商業(yè)地產(chǎn)的類持有模式

2009年，在40歲的生日時，我想放松自己，便去了一趟青海。一望無際的草原，夜晚密密麻麻、全是星星的銀河，給我?guī)砬八从械臎_擊。那時，我覺得自己應(yīng)該有點變化，想要做一些自己喜歡的事情。

沒過多久我就向潘總（潘石屹）提出說要辭職，這對他震動很大。他的第一反應(yīng)：是不是因為待遇或職位問題？我說都不是。我對他說，上世紀80年代，像您這樣的企業(yè)家也經(jīng)歷過創(chuàng)業(yè)，原先都有很好的工作，卻毅然選擇了下海經(jīng)商；其實，我現(xiàn)在的心態(tài)跟您十來年前是一樣的。他最終理解了我的決定。

最初我們并不清楚應(yīng)該投資哪個方向，目標首先是為了生存。當時我們在市場上積極找項目，得知凱德置地正好有一個樓盤凱德華璽的商業(yè)部分待售?？吹綀髢r我覺得很奇怪，因為底 （層） 商 （鋪） 的價格比公寓更便宜，這是我之前無法想象的。隨后我們便整體收購了凱德華璽的商業(yè)部分，做成了第一個項目。

這個項目得來比較偶然，但是隨后我們對此進行了理性的分析。從2008年1月1日到2009年6月30日這一年半的時間里，北京市頒發(fā)的預(yù)售許可證中以寫字樓立項的項目，有79%都已經(jīng)轉(zhuǎn)變成住宅項目了。這提醒我們：北京的寫字樓一定會在某個時候供不應(yīng)求。結(jié)合這兩個因素，我們斷定商業(yè)地產(chǎn)投資大有可為。所以在2009年底，我們就明確以商業(yè)地產(chǎn)為投資方向。

到目前為止，高和所堅持的策略都沒有改變。我們不但是國內(nèi)公認的首支商業(yè)地產(chǎn)基金，迄今也是業(yè)內(nèi)唯一一家專注于商業(yè)地產(chǎn)投資的基金。

從國外來看，房地產(chǎn)行業(yè)50%以上的金融支持來自直接融資。經(jīng)濟出現(xiàn)波動時，這些成熟的直接投資者有抗風險能力，不會貿(mào)然回撤資金，這對行業(yè)能起到一個“穩(wěn)定劑”的作用。

2012年，高和資本與數(shù)家大型機構(gòu)投資者溝通并達成長期合作。我們花了大量的時間和精力介紹我們的理念、市場判斷以及成功案例。機構(gòu)投資者有一個特點，除了收益預(yù)期之外，還會比較重視對社會的價值和貢獻。因此，我們選擇了“樓宇經(jīng)濟”為切入點。

一線城市核心地段普遍已經(jīng)飽和，但是很多辦公樓宇已經(jīng)老舊，無法吸引好的公司。通過引進民間資本，對這些舊辦公樓進行改造、提升品質(zhì)，不但能讓城市變得更漂亮，還能吸引優(yōu)質(zhì)的企業(yè)入駐，為當?shù)卦黾佣愂?。這是一件政府非常支持的事。

最終，高和說服這些機構(gòu)投資者，與之一起成立了基金管理公司，投資樓宇經(jīng)濟。去年10月，我們共同投資了第一個項目，斥資7.9億元并購位于上海南京西路靜安寺商圈絕版地段的中華企業(yè)大廈。很快我們還將在北京投資第二個項目。

我們提出了一個國外沒有的概念，叫“類持有基金”，選擇優(yōu)質(zhì)商業(yè)樓盤，有非常好的現(xiàn)金流，做長期持有（達到五年以上）；這樣我們就可以選擇相對從容的市場高點來出手。類持有基金是我們未來一兩年最為重點開拓的模式。