房產(chǎn)稅擴圍之難

□ 本刊記者 呂天玲 陳沙沙

房產(chǎn)稅擴圍之難

□ 本刊記者 呂天玲 陳沙沙

本是為抑制房價過快上漲而出臺的房產(chǎn)稅政策，卻遭遇了地方土地財政帶來的重重阻撓。作為房產(chǎn)稅首批試點的上海與重慶，其詳細的試點情況報告至今未對外界披露。房產(chǎn)稅擴容箭在弦上，只差最后的一記發(fā)力。

4月底，杭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。一則房產(chǎn)稅即將登陸杭州的傳聞使得當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和購房者加快了入市腳步。

“房產(chǎn)稅擴容以及對存量房征稅是必然趨勢?！?財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認為，如果房產(chǎn)稅不出臺，正在進行的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控與過去幾年的歷次調(diào)控將不會有本質(zhì)區(qū)別，也改變不了房地產(chǎn)調(diào)控中保有環(huán)節(jié)稅收的制度缺失問題，甚至很有可能重新陷入治亂循環(huán)的怪圈。

然而，向持有環(huán)節(jié)征稅，會對地方樓市造成巨大沖擊，同時買房者的觀望，也會直接影響開發(fā)商的拿地?zé)崆?，進而影響地方政府的土地財政。房產(chǎn)稅擴容的難點，正在于此。

擴容傳聞四起

雖然房產(chǎn)稅傳聞未得到杭州地稅局的證實，但卻已被很多地產(chǎn)商用做推盤的工具?！胺慨a(chǎn)稅前一步到位！限量特價房源限時推出”、“誰能抓住這5天”……“五一”小長假前，杭州類似的推盤廣告絡(luò)繹不絕。

4月26日，傳言出臺房產(chǎn)稅細則的當(dāng)天，杭州主城區(qū)三個樓盤加推了400多套房源，由于意向購房人數(shù)過多，再次出現(xiàn)連夜排隊的場景。從凌晨5點開始，就有不少購房者等著排隊搖號。

杭州拱墅區(qū)某樓盤項目負責(zé)人表示：“由于房產(chǎn)稅可能只對增量房產(chǎn)征收，這些人都想搶在政策出臺之前抓緊買房子?！?/p>

“不管何時出臺，杭州作為第二批出臺的試點城市，是大概率事件?！?月2日，仍在繼續(xù)準備買房的杭州市民陳曉峰堅信自己的判斷沒錯。他認為，還是早點買房好一些。在杭州，和陳曉峰抱有相同想法的市民不在少數(shù)。

《民生周刊》記者了解到，房產(chǎn)稅試點城市擴容是今年財稅部門的一項重要工作。對一部分試點城市上報的試點方案，財政部和國稅總局已經(jīng)有了批復(fù)。然而，一位了解內(nèi)情的專家透露：“具體的試點時間和方案，還要根據(jù)各地情況，由地方最終上報中央后施行。”

據(jù)悉，對于新一輪房產(chǎn)稅試點城市的選擇，主管部門傾向于按照“分屬不同區(qū)域”、“房價過高、上漲過快”、“二線熱點城市”三個條件來衡量。

杭州似乎符合“房價過高”這一條件。根據(jù)中國指數(shù)研究院的全國百城住宅價格指數(shù)，杭州3月份的樣本住宅均價為16600元/平米，在全國僅次于北京、上海和深圳，甚至高于廣州。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界的多數(shù)人士卻表示，杭州并不符合第二個條件中“上漲過快”一項。根據(jù)上述住宅價格指數(shù)，杭州3月份的新建住宅價格指數(shù)環(huán)比和同比漲幅均為0.02%。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房屋價格指數(shù)也顯示，近一年來杭州的房價上漲速度落后于大部分二線城市。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在華東地區(qū)二線城市中，房價漲速最快的應(yīng)屬南京。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份南京的新建商品房價格指數(shù)同比增長7.6%，環(huán)比增長1.9%，兩個數(shù)字均領(lǐng)先于其它二線城市。

“上漲過快”這個條件也使得南京在“五一”前夕傳出征收房產(chǎn)稅?！拔逡弧毙￠L假來臨之前，南京本地的房地產(chǎn)網(wǎng)上出現(xiàn)了一篇傳言帖，聲稱南京將于4月28日公布房產(chǎn)稅新政，5月3日正式執(zhí)行。

除杭州、南京外，深圳、北京等一線城市及部分二線城市也遭遇了將征收房產(chǎn)稅的傳聞，意為上述地區(qū)都已將房產(chǎn)稅改革試點方案上報至中央政府。

或?qū)?fù)制“上海模式”

“五一”期間杭州房地產(chǎn)市場的火爆再次激起了陳曉峰買房的愿望。在準備買房期間，他打聽到了更多消息：未來“杭州版房產(chǎn)稅”可能參考上海模式。

作為首批試點，重慶、上海的房產(chǎn)稅已踐行近兩年，對于試點方案的總結(jié)和范圍擴大都可能在今年展開。

自2011年1月底開始，上海對部分個人住房征收房產(chǎn)稅，征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦彽淖》俊?/p>

上海市家庭住房人均不超過60平方米的，其新購住房暫免征收房產(chǎn)稅，稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。

對住房每平方米市場交易價格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對于近一年房價漲幅超過10%的上海來說，適用的稅率是0.4%。

市場上傳出的消息稱，“杭州版房產(chǎn)稅”可能對存量房免征，而對增量房征稅。其中人均免稅面積為60平方米；對新增人均購房面積超過60平方米以上的普通住宅，按0.4%稅率征收房產(chǎn)稅，豪宅按0.8%征收。

多位專家在接受《民生周刊》記者采訪時表示，第二批試點城市很可能主要針對的也是新增購房需求。即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也會得到足夠保護，只會對超出面積之外的部分進行征收。

但杭州版房產(chǎn)稅“可能比上海的版本稍微嚴格”。一位了解政策的分析人士告訴《民生周刊》記者。

中國指數(shù)研究院杭州首席分析師張志杰在接受媒體采訪時表示，杭州征稅的基準可能會按照房產(chǎn)實際交易價格的七折，對超出免征面積的部分進行征收。

在張志杰看來，如果普通住宅按0.4%的稅率征收，還是比較溫和的，但對豪宅征收0.8%的稅率則較為嚴厲，對當(dāng)?shù)睾勒匿N售將產(chǎn)生不小的影響。

還有資深人士透露，此前杭州曾向相關(guān)部委建議，如果在杭州試點房產(chǎn)稅，可否讓限購政策退出，但“這一提議好像并沒有被采納”。

全國推廣步履維艱

房產(chǎn)稅雖然已經(jīng)在上海、重慶兩地實施，但向全國推廣卻步履維艱。

2012年上半年，財政部曾做過滬渝兩地房產(chǎn)稅試點的工作總結(jié)，并遞交給國務(wù)院，但報告的核心結(jié)論至今未被披露。

同年5月份開始，湖南、湖北兩地開始悄然進行房產(chǎn)稅試點擴大的準備，但隨后又有消息傳出，兩地的準備工作一度被暫停。

多位分析人士認為，對于房產(chǎn)稅試點，中央政府的態(tài)度極為堅決，多次表態(tài)要進一步擴大試點范圍，然而在實際操作中，仍有著諸多困難。

雖然地方政府總有征稅的沖動，但在房產(chǎn)稅這件事上，他們總是采取“捂”和“拖”的辦法。

“并不是地方政府不愿意征收房產(chǎn)稅，而是因為地方從土地出讓金等稅費中所獲取的利益要大于加征房產(chǎn)稅和繳納差額20%個稅的利益。征收房產(chǎn)稅和一些個稅會導(dǎo)致土地市場蕭條?！币晃徊辉竿嘎缎彰幕鶎拥胤焦賳T告訴《民生周刊》記者，這“算下來得不償失”。

原國家稅務(wù)總局局長許善達在接受《民生周刊》記者采訪時表示，地方政府并沒有太大的動力推動試點工作。一旦試點公布，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場以及招商引資都會受到影響。

“房產(chǎn)稅將給樓市戴上一道‘緊箍咒’。目前來看房產(chǎn)稅比較溫和，可一旦稅收指標和征收范圍進行調(diào)整，其產(chǎn)生的影響會相當(dāng)大?！焙贾菀患曳科蟾邔颖硎尽?/p>

關(guān)鍵的一點是，重慶和上海模式在很多專家看來并不成功?！皟赡甓嗟脑圏c之后，結(jié)果出來了，是否實現(xiàn)了當(dāng)初設(shè)想的目標呢？”許善達對于重慶和上海的房地產(chǎn)試點工作一直不看好。“當(dāng)時提出的幾個目標，不是沒有實現(xiàn)，而是根本無法實現(xiàn)?！?/p>

然而重慶市市長黃奇帆一直認為，他們的征稅實驗是成功的?！拔覀兊姆慨a(chǎn)稅是很有成效的?！彼诮衲陜蓵陂g接受媒體采訪時表示：“說這個話絕對不是因為我自己推動了這件事，就硬要說?！?/p>

在重慶模式推出一周年時，他曾強調(diào)，房產(chǎn)稅真正要推開不是一兩年內(nèi)能夠辦到的，要10年、20年后全社會各方面產(chǎn)生共識的情況下才真正起作用。

賈康認為，在上海、重慶這樣的發(fā)達地區(qū)搞房產(chǎn)稅，最重要的任務(wù)不是籌集收入，而是調(diào)節(jié)市場、影響人們的住房消費，并為財稅體制改革提供配套。

“試點后，兩地的高端不動產(chǎn)都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是改革已體現(xiàn)的作用。應(yīng)肯定兩個城市敢為天下先的作法?！辟Z康說。

兩個試點地區(qū)房產(chǎn)稅的征收范圍是難以對房價起到有效抑制作用的主要原因。人民大學(xué)公共管理學(xué)院房地產(chǎn)稅評估與研究中心主任曲衛(wèi)東在接受《民生周刊》記者采訪時表示：“重慶和上海不是真正意義上的房地產(chǎn)稅方案”，與真正意義上的房地產(chǎn)稅開征范圍不一樣。

從房產(chǎn)稅征收范圍來看，重慶的方案是對存量、增量獨棟別墅、新購高檔商品房以及在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客的第二套房開始征稅，稅率為0.5%至1.2%。

上海則將房產(chǎn)稅征收對象界定為本市居民家庭在本市新購、且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，并超出人均60平方米以上部分，以及非本市居民家庭在本市新購住房，稅率為0.4%至0.6%。

在中國政法大學(xué)經(jīng)濟法學(xué)教授吳景明看來，要真正實施房產(chǎn)稅的征收，就必須要針對目前現(xiàn)有的大量存量房進行征收，通過征稅來促使持有的多套住房和囤積的住房被拿出來出售或出租。

然而在試點方案中，上海只針對增量房進行征收，未涉及存量房。個人之前無論擁有多少房產(chǎn)也無需納稅。吳景明認為，這樣的房產(chǎn)稅沒有起到調(diào)控功效。

與上海相比，重慶方面雖提出了對存量房進行征收，但范圍僅限于高端豪宅。今年1月1日，重慶再次將高檔住宅的應(yīng)稅價格標準調(diào)高了627元，單價達12779元/平方米才需繳房產(chǎn)稅。而去年該市別墅均價為11279元/平方米，這意味著僅有少量高端別墅才符合征收范圍。

“還有一個征稅難點就是沒有一個法律環(huán)境?！鼻l(wèi)東告訴記者，由于目前兩地征稅的形式不合法，房產(chǎn)納稅人如果不繳稅，稅務(wù)部門也無法對其實行強制措施。

中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文也持有同樣觀點。他認為，征稅行為從法理上站不住腳，其次是《征管法》并未賦予稅務(wù)部門對自然人納稅人采取強制措施的權(quán)利。

雖然有著諸多困難，但高層的決心似乎并未動搖。2012年底，財政部部長謝旭人在各個場合均表態(tài)，將逐步推進房產(chǎn)稅。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓在接受《民生周刊》記者采訪時表示，房產(chǎn)稅試點擴圍是大勢所趨。但是在推開過程中，他認為，不必全國一試到位，可以先在“北上廣深”這樣重點城市的個別地區(qū)推廣。

劉桓比較贊同重慶的推廣模式。“如果北京實施房產(chǎn)稅，可以在東城區(qū)或西城區(qū)的某個高檔樓盤先開始，然后逐步擴大，在擴大中完善?！?/p>

他認為，房產(chǎn)稅試點時間要盡可能延長，以便積攢更多的經(jīng)驗。目前在上海、重慶試點之后并沒有立即擴大到其它省市。而房產(chǎn)稅試點方式的多樣化也更有利于在全國范圍鋪開。

□ 編輯 郭鐵 □ 美編 王迪