科技時(shí)代背景下發(fā)展房地產(chǎn)信托的戰(zhàn)略探索

王 榴,陳建明

（1.河海大學(xué)商學(xué)院，江蘇南京，211100；2.河海大學(xué)商學(xué)院副研究員，江蘇南京，211100）

1 REITs的內(nèi)涵和特征

1.1 REITs的內(nèi)涵

Real Estate Investment Trusts（REITs），簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)投資信托，起源于1960年代的美國(guó)。香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》定義REITs如下：房地產(chǎn)投資信托基金是按照信托方式組成并主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)的投資計(jì)劃。房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)出售基金單位獲得資金，在其投資組合內(nèi)管理維護(hù)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目，向基金持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)的收入作為回報(bào)。其他國(guó)家也都部分借鑒了美國(guó)REITs的理念而創(chuàng)建，盡管有著信托基金和基金公司等不同形式，但內(nèi)涵與美國(guó)REITs基本一致。

1.2 REITs的特征

與一般的房地產(chǎn)投資活動(dòng)相比，房地產(chǎn)投資信托（REITs）具有以下特征：首先，REITs的實(shí)物形態(tài)是一種證券化的基金。REITs通過(guò)向投資者發(fā)行股票或受益憑證來(lái)募集資金，基金資產(chǎn)具有很高的流動(dòng)性。其次，作為投資組織，REITs承擔(dān)中介角色，幫助廣大投資者直接投資房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)初美國(guó)創(chuàng)立REITs的本意就是給大眾提供一條共享房地產(chǎn)發(fā)展收益的投資渠道，所以各個(gè)國(guó)家基本上都對(duì)REITs投資者的持股比例進(jìn)行限定，不允許少數(shù)人獨(dú)占利益。此外，大部分的REITs投資收入必須定期分配給投資者，極大體現(xiàn)了REITs投資中介組織性質(zhì)。

2 REITs的投資模式和投資對(duì)象

2.1 REITs投資模式

世界范圍看，REITs的投資模式主要有權(quán)益投資型、抵押貸款型。香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》則限制投資模式為權(quán)益投資型，本文主要介紹權(quán)益投資模式。

權(quán)益投資模式，指REITs主要投資于收購(gòu)現(xiàn)有房地產(chǎn)和新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)獲得房地產(chǎn)所有權(quán)，并通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期持有和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得穩(wěn)定可觀的資產(chǎn)增值。權(quán)益投資型REITs的投資對(duì)象是購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、酒店等可以產(chǎn)生穩(wěn)定收入的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)房地產(chǎn)。投資方式主要有二種：第一種是對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)展開(kāi)股權(quán)投資；第二種是直接收購(gòu)或者投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。與一般房地產(chǎn)公司不同的是權(quán)益投資型REITs必須將其開(kāi)發(fā)或收購(gòu)的房地產(chǎn)作為投資組合的一部分長(zhǎng)期持有從而經(jīng)營(yíng)獲利。有穩(wěn)定的租約作保證，權(quán)益型 REITs的收入受利率等市場(chǎng)因素變化的影響不大；此外權(quán)益投資型REITs 持有的房地產(chǎn)可以抵御通貨膨脹使投資人資產(chǎn)造成的損失。

2.2 REITs投資對(duì)象

房地產(chǎn)投資信托的主要投資對(duì)象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)收入的商業(yè)房地產(chǎn)，比如公寓、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、住宅、酒店。不同類別的商業(yè)房地產(chǎn)具有不同的投資風(fēng)險(xiǎn)和不同的優(yōu)勢(shì)，認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)才可以做出正確的REITs投資決策。

作為REITs的主要投資對(duì)象之一，公寓的資產(chǎn)保值能力最強(qiáng)。在公寓的投資經(jīng)營(yíng)上需要注意到宏觀經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)上的供求狀況和通貨膨脹三個(gè)方面的因素。此外，公寓提供的服務(wù)是否完善以及內(nèi)部管理的優(yōu)劣都對(duì)公寓租金和出租率影響很大。與購(gòu)物商店相比大型購(gòu)物中心租金高出很多，主要是因?yàn)榭土髁看?，單位租住面積的銷售額高。在 REITs項(xiàng)目中，投資前需要認(rèn)真考察其所在區(qū)域的地理位置、人口和收入情況等因素。宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退容易導(dǎo)致投資大型購(gòu)物中心的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，引發(fā)了對(duì)辦公場(chǎng)所的進(jìn)一步需求，相應(yīng)的寫(xiě)字樓也成為 REITs的投資熱點(diǎn)之一。然而由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)以及受宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，投資寫(xiě)字樓也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外REITs也還投資于醫(yī)療保健、車站、高爾夫球場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)，這些特定用途房地產(chǎn)的投資往往可以為REITs 帶來(lái)豐厚的投資收入。

3 REITs的應(yīng)用現(xiàn)狀

3.1 REITs在美國(guó)和亞洲的實(shí)踐

美國(guó)于20世紀(jì)60年代初推出首支房地產(chǎn)信托投資基金，一方面為了給投資者提供合適的投資渠道，另一方面是為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供所需的資金。經(jīng)歷了萌芽、繁榮、低迷、復(fù)蘇漸進(jìn)后,憑借完善的法律法規(guī)制度以及投資可免雙重征稅、具有高收益低風(fēng)險(xiǎn)的自身優(yōu)勢(shì)美國(guó)REITs得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，也終于進(jìn)入了良性發(fā)展軌道。

3.2 REITs在中國(guó)的實(shí)踐

UPREIT稱為傘形的合伙房地產(chǎn)投資信托。它把REITs與有限合伙制結(jié)合起來(lái)，是一種新型的以房地產(chǎn)證券化為重心的產(chǎn)融結(jié)合方式。傳統(tǒng)的REITs先募集資金再挑選房地產(chǎn)進(jìn)行投資，而UPREIT是由房地產(chǎn)擁有者以自己的房地產(chǎn)作為投資，進(jìn)而組建有限合伙企業(yè)，利用REITs進(jìn)行融資。其運(yùn)作流程如下：

⑴房地產(chǎn)持有者共同設(shè)立一個(gè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的有限合伙企業(yè)，并將擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給該合伙企業(yè)，換取合伙企業(yè)內(nèi)部的單位房地產(chǎn)權(quán)益憑證（即自己對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行證券化），成為有限合伙人。同時(shí)，房地產(chǎn)擁有者公開(kāi)募集成立一個(gè)REITs基金公司。

⑵募集成立的REITs基金公司以在市場(chǎng)上融到的資金向這個(gè)有限合伙企業(yè)出資，成為其普通合伙人，管理和經(jīng)營(yíng)該合伙企業(yè)名下持有的房地產(chǎn)。

4 REITs促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合

21世紀(jì)以來(lái)金融市場(chǎng)急劇擴(kuò)容，市場(chǎng)開(kāi)放程度逐漸增加。各路資本叩響金融業(yè)的大門(mén)并不斷滲透,國(guó)內(nèi)金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的結(jié)合度正在不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)資本變得越來(lái)越重要,并彰顯出其強(qiáng)大的生命力。金融資本和產(chǎn)業(yè)資本之間互相依存,互相促進(jìn)，產(chǎn)融結(jié)合是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的重要標(biāo)志。金融資本推動(dòng)產(chǎn)業(yè)資本增值，而產(chǎn)業(yè)資本是金融資本增值的基石。REITs就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，為了實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)化企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)對(duì)全球化挑戰(zhàn)的重要戰(zhàn)略舉措。金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的結(jié)合將會(huì)引致房地產(chǎn)業(yè)整合，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，催生出多樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。隨著電子信息時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)融結(jié)合被賦予了更加廣泛的意義。從某種程度上講,產(chǎn)業(yè)資本與金融資本在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行融合，本質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)間接融資和直接融資。我國(guó)現(xiàn)行政策規(guī)定銀行不能直接投資實(shí)業(yè),意味著銀行資本難以在近期內(nèi)直接控制房地產(chǎn)業(yè)資本，也就決定了目前產(chǎn)融結(jié)合不能沿著由融而產(chǎn)的路徑發(fā)展。我國(guó)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的結(jié)合主要是歸因于下面兩點(diǎn):金融業(yè)天然擁有的超乎實(shí)業(yè)運(yùn)作的高額利潤(rùn)和財(cái)務(wù)公司的高效率金融利用。REITs是我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì),但是在產(chǎn)融結(jié)合的過(guò)程中要防止失去對(duì)房地產(chǎn)的興趣而著重進(jìn)行短期金融獲利。從國(guó)外的金融危機(jī)可以看出,離開(kāi)實(shí)業(yè)發(fā)展金融會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫,引發(fā)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)危機(jī)甚至金融危機(jī)。

5 結(jié)論

證券化是金融創(chuàng)新的主要方向之一，而房地產(chǎn)證券化則是證券化中的一個(gè)重要組成部分。房地產(chǎn)證券化將成為中國(guó)房地產(chǎn)投融資模式創(chuàng)新的基本方向。REITs實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)的證券化，把原來(lái)實(shí)物形態(tài)的“不動(dòng)產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為證券形態(tài)的所有權(quán)份額，實(shí)現(xiàn)了高度的流動(dòng)性、變現(xiàn)性。房地產(chǎn)資金供求雙方跨過(guò)銀行直接進(jìn)行聯(lián)系，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)投融資的社會(huì)化。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中普遍存在，傳統(tǒng)的信貸融資渠道日益受限以及劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走上產(chǎn)融結(jié)合的升級(jí)之路。

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