李嘉誠(chéng)內(nèi)地拋售物業(yè)預(yù)示著什么

李嘉誠(chéng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)極度謹(jǐn)慎 他的經(jīng)典言論是“用90%的時(shí)間考慮失敗”。同時(shí) 他也是跨越周期的投資高手 采取多元化的穩(wěn)健策略 低買高賣。隨著“長(zhǎng)和系”近兩年來(lái)大手筆投資歐洲 近期又在內(nèi)地頻繁拋物業(yè)套現(xiàn) 無(wú)不體現(xiàn)了李嘉誠(chéng)“不把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的思路。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái) 李嘉誠(chéng)大手拋售物業(yè) 讓當(dāng)前的樓市彌漫了一些危險(xiǎn)氣息 或許暗示了國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)見(jiàn)頂。

拋內(nèi)地物業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐洲

“長(zhǎng)和系”旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目 最近“套現(xiàn)”動(dòng)作不斷。據(jù)了解 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)即將在北京推出新一期別墅產(chǎn)品“譽(yù)天下·瑞景花苑” 較之前一期可能漲價(jià)30%至50%。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威表示 這也是該項(xiàng)目的最后一期。之前 長(zhǎng)實(shí)已借助該項(xiàng)目的銷售套現(xiàn)約70億元。而和記黃埔在日前公布了其位于南京的首個(gè)項(xiàng)目案名為“漣城”。和黃方面稱 該項(xiàng)目是精裝高層加別墅 800萬(wàn)元起。

值得注意的是 有報(bào)道稱 在捂盤十余年后 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)才在2008年推出“譽(yù)天下”第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊后 和黃直到今年上半年才開(kāi)始緩慢開(kāi)工。李嘉誠(chéng)在多個(gè)內(nèi)地城市的大手筆“套現(xiàn)”的同時(shí)推出上述項(xiàng)目 也被疑為“套現(xiàn)落跑”。

頻頻出售低回報(bào)資產(chǎn)

早在亞洲金融危機(jī)之前 投資型物業(yè)給長(zhǎng)江實(shí)業(yè)帶來(lái)的貢獻(xiàn)并不明顯。資料顯示 1997年物業(yè)銷售占長(zhǎng)江實(shí)業(yè)銷售收入的79.88% 占經(jīng)常性利潤(rùn)的84.61%。而在1998年 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)加大了對(duì)投資型物業(yè)的開(kāi)發(fā) 當(dāng)年的固定資產(chǎn)較1997年猛增423%。

伴隨著近幾年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越緩慢 李嘉誠(chéng)敏銳地將低回報(bào)的資產(chǎn)出售套現(xiàn) 轉(zhuǎn)投高回報(bào)率的資產(chǎn)。記者梳理近幾年來(lái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn) 物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額一直處于不斷擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。2011年、2012年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)自身的物業(yè)出租營(yíng)業(yè)額分別為13.77億港元、18.67億港元。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年中報(bào)表顯示 這一部分的營(yíng)業(yè)額為10.02億港元。

不過(guò) 相比之下的收益增長(zhǎng)則日漸緩慢。在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)“營(yíng)業(yè)額及業(yè)務(wù)收益”一欄中 2012年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)及子公司、合營(yíng)公司的“物業(yè)租務(wù)”總額達(dá)19.78億港元 相比2011年同比增長(zhǎng)達(dá)16.48% 然而在2013年前6個(gè)月 這一比例下降至8.24%。

值得注意的是 從1991年到2011年的20年間 和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過(guò)11%，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場(chǎng)的回報(bào)率只能達(dá)7%，陸家嘴寫(xiě)字樓的租金回報(bào)僅約5%。

百佳超市雖然在2012年?duì)I業(yè)額高達(dá)200多億港元 但受制于租金成本高企等多種因素毛利也僅有2%～3%。這對(duì)于追求穩(wěn)健收益的李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō) 確實(shí)有點(diǎn)不能接受。中房商學(xué)院高級(jí)研究員韋華偉認(rèn)為 從地產(chǎn)功能來(lái)看 目前商業(yè)地產(chǎn)的“遍地開(kāi)花”正面臨著同質(zhì)化與過(guò)剩的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

此前 “長(zhǎng)和系”曾有過(guò)多次將低回報(bào)的資產(chǎn)出售套現(xiàn)的情況。最典型的是2008年全球金融危機(jī)前后 在幾個(gè)月內(nèi)數(shù)次戰(zhàn)略性售出其上海物業(yè) 2008年5月 李嘉誠(chéng)旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓物業(yè) 年底和記黃埔又拋售了9棟御翠園商業(yè)別墅 同樣遠(yuǎn)低于之前同類產(chǎn)品售價(jià)。

土地市場(chǎng)投入驟減

除了上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備套現(xiàn)外“長(zhǎng)和系”近些年來(lái)在土地市場(chǎng)上的變化也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注?；仡櫋伴L(zhǎng)和系”在內(nèi)地十余年的發(fā)展路徑 可以發(fā)現(xiàn)幾乎從未偏離其“低價(jià)拿地、長(zhǎng)線操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地儲(chǔ)備吸納 土地成本比較穩(wěn)定 但2012年至今 “長(zhǎng)和系”在土地市場(chǎng)上卻鮮有動(dòng)作。

長(zhǎng)實(shí)與和黃2007年報(bào)顯示 長(zhǎng)實(shí)在全球范圍內(nèi)共擁有可建樓面面積約2150萬(wàn)平方米的土地 和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬(wàn)平方米的土地 絕大部分位于內(nèi)地。2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā) 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了沖擊 期間 “長(zhǎng)和系”加速在內(nèi)地市場(chǎng)的擴(kuò)張。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2008年單獨(dú)操刀位于北京的純住宅大盤 “長(zhǎng)和系”則“逢低買入”土地。

記者梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn) 在2008年、2009年年報(bào)中 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的董事會(huì)均明確表達(dá)了加強(qiáng)土儲(chǔ)的愿望。2010年初 李嘉誠(chéng)更是公開(kāi)表示 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)5至6年使用由于平均成本較低 加上負(fù)債低和備用資金充裕 可動(dòng)用不少于500億港元進(jìn)行投資。

“長(zhǎng)和系”拿地成本如何 以2011年為例 長(zhǎng)實(shí)及和記黃埔共在內(nèi)地成功競(jìng)得5塊土地 面積約65.54萬(wàn)平方米 平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報(bào)顯示 公司當(dāng)前土地儲(chǔ)備約1022萬(wàn)平方米 大部分通過(guò)與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)共同持有 在內(nèi)地的平均土地成本為1980元/平方米。

財(cái)報(bào)顯示 2012年在內(nèi)地 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)僅與和記黃埔的合營(yíng)公司在當(dāng)年5月份拿下上海青浦區(qū)一塊約14.5萬(wàn)平方米的住宅用地 其他再無(wú)拿地動(dòng)作。而梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn) 和記黃埔也僅僅在2012年12月4日 以成交價(jià)為2320萬(wàn)元拿下了武漢蔡甸區(qū)的一塊地 樓面地價(jià)1502元/平方米。

有媒體報(bào)道稱 李嘉誠(chéng)2013年上半年未在內(nèi)地投資一分錢。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年中報(bào)也顯示 今年上半年該公司在內(nèi)地市場(chǎng)上并沒(méi)有一塊土地入賬。在香港 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)未在香港拍得任何地塊。

此外 “長(zhǎng)和系”也不再像之前那樣對(duì)土地儲(chǔ)備頻頻表態(tài)。在2012年年報(bào)中 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)僅僅只是表示 “中央政府調(diào)控將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展 集團(tuán)將繼續(xù)推動(dòng)內(nèi)地業(yè)務(wù)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng) 如期推展各項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目 予以配合”。2013年中報(bào)則沒(méi)有提及土地市場(chǎng)的策略。

在近日地王頻頻再現(xiàn)的時(shí)候 “長(zhǎng)和系”在土地市場(chǎng)上的“消失” 也不得不讓人們警惕 甚至引發(fā)了輿論對(duì)長(zhǎng)和系市場(chǎng)“撤資”的疑慮。