警惕寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)

失敗的案例：買入寫字樓，閑置一年半

龍秦?zé)o疑是在這場(chǎng)寫字樓投資游戲中鎩羽而歸的眾多投資客之一?！捌鋵?shí)，這次投資的失利或多或少有一定的運(yùn)氣成分，但更多的確實(shí)是該歸結(jié)于我的投資眼光?！痹陔p楠的一處茶樓內(nèi)，龍秦不勝唏噓地向記者講述了這場(chǎng)堪稱失敗的投資經(jīng)歷。

2010年，是一個(gè)被成都地產(chǎn)業(yè)界稱之為“商業(yè)地產(chǎn)井噴”的特殊年份——在短短一年的時(shí)間內(nèi)，成都即將開工和在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一度達(dá)到驚人的102個(gè)，其中超過(guò)70%的項(xiàng)目分布于成都市人民南路延線、天府大道沿線及其周邊區(qū)域。市政府南遷、“城市副中心”定位及“天府新城”規(guī)劃等眾多利好信息相繼出臺(tái)，使越來(lái)越多的投資者相信，人南延線將成為商業(yè)地產(chǎn)淘金的又一片熱土?！罢鞘艿竭@部分利好信息的指引，為了搭乘置業(yè)顧問(wèn)所謂的‘寫字樓投資末班車，在自有資金尚不充裕的情況下，我向朋友借款并向銀行借貸共計(jì)200余萬(wàn)，加上現(xiàn)有的140萬(wàn)現(xiàn)金，在天府軟件園附近購(gòu)入了280平米的寫字樓。”龍秦告訴記者，當(dāng)時(shí)12000元每平米的購(gòu)入價(jià)格在周邊動(dòng)輒均價(jià)在15000以上的項(xiàng)目中已屬低點(diǎn)。自從購(gòu)入了這套物業(yè)，本以為當(dāng)起“蹺腳老板”，每月就等著收取高昂租金的“包租公”生活即將到來(lái)，“誰(shuí)曾想，這套物業(yè)一空置就是一年半的時(shí)間?！?/p>

物業(yè)乏人問(wèn)津的一年多時(shí)間里，龍秦才開始了對(duì)于周邊項(xiàng)目供給及市場(chǎng)需求等投資“先天條件”的惡補(bǔ)。選擇在天府軟件園辦公的企業(yè)大多已有了自己的辦公地點(diǎn)，有些甚至已經(jīng)自建了寫字樓，而周邊的在建項(xiàng)目并非是如置業(yè)顧問(wèn)所說(shuō)的大都已經(jīng)清盤，在建、在售的寫字樓物業(yè)如同過(guò)江之鯽，數(shù)不勝數(shù)?！般y行月供、朋友催款，再配上閑置已久的物業(yè)?！饼埱靥寡裕鞘嵌尾豢盎厥椎某镣赐?。直到2011年底，這套寫字樓物業(yè)才已50元每平米每月的價(jià)格租給了一家成都本土的資訊公司?！斑@樣的租金價(jià)格在同個(gè)項(xiàng)目中已是高點(diǎn)，”據(jù)龍秦介紹，同個(gè)項(xiàng)目甚至還有以不到40元的價(jià)格對(duì)外招租的情況?！盃C手的山芋”，龍秦不無(wú)自嘲地形容這套寫字樓物業(yè)的現(xiàn)狀，“眼下出手甚至還賣不到當(dāng)初購(gòu)入的價(jià)格，租又租不起價(jià)，只能這樣不溫不火地養(yǎng)著。什么投資收益率之類的，完全不想去算，只會(huì)給自己添堵。”

嚴(yán)峻的前景：供應(yīng)量過(guò)大，寫字樓難租

而時(shí)至今日，成都的寫字樓投資氛圍仍不容樂觀。據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，僅2013年3月，寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)14.76萬(wàn)平方米，環(huán)比上升412.22%，隨著市場(chǎng)進(jìn)入新一輪銷售周期，開發(fā)商開始加大推盤力度，供應(yīng)出現(xiàn)較大幅度上升，未來(lái)寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)仍將持續(xù)上升。銳理總部品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理郭潔分析：“截至去年年底，成都寫字樓供應(yīng)量超過(guò)320萬(wàn)平方米，其中南延線占據(jù)了很大的比例，而未來(lái)2-3年成都寫字樓供應(yīng)量或?qū)⒊^(guò)500萬(wàn)平方米。從供應(yīng)情況來(lái)看，當(dāng)前成都寫字樓共面臨三個(gè)問(wèn)題：新增供應(yīng)量過(guò)大，存量過(guò)大，未來(lái)潛在供應(yīng)量巨大。這也導(dǎo)致市場(chǎng)難以消化、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)支撐乏力、租賃市場(chǎng)價(jià)格低迷等現(xiàn)象?！?/p>

同時(shí)，在租賃市場(chǎng)方面，市場(chǎng)壓力依舊較大。中心城區(qū)如市中心CBD、人民南路、東大街等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)寫字樓租賃情況保持穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)寫字樓繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)。而城南天府新城等新興商務(wù)區(qū)由于近期寫字樓新增供應(yīng)激增，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)租金有下行的趨勢(shì)，而寫字樓空置率將維持在較高水平。

“南延線仍將是未來(lái)寫字樓投資市場(chǎng)的‘重災(zāi)區(qū)?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言，種種利空亂象仍將會(huì)是未來(lái)數(shù)年內(nèi)南延線寫字樓的發(fā)展阻礙。NAI新巢地產(chǎn)機(jī)構(gòu)成都總經(jīng)理蔣鵬曾在微博中總結(jié)出南延線寫字樓九種亂狀，分別從“規(guī)劃、基礎(chǔ)、理解、品相、竟品、心態(tài)、目的、規(guī)律、理念”等角度分析了目前存在的問(wèn)題。在他看來(lái)，“南延線寫字樓面臨目前的困境，實(shí)際上是暴飲暴食透支未來(lái)市場(chǎng)，商業(yè)規(guī)劃和體量過(guò)大，開發(fā)商還沒有準(zhǔn)備好就想當(dāng)然上項(xiàng)目，導(dǎo)致市場(chǎng)不買單，銷售不太理想。目前，主城區(qū)寫字樓租金水平在100-120元/平米·月，而南延線的租金基本上還不到主城區(qū)一半，甚至還有更低的，租金回報(bào)率難以達(dá)到8%，偏離投資者價(jià)格期望值?！?/p>

四川省商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春分析：“我認(rèn)為目前南延線寫字樓呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：一是分布零散、品質(zhì)差異加大；二是產(chǎn)權(quán)分割、盈利模式單一；招商壓力大，入住率偏低，前景不容樂觀；配套缺乏，商務(wù)環(huán)境期待改善。面對(duì)如此境地，開發(fā)商還是要耐得住寂寞，隨著發(fā)展來(lái)解決，不要因暫時(shí)的困境而降低身價(jià)，降價(jià)并不是解決問(wèn)題的好辦法，根源還是市場(chǎng)，只有從加強(qiáng)自身的硬件、軟件以及改善周邊環(huán)境出發(fā)，才能在未來(lái)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰之中站穩(wěn)腳跟?！?/p>

投資寫字樓 務(wù)必熟知“六要素”

業(yè)內(nèi)專家表示，目前房地產(chǎn)投資產(chǎn)品主要集中于住宅、商鋪、寫字樓及酒店式公寓，這些產(chǎn)品都各具特色。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市建設(shè)進(jìn)一步完善以及外地公司的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，投資寫字樓是一種較好的投資選擇，但任何投資都具備收益和風(fēng)險(xiǎn)的雙重性，這就需要投資者認(rèn)清市場(chǎng)、認(rèn)清形勢(shì)，做出正確的投資判斷，同時(shí)也需要開發(fā)商打造出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)滿足需求，這樣才能形成良性循環(huán)，促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)健康發(fā)展。

寫字樓投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)。主要是由于宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條、微觀市場(chǎng)衰退、項(xiàng)目本身所處地段貶值、項(xiàng)目自身品質(zhì)下降以及未來(lái)新盤過(guò)多涌現(xiàn)而對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)構(gòu)成沖擊所造成的。相比于住宅投資，寫字樓的租賃期一般在一年以上，而住宅租賃期則是在三個(gè)月至一年不等，如果找到合適的客戶，寫字樓租客的穩(wěn)定性肯定要高于住宅，反之閑置率也高于住宅?？傊斜滓嘤欣顿Y寫字樓，投資者應(yīng)從以下方面去整體考量。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 投資者在投資房地產(chǎn)之前需要充分考慮宏觀經(jīng)濟(jì)因素，而寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，因此更是不能例外，這就需要投資者時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注相關(guān)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，例如房地產(chǎn)政策、金融政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。把握好政策和經(jīng)濟(jì)的趨向不僅能夠?yàn)橥顿Y者指出正確的投資方向，而且可以為后期在激烈的寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地提供有力保障。

2.自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力 由于購(gòu)買寫字樓的總房款較高，因此一般情況下投資者需要貸款，而寫字樓首付款要高于住宅，其次購(gòu)買寫字樓的貸款利率要高于住宅，再次寫字樓的貸款年限與住宅相比要短。另外購(gòu)買寫字樓還需交納房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，從總體上看投資寫字樓的成本勢(shì)必要高于住宅。并且寫字樓的變現(xiàn)能力相對(duì)較差，因此在投資寫字樓之前要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以免出現(xiàn)在后期還款壓力過(guò)大的情況下急于變現(xiàn)而造成投資收益的損失。

3.項(xiàng)目地段 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段”是投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要遵循的法則，而作為寫字樓也要遵循這條法則進(jìn)行投資。投資者需要考慮項(xiàng)目是否處于商圈之內(nèi)。

如果投資目的以銷售為主，建議投資者應(yīng)盡量選擇發(fā)展中商圈，如果投資目的以租賃為主，建議投資者應(yīng)以選擇已成熟商圈為主。

4.項(xiàng)目品質(zhì) 寫字樓的品質(zhì)包含許多方面的內(nèi)容：立面形象及材質(zhì)、大堂設(shè)計(jì)及布局、公共區(qū)域環(huán)境、周邊交通狀況、電梯數(shù)量及質(zhì)量、車位數(shù)量及面積、綠化面積、空調(diào)系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)布局、采光通風(fēng)、商務(wù)配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等等，這些方面都需要投資者進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)觀察和實(shí)地感受。建議投資者選擇品質(zhì)較高的寫字樓進(jìn)行投資，因?yàn)槠焚|(zhì)越高的寫字樓其后續(xù)價(jià)值有較強(qiáng)的延展性，進(jìn)而后期帶來(lái)的投資收益也就越大。

5.目標(biāo)客戶 投資者在投資寫字樓之前要盡量鎖定目標(biāo)客戶群，并充分了解目標(biāo)客戶群對(duì)于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的需求，根據(jù)上述客戶需求來(lái)考察所要投資的項(xiàng)目。而對(duì)于寫字樓的戶型面積來(lái)講，投資者應(yīng)把眼光集中放到中、小企業(yè)身上，從目前寫字樓市場(chǎng)需求狀況看，中、小戶型面積的寫字樓在市場(chǎng)中是比較搶手的，這樣會(huì)使得投資見效相對(duì)較快，從而減輕投資者的還款壓力。

6.投資時(shí)機(jī) 多數(shù)項(xiàng)目在開盤時(shí)會(huì)用較低的價(jià)格來(lái)吸引投資者的目光，但開盤并不是投資寫字樓的最佳時(shí)機(jī)，一般應(yīng)該選擇項(xiàng)目整體銷售率超過(guò)50%時(shí)投資，屆時(shí)投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過(guò)高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，投資者必定會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，在對(duì)客戶進(jìn)行的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中同樣會(huì)影響到自身收益。