淺談維護(hù)市民房地產(chǎn)面積測(cè)算的知情權(quán)

張代花

文章編號(hào):ISSN1006—656X(2013)06?-0192-01

房地產(chǎn)測(cè)繪面積的數(shù)據(jù)直接影響房地產(chǎn)確權(quán)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)登記、權(quán)證管理等諸多方面，對(duì)于購房者、開發(fā)商和房地產(chǎn)行政管理部門等都非常重要。必須真正賦予市民房地產(chǎn)面積測(cè)算的知情權(quán)，才能有效地保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的各方利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和完善。

一、落實(shí)市民房地產(chǎn)面積知情權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義

福利分房時(shí)期，住宅面積的測(cè)繪計(jì)算對(duì)市民來說并不重要。但“福利房”變?yōu)椤吧唐贩俊焙螅挥斜ＷC市民對(duì)房地產(chǎn)面積測(cè)算的知情權(quán)，才可以保證相關(guān)各方的利益免受損失，所以對(duì)房地產(chǎn)面積必須“斤斤計(jì)較”。

（一）購房者避免上當(dāng)受騙。

多年來，由于許多購房者不了解房地產(chǎn)測(cè)繪方面的情況，缺乏房產(chǎn)面積計(jì)算的基本知識(shí)，購房時(shí)往往聽任開發(fā)商擺布，對(duì)什么縮水、謊報(bào)等一概不知，上當(dāng)受騙的情況經(jīng)常出現(xiàn)，因房產(chǎn)面積不準(zhǔn)、不實(shí)引起的糾紛接連發(fā)生?！赌戏浇駡?bào)》2006年1月26日?qǐng)?bào)道，柳州市34戶業(yè)主在辦理房產(chǎn)登記時(shí)發(fā)現(xiàn)，測(cè)繪成果報(bào)告書給多繪出一個(gè)門來，每戶需要多負(fù)擔(dān)近萬元的房款。經(jīng)過近2年的交涉投訴，業(yè)主們才要回了多付的房款。因此，只有購房者了解房屋面積計(jì)算的基本知識(shí)，買房之前就把所買房產(chǎn)的面積搞清楚，才能夠避免上當(dāng)受騙。

（二）開發(fā)商了解“家底”。

并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都清楚房地產(chǎn)面積測(cè)繪。一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于人員不足、資料不全，對(duì)自己開發(fā)的房產(chǎn)“家底”不清。排除“縮水”的主觀故意，自身也存在知識(shí)不足的問題。有的只按理論數(shù)據(jù)計(jì)算，不實(shí)際丈量測(cè)繪；有的只按設(shè)計(jì)的理論面積計(jì)算，在工程竣工之后不再過問；還有的測(cè)繪手段落后，儀器不準(zhǔn)，計(jì)算要素不清，數(shù)據(jù)不全，導(dǎo)致計(jì)量不實(shí)。據(jù)百度網(wǎng)報(bào)道，廣州一房地產(chǎn)開發(fā)公司1999年銷售的房屋，五年后經(jīng)權(quán)威部門測(cè)繪，發(fā)現(xiàn)建筑面積為89.6平方米的房屋應(yīng)為94.5平方米。要求房主補(bǔ)交房款，因逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約，又輸了官司，賠了夫人又折兵。

（三）主管部門依法管理。

可以防止濫用職權(quán)，違規(guī)收費(fèi)或稅費(fèi)流失。據(jù)《半月談》報(bào)道，北京國際友誼花園1997年底落成的三棟樓房因業(yè)主發(fā)現(xiàn)面積“縮水”，自己出錢請(qǐng)了上海房地產(chǎn)測(cè)繪中心進(jìn)行測(cè)量，結(jié)果三棟樓實(shí)際建筑面積為5847.93平方米，與開發(fā)商標(biāo)明的建筑面積相差8000多平方米，價(jià)值近億元。有關(guān)部門竟然通知業(yè)主按存在問題的面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。全國政協(xié)委員、全國律師協(xié)會(huì)會(huì)長高宗澤說：“這哪里是縮水，分明是騙錢嘛！”

二、房地產(chǎn)面積測(cè)算中應(yīng)由市民周知的主要內(nèi)容

（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍。

①永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋的一層面積；多層永恒的各層面積總和；②房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)屋及其樓梯、電梯間等；③穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳面積；④觀光梯、提物井、垃圾道、管道井等面積；⑤房屋屋面上，層高在2.2m以上的部位面積；⑥挑樓、全封閉的陽臺(tái)等其他部位按其外圍水平投影計(jì)算的面積。

（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍。

包括①與房屋相連有蓋無柱的走廊、檐廊；②獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的；③未封閉的陽臺(tái)、挑廊；④無頂蓋的室外樓梯；⑤有頂蓋不封閉的永久性架空通廊等。

（三）多戶共同分?jǐn)偯娣e的范圍。

共有面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房。還包括套于公共建筑之間的分隔墻、外墻。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室不計(jì)入共有建筑面積之內(nèi)。

三、落實(shí)知情權(quán)，保護(hù)市民合法權(quán)益

（一）參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)單位標(biāo)明要件，掛牌營業(yè)。

相關(guān)單位主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)面積測(cè)繪企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)等。這些企業(yè)在經(jīng)營時(shí)必須在營業(yè)場(chǎng)所的墻壁或其他明顯處懸掛、張貼經(jīng)營房屋的實(shí)際面積、測(cè)算面積的主要數(shù)據(jù)、面積計(jì)量的主要依據(jù)、面積測(cè)繪的實(shí)施機(jī)構(gòu)及其資質(zhì)情況，主要測(cè)繪人員的技術(shù)等級(jí)等等。同時(shí)還要標(biāo)注投訴受理機(jī)關(guān)、面積復(fù)測(cè)機(jī)關(guān)以及投訴、復(fù)測(cè)程序等。每個(gè)營業(yè)人員也要戴牌營業(yè)，實(shí)行“一案負(fù)責(zé)制”，工作人員對(duì)自己具體受理的業(yè)務(wù)從開始到辦結(jié)再到糾紛處理負(fù)責(zé)到底。必要時(shí)可以將相關(guān)要素內(nèi)容印成卡片，當(dāng)事人人手一卡，需要時(shí)“按圖索驥”。

（二）行政管理機(jī)關(guān)和執(zhí)法機(jī)關(guān)要保證投訴渠道暢通，堅(jiān)持高效、公正。

一是必須保持受理市民爭議仲裁、復(fù)議和投訴渠道的暢通，使市民“告狀”有門，不能推諉扯皮，不受理、不作為；二是必須立說立行，隨到隨辦認(rèn)真調(diào)查處理，不能草率，以致情況不明，定性不準(zhǔn)。也不能遲遲頂著不辦、拖著不辦，議而不決，決而不行，大事拖小了，小事拖“黃”了，最終讓消費(fèi)者失望，“公斷”成為“難斷”；三是要依法秉公辦事。“公斷”機(jī)關(guān)關(guān)系各方利益，要不偏不倚，不能厚此薄彼，袒護(hù)一方，損害另一方。防止管、測(cè)不分，測(cè)、售不分，管、測(cè)、售勾結(jié)損害消費(fèi)者利益的惡劣行為的發(fā)生。

（三）依法追究和處理相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人。

這是依法打擊房地產(chǎn)交易中的欺詐行為，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)，保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的最關(guān)鍵、最有效的措施。否則無法遏止不法商人的市場(chǎng)欺詐行為，難以有效保護(hù)市民的合法權(quán)益。房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門和司法機(jī)關(guān)要對(duì)房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的問題，堅(jiān)持發(fā)現(xiàn)一個(gè)查處一個(gè)，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)，隨時(shí)查處。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，銀川市一孫姓居民2000年購買了建筑面積為62.3平方米的營業(yè)用房，2004年辦理權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，經(jīng)測(cè)繪單位復(fù)核證實(shí)，其實(shí)面積僅為56.64平方米。孫姓居民多次交涉未果，訴至法院。最高人民法院根據(jù)《關(guān)于申理商品房買賣合同糾紛案適用法律若干總是的解釋》第14條規(guī)定，判決房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還多交的房款和同期銀行利息共計(jì)人民幣21900元。

落實(shí)市民對(duì)于房地產(chǎn)面積測(cè)算的知情權(quán)，使參與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介、監(jiān)管的相關(guān)部門和單位恪守本分，各負(fù)其責(zé)，各司其職，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得到保護(hù)，是堅(jiān)持以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要方面，各級(jí)政府和有關(guān)部門應(yīng)給予足夠的重視。