農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)登記技術(shù)探討
——以湖北省枝江市為例

■ 徐文輝/趙春林/劉遠(yuǎn)紅/劉應(yīng)梓/黃富強(qiáng)

（1.湖北省國土測繪院，武漢 430010；2.枝江市自然資源和規(guī)劃局，湖北 宜昌 443299）

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條明確規(guī)定，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)屬于不動產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記[1]。《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號）明確提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記予以5年過渡期，現(xiàn)5年過渡期已滿，《中央編辦關(guān)于修訂整合不動產(chǎn)登記職責(zé)文件的通知》（中央編辦發(fā)〔2019〕218號）再次明確由自然資源部指導(dǎo)監(jiān)督農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記工作，要求農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各地農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門向自然資源部門移交農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記成果資料[2]?！妒∽匀毁Y源廳辦公室 省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳辦公室關(guān)于開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作的通知》（鄂自然資辦函〔2021〕35號）要求以宜昌市枝江市、咸寧市咸安區(qū)、恩施州來鳳縣為湖北省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作試點(diǎn)地區(qū)，有計(jì)劃、有步驟地開展試點(diǎn)工作。《自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與土地承包合同管理工作有序銜接的通知》（自然資發(fā)〔2022〕157號）要求各級自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要按照機(jī)構(gòu)編制管理部門明確的職責(zé)分工，推進(jìn)不動產(chǎn)登記職責(zé)整合。自然資源部門負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記頒證工作，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)農(nóng)村土地（含耕地、水域、灘涂）承包經(jīng)營及承包合同管理工作。本文基于湖北省宜昌市枝江市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的省級試點(diǎn)工作情況，重點(diǎn)探討數(shù)據(jù)整合并入的技術(shù)方法，并對實(shí)踐中遇到的相關(guān)問題提出解決方案。

1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作內(nèi)容

2021年，宜昌市枝江市被確定為湖北省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)地區(qū)，枝江市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)涉及農(nóng)戶92809戶、地塊475875塊，其中承包地塊462732塊、非承包地塊13143塊。頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證89994本，其中家庭承包地頒證81112本，其他承包地頒證6991本。目前，枝江市已基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記檔案資料移交、登記職能劃轉(zhuǎn)、成果數(shù)據(jù)整合、登記流程梳理、信息系統(tǒng)建設(shè)、共享系統(tǒng)建設(shè)等工作，為湖北省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供了可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，同時為湖北省全面推進(jìn)該項(xiàng)工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

枝江市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入全省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作主要任務(wù)包括：整理枝江市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)證產(chǎn)生的紙質(zhì)登記檔案資料、相關(guān)電子數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)庫及矢量圖件）和后期流轉(zhuǎn)形成的登記數(shù)據(jù)（電子數(shù)據(jù)和紙質(zhì)掃描數(shù)據(jù)），依據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，將全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記成果圖形數(shù)據(jù)庫、發(fā)證屬性數(shù)據(jù)庫、檔案目錄數(shù)據(jù)和掃描數(shù)字化成果整合建設(shè)為統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫[3]，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不動產(chǎn)登記發(fā)證和日常變更運(yùn)行。

2 技術(shù)路線及工作流程

2.1 技術(shù)路線

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫規(guī)范和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)規(guī)劃的指導(dǎo)下，按照先梳理標(biāo)準(zhǔn)化的原始庫，將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化處理，再按不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)建立映射關(guān)系模型，對已有的登記信息補(bǔ)充完善后整合并轉(zhuǎn)換形成中間庫，最終建成用于支撐不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺運(yùn)行的成果數(shù)據(jù)庫[4]。

2.2 工作流程

工作流程可分為準(zhǔn)備工作、數(shù)據(jù)對比分析、檔案整理、數(shù)據(jù)建庫、數(shù)據(jù)質(zhì)檢、數(shù)據(jù)入庫，具體工作步驟為：

(1)準(zhǔn)備工作。準(zhǔn)備工作包括收集農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)資料、制定實(shí)施方案和技術(shù)細(xì)則、技術(shù)培訓(xùn)等。

(2)數(shù)據(jù)對比分析。數(shù)據(jù)分析對象為確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫和檔案數(shù)據(jù)，分析內(nèi)容為現(xiàn)勢性分析、完整性分析、一致性分析、規(guī)范性分析。

(3)檔案整理。將枝江市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查登記和日常登記所產(chǎn)生的電子檔案和紙質(zhì)檔案資料進(jìn)行統(tǒng)一整理，并整理關(guān)聯(lián)關(guān)系表。

(4)數(shù)據(jù)建庫。包括邏輯關(guān)系重構(gòu)、數(shù)據(jù)疊加分析、數(shù)據(jù)整合建庫等工作內(nèi)容。

(5)數(shù)據(jù)質(zhì)檢。分別對空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)量檢查。

(6)數(shù)據(jù)入庫。將空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)導(dǎo)入支撐不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺運(yùn)行的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫（成果數(shù)據(jù)庫），并生成不動產(chǎn)登記元數(shù)據(jù)。

3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)鍵技術(shù)

3.1 數(shù)據(jù)對比分析

數(shù)據(jù)對比分析的內(nèi)容為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫中的空間屬性數(shù)據(jù)與權(quán)屬屬性數(shù)據(jù)。

(1)空間屬性數(shù)據(jù)。空間屬性數(shù)據(jù)主要包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記數(shù)據(jù)庫中的地塊（DK）、界址點(diǎn)（JZD）、界址線（JZX）[5]，分別與不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的宗地基本信息（ZDJBXX）、界址點(diǎn)（JZD）、界址線（JZX）對應(yīng)[6]，并以此為基礎(chǔ)建立空間屬性數(shù)據(jù)的映射關(guān)系。對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫中圖層或字段在不動產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫中沒有對應(yīng)圖層或字段的情況，可根據(jù)實(shí)際需求增加圖層或字段以保留相關(guān)信息。

(2)權(quán)屬屬性數(shù)據(jù)。權(quán)屬屬性數(shù)據(jù)主要包括土地承包經(jīng)營權(quán)登記數(shù)據(jù)庫中的承包地塊信息表（CBDKXX）、發(fā)包方表（FBF）、承包方表（CBF）、家庭成員表（JTCY）、承包合同表（CBHT）、流轉(zhuǎn)合同表（LZHT）、承包經(jīng)營權(quán)證表（CBJYQZ）和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地的其他使用權(quán)（非林地）（NYDSYQ）、權(quán)利人屬性表（QLR）、家庭成員屬性結(jié)構(gòu)描述表（JTCY），并以此為基礎(chǔ)建立權(quán)屬屬性數(shù)據(jù)的映射關(guān)系。

3.2 檔案整理

檔案整理工作主要是對農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門所保存的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查登記及日常登記所產(chǎn)生的檔案材料，根據(jù)數(shù)據(jù)整合對紙質(zhì)檔案整理的要求，對已掃描的電子檔案進(jìn)行整理，并整理關(guān)聯(lián)關(guān)系表，用于數(shù)據(jù)建庫階段與屬性數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)關(guān)系；對未掃描的紙質(zhì)檔案需要進(jìn)行掃描處理，掃描結(jié)果按不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺的組織目錄要求進(jìn)行存放，統(tǒng)一存放格式并整理關(guān)聯(lián)關(guān)系表，用于數(shù)據(jù)建庫階段與屬性數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)關(guān)系。

3.2.1 紙質(zhì)檔案掃描

根據(jù)提交的未掃描紙質(zhì)檔案范圍，按照縣、地籍區(qū)、地籍子區(qū)三級建立分級目錄，以單宗業(yè)務(wù)為單位進(jìn)行檔案掃描，掃描完成的電子數(shù)據(jù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為PDF格式，并根據(jù)相關(guān)要求對電子文檔進(jìn)行命名。

3.2.2 電子檔案整理

3.2.2.1 電子檔案梳理

對枝江市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)電子檔案資料進(jìn)行梳理，確定各類檔案的存儲格式和文件目錄體系，梳理電子檔案資料與數(shù)據(jù)庫權(quán)屬數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，建立原電子檔案資料—原權(quán)屬數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

首先，將電子檔案掃描件按照縣、地籍區(qū)、地籍子區(qū)三級建立分級目錄，地籍子區(qū)內(nèi)按照個人掃描件和非個人掃描件分別進(jìn)行歸類存放。然后，清理掃描件，篩選出TIF格式的照片，通過格式轉(zhuǎn)換軟件轉(zhuǎn)換為JPG格式，并篩選出損壞的掃描件，做好記錄，以備重新掃描。最后，在掃描件目錄里按照個人掃描件、非個人掃描件、非個人無對應(yīng)三類建立統(tǒng)計(jì)表，通過FME軟件自動識別掃描件內(nèi)容（承包方、合同編號、存放目錄等），將信息匹配更新至統(tǒng)計(jì)表內(nèi)，以便入庫后通過承包合同編碼等與相關(guān)屬性信息進(jìn)行匹配管理。

3.2.2.2 電子檔案規(guī)范化

(1)格式規(guī)范化。將電子檔案資料統(tǒng)一為PDF格式，將篩選出的非PDF的檔案資料通過格式轉(zhuǎn)換軟件統(tǒng)一轉(zhuǎn)換輸出為PDF格式。對于多頁檔案資料分多個文件的情況（例如一份合同分多張JPG圖片），需要將多個文件進(jìn)行合并，并去掉文件順序號。

(2)目錄體系規(guī)范化。根據(jù)現(xiàn)行不動產(chǎn)檔案管理要求，對原電子檔案資料的目錄體系進(jìn)行再架構(gòu)，包括各級文件夾命名規(guī)范化和各檔案數(shù)據(jù)文件名規(guī)范化，對于不符合規(guī)范的文件名通過編寫映射表統(tǒng)一修改成標(biāo)準(zhǔn)文件名。完成目錄體系規(guī)范化后，將檔案號和相關(guān)關(guān)鍵檔案信息記錄至原電子檔案資料—原權(quán)屬數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系表中。

3.2.2.3 整理結(jié)果檢查

根據(jù)權(quán)屬數(shù)據(jù)對原電子檔案資料—原權(quán)屬數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系表進(jìn)行檢查，確認(rèn)是否所有的權(quán)屬數(shù)據(jù)都有一一對應(yīng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，對于缺少關(guān)聯(lián)關(guān)系的權(quán)屬數(shù)據(jù)，主要分為兩種情況處理：①關(guān)聯(lián)關(guān)系對應(yīng)錯誤或者缺失，根據(jù)檢查結(jié)果對關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行修正或者補(bǔ)充，使關(guān)聯(lián)關(guān)系一一對應(yīng)；②電子檔案資料缺失，根據(jù)檢查結(jié)果對紙質(zhì)檔案進(jìn)行核對，對缺失檔案資料進(jìn)行補(bǔ)充掃描，并按照上述要求進(jìn)行規(guī)范化整理后，與權(quán)屬數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)關(guān)系。

3.3 數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系重構(gòu)

3.3.1 現(xiàn)有邏輯關(guān)系梳理

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)庫中空間數(shù)據(jù)通過地塊編碼（DKBM/DKID）字段與屬性表中的承包地塊信息表（CBDKXX）進(jìn)行關(guān)聯(lián)，承包地塊信息表（CBDKXX）通過登記簿ID（DJBID）與各登記信息表進(jìn)行關(guān)聯(lián)，同時登記信息與檔案資料也通過承包合同編碼（CBHTBM）建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，其具體關(guān)聯(lián)關(guān)系如圖1所示。

圖1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)庫邏輯關(guān)系

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)中空間數(shù)據(jù)通過不動產(chǎn)單元號（BDCDYH）與各登記業(yè)務(wù)表進(jìn)行關(guān)聯(lián)，同一筆登記業(yè)務(wù)間通過業(yè)務(wù)號（YWH）進(jìn)行關(guān)聯(lián)，同時登記信息與檔案資料通過不動產(chǎn)權(quán)證號（BDCQZH）建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，其具體關(guān)聯(lián)關(guān)系如圖2所示。

圖2 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫邏輯關(guān)系

3.3.2 編碼轉(zhuǎn)換

根據(jù)邏輯關(guān)系的梳理情況可知，從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記數(shù)據(jù)庫到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫重構(gòu)邏輯關(guān)系的重點(diǎn)在于構(gòu)建地塊編碼到不動產(chǎn)單元號，承包合同編碼到不動產(chǎn)權(quán)證號，登記簿ID到業(yè)務(wù)號的映射關(guān)系，以編碼映射關(guān)系為脈絡(luò)帶動各屬性表的邏輯重構(gòu)，進(jìn)而完成數(shù)據(jù)庫的邏輯重構(gòu)。

3.3.2.1 地塊編碼轉(zhuǎn)換至不動產(chǎn)單元代碼

枝江市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的地籍區(qū)與鄉(xiāng)級劃分基本一致，其縣級代碼和鄉(xiāng)級代碼可直接映射至不動產(chǎn)單元代碼中的行政區(qū)劃編碼和地籍區(qū)編碼，但是為避免地籍子區(qū)線跨越農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)地塊宗地，根據(jù)道路及其他相關(guān)參照物對范圍內(nèi)的地籍子區(qū)進(jìn)行了調(diào)整，與村級行政范圍線存在較大出入。另外農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)中存在較多飛地，地塊不在本村級區(qū)劃范圍內(nèi)。因此，需要根據(jù)重新調(diào)整后的地籍子區(qū)統(tǒng)一編制不動產(chǎn)單元號，并與原來的地塊編碼建立對應(yīng)表；不動產(chǎn)單元代碼中的宗地特征碼分別為“J”（代表集體土地所有權(quán)）/“G”（代表國家土地所有權(quán)）和“D”（土地承包經(jīng)營權(quán)宗地（耕地））；重新編制不動產(chǎn)單元代碼中的宗地順序號，并與承包地塊的地塊順序號建立對應(yīng)關(guān)系；對于未包含附著物的承包地塊，其定著物特征碼為“W”，定著物編碼為“00000000”，具體映射關(guān)系見表1[7]。

表1 地塊編碼與不動產(chǎn)單元代碼映射關(guān)系

3.3.2.2 承包合同編碼轉(zhuǎn)換至不動產(chǎn)權(quán)證號

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)庫中的承包經(jīng)營權(quán)證流水號（CBJYQZLSH）即為不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中的不動產(chǎn)權(quán)證號，根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)庫中的登記簿即可將承包經(jīng)營權(quán)承包合同編碼轉(zhuǎn)換至不動產(chǎn)權(quán)證號。

3.3.2.3 登記簿ID（DJBID）轉(zhuǎn)換至業(yè)務(wù)號

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)庫是以登記簿為核心，以登記簿ID（DJBID）為主鍵，建立各表之間的邏輯關(guān)系。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫是以業(yè)務(wù)號（YWH）為主鍵，建立各表之間的邏輯關(guān)系。按照現(xiàn)有不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫業(yè)務(wù)號編碼規(guī)則在數(shù)據(jù)入庫時重新編制業(yè)務(wù)號替換原有登記簿ID（DJBID），并建立原登記簿ID（DJBID）與業(yè)務(wù)號之間的對應(yīng)關(guān)系。

3.3.2.4 編碼溯源

承包地塊編碼在轉(zhuǎn)換至不動產(chǎn)單元代碼時舍棄了組級編碼，登記簿ID（DJBID）在轉(zhuǎn)換至業(yè)務(wù)號時也會丟失原編碼。為方便對原數(shù)據(jù)進(jìn)行溯源和紙質(zhì)檔案查詢，可以通過新增字段保留原有編碼，具體包括在宗地基本信息表（ZDJBXX）中新增原承包地塊編碼字段用于記錄原始承包地塊編碼，在土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)（非林地）屬性表（NYDSYQ）中新增原承包方編碼字段用于記錄原始承包方編碼。

3.3.3 表內(nèi)關(guān)系重構(gòu)

通過編碼轉(zhuǎn)換規(guī)則，使用轉(zhuǎn)換后的編碼替換原有各屬性表內(nèi)編碼，以新編碼為表內(nèi)主鍵，建立新的表內(nèi)邏輯關(guān)系。

3.3.4 表間關(guān)系重構(gòu)

3.3.4.1 空間數(shù)據(jù)與登記數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

通過梳理現(xiàn)有邏輯關(guān)系可知，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記數(shù)據(jù)庫空間數(shù)據(jù)地塊編碼（DKBM）字段與屬性表中的承包地塊信息表（CBDKXX）進(jìn)行關(guān)聯(lián)，承包地塊信息表（CBDKXX）通過登記簿I D（DJBID）與各登記信息表進(jìn)行關(guān)聯(lián)。通過編碼轉(zhuǎn)換后，空間數(shù)據(jù)可通過不動產(chǎn)單元代碼與承包地塊信息表重新建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，承包地塊信息表則通過業(yè)務(wù)號與各登記信息表進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

3.3.4.2 登記信息與檔案資料關(guān)聯(lián)

通過梳理現(xiàn)有邏輯關(guān)系可知，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記數(shù)據(jù)庫登記信息與檔案資料的關(guān)聯(lián)關(guān)系有兩種情況：①初始總登記掃描件。原農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)掃描件未與數(shù)據(jù)庫進(jìn)行掛接，通過對原農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)掃描件進(jìn)行重新命名，以承包方合同編碼（CBHTBM）為主鍵與登記數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)關(guān)系。編碼轉(zhuǎn)換后，登記信息可通過不動產(chǎn)權(quán)證號與檔案資料建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，將關(guān)聯(lián)主鍵從承包合同編碼替換為業(yè)務(wù)號。②業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)掃描件。原農(nóng)經(jīng)權(quán)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)掃描件已經(jīng)與登記數(shù)據(jù)通過權(quán)屬來源資料附件中的ZLFJBH建立了關(guān)聯(lián)關(guān)系，可通過ZLFJBH與不動產(chǎn)權(quán)證號的對應(yīng)關(guān)系，將關(guān)聯(lián)主鍵從ZLFJBH替換為不動產(chǎn)權(quán)證號。

通過以上邏輯關(guān)系重構(gòu)后，農(nóng)村土地承包登記數(shù)據(jù)庫中各屬性表內(nèi)、屬性表間關(guān)聯(lián)關(guān)系均與不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的邏輯關(guān)系一致，實(shí)現(xiàn)了“圖-屬-檔”三者的一致性關(guān)聯(lián)。

3.4 數(shù)據(jù)整合建庫

根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果形成空間數(shù)據(jù)屬性對應(yīng)表和權(quán)屬數(shù)據(jù)屬性對應(yīng)表，然后以此建立映射關(guān)系，并通過軟件編制映射方案，分別對空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，將整合后的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中間庫。

3.4.1 數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換方式

從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)庫成果轉(zhuǎn)換至不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫，根據(jù)源數(shù)據(jù)的字段類型和目標(biāo)數(shù)據(jù)庫的字段類型，存在以下幾種轉(zhuǎn)換方式[8]：

(1)直接轉(zhuǎn)換。即原始表字段和目標(biāo)表字段，字段名稱、字段類型一致，直接將原表內(nèi)容對應(yīng)到新表中。

(2)代碼對照。即原始表字段和目標(biāo)表字段使用不同系列的枚舉值，但具有對應(yīng)關(guān)系，通過建立代碼對照表，并依照該代碼對照表實(shí)現(xiàn)對照轉(zhuǎn)換。

(3)類型轉(zhuǎn)換。即相同字段內(nèi)容，在原始數(shù)據(jù)庫和目標(biāo)數(shù)據(jù)庫中字段類型或表達(dá)方式不一致，需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換。常見如長整型、整型等。

3.4.2 空間數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換

以整理好的空間數(shù)據(jù)為對象，根據(jù)數(shù)據(jù)分析所形成的空間數(shù)據(jù)屬性對應(yīng)表建立映射關(guān)系，利用FME軟件編制轉(zhuǎn)換方案將空間數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換至不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的宗地層、界址點(diǎn)層、界址線層。

3.4.3 屬性數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換

以整理好的屬性數(shù)據(jù)為對象，根據(jù)數(shù)據(jù)分析中形成的權(quán)屬數(shù)據(jù)屬性對應(yīng)表建立映射關(guān)系，利用FME軟件編制轉(zhuǎn)換方案將屬性數(shù)據(jù)中各屬性表轉(zhuǎn)換映射至不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)（非林地）屬性表，以及權(quán)利人屬性表、家庭成員屬性表等。

4 相關(guān)工作建議

4.1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與其他不動產(chǎn)權(quán)的沖突處理

歷史上農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記與其他權(quán)利類型登記分屬不同部門，不可避免地會出現(xiàn)與原不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、林權(quán)空間數(shù)據(jù)沖突等問題，從而導(dǎo)致空間數(shù)據(jù)產(chǎn)生拓?fù)溴e誤或者一地多證等情況，因此，在整合前需要與原不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的各類權(quán)屬空間數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加分析。

經(jīng)數(shù)據(jù)疊加分析，枝江市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)與其他不動產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)沖突的地塊共有34790個，存在沖突的比例為7.31%，重疊面積為7770畝。對于其中由于測量方式、數(shù)據(jù)精度、建庫軟件等造成的微小沖突，通過以宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)空間數(shù)據(jù)為準(zhǔn)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)空間數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，消除拓?fù)溴e誤。因?yàn)楦鶕?jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查主要采用1∶2000正射影像圖圖解法量算承包地塊的空間坐標(biāo)，而宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)等均采用1∶500比例尺地籍圖測繪而成，精度較農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)空間數(shù)據(jù)更高，因此對于此類微小拓?fù)渲丿B錯誤，建議以宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)空間數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。如圖3所示，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與宅基地空間數(shù)據(jù)發(fā)生重疊，重疊部分面積為1.86平方米，重疊面積較小而且為相鄰關(guān)系，可以判定為微小沖突。

圖3 地塊重疊示意圖

對于空間數(shù)據(jù)重疊面積較大的情況（圖4），原因主要有以下幾種：一是農(nóng)村集體土地被征收，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證未注銷或部分被征占用面積未核減，造成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)宗地與已審批的建設(shè)用地圖斑重疊。二是未經(jīng)審批違規(guī)占用承包地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。三是過去農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與其他不動產(chǎn)權(quán)利分散登記，登記數(shù)據(jù)未充分銜接，造成一地多證，此類沖突也會造成宗地部分或者整體重復(fù)。四是在調(diào)查和登記過程中因工作人員失誤造成的空間數(shù)據(jù)重疊，如測量錯誤、地塊錯登等情況。

圖4 地塊重疊示意圖

對于空間數(shù)據(jù)重疊產(chǎn)生的沖突，因?yàn)榇嬖跊_突的不動產(chǎn)權(quán)都已經(jīng)發(fā)證，而且沖突的原因多種多樣，尤其很多涉及歷史權(quán)屬的問題，無法用一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去衡量，必須依靠人工來判斷。為確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作連續(xù)穩(wěn)定、順利交接，建議對這類問題暫時只做記錄，不做修改。枝江市的具體處理辦法是：

第一種方式是登記機(jī)構(gòu)在數(shù)據(jù)整合時整理沖突數(shù)據(jù)清單，在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中增加相關(guān)圖層或字段記錄沖突信息，然后整理匯總所有沖突空間數(shù)據(jù)提交給不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，待相關(guān)權(quán)利人辦理業(yè)務(wù)時，登記機(jī)構(gòu)告知申請人權(quán)屬重疊沖突的情況，經(jīng)相關(guān)權(quán)利人同意或者依生效的法律文書及時辦理更正登記，解決權(quán)屬重疊沖突問題后再辦理不動產(chǎn)登記。第二種方式是待2028年第二輪土地承包期結(jié)束，屆時對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中存在沖突的地塊再根據(jù)具體情況收集相關(guān)權(quán)屬調(diào)查資料，按照“權(quán)屬合法、界址清楚”原則全面開展外業(yè)調(diào)查核實(shí)，查清權(quán)屬狀況和權(quán)屬界線，根據(jù)調(diào)查情況對權(quán)屬信息和空間信息進(jìn)行更正，確保不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的正確性和現(xiàn)勢性。

4.2 部分農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)字段在不動產(chǎn)系統(tǒng)中無對應(yīng)字段的處理

農(nóng)村土地承包經(jīng)營空間數(shù)據(jù)與權(quán)屬數(shù)據(jù)中的部分圖層和字段在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中無對應(yīng)關(guān)系，這些信息雖然在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中無法對應(yīng)，但是對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理和登記來說非常重要，因此需要保留相關(guān)信息。如“流轉(zhuǎn)合同”在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中無對應(yīng)圖層，“地力登記”“是否基本農(nóng)田”“地塊代碼”等字段在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中無對應(yīng)字段，對于這種情況可根據(jù)實(shí)際需求情況增加相關(guān)圖層或者字段，保留相關(guān)信息。

4.3 承包地塊與不動產(chǎn)地籍子區(qū)不一致的處理

地籍區(qū)（子區(qū)）劃分是宗地代碼和不動產(chǎn)單元代碼編制的前提和基礎(chǔ)，但是由于原農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)分散登記，導(dǎo)致該項(xiàng)數(shù)據(jù)中的地塊數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中的地籍子區(qū)存在矛盾，部分地塊數(shù)據(jù)跨地籍子區(qū)或者在地籍子區(qū)之外。對于這種情況，首先，要根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)地塊數(shù)據(jù)調(diào)整不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中的地籍子區(qū)，但是同時需要保證調(diào)整后原不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中的宗地?cái)?shù)據(jù)代碼不會發(fā)生變化。其次，對于無法將地塊數(shù)據(jù)與地籍子區(qū)調(diào)整一致的情況，需要根據(jù)重新調(diào)整后的地籍子區(qū)統(tǒng)一編制不動產(chǎn)單元號，并與原來的地塊編碼建立對應(yīng)表。

4.4 部門職責(zé)分工與銜接問題

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需要整合多個部門職責(zé)，但按照國務(wù)院明確的“行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)”這一改革思路，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記職責(zé)由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)后，仍保留農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門土地承包經(jīng)營權(quán)的行政管理權(quán)，如：承包合同的管理、承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)審批和備案等。由于登記與管理工作分別由不同部門承擔(dān)，因此首先需要明確各部門職責(zé)，枝江市自然資源局指導(dǎo)監(jiān)督農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記工作，全面履行包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，枝江市不動產(chǎn)登記中心和各鎮(zhèn)自然資源所相應(yīng)增加不動產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記職責(zé)；枝江市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營及有關(guān)合同管理、流轉(zhuǎn)規(guī)范、調(diào)處合同糾紛、協(xié)同調(diào)處權(quán)屬糾紛等，枝江市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營服務(wù)中心和各鎮(zhèn)財(cái)政所職責(zé)相應(yīng)調(diào)整。其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革的關(guān)鍵是便利群眾、提高辦事效率，為讓“群眾少跑路”，枝江市通過不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與原農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)頒證系統(tǒng)交換數(shù)據(jù)接口、數(shù)據(jù)推送等方式，制定統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享交換標(biāo)準(zhǔn)，建立部門之間登記信息和流轉(zhuǎn)交易信息的互通共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)審批、交易監(jiān)管、土地征收、永久基本農(nóng)田調(diào)整補(bǔ)劃等導(dǎo)致承包地自然狀況和權(quán)屬狀況等變化的信息互通共享機(jī)制，讓“數(shù)據(jù)多跑路、群眾少跑路”，提高了辦事效率。

5 結(jié)語

本文結(jié)合湖北省宜昌市枝江市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記省級試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，分析了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)數(shù)據(jù)整合中的關(guān)鍵技術(shù)，并提出了相應(yīng)的解決方案和典型問題的處理方式，以期為湖北省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，為全面推進(jìn)此項(xiàng)工作奠定良好基礎(chǔ)[9]。