鼠標(biāo)離不開(kāi)水泥 電商物流跨越式發(fā)展

馬文剛

在電子商務(wù)的“田園牧歌”時(shí)代，“鼠標(biāo)+水泥”是提升傳統(tǒng)行業(yè)效能、擴(kuò)大用戶數(shù)量的不二法則。而時(shí)至今日，電商行業(yè)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)令戰(zhàn)火燃至產(chǎn)業(yè)鏈上下游的各個(gè)環(huán)節(jié)，“得物流者得天下”成為行業(yè)共識(shí)，鼠標(biāo)愈加離不開(kāi)水泥，電商的鏖戰(zhàn)，為“物流地產(chǎn)”的跨越式發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。

在風(fēng)靡全球的《生活大爆炸》中，基于量子和光子傳輸物品的構(gòu)想是天才物理學(xué)家們勇攀諾獎(jiǎng)的主題目標(biāo)；在《哈利波特》中，隔空傳物的魔柜寄托著人們強(qiáng)烈的超能力渴望。

傳輸是人類(lèi)發(fā)展過(guò)程中亙古不變的主題，尤其在網(wǎng)購(gòu)盛行的電商時(shí)代，如果沒(méi)有強(qiáng)大的倉(cāng)儲(chǔ)物流作為支撐，貨物很可能會(huì)遭遇一場(chǎng)《霍比特人》的“意外之旅”。而當(dāng)前電商扎堆倉(cāng)儲(chǔ)物流建設(shè)的舉動(dòng)，在很大程度上推動(dòng)了我國(guó)工業(yè)物流地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

電子商務(wù)扎堆“搶庫(kù)”

“這里最早是當(dāng)當(dāng)網(wǎng)租用的倉(cāng)庫(kù)，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)變大后搬走了，然后京東商城來(lái)租用，京東商城變大后也搬走了，我們就搬進(jìn)來(lái)了?，F(xiàn)在，我們發(fā)展壯大了，也要換新倉(cāng)庫(kù)，不過(guò)我們搬走后，還有其他很多電子商務(wù)公司在搶這個(gè)倉(cāng)庫(kù)呢……”樂(lè)淘網(wǎng)物流總監(jiān)徐夢(mèng)周的這番感慨，讓人們恍然感覺(jué)：如今的物流地產(chǎn)儼然成了市中心地段的高檔二手房，同樣的換手頻頻，同樣的供不應(yīng)求。

《2012年第3季度中國(guó)網(wǎng)上零售市場(chǎng)季度監(jiān)測(cè)》數(shù)據(jù)顯示，2012年第3季度中國(guó)網(wǎng)上零售市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到3316億元，環(huán)比增長(zhǎng)18.7%，同比增長(zhǎng)60%。其中B2C交易額突破千億。易觀國(guó)際預(yù)測(cè)，2013年中國(guó)B2C網(wǎng)上零售市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6500億元。在電子商務(wù)的爆發(fā)式增長(zhǎng)下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)快速增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)分散及網(wǎng)民數(shù)字的增加，讓中國(guó)有望在2015年取代美國(guó)，成為全球最大的電子商務(wù)市場(chǎng)。

快速增長(zhǎng)的電子商務(wù)業(yè)，為中國(guó)的物流倉(cāng)庫(kù)帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)需求，然而目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)代化物流倉(cāng)庫(kù)的供應(yīng)嚴(yán)重不足，“倉(cāng)儲(chǔ)問(wèn)題如何解決”成為電商企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。

仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅指出：“在電子商務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)的前提下，工業(yè)物流地產(chǎn)的增長(zhǎng)顯得不相匹配?！币苑部驼\(chéng)品、京東商城、卓越亞馬遜為代表的電商“大咖”們，紛紛迅速擴(kuò)容倉(cāng)庫(kù)，而北京近年來(lái)交付使用的工業(yè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，僅有寶德物流園一個(gè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的國(guó)際型標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)為1300萬(wàn)平方米，僅為美國(guó)芝加哥一個(gè)城市的倉(cāng)儲(chǔ)面積。京東商城CEO劉強(qiáng)東此前曾多次表示，將在全國(guó)一級(jí)城市建設(shè)自己的物流倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)面積都在幾萬(wàn)平方米以上，并準(zhǔn)備在北京、上海、廣州等一線城市先行試點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，京東僅在物流地產(chǎn)上的投資，就將達(dá)到數(shù)十億元。

數(shù)據(jù)顯示，京東2012年?duì)I收超過(guò)600億元，毛利率為5.5%，但配送費(fèi)高達(dá)6.6%。當(dāng)當(dāng)網(wǎng)2011年第四季度營(yíng)收12.32億元，毛利1.289億元，毛利率10.5%，但倉(cāng)儲(chǔ)和貨運(yùn)費(fèi)達(dá)1.554億元，占當(dāng)季總營(yíng)收的12.6%。高額的物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用，加之配送服務(wù)質(zhì)量無(wú)法保障，成為電商企業(yè)發(fā)展的最大瓶頸，也正是電商不得不自建物流體系的關(guān)鍵原因。

物流地產(chǎn)前景看好

電子商務(wù)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，工業(yè)物流地產(chǎn)的供不應(yīng)求，共同導(dǎo)致了物流地產(chǎn)租金的快速上揚(yáng)，這無(wú)疑令物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們竊喜——因?yàn)殡娮由虅?wù)巨頭們從投資者那里融來(lái)的資金，最終有很大一塊將落入物流地產(chǎn)商的口袋。

越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士也發(fā)現(xiàn)，物流地產(chǎn)是個(gè)很有潛力的細(xì)分市場(chǎng)，剛剛進(jìn)入“面向大海，春暖花開(kāi)”的朝陽(yáng)時(shí)節(jié)，并具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展前景。

根據(jù)全球商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年北京物流物行業(yè)需求似乎沒(méi)有減退的跡象。來(lái)自第三方物流、電子商務(wù)、B2C和電子信息企業(yè)的龐大需求，使一些新項(xiàng)目相繼進(jìn)入市場(chǎng)，總凈可出租面積將達(dá)289374平方米。

上海物流地產(chǎn)同樣供不應(yīng)求，高力國(guó)際表示，由于業(yè)主惜售，未來(lái)預(yù)計(jì)有進(jìn)一步租金上漲及資本增值的空間。與此同時(shí)，中國(guó)的很多新興城市，尤其是華北、華南、西部城市，依然處于優(yōu)質(zhì)設(shè)施供應(yīng)匱乏的狀態(tài)。

一線城市的土地價(jià)格，決定了工業(yè)地產(chǎn)必然將向更多的二三線城市下沉，而圍繞一線城市的周邊或二線城市的大型制造業(yè)中心，都有倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)巨頭進(jìn)入。同時(shí)，公路、內(nèi)陸水道、鐵路和航空的基礎(chǔ)設(shè)施大投資，也為內(nèi)陸城市發(fā)展物流地產(chǎn)提供了契機(jī)。

目前，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率并不高，但隨著“國(guó)N條”相繼出爐，住宅地產(chǎn)頻頻受到宏觀政策調(diào)控，工業(yè)地產(chǎn)終于成為“地產(chǎn)界最后一塊凈土”，重新吸引了開(kāi)發(fā)商、地方政府、投資客及銀行的關(guān)注。

目前，不少品牌開(kāi)發(fā)商正規(guī)劃轉(zhuǎn)向“工業(yè)地產(chǎn)”，萬(wàn)通控股集團(tuán)是最為典型的例子。為了搭上工業(yè)地產(chǎn)“快車(chē)”，萬(wàn)通與TCL集團(tuán)聯(lián)手，目的正是整合TCL集團(tuán)屬下的眾多工業(yè)用地及廠房，盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)，從而降低運(yùn)營(yíng)成本。

與開(kāi)發(fā)商相比，地方政府則顯得更為敏感。從各地公布的“十二五”規(guī)劃可以看出，2011年開(kāi)始，各省區(qū)的產(chǎn)業(yè)園上馬和擴(kuò)建相當(dāng)密集，這意味著未來(lái)五年中國(guó)將進(jìn)入各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的高峰期。

同時(shí)，越來(lái)越多的資本也開(kāi)始進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。聯(lián)想的弘毅投資已經(jīng)戰(zhàn)略性入股香港豪德集團(tuán)。在集團(tuán)層面，豪德集團(tuán)已更名為毅德控股并計(jì)劃在香港聯(lián)交所上市；在具體操作層面，弘毅投資和豪德集團(tuán)還共同出資成立了深圳毅德投資管理有限公司。據(jù)毅德投資表示，公司目前在全國(guó)開(kāi)發(fā)建設(shè)大商貿(mào)物流中心和城市綜合體，包括會(huì)展、酒店、商業(yè)連鎖運(yùn)營(yíng)、招商、品牌策劃、商業(yè)地產(chǎn)、物流、物業(yè)、電子商務(wù)等。

共贏式生長(zhǎng)

抓住一個(gè)正在快速成長(zhǎng)的市場(chǎng)，與其綁定，從而實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展——這無(wú)疑是理想的雙贏模式，物流地產(chǎn)商普洛斯的經(jīng)營(yíng)之道正是如此。

2012年2月，普洛斯宣布在天津向一家全球領(lǐng)先的電子商務(wù)零售商出租9.1萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)中心，該項(xiàng)目所在地普洛斯武清物流園區(qū)位于北京和天津的交界地帶。該客戶還與普洛斯簽訂了其他兩項(xiàng)租賃協(xié)議，涉及普洛斯集發(fā)沈西物流園和普洛斯蘇州物流園區(qū)，租賃面積共計(jì)2.1萬(wàn)平方米。三項(xiàng)租賃，令其在中國(guó)租用普洛斯設(shè)施的面積增長(zhǎng)了近一倍。不難猜出，這家全球領(lǐng)先的電子商務(wù)零售商正是“大咖”亞馬遜。

其實(shí)，不僅是大型電商，中小型的電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)商也紛紛進(jìn)駐物流園，較典型的當(dāng)屬唯品會(huì)。早在2008年12月，唯品會(huì)成立時(shí)的倉(cāng)庫(kù)位于辦公區(qū)，只有數(shù)十平方米，此后三年，唯品會(huì)的倉(cāng)庫(kù)經(jīng)歷5次搬遷，從數(shù)十平方米到800平方米，再升級(jí)為9000平方米的獨(dú)立倉(cāng)庫(kù)；2010年10月，唯品會(huì)的倉(cāng)庫(kù)搬遷至廣州南海普洛斯物流園，占地2萬(wàn)多平方米。

2011年，唯品會(huì)又與昆山淀山湖鎮(zhèn)簽署投資合作協(xié)議，在該鎮(zhèn)的普洛斯物流園建立華東物流中心，倉(cāng)庫(kù)占地2萬(wàn)余平方米。2011年7月，唯品會(huì)華南物流中心南海普洛斯物流園擴(kuò)容至3萬(wàn)平方米；9月，華東物流中心江蘇昆山淀山湖物流中心投入使用；11月中，西南物流中心成都寶灣物流園投入使用；12月初，華北物流中心北京首發(fā)物流園投入使用。

公開(kāi)資料顯示，2011年，唯品會(huì)活躍用戶數(shù)從2010年的30萬(wàn)增長(zhǎng)至150萬(wàn)，總訂單量從2010年的90萬(wàn)增長(zhǎng)至720萬(wàn)。2012年3月23日，唯品會(huì)于美國(guó)上市。值得一提的是，唯品會(huì)在2010年10月及2011年5月獲得紅杉資本和DCM兩輪合計(jì)7000萬(wàn)美元融資，其間都伴隨著更大的倉(cāng)庫(kù)租賃動(dòng)作。

目前，倉(cāng)儲(chǔ)物流開(kāi)支已成為唯品會(huì)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支的大頭，且隨著營(yíng)收規(guī)模擴(kuò)大而增加，維持在20%左右。2008年～2011年三年間，唯品會(huì)的倉(cāng)儲(chǔ)物流費(fèi)用分別為61萬(wàn)、580.9萬(wàn)、4547.8萬(wàn)美元，占總營(yíng)收比例分別為21.8%、17.8%、20%。換言之，風(fēng)投資金間接進(jìn)入了物流地產(chǎn)商的口袋，而能夠租借更大倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的電商往往生意越做越大，電商與物流地產(chǎn)兩者之間，似乎出現(xiàn)了一個(gè)巧妙的“雙贏”模式。

電商物流催生新需求

熱火朝天的電子商務(wù)在改變?nèi)藗兿M(fèi)習(xí)慣的同時(shí)，也正在改變地產(chǎn)發(fā)展的思路。戴德梁行2012年11月29日發(fā)布的報(bào)告指出，如何高質(zhì)量地把電子商務(wù)交易的貨品送到中國(guó)2.2億網(wǎng)購(gòu)群體手上，成為了物流業(yè)租戶當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)。

由于基建設(shè)施尚未完善、缺乏貨倉(cāng)及儲(chǔ)存空間、貨品最后送遞一環(huán)缺乏專(zhuān)才，二線城市及內(nèi)陸地區(qū)的電子商務(wù)發(fā)展出現(xiàn)困難。面對(duì)物流物業(yè)供應(yīng)缺乏、成本上漲及基建設(shè)施尚未完善等挑戰(zhàn)，中國(guó)電子商務(wù)的主要銷(xiāo)售商戶正采用不同的物流模式進(jìn)行應(yīng)對(duì)，包括自行修建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備、自行管理物流程序及自設(shè)快遞部門(mén)等，但這些方法涉及較高的資本投入，且商戶未必熟悉房地產(chǎn)方面的運(yùn)作和策略。于是，高速增長(zhǎng)的中國(guó)電子商務(wù)業(yè)和一直乏善可陳的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，為跨國(guó)物流供應(yīng)商提供了歷史性發(fā)展機(jī)遇。

中國(guó)目前現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)設(shè)施的供應(yīng)嚴(yán)重缺乏，只占全國(guó)倉(cāng)庫(kù)面積總數(shù)的2%，且大部分屬于中低端物流物業(yè)。部分由老工廠改建而成的物業(yè)，建筑質(zhì)量粗糙，多有層高不夠、缺乏裝卸貨物的設(shè)備、運(yùn)貨車(chē)輛往來(lái)不便等缺點(diǎn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求較為迫切。

在一線城市，物流倉(cāng)庫(kù)短缺推高了相關(guān)物業(yè)的租金增長(zhǎng)，部分電商企業(yè)選擇把倉(cāng)庫(kù)設(shè)于租金較便宜的周邊地區(qū)，間接為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了利好。戴德梁行研究部指出，與其他房地產(chǎn)類(lèi)型不同，中國(guó)的工業(yè)物業(yè)通常能在經(jīng)濟(jì)不明朗時(shí)期提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，特別是在電子商務(wù)行業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張的利好背景下，物業(yè)收入有助于抵消出口需求的下降，預(yù)期工業(yè)物業(yè)在未來(lái)仍將繼續(xù)受惠。

值得注意的是，在中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)領(lǐng)域，C2C模式曾一度占據(jù)70%以上的交易比率。而近年來(lái)，愈來(lái)愈多的買(mǎi)賣(mài)雙方轉(zhuǎn)移使用B2C模式，既推高了整體電商市場(chǎng)的增長(zhǎng)，也讓物流倉(cāng)儲(chǔ)在電子商貿(mào)中的角色更為凸出。這種電子商務(wù)模式的改變，帶動(dòng)了供應(yīng)鏈管理方式的轉(zhuǎn)變。戴德梁行指出，在傳統(tǒng)商貿(mào)流程中，倉(cāng)儲(chǔ)物流一直扮演后勤角色，而電子商務(wù)把終端消費(fèi)者帶到供應(yīng)鏈管理中，令倉(cāng)庫(kù)的角色變得比以往更重要，甚至影響到倉(cāng)庫(kù)物業(yè)的最佳使用方式及最佳選址，這為相關(guān)行業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)了新的契機(jī)。