北京樓市夏季攻勢

龔小鋒

由于旺盛的需求和充足的蓄客量，開發(fā)商似乎不擔(dān)心因漲價而失去購房者，卻為能否拿到預(yù)售許可證而憂心。

5月底，京城一些項目陸續(xù)開盤或。在經(jīng)歷了多個月供應(yīng)斷檔后，夏季，北京樓市迎來爆發(fā)行情。

盡管如此，在房價與“烏紗帽”掛鉤，預(yù)售證遭到嚴(yán)卡背景下，越來越多的開發(fā)商抱怨，在北京拿預(yù)售許可證太難了。目前，北京樓市庫存仍停留在低點，供需矛盾失衡。夏天里的“一把火”

5月最后兩周，許多拖延了許久的樓盤開始尋求入市，不少項目銷售暢銷無阻。5月25日，通州的華業(yè)·東方玫瑰開盤，這已是一個月內(nèi)，該項目第二次加推。“房源很緊俏，開盤兩天就賣了430套房源。”該項目銷售人員介紹。

次日，通州的合生濱江帝景也加推了700套房源，開盤即售罄。6月2日，房山的金地朗悅開盤，很快售罄。

“市場需求旺盛，很多項目亟須入市?！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，經(jīng)過兩個月的調(diào)整，一些開發(fā)商開始加快銷售，尤其是近期拿地的開發(fā)商更需要回籠資金。

從數(shù)據(jù)來看，5月網(wǎng)簽成交量確實呈現(xiàn)上升趨勢。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年5月北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽5598套，環(huán)比上月上漲6.2%，純商品住宅交易均價同比環(huán)比均出現(xiàn)一定程度上漲。

盡管有一部分項目入市，但是市場供應(yīng)仍顯乏力，北京新房供應(yīng)量一直維持在6萬多套的低點。在任啟鑫看來，中小戶型仍然不足，市場供應(yīng)不容樂觀。

等待的焦慮

記者近日走訪大興天宮院等多處樓盤，不少購房者都抱怨樓盤遲遲未開。實際上，不只是購房者，開發(fā)商也表示很著急。金融街·融匯和中國水電·云立方都遭遇了取證苦惱。“現(xiàn)在拿不了證，我們也著急，但是什么時候能開，都還是未知數(shù)?！敝袊姷禺a(chǎn)品牌營銷部總經(jīng)理方軼告訴記者，中國水電·云立方現(xiàn)在對外報價是18000元/平米，價格已經(jīng)很低了。

據(jù)了解，去年12月開盤時，云立方均價為15700元/平米，融匯則為16000元/平方米。按照建委的要求，上述項目開盤價不得超過上期開盤價，即16000元/平米。

在通州臺湖板塊的開發(fā)商也有同樣遭遇?！昂茴^疼，我們想盡早入市，但是批不了，住宅沒法賣，現(xiàn)在只能先賣辦公產(chǎn)品了?！睎|亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬說：“東亞·印象臺湖二期報上去的價格是19000元/平米，但住建委希望按上期15000元/平米價格走，可是現(xiàn)在臺湖的地價都19000元/平米了?！?/p>

據(jù)記者了解，目前北京有三四十個項目被卡在預(yù)售許可證審批環(huán)節(jié)，大多是原計劃“低開高走”的老項目和一些高端的新項目。北京市住建委網(wǎng)站顯示，從4月1日到5月31日，北京有27個項目拿到預(yù)售許可證，同比下降兩成，其中，5月份僅為14個。

“各區(qū)住建委在上報和審批預(yù)售項目時，會通過不同的搭配，比如高端項目和剛需項目的搭配，以此來拉低整區(qū)成交均價?！北本┮幻麌蟹科筘?fù)責(zé)人表示。

“幸好去年就拿到了預(yù)售證，夠今年賣的，下一期是明年的事了?！眾W北別墅區(qū)一名開發(fā)商私下對記者慶幸道。多名高端項目開發(fā)商對記者證實，盡管已經(jīng)取證，但住建委對一些成交量大的項目和高端項目還會進行重點監(jiān)控，控制網(wǎng)簽速度，以避免區(qū)域成交均價被拉高。

價格仍是揭不開的神秘“面紗”

相比4月、5月20盤左右的入市量，6月份項目入市積極性明顯提高。

亞豪機構(gòu)市場研究統(tǒng)計顯示：6月份31個人市項目中，首次入市的純新盤就有15個，占比約50%。

任啟鑫認(rèn)為，純新盤占比之所以高，是因為大量純新盤在拖延了很久之后，已經(jīng)面臨不得不入市的境地。

據(jù)了解，無論是純新盤還是老項目后期，大部分價格依舊未定。目前，31個新盤中給出價格區(qū)間的只有13個，多數(shù)項目尚處于待定狀態(tài)。而這13個已公布價格的項目也均表示，要以最終取得預(yù)售許可證的價格為準(zhǔn)。

盡管預(yù)售證遭到嚴(yán)卡，但是一些項目報價卻有高開的跡象。如通州綠城·京杭廣場報價達到了3萬元/平米。此外，房山區(qū)長陽板塊近期計劃入市的幾個項目中，報價達到了17000-20000元/平米，有一定幅度的上漲。

究其原因，是“上有政策，下有對策”，開發(fā)商的應(yīng)變手腕也隨之發(fā)揮。除了此前備受關(guān)注的精裝修分拆漲價外，不少項目“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”的舉動十分明顯。

有開發(fā)商甚至表示，與其在預(yù)售證環(huán)節(jié)被卡，不如等把期房項目“熬”成現(xiàn)房了，直接拿現(xiàn)房銷售許可證，“名正言順”地漲價。方軼表示，現(xiàn)在北京很可能已經(jīng)在研究怎么控制現(xiàn)房銷售證的對策了，這個辦法也將行不通了。

由于旺盛的需求和充足的蓄客量，開發(fā)商似乎并不擔(dān)心會因為漲價而失去購房人。以最熱門的區(qū)域之一大興為例，在6月份計劃入市的新盤中，不乏金融街·融匯、中國水電·云立方這樣蓄客已久的老項目后期。

位于通州商務(wù)園的金地·格林格林也是今年北京樓市的焦點之一，在第一期獲得熱銷后，項目關(guān)注度也大為提升。據(jù)售樓員介紹，二期小戶型房源為55-90平米的一至三居，預(yù)計6月開盤，目前蓄客量已經(jīng)十分充足。

“現(xiàn)在只要能拿到預(yù)售證的項目，基本上不會賣得太差。住宅市場整體的供需矛盾尖銳，市場供應(yīng)太少，需求一直累積著，得不到釋放?！辟Z玉鵬說，只要有符合剛需客群要求的新項目入市都會受到追捧。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，6月份“日光盤”的現(xiàn)象還可能會增加，項目能否拿到預(yù)售許可證，則成為接下來樓市走向的關(guān)鍵。