“三月樓市暴動(dòng)”之后遺癥

孫華良

房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員，易居中國(guó)易居資本執(zhí)行總裁。

上海樓市變化一直是全國(guó)乃至全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。今年3月上海樓市單月房產(chǎn)交易量達(dá)149.36萬(wàn)平方米。去年上海全年的房產(chǎn)交易量?jī)H為960萬(wàn)平方米左右，去年3月僅76萬(wàn)平方米，因此，今年3月的149.36萬(wàn)平方米堪稱交易數(shù)據(jù)的“暴動(dòng)”。據(jù)悉此數(shù)據(jù)創(chuàng)下“史上最牛房產(chǎn)調(diào)控”以來(lái)上海房產(chǎn)交易量的新高。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，上海第一季度房?jī)r(jià)上漲2%以上，內(nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲10%以上。

數(shù)據(jù)是抽象的，但給房地產(chǎn)行業(yè)造成的“后遺癥”是難以估量的。剝開(kāi)數(shù)據(jù)表象看本質(zhì)，人們會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，“三月樓市暴動(dòng)”具有鮮明的調(diào)控政策痕跡。在調(diào)控細(xì)則出臺(tái)之前，樓市為何不冷反熱呢？

筆者在一次會(huì)議上提問(wèn)：“如果調(diào)控政策細(xì)則會(huì)遏制房?jī)r(jià)上漲，或會(huì)使房?jī)r(jià)下跌，那為什么購(gòu)房者不是等待細(xì)則出臺(tái)后購(gòu)買(mǎi)，而是搶在細(xì)則沒(méi)出臺(tái)前強(qiáng)行購(gòu)買(mǎi)，是不是購(gòu)房者認(rèn)為調(diào)控政策只會(huì)使房?jī)r(jià)上漲而不是下跌呢？”

與會(huì)者聽(tīng)聞此問(wèn)大多失色，且竊竊私語(yǔ)，道出一種不合時(shí)宜的“謬論”：調(diào)控?cái)?shù)年，房?jī)r(jià)不跌反漲，從根本上改變了市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期和對(duì)未來(lái)漲跌的判斷。因此，購(gòu)房者會(huì)恐慌性地入市搶買(mǎi)房產(chǎn)。

這種“謬論”會(huì)不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)還有待觀察，而道出的市場(chǎng)現(xiàn)狀是符合數(shù)據(jù)“暴動(dòng)”的事實(shí)的。上?！叭聵鞘斜﹦?dòng)”確實(shí)遺留下不少“后遺癥”，應(yīng)引起關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的人們高度重視。

其一，巨大的交易量使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得了大量的現(xiàn)金流，減輕了它們的開(kāi)發(fā)資金壓力， 使它們能從容應(yīng)對(duì)調(diào)控政策。從市場(chǎng)角度來(lái)看，“物以稀為貴”，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋存量少了，自然不肯“割肉”銷售。因此，上海的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在今年下半年是不會(huì)輕易主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)的，房?jī)r(jià)上漲概率很大。

其二，巨大的交易量改變了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期，使眾多開(kāi)發(fā)商奮不顧身地奔赴土地拍賣市場(chǎng)，不惜代價(jià)搶奪地塊，囤積土地資源，準(zhǔn)備收獲新一輪的發(fā)展利益。這種觀點(diǎn)，不是臆測(cè)，而是事實(shí)歸納。

截至今年5月17日，上海土地市場(chǎng)共計(jì)出讓61幅經(jīng)營(yíng)性用地，比去年同期多出了42幅。土地成交面積達(dá)201.6萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年同期的2.2倍。而且，今年土地成交溢價(jià)率大幅提升，“地王”屢現(xiàn)。以上成交數(shù)據(jù)的平均溢價(jià)率高達(dá)29.6%，而近期有的土地溢價(jià)率屢屢逼近100%?；厥兹ツ晖冢恋貛缀醵际且缘變r(jià)或接近底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為1.6%。土地拍賣平均溢價(jià)率高于25%以上，意味著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于后期市場(chǎng)房?jī)r(jià)的看漲幅度，至少是25%以上。那么以此而論，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看漲房?jī)r(jià)或推高房?jī)r(jià)的預(yù)期已是“鐵證如山”了。

其三，上海樓市交易量暴動(dòng)，房?jī)r(jià)不斷上漲，土地溢價(jià)率高漲，“地王”紀(jì)錄不斷刷新，這一切的一切，都會(huì)將樓市調(diào)控政策逼上懸崖。這種結(jié)果，無(wú)疑調(diào)侃了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的權(quán)威性，也在挑戰(zhàn)調(diào)控政策的市場(chǎng)公信力，導(dǎo)致調(diào)控政策權(quán)威性的貶值。

那么，誰(shuí)會(huì)承受這種“后遺癥”呢？答案是肯定的：要么是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要么是廣大購(gòu)房者。如果調(diào)控政策不能容忍上海房?jī)r(jià)上漲，就會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的舉措來(lái)加以制約。如果調(diào)控政策默認(rèn)這種挑戰(zhàn)，那么所有購(gòu)房者就要用更多貨幣來(lái)為 “后遺癥”買(mǎi)單。