房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理機制的構建探析

衛(wèi)建民

（陜西秦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陜西 漢中723000）

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險成因

1.1 國家政策風險

隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)才依托這個背景發(fā)展壯大，其推動了我國的城市化進程，同時也有效改善了我國人民的住宅環(huán)境?？梢院敛豢鋸埖卣f，其是國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度超過了預期，房價也在迅速高漲，這對居民的生活帶來了很大的壓力。針對這種情況，我國政府要采取相關措施來遏制房價的快速上漲，就需要頒布相關的政策進行調(diào)整，比如規(guī)范土地的拍賣，出臺新的稅收政策等等，這些政策的頒布都會使得房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨一定的項目投資風險。

1.2 項目定位風險

在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，要準確地對項目進行定位，明確項目的消費人群、并清楚知道房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量以及市場價格等特點，只有明確這些特征，才能確保開發(fā)出來的房地產(chǎn)產(chǎn)品具有企業(yè)獨特的特色，也便于下一步的預算和推廣工作[1]。如果不能對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行準確的定位，就會使得項目在后期開發(fā)中面臨整體方向失誤的風險，這將會給房地產(chǎn)項目的投資帶來巨大的損失。

1.3 工程建造風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成果形式是房產(chǎn)，房產(chǎn)質(zhì)量的好壞不僅影響到項目的推廣和銷售工作開展，更會對消費人群產(chǎn)生重大的影響，因此房地產(chǎn)開發(fā)商要高度重視房產(chǎn)建設的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設階段非常多，同時也需要多個單位的共同配合，在這個過程中，很容易產(chǎn)生一些矛盾，比如合同糾紛等等，這些矛盾都會使房地產(chǎn)項目的建造存在大量的風險，進而影響到項目建設的進度、質(zhì)量以及成本，使得房地產(chǎn)項目面臨損失。

1.4 資金結構風險

對項目進行全面規(guī)劃是開發(fā)之前必須要進行的工作，只有明確知道項目具體的資金結構，比如說貸款的額度以及自由資金的比例等等，才能清楚知道項目所面臨的還款壓力有多大，對于某些應急事件的處理也能夠清楚知道該采用何種措施。房地產(chǎn)開發(fā)商需要充分考慮到項目建設的周期，以及建筑市場一些條件的變化，包括物價和利率的變動等等，盡可能減少投資方面的風險。

2 構建房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理機制的路徑

2.1 建立健全風險管理機制

要有效開展房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理，就必須建立和健全風險管理機制，同時要有相應的風險管理人員，來對各種存在的風險因素進行分析和預測，盡可能采取提前預防的措施，從而規(guī)避風險或者是減少由于風險發(fā)生而產(chǎn)生的損失[2]。這就對風險管理人員提出了較高的要求，需要風險人員具備較高的素質(zhì)，包括豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和深厚的理論功底，形成強有力的風險管理隊伍。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要成立專門的風險管理部門，還需要對風險管理人員進行培訓，提高其工作能力，使其能夠在工作過程中為企業(yè)的風險管理作出更大的貢獻。

2.2 加強項目建設階段的風險管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設階段所面臨的不確定因素是最多的，因此加強建設階段的風險管理至關重要。一般來說，這個階段主要會面臨一些質(zhì)量、成本和工期方面的風險，這些風險都會使得項目面臨失敗的可能。針對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商需要加強質(zhì)量、成本和工期的控制，具體說來可以采取以下措施：首先，要高度重視房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制，建立項目的風險管理小組，讓其在設計階段就開展風險管理工作，提高產(chǎn)品設計的質(zhì)量，這是項目建設的事前預防原則。在施工階段需要加強監(jiān)控，采取多種手段來減少施工階段面臨的風險，提高產(chǎn)品建設的質(zhì)量。其次，要采取有效的成本控制措施，加強成本管理。成本管理的方法主要是價值工程法，利用這種方法可以使得在總價一定的情況下盡可能使產(chǎn)品價值更高，提高產(chǎn)品的性價比。最后，合理控制項目建設工期，這就需要企業(yè)制定嚴格的施工計劃，從各個方面保證施工順利開展，實現(xiàn)預定的工期目標。

2.3 完善信息網(wǎng)絡和共享機制

信息在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設全過程體現(xiàn)出越來越重要的作用，一般房地產(chǎn)開發(fā)商掌握的信息越多，越精確，就越能保證項目決策的有效性，從而實現(xiàn)項目的投資目標。為此，企業(yè)應當建立和完善信息網(wǎng)絡共享機制，及時收集房地產(chǎn)開發(fā)相關的各種信息，包括市場環(huán)境的變化、國家新頒布的相關政策、消費者的心理需求變化等等，并對這些因素進行分析，以實現(xiàn)科學決策，減少后期的風險[3]。此外，與其他相關企業(yè)進行信息交流與共享也非常重要，這就需要企業(yè)完善其反饋渠道，通過公關的形式來加強與其他企業(yè)的信息共享，使得項目開發(fā)能夠獲得其他相關單位的支持，減少后期風險。

2.4 建立起資金保障的長效機制

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，資金具有十分重要的作用，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要充分利用各種資源，豐富其融資渠道，確保房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源。在融資過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商需要堅持風險共同的原則，同時要實現(xiàn)利益共享，在此基礎上將各種融資方式的優(yōu)勢發(fā)揮出來，形成長期的合作關系，盡可能減少融資方面的風險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要在自身的財務管理方面加強控制，對企業(yè)的資金結構進行優(yōu)化，以能夠面對各種變動因素。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要堅持誠信經(jīng)營的理念，在銷售方面也需采取多樣化的方式，提高企業(yè)的知名度和信用，為企業(yè)樹立良好的形象，為日后的其他項目奠定良好的基礎。

3 結論

總之，在房地產(chǎn)項目建設過程中會面臨各種各樣的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應該對此有正確的認識，同時根據(jù)風險的不同種類來采取相應的措施，從而減少各種風險，或者是能有效防御風險，提高項目投資的有效性。

［1］唐燕.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險管理探究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（01）：45-46.

［2］方齡婭.房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的實施[J].企業(yè)管理，2011（07）：259-260.

［3］鄧子貴.大企業(yè)稅收風險初探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011（21）：312-313.