華明鎮(zhèn)宅基地換房中的問題及對策分析

糜嘉敏

摘要：宅基地換房是破解城鎮(zhèn)化建設中土地與資金雙重約束難題的有效途徑，是華明鎮(zhèn)推進城市化進程的關鍵之舉。本文通過總結華明鎮(zhèn)宅基地換房工作中存在的問題，并通過對問題深入剖析，找出問題癥結，提出切實可行的解決對策，從而對華明鎮(zhèn)未來發(fā)展指明方向，并對天津其他近郊區(qū)縣開展宅基地換房提供有益參考。

關鍵詞：華明鎮(zhèn) 宅基地換房 對策

1 “宅基地換房”的含義

“宅基地換房”是指在國家現行政策框架內，堅持承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重農民自愿的原則，通過對農民宅基地的整理，高標準建設一批現代化、有特色、適于產業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)。農民以其宅基地，按規(guī)定的置換標準無償換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住，原有的宅基地由村民委員會組織農民復耕后，實現復耕占補平衡。新的小城鎮(zhèn)除了農民住宅區(qū)外，還規(guī)劃出一快可供市場開發(fā)出讓的土地，用土地出讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設資金。通過“宅基地換房”形式，可以破解城鎮(zhèn)化建設中土地和資金雙重約束的難題。

2 華明鎮(zhèn)宅基地換房情況

華明鎮(zhèn)位于天津市東麗區(qū)，是天津市首批宅基地換房試點項目。該項目南依空港物流加工區(qū)，北靠北環(huán)鐵路，東臨東麗湖旅游度假區(qū)，西接華明經濟功能區(qū)，距離天津市中心10公里，天津港30公里，濱海國際機場3公里，具有優(yōu)越的地理位置。華明鎮(zhèn)共有宅基地12071畝，原戶均宅基地0.8畝，建設新鎮(zhèn)只需新占耕地8427畝，尚有大量土地節(jié)余，完全可以實現耕地占補平衡。

具體來說，華明鎮(zhèn)“宅基地換房”是由國土資源部率先安排6402畝周轉用地，然后由東麗區(qū)政府牽頭，由區(qū)建委成立天津濱麗公司，負責征地、融資、建設，政府負責制定政策、做群眾工作，企業(yè)向銀行貸款融資，房子建好之后，農民按相應的標準以宅基地置換城鎮(zhèn)商品房，力爭做到“政府不撥錢、企業(yè)不虧錢、農民不出錢”。

宏觀來說，“宅基地換房”做法解決了兩大矛盾——土地占用矛盾與資金困難矛盾，實現了兩大平衡——耕地占補平衡、城鎮(zhèn)建設與百姓利益的平衡。從微觀來看，“宅基地換房”政策給當地農民帶來了實實在在的實惠：

一是房屋性質改變：原來的農房為小產權房，而置換之后的房子是按經濟適用房標準建設的，5年之后可以上市，農民獲得的房子是擁有產權證的商品房。

二是財產增值：原來50平方米的農房價值不足10萬，而置換之后的90平方米房子，價值30-50萬，房屋明顯增值。

三是享受城鎮(zhèn)生活實惠。農民換房后，住進了統(tǒng)一規(guī)劃的城鎮(zhèn)，可以享受便利的城鎮(zhèn)公共設施，農民轉變?yōu)樯鐓^(qū)居民。

3 宅基地換房工作中的難題

3.1 村民生活成本提高

傳統(tǒng)的農民生活方式很大程度上依賴于自給自足方式，糧食、蔬菜、肉蛋一般都能夠依靠種地或養(yǎng)殖得到，日用品也可以通過出售富余蔬菜取得，日常生活開支較小。遷入城鎮(zhèn)新區(qū)以后，水、電、煤氣、供熱、物業(yè)等費用支出提高了他們的生活成本。特別是對于那些低收入家庭和農村“五保戶”，生活壓力較大。

3.2 村民就業(yè)困難，收入下降村民在換房前主要以農業(yè)收入為主，經濟來源較單一。換房后，由于耕地離居住區(qū)較遠，交通不方便，村民就把耕地租了出去；由于受文化素質、技能水平等條件制約，村民在空港物流加工區(qū)、華明工業(yè)園區(qū)等企業(yè)很難找到滿意的工作，而對政府安排的保安、物業(yè)也不愿意做，這樣導致其就業(yè)困難，收入普遍降低。

3.3 村民思想觀念仍然落后

農村城市化導致農民生活方式的急劇改變，但是要從“農民”變成真正意義上的“市民”，農民的思想觀念還需要盡快轉變，逐步與城市文明相融合。一是農民的政治素質有待提高。現階段，由于廣播、電視、網絡的普及，農民的政治素質、法制意識有了很大提高，但是從整體上看，農民的政治素養(yǎng)仍然不高，他們對國家的方針政策只是被動的接受，不能進行深入的理解，對農村城市化這一國家經濟發(fā)展政策認識也不深，往往不能主動地適應從農村走向城市的歷史潮流，甚至還會產生抵觸情緒，給農村城市化的推進設置障礙。二是不良習慣亟待改變。不少農民有著嚴重的封建迷信思想和賭博陋習，搬入新社區(qū)后，他們依然搞迷信活動、聚眾賭博，擾亂社會治安秩序。三是價值觀念亟待轉變。一些根深蒂固的價值觀無法在短期改變，特別是物業(yè)費、取暖費繳納問題，村民遷入新居后依然抱有免費享受物業(yè)服務的思想，加上農民失地后就業(yè)困難、經濟收入減少等因素，物業(yè)、取暖等收費率較低。

3.4 建新不拆舊

有些村民在簽署置換協議后，看到新房已經蓋成，遲遲不選房，以不搬遷為要挾讓政府提高置換標準。建新不拆舊不僅導致宅基地總量大幅度提高，而且舊的村莊成為外來貧困人口的集散地，村容村貌臟、亂、差，也給社會安全帶來隱患。

4 解決措施

4.1 政府財政補貼

為解決好還遷村民的住房問題，華明街黨委實施多項財政補貼。尤其是對于農村五保戶，還制定專項政策予以救助和救濟。具體辦法為政府在前五年替搬遷戶繳納部分樓房物業(yè)費；對于按規(guī)定時間拆遷的，以戶為單位給予一次性搬家費500元的補貼；對于在新區(qū)住宅中沒有安裝太陽能熱水器及沖水設施的，以單元房為單位給予搬遷戶一次性太陽能熱水器補貼2200元，沖水設施補貼每平米18元。

4.2 打造“四金”農民

街黨委積極整合社會力量，多渠道打造擁有“薪金、股金、租金、保障金”的“四金”農民，實現還遷村民安居、樂業(yè)、有保障。一是下大力氣打造“薪金”農民。建立農民就業(yè)長效機制。依托空港經濟區(qū)、示范工業(yè)園區(qū)和農業(yè)園區(qū)，通過建立區(qū)域企業(yè)就業(yè)聯盟、創(chuàng)辦公益性公司和勞動服務型企業(yè)，優(yōu)先安置就業(yè)困難群體和被征地村民就業(yè)。依托街、村勞動保障服務中心站點，開展崗位技能培訓，確保農村勞動力有序轉移、適崗就業(yè)。建立農民創(chuàng)業(yè)服務指導中心，鼓勵自主創(chuàng)業(yè)，努力形成創(chuàng)業(yè)促就業(yè)的良好局面。二是創(chuàng)新舉措打造“股金”農民。建立健全農民財產持續(xù)增長機制，成立持股會，充分吸收農民閑散資金投資“三區(qū)”內重點經濟項目建設，增加股金收入。三是多措并舉打造“租金”農民。采取個人流轉、集體承包、全街統(tǒng)一流轉土地等方式，引導集體經濟組織或農業(yè)龍頭企業(yè)根據經營需要，租用農民的承包土地。為每位村民建設15平米的經營性用房，由街道統(tǒng)一對外出租，保證村民獲得長期租金收益。四是加大覆蓋打造“保障金”農民。完善農民養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和最低生活保險制度，與城鎮(zhèn)社會保障制度有序對接，實現農民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)。

4.3 加大失地農民培訓力度

如何促進失地農民實現就業(yè)，幫助其創(chuàng)業(yè)。關鍵在于加強失地農民的素質教育和技能培訓。其內容應該包括科學文化素質和職業(yè)技能素質，幫助他們提高就業(yè)技能和適應城市生活的能力。采取多渠道的培訓方式，既可利用現行的市、區(qū)職業(yè)技術培訓中心擴大培訓范圍，同時充分發(fā)揮社區(qū)學習點的作用，把培訓的觸角向街道和社區(qū)延伸，拓寬培訓的渠道和內容，對失地農民進行就業(yè)指導和技能培訓，以教育指導促觀念轉化，以技能培訓促就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。

4.4 加強精神文明建設

加強農村的精神文明建設，提高農民的思想道德水平，逐步樹立與現代城市文明相適應的思想觀念。充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在農村文化服務中的重要作用，不斷加強農村文化服務體系中的服務能力、服務質量建設，切實搭建起文化服務平臺，營造出群眾積極參與文化氛圍，讓群眾在廣泛的文化參與中享受文化、培養(yǎng)興趣，最大限度滿足各層次各領域的文化需求。辦好鄉(xiāng)鎮(zhèn)圖書館、閱覽室，使農民有書可讀，有報可看，用知識陶冶農民的情操，通過廣播、電視等大眾媒介宣傳科技知識、城市生活知識，引導農民牢固樹立科學的世界觀、人生觀和價值觀，自覺抵制各種封建迷信活動，克服愚昧落后，形成科學文明健康的生活觀念。

4.5 建立約束機制。在解決建新拆舊問題上，一是要尊重農民意愿。要堅持“一切依靠農民，一切為了農民”的工作方針，做到公開透明，讓農民參與，充分走群眾路線。要充分發(fā)揮各級基層組織作用，不遺余力地做好群眾的思想工作。群眾不了解的東西要給他們解釋清楚，了解了才能理解，理解了才能支持。二是要積極倡導誠實守信的民風，引導廣大村民履行置換約定。三是要建立強有力的約束機制。對于同意參加宅基地換房，簽訂了置換協議的村集體以及農民個人的違約行為，要采取行政、法律、經濟等手段予以糾正，確保拆除原宅基地房屋，切實維護國家利益和公眾利益。

參考文獻：

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