五大措施綿里藏針調控暗含加碼空間

文|張 敏

2月20日，國務院常務會議研究部署繼續(xù)做好房地產市場調控工作。會議提出了完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設和加強市場監(jiān)管等五個方面的政策措施，并強調加快形成引導房地產市場健康發(fā)展的長效機制。

與此前市場傳言的二套房門檻提高等措施相比，此次出臺的政策措施力度稍顯溫和。業(yè)內人士指出，高層在兩會前夕針對樓市調控再發(fā)強音，對市場預期的影響不可忽視。在看似原則性的表態(tài)背后，不排除未來調控加碼的可能。若房價持續(xù)大幅上漲，限購擴圍、信貸門檻提高和房產稅試點擴軍都可能成為政策加碼的著力點。

樓市微妙 政策強音適時發(fā)出

會議指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。業(yè)內人士認為，這其中提到的“住房供求緊張格局”是促成本次表態(tài)的重要原因。

從2012年末開始，部分區(qū)域的房地產市場出現非理性上漲。即使在傳統(tǒng)的春節(jié)銷售淡季，市場熱度仍然不減。根據中國指數研究院的統(tǒng)計，今年2月9日至15日，該機構監(jiān)測的27個城市中，有21個城市樓市成交量較去年春節(jié)同期上漲，其中14個城市成交量漲幅超過一倍。

按照該機構的監(jiān)測，貴陽是房屋成交量漲幅最大的城市，達到2675%；其次是溫州，漲幅達1433.33%。總體而言，27個城市春節(jié)期間樓市成交量平均上漲513.42%。

隨著春節(jié)假期的結束，熱點城市樓市迅速恢復。據媒體報道，春節(jié)后僅三天，北京二環(huán)以內熱點小區(qū)的二手房價每平方米就上漲了10000元，二手房的掛牌量和交易量均在飆升。不少業(yè)內人士驚呼，在熱點城市的部分區(qū)域，樓市已呈現出非理性上漲的態(tài)勢。

有媒體報道，自1月以來，昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調住房公積金貸款額度的通知。受此影響，“樓市調控加碼”的消息不脛而走，市場更是傳言二套房首付將提至7成，利率調至基準利率的1.3倍。

該傳言雖未得到主管部門的證實，但加劇了市場的恐慌情緒。在房屋成交量持續(xù)釋放的同時，滬深兩市的地產、水泥、建材等股票連日下跌，幾大龍頭房企股票跌幅居前。

基于上述背景，五項政策措施的提出并不顯得意外?！爸宰龀錾鲜霰響B(tài)，說明非理性因素已經影響到房屋交易市場和資本市場，且原有的政策執(zhí)行得并不到位?！敝袊康禺a學會副會長陳國強向中國證券報記者表示。

據悉，這是“新國八條”出臺兩年來，高層針對房地產調控做出的又一次明確表態(tài)。不少業(yè)內人士認為，在兩會召開前的關鍵節(jié)點上，上述表態(tài)釋放出強化調控的政策思路，其信號意義十分明顯。

綿里藏針 預留調控加碼空間

事實上，盡管時機頗為敏感，但與市場傳言的政策力度相比，此次政策祭出的手段顯得溫和。多數業(yè)內人士認為，新政提出的五方面政策措施多為對原有措施的強調，而非政策力度加碼，其對市場的影響恐較為有限。

但個別條款仍引起市場關注。國務院常務會議強調，其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。被認為暗含了“限購令”擴圍的可能。而一旦“限購令”真正實現擴圍，無疑將成為區(qū)域樓市的重大利空消息。

會議還強調，各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。制定并公布房價控制目標是“新國八條”中提出的重要措施，但在2011年高調推行后，2012年并未被著重強調，不少城市也未公布上述目標。此次重提，被不少業(yè)內人士解讀出“加碼”的意味。

同時，擴大個人住房房產稅改革試點范圍也被此次會議提出。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，盡管推進房產稅試點困難重重，但該試點有可能在今年實現擴軍，“熱點城市+有準備的中西部城市”或成下一批試點的城市組合。

會議還強調，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。同樣被業(yè)界認為是現有政策的延伸。

對于外界最關注的差別化信貸政策，會議使用了“嚴格實施”的措辭，并未明確提高二套房購房門檻。但陳國強認為，這一表態(tài)仍然留有調控的余地，即如果個別區(qū)域的樓市繼續(xù)暴漲，不排除傳聞變成現實的可能。

就當前的房地產市場走勢而言，市場對此次政策措施的解讀并非浮于字面。多數業(yè)內人士認為，此次出臺的幾條措施可謂“綿里藏針”，一旦樓市再出異動，政策很可能再度加碼。偉業(yè)我愛我家集團的解讀認為，2013年全年政策的出臺邏輯應該與2011年類似，年初國務院確定調控方向及原則，之后政策的重點在于各城市執(zhí)行細則，各部委以及北京、上海等一線城市地方政府的表態(tài)更加值得關注。

在未來可能出臺的細化措施中，長效機制的建立不可或缺。陽光100置業(yè)集團副總裁范小沖表示，未來房地產政策的制定，將站在城鎮(zhèn)化推進的大背景下來考慮，因此在維持政策穩(wěn)定性的同時，各項長效機制將可能加快推進。

觸底回升 市場情緒趨向樂觀

與各項條款的制定相比，執(zhí)行環(huán)節(jié)的強化能夠更直接影響市場。按照國務院常務會議的要求，預售制度管理、商品房銷售明碼標價規(guī)定，以及中介機構的違法違規(guī)行為都將在強化之列。這將影響市場預期。

事實上，在兩會召開前夕，五項政策措施對市場的影響不可低估。陳國強認為，隨著細化措施的陸續(xù)出臺，部分區(qū)域市場非理性的情緒將有所緩和，市場成交量和價格也將趨于穩(wěn)定。

范小沖認為，今年的市場情緒與去年完全不同，如果說2012年樓市還經歷了底部掙扎，那么2013年市場就確立了回升軌道，市場信心已大為恢復。

他還強調，歲末年初出現的開發(fā)商高價拿地、購房者搶房等現象，說明供需雙方均看漲未來樓市，這種心態(tài)與去年同期截然不同。

事實上，盡管樓市調控始終不言松動，但在更大的背景下，房地產企業(yè)似乎具有足夠的樂觀理由。范小沖強調，城鎮(zhèn)化概念的提出，是未來房地產業(yè)發(fā)展的重要契機。

今年1月，多家龍頭房企銷售額與銷售面積均同比大漲，其中不乏同比翻番、增長數倍的例子。不少房企也紛紛提高2013年的銷售目標，顯示出對市場的信心。多數業(yè)內人士認為，今年的房地產市場仍將維持量價齊升的態(tài)勢。

但就區(qū)域市場而言，系統(tǒng)性風險仍然存在。業(yè)內人士認為，在一線城市普遍存在供不應求的同時，部分二三線城市出現供應過剩的風險，若未來差別化的調控手段無法到位，不排除風險爆發(fā)的可能。房產稅試點擴大、限購城市擴圍等措施落實，有可能給部分城市樓市當頭一棒。