誰將盤活國盛中心？

劉楊

2000年國盛中心正式啟動，然而在14年里，幾經(jīng)轉手，如今依舊未能成型；2007年的一次易主，抱著大展一番拳腳而收購該項目的國浩中國，不曾料到迎來的卻是一場難以終結的官司；近段時間，該項目又有出售傳聞，然而傳聞中的買賣雙方卻對此不置可否。

國盛中心，這個曾經(jīng)擁有無限豪情的項目，當前除外立面基本完畢之外，內(nèi)部設施幾近全無，而在其南側的東方銀座和來福士卻早已成為東直門地區(qū)著名的商業(yè)中心。

在當前的收購傳聞之下，似乎又讓大家看到了國盛中心再次啟動的信號。然而，可以肯定的是，這個“起了個大早，趕了個晚集”的項目，注定錯過了商業(yè)地產(chǎn)的春天。

收購傳聞頻出

曾多次曝出轉手傳聞的東直門國盛中心又有了新動向。

據(jù)媒體5月初報道，光耀東方集團正與國盛中心洽談收購事宜，光耀東方集團某高管表示，集團確實有意收購國盛中心并正在接觸。而對于收購的細節(jié)，該高管并未過多透露，只是強調(diào)完成國盛中心項目整體收購仍需較長時間，“這個項目非常龐大，組成也較為復雜。”

5月底，記者致電光耀東方和國浩中國求證該收購事件，雙方均已“不清楚”為由回絕了采訪。

國浩中國相關人士向記者表示，關于國盛中心外界流傳了多個收購版本，但均與事實有一定偏差，希望媒體不要再關注此事。

實際上，早在3月就有媒體先后報道國盛中心欲轉手事宜，而在3月底，國浩中國就發(fā)表聲明指出，有關聲稱“北京國盛中心欲轉手報價達120億元，國浩投資幾十億元后陷資金不足”的報道不實。

不論國盛中心轉手報價到底多少，抑或國浩中國是否有資金鏈的問題，由于無法有效盤活該項目，國浩中國有意轉讓國盛中心的消息在業(yè)內(nèi)確實已經(jīng)流傳一段時間了。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平就曾透露，“北京東直門交通樞紐大型商業(yè)項目面臨再次轉手。自北大青鳥轉手外資國浩之后，最近傳出有意再轉手訊息。該項目總建筑面積近60萬平米，包括一座商場、兩棟寫字樓、一座酒店和公寓樓?！?/p>

而關于項目接手方，除當前熱議的光耀東方之外，此前已有多家國內(nèi)外的投資機構及開發(fā)商對該項目表現(xiàn)出了濃厚的興趣。有消息人士指出，事實上已有多家企業(yè)曾經(jīng)參與過較為深入的洽談。

至于項目的可能接手企業(yè)到底會是誰？考慮到項目股東方復雜的股權糾紛、龐大的交易金額以及項目后續(xù)和東城區(qū)政府的合作，業(yè)內(nèi)普遍猜測接手方或將限定在國內(nèi)大型央企。

而王永平也表示，因為項目涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設、部分物業(yè)的銷售、租賃部分，16家被批準進入房地產(chǎn)企業(yè)的央企更有可能接盤。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，國盛中心一旦轉手，成交價必在百億以上，鮮有企業(yè)有能力一次性支付如此巨額資金。

而坐落于東直門公交總站之上的國盛中心承擔著一定的城市配套功能，其中含有必須交由政府做交通樞紐的7萬平米部分，正因如此，項目欲轉手或還需政府方面的推動。

深陷糾紛難轉手

地處東直門黃金地段，交通便利且人流量巨大，擁有天時地利的國盛中心之所以荒廢多年，只因缺少人和。

查閱國盛中心資料可見，在過去的十多年里，曾多次易主。其先后吸引了包括北京城建、香港康實投資、華遠地產(chǎn)及北大青鳥等企業(yè)，而在2007年，國浩中國則擊敗嘉里集團，成為了如今國盛中心實際控制者。也正是這最后一次轉手，因為交易雙方對股權債權的爭議，使國盛中心一直官司纏身。

2007年，國浩中國收購了城建東華90%的股權，這家公司正是國盛中心的持有者。據(jù)了解，收購城建東華，國浩中國是通過海南京灝實業(yè)完成的。

然而，因海南京灝未能在海南省商務廳批復規(guī)定的期限內(nèi)支付全部對價。

據(jù)了解，在當時總作價58億元中，國浩中國向賣方之一的北大青鳥及其關聯(lián)公司支付了32.2億元，由于項目公司涉及一些銀行貸款問題，余下的25.8億元被扣。2008年1月，海南省商務廳確認，其外商投資企業(yè)批準證書自動失效。就此，北大青鳥宣布和國浩中國的并購交易作廢，而在收購之前，北大青鳥是城建東華的實際控股公司。

據(jù)了解，當時距2008年8月北京奧運會開幕在即，雖然項目存在爭議，但北京市政府也默認國浩中國對該項目的實際擁有權。

直至奧運會前，項目外立面已見雛形。由于股權之爭，國盛中心沒能按預期在奧運會前開業(yè)。直到2011年5月，國盛中心商場曾有過短暫幾個月的營業(yè)，而后始終處于關閉狀態(tài)。

據(jù)媒體報道，至國浩中國接手國盛中心以來，包括各種拖欠費用的清償、項目建設資金的投入等，國浩中國投入累計已接近100億元人民幣。

直到年初有消息傳出，因被傳不堪忍受資金鏈重負，國浩中國決心出售該項目?？墒窃跇I(yè)內(nèi)人士看來，不論是出售還是繼續(xù)持有運營，徹底解決股權糾紛才是當務之急，“沒有企業(yè)愿意接手一個股權糾紛不清的項目。”

定位招商成難點

坐落于能直通“國門”首都機場的東直門交通樞紐，同時又是唯一獲得彭博“世界最佳商業(yè)綜合體”的中國商業(yè)地產(chǎn)項目，國盛中心從項目運作之初的定位就是中高端商業(yè)體。

可是在一些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，國盛中心之所以有過短暫的開業(yè)卻無疾而終，除長期陷入股權糾紛外，另一部分原因正是源自其商業(yè)定位不明確。

王永平就曾指出，一方面該項目與機場快軌相連，蘊藏著高端商機；另一方面，東直門長途汽車站又是中低端人群聚集的地方，所以東直門項目定位的確面臨兩難。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬則向記者表示，“東直門確實是一個非常好的地段，但卻從來都不是一個傳統(tǒng)意義上的高端商圈。”在張家鵬看來，國盛中心最理想的商業(yè)定位更應著重于生活與時尚。

其實，不論國盛中心在國浩中國手上是去是留，鑒于周邊來福士及銀座的經(jīng)驗，其經(jīng)營策略還應盡量避免片面的走高端路線。而在一些業(yè)內(nèi)人士看來，如果光耀東方真能收購國盛中心，對交易雙方而言也算是一件好事。

據(jù)熟悉國盛中心人士分析，雖然北大青鳥與國浩中國之間確實存在股權糾紛，但一旦國盛中心能夠在多方調(diào)和下順利易主，該股權糾紛或能借機化解。而對光耀東方而言，其本身就是一家著重于項目收購的商業(yè)地產(chǎn)公司，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，“盤活死氣沉沉的項目正是其拿手絕活?！?/p>

光耀東方近年確實已經(jīng)有大舉進京的動作，除前不久以22億元收購中關村廣場購物中心之外，其在北京還擁有光耀東方廣場、光耀東方購物中心、4.4萬平方米的朝陽CBD臨街商鋪以及控股47%的新中關大廈等商業(yè)項目。

也有專業(yè)人士質(zhì)疑，光耀東方改造的商業(yè)項目多偏向寫字樓商業(yè)，可能很難滿足購物中心項目改造的要求。