“國(guó)五條”出臺(tái)濟(jì)南樓市影響有幾何？

隨著樓市不斷的反彈與升溫，調(diào)控收緊的預(yù)期一直在不斷增強(qiáng)。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議共提出五項(xiàng)具體政策措施，包括擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、增加供應(yīng)量、加快保障房建設(shè)及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等內(nèi)容，在2012年年末翹尾、樓市升溫的背景下，再次釋放出強(qiáng)烈的信號(hào)。3月1日出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則，一下子改變了這幾個(gè)月延續(xù)下來(lái)的房地產(chǎn)交易節(jié)奏，尤其是受影響較大的二手房買(mǎi)賣(mài)雙方，氣定神閑的少了，心急如焚的多了。

國(guó)五條細(xì)則惹來(lái)濟(jì)南二手房市場(chǎng)“急拋潮”

國(guó)務(wù)院發(fā)布房地產(chǎn)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，規(guī)定對(duì)通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的二手房，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征20%個(gè)稅。3月2日，記者走訪了解到，濟(jì)南二手房市場(chǎng)已因此掀起波瀾，咨詢(xún)和辦理買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的人群數(shù)量已有攀升趨勢(shì)。

濟(jì)南多家中介公司經(jīng)紀(jì)人表示，學(xué)區(qū)房作為特殊的二手房，因其轉(zhuǎn)手速度快等特點(diǎn)，很可能成為受新政影響最大的房源類(lèi)型。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)這項(xiàng)規(guī)定主要目的是打擊投機(jī)者預(yù)期，真正落實(shí)有難度，因此二手房買(mǎi)賣(mài)雙方不必因此匆忙出手。

個(gè)稅要多交，買(mǎi)方最著急?！皞€(gè)稅計(jì)征方式調(diào)整不調(diào)整，我不擔(dān)心，主要是對(duì)方負(fù)擔(dān)這一塊。”賣(mài)房市民李先生如是說(shuō)?！岸愂沼?jì)征方式調(diào)不調(diào)整，最擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題的現(xiàn)在是買(mǎi)方。”幫助辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的中介工作人員趙先生表示，雖然在政策中，買(mǎi)賣(mài)雙方各要承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)，且取得收益的賣(mài)方要承擔(dān)個(gè)人所得稅，但在實(shí)際交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方大都會(huì)簽下由買(mǎi)方承擔(dān)這部分稅費(fèi)的協(xié)議。

學(xué)區(qū)房受影響或?qū)⒆畲?。政策?yán)格執(zhí)行，可能在執(zhí)行前的時(shí)間段內(nèi)二手房交易量會(huì)激增。因?yàn)楹ε卤徽鞲哳~個(gè)稅的業(yè)主會(huì)急售，二手房房源也會(huì)突然增多。而政策執(zhí)行后，短期內(nèi)可能導(dǎo)致二手房業(yè)主將個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁至買(mǎi)房人，那么個(gè)稅過(guò)高的房源會(huì)無(wú)人問(wèn)津，加上購(gòu)房者的觀望情緒，交易量可能會(huì)驟降。

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，目前我省還沒(méi)相關(guān)消息

在新國(guó)五條中，提出要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。記者了解到，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大已經(jīng)多次提出，擴(kuò)容已是勢(shì)在必行。每當(dāng)房產(chǎn)稅討論風(fēng)起時(shí)，人們總會(huì)提出—個(gè)疑問(wèn)，那就是本地是否會(huì)被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)。濟(jì)南本地當(dāng)然也不例外，在去年傳出30多省市地稅官員進(jìn)行房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)消息時(shí)，濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士就明確表示過(guò)本地短期內(nèi)不會(huì)開(kāi)征房產(chǎn)稅，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞（中國(guó)）濟(jì)南機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師許珊提出，濟(jì)南與北京、上海等一線城市相比，房?jī)r(jià)要低很多，投資性人群也少，不具備試點(diǎn)城市的代表性。

而針對(duì)此次“國(guó)五條”再提“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”，濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，濟(jì)南限購(gòu)政策加嚴(yán)的空間相對(duì)較小，政策調(diào)整幅度不大，本地不少二套房購(gòu)買(mǎi)者為改善性自住者，并非投資客，因此濟(jì)南試點(diǎn)房產(chǎn)稅的可能性依然不大。省地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，我省還沒(méi)有任何相關(guān)消息。相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控是一種長(zhǎng)效機(jī)制，未來(lái)開(kāi)征是大勢(shì)所趨，可以抑制投資和投機(jī)，雖然目前濟(jì)南等城市不是立刻征收，但不代表未來(lái)不征收，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的消息，還是給人們對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，這種影響目前是直接的。

“國(guó)五條”改變市場(chǎng)預(yù)期

對(duì)于購(gòu)房者而言，此次新出臺(tái)的調(diào)控政策則會(huì)引起觀望情緒。在相關(guān)網(wǎng)站對(duì)濟(jì)南樓市所做的調(diào)查中，截至2月25日15時(shí)，“等待進(jìn)一步政策，延遲置業(yè)計(jì)劃”以及認(rèn)為“會(huì)有細(xì)化政策出臺(tái)”成為眾多受訪者的選擇。

“在濟(jì)南已成交的二手房房源中，剛性需求所占的比例在70%-80%，小戶(hù)型一直是成交的主力房源。投資或者是投機(jī)性的購(gòu)房者占的比例并不大?！辈稍L中，某房產(chǎn)中介的市場(chǎng)分析人員告訴記者，“由于現(xiàn)在主要的購(gòu)房者還是剛需人群，而國(guó)家調(diào)控的一個(gè)目標(biāo)就是抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，因此，新的政策應(yīng)該不會(huì)對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)造成很大的影響，但對(duì)于一些非剛需客戶(hù)的購(gòu)房預(yù)期則會(huì)有很大影響?！?/p>

相關(guān)專(zhuān)家表示，在已有的限購(gòu)限貸政策下，剛性需求得到了釋放，其中也包括一部分改善需求，此次國(guó)家出臺(tái)的“國(guó)五條”，一方面保持了在宏觀調(diào)控方面政策的連續(xù)性，同時(shí)也在一定程度上改變購(gòu)房者的預(yù)期，導(dǎo)向作用非常明顯。至于未來(lái)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，調(diào)控政策在原有基礎(chǔ)上，力度會(huì)有所加強(qiáng)。

開(kāi)發(fā)商將開(kāi)會(huì)研究

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然新國(guó)五條剛剛發(fā)出不久，濟(jì)南市有關(guān)的新的執(zhí)行細(xì)則也沒(méi)有出臺(tái)，但已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)各方產(chǎn)生影響，而對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響，將直接對(duì)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，有開(kāi)發(fā)商表示，有的購(gòu)房者或重拾觀望。

“此次的新國(guó)五條，雖然多數(shù)是對(duì)過(guò)去調(diào)控政策的重申，但口氣嚴(yán)厲，樓市再念‘緊箍咒，將對(duì)人們的市場(chǎng)預(yù)期重新產(chǎn)生影響。”我省一家實(shí)力房企的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此次新國(guó)五條的出臺(tái)，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)對(duì)部分購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生影響，市場(chǎng)上購(gòu)房者的觀望情緒比之前或增強(qiáng)。

“我們集團(tuán)對(duì)新國(guó)五條很重視，將在明天開(kāi)會(huì)研究新國(guó)五條，對(duì)我們的相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)策略等重新評(píng)估，不排除調(diào)整?！币患乙痪€房企山東總部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。這位負(fù)責(zé)人同樣認(rèn)為，此次新國(guó)五條的出臺(tái)，在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的背景下，將對(duì)購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生較大影響，“而在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，預(yù)期對(duì)于市場(chǎng)交易和房?jī)r(jià)走勢(shì)有著關(guān)鍵性和決定性的意義。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，當(dāng)前房?jī)r(jià)之所以連續(xù)上漲，與購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，紛紛出手購(gòu)房，有著直接的關(guān)系。

樓市未來(lái)走向如何？

2月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，與去年12月相比，1月份新建商品住宅價(jià)格下降的城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。在諸多上漲的城市中，一線城市的漲幅擴(kuò)大，再次起到了領(lǐng)漲的作用。

值得注意的是，盡管部分一、二線城市的樓市依然在繼續(xù)火爆的行情，但諸多三、四線城市卻面臨著去庫(kù)存的壓力，并且多地陸續(xù)被爆淪為“鬼城”，樓市可謂冰火兩重天，市場(chǎng)的分化也日益明顯。

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫在有的城市已經(jīng)表現(xiàn)得非常明顯，無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，需要對(duì)樓市進(jìn)行繼續(xù)調(diào)控?！毕嚓P(guān)專(zhuān)家表示，“國(guó)五條”在重申繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的同時(shí)，再次提出要求各地制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市及時(shí)采取限購(gòu)措施等內(nèi)容，對(duì)于當(dāng)前的樓市將會(huì)起到明顯的降溫效果。

“在‘國(guó)五條出臺(tái)后，在現(xiàn)有的調(diào)控政策下，反映在房?jī)r(jià)上，將不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈，同時(shí)由于需求相對(duì)比較旺盛，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌，今年的房?jī)r(jià)會(huì)處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)?！鄙綎|師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平教授表示。