè)服務質量。物業(yè)公司應該根據(jù)保障性住房居住群體的特殊性，結合他們的實際需求和經(jīng)濟承受能力，有針對性的提供物業(yè)服務。同時加強對員工的培訓，提高員工素質，保證服務質量和水平。

4.建立就業(yè)幫扶制度和物業(yè)服務補貼制度。國家或政府應該針對保障性住房制定相關規(guī)定或惠民政策，比如要求物業(yè)公司在選聘工作人員時要優(yōu)先聘用保障性住房住戶中符合條件的待業(yè)人員。同時對一些生活確實很困難、沒有收入的人群，政府應該提供一定的物業(yè)服務費用補貼，減輕他們的負擔。另外政府還可以通過相關政策支持物業(yè)企業(yè)，確保保障性小區(qū)的物業(yè)管理工作健康發(fā)展，比如，可以把小區(qū)道路、路燈、綠化等公共設施納入市政管理范圍，降低物業(yè)管理開支；可以為企業(yè)提供稅收減免優(yōu)惠解決保障性住房物業(yè)服務企業(yè)的生存和發(fā)展問題。

5.加快制定并完善保障性住房物業(yè)管理法規(guī)。我國現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》主要是針對普通商品住房小區(qū)，應該專門針對保障性住房物業(yè)管理制定適用的可操作性強的法律法規(guī)。對保障住房行政管理機構、物業(yè)公司、住戶在物業(yè)管理過程中的權利義務做出具體規(guī)定，明確小區(qū)物業(yè)管理服務的內容、質量標準、業(yè)主委員會的組建、以及物業(yè)公司的選聘等一系列問題，明確政府的相關職責及保障措施。

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[1]羅小麗.保障性住房物業(yè)管理新模式探究[J].大觀周刊，2011（38）:53

[2]曾鍇，湛泳.我國廉租房后期管理體制運行的現(xiàn)狀與出路[J].湖南社會科學，2010（2）：129-132

F293.3

A

1671-6531（2013）16-0066-02

蚌埠學院人文社科研究項目（2010SK21）：中小城市居住物業(yè)管理現(xiàn)狀研究--以蚌埠市為例，主持人：鄧李俠

責任編輯：何 巖