從預(yù)算線分析看地鐵沿線房?jī)r(jià)問題及政府公租廉租房購(gòu)地策略

劉希原

摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市軌道交通的不斷四通八達(dá)，地鐵站沿線房?jī)r(jià)漲跌已經(jīng)成為人們茶余飯后最關(guān)心的話題之一。一旦一條新地鐵線路通車，隨之而來(lái)的是投資者和投機(jī)者對(duì)于地鐵房的狂熱追求，他們認(rèn)為只要是地鐵沿線的房子價(jià)格漲幅一定都很大。然而事實(shí)果真是這樣的嗎？本文將引入交通便捷度的概念，應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)算線理論，從改善交通狀況的角度得出在有些地方，地鐵通車會(huì)對(duì)地鐵房?jī)r(jià)格產(chǎn)生負(fù)作用，并給出政府應(yīng)該采取的公租房廉租房建設(shè)用地購(gòu)地策略。

關(guān)鍵詞 地鐵房 交通便捷度 預(yù)算曲線 政府公租廉租房購(gòu)地策略

中圖分類號(hào)：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

為了盡可能解決越來(lái)越嚴(yán)重的交通擁擠問題，一些城市開始注意到軌道交通建設(shè)的重要性。然而，城市軌道交通的興建，在緩解城市交通壓力的同時(shí)，也提升了其周邊住宅的價(jià)格。因此在分析地鐵房投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)需要引入人們乘坐地鐵時(shí)的通勤成本作為住宅主要特征進(jìn)行觀察，而將其他變量設(shè)為定值。這樣的分析既有助于消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房決策，又會(huì)對(duì)政府進(jìn)行公租房用地規(guī)劃與房租補(bǔ)貼提供積極參考。以往很多人都認(rèn)為只要是地鐵站附近的樓盤價(jià)格漲幅就會(huì)很大，而很少關(guān)注交通便捷程度對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)方向影響。事實(shí)上，軌道交通狀況的改善，對(duì)于地鐵沿線房?jī)r(jià)的影響在一定區(qū)域內(nèi)是負(fù)作用的。而政府應(yīng)該根據(jù)地鐵房的這個(gè)特征選擇合理的時(shí)機(jī)購(gòu)買廉租房公租房建設(shè)用地。本文將使用美國(guó)著名區(qū)域科學(xué)家威廉·阿朗索的方法，對(duì)預(yù)算線曲線圖進(jìn)行研究，找出交通便捷度對(duì)房?jī)r(jià)正作用和負(fù)作用的兩個(gè)區(qū)域范圍，并根據(jù)兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)特征指出政府應(yīng)該采取的公租房廉租房建設(shè)用地購(gòu)地策略。

一、地鐵房?jī)r(jià)格理性回歸

地鐵交通的完善對(duì)于一座現(xiàn)代化城市的意義是非比尋常的。地鐵的修建拉近了城郊與中心的距離，解決了中心城區(qū)擁堵現(xiàn)象，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)房屋購(gòu)買者而言，地鐵的通車最重大的影響就是對(duì)他們置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變。交通是購(gòu)房者在選擇地段上，所考慮因素中最重要的一點(diǎn)。許多選擇在軌道交通線附近置業(yè)的人，除看重出行方便之外，對(duì)房屋升值潛力也有很高的期待。但是本文認(rèn)為，地鐵房在很多方面并非人們想象的那樣占盡優(yōu)勢(shì)，毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，地鐵房有三個(gè)方面的投資風(fēng)險(xiǎn)。第一是地鐵的建設(shè)周期長(zhǎng)，其便利性和降低生活成本的功能需要一定時(shí)間后才能體現(xiàn)。當(dāng)?shù)叵萝壍澜煌ㄙY源不再稀缺時(shí)，新建的地鐵樓盤升值潛力開始降低。第二是其他交通工具的替代性。如果某個(gè)地鐵樓盤附近公交線路和站點(diǎn)非常密集，那么地鐵的優(yōu)勢(shì)將不再明顯。而且乘坐地鐵存在擁擠，空氣質(zhì)量差的問題，靠近地鐵周邊的住宅往往存在噪聲、震動(dòng)、人流量大，治安差等問題，很可能對(duì)地鐵樓盤的價(jià)值進(jìn)一步提升造成影響。第三是并不是所有地鐵站附近的樓盤價(jià)格都會(huì)上漲。如果一處樓盤距離最近地鐵站也要步行30分鐘，地鐵節(jié)省交通成本的功能將基本不復(fù)存在。以上三條是目前公認(rèn)的地鐵房投資風(fēng)險(xiǎn)，目前很多研究都集中在考慮樓盤距離地鐵站的距離與其價(jià)值的關(guān)系上，很少有研究成果考慮地鐵沿線房?jī)r(jià)的空間布局所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。本文將通過研究地鐵沿線房?jī)r(jià)的變化情況，給出地鐵房投資的第四種風(fēng)險(xiǎn)。

二、預(yù)算線的概念

在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，預(yù)算線是指在消費(fèi)者收入和物品價(jià)格既定的條件下，消費(fèi)者的全部收入所能購(gòu)買的兩種物品的不同數(shù)量的各種可能組合。它又被稱為預(yù)算約束線或價(jià)格線。如圖1：

圖1

從圖1可以看出，X軸和Y軸分別代表消費(fèi)者購(gòu)買兩種不同商品的數(shù)量，因此曲線上每一點(diǎn)都代表一種商品購(gòu)買組合。接下來(lái)考察房?jī)r(jià)與到市中心距離的關(guān)系，阿朗索在他的書《區(qū)位與土地利用——地租的一般理論》中提出了著名的區(qū)位理論和反映房?jī)r(jià)與距市中心距離關(guān)系的模型，認(rèn)為房?jī)r(jià)與到市中心距離成負(fù)相關(guān)關(guān)系，即：地段越靠近市中心，房?jī)r(jià)越高。在這里，我們將房?jī)r(jià)看作是購(gòu)買者愿意花費(fèi)在住房需求上的最低支出?；谶@個(gè)假設(shè)，我們可以把房?jī)r(jià)和到市中心距離視為兩種商品，房屋購(gòu)買者由于通勤到市中心上班的需要，對(duì)所購(gòu)住房到市中心的距離有不同偏好，而這個(gè)距離需要通過支付房?jī)r(jià)來(lái)購(gòu)買。于是房?jī)r(jià)可以看作是購(gòu)買者選擇不同距離后所要付出的機(jī)會(huì)成本。所以我們可以把房?jī)r(jià)和到市中心距離的組合作為預(yù)算線上的每個(gè)點(diǎn)。X軸代表距市中心距離，Y軸代表房?jī)r(jià)，如圖2：

圖2

三、交通便捷度對(duì)預(yù)算線的影響及分析

交通便捷度可以定義為物體從一點(diǎn)到另一點(diǎn)所用時(shí)間長(zhǎng)短和路線選擇多樣與否。根據(jù)阿朗索的理論，城市居住區(qū)位于中心商務(wù)區(qū)和工業(yè)區(qū)之間。所以對(duì)于城市居民來(lái)說，從居住區(qū)前往商務(wù)區(qū)和工業(yè)區(qū)上班的路線選擇多樣性和所需時(shí)間長(zhǎng)短可以作為城市交通便捷度的衡量標(biāo)準(zhǔn)。交通便捷度直接決定居民在通勤上所花費(fèi)的成本，我們把這種成本稱作通勤成本。一般的，居民對(duì)于住房距市中心距離的偏好來(lái)源于對(duì)通勤成本大小的偏好，因此當(dāng)選擇住房位置時(shí)，通勤成本往往作為主要考慮因素之一。為了方便起見，在下面分析中提到的房?jī)r(jià)都只受交通便捷度的影響，其他影響因素保持不變，而且只考慮軌道交通便捷度對(duì)于其交通線沿線房?jī)r(jià)的影響，而不考慮其他交通方式對(duì)軌道交通的替代作用。在預(yù)算線上，人們可以通過增加通勤成本來(lái)減少在房?jī)r(jià)上的支出，即選擇遠(yuǎn)離市中心的地區(qū)置業(yè)。下面來(lái)看交通便捷度如何通過影響通勤成本來(lái)造成預(yù)算線的移動(dòng)。造成預(yù)算線移動(dòng)的原因有兩個(gè)，第一是消費(fèi)者收入發(fā)生變化，反映到預(yù)算線上就是X軸和Y軸上的值同比例增大或減小，這種情況我們不考慮。第二是其中一種商品價(jià)格發(fā)生變化，導(dǎo)致預(yù)算線以預(yù)算線與價(jià)格不變的商品對(duì)應(yīng)軸交點(diǎn)為軸順時(shí)針或逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。我們考慮第二種情況。如圖3：

圖3

從圖3可以看出，由于政府通過興建更快捷的軌道交通而導(dǎo)致通勤成本減少，購(gòu)買者認(rèn)為沒有必要通過縮小到市中心的距離來(lái)減少通勤成本，而只需在相同的到市中心距離上使用便捷高效省時(shí)的軌道交通即可，比如說，在城市軌道交通不發(fā)達(dá)的時(shí)候，從距市中心50公里的地方到市中心，和城市軌道交通發(fā)達(dá)時(shí)從10公里外到市中心所用時(shí)間是相同的，所以購(gòu)買者將不會(huì)去租距市中心近但價(jià)格高的房子，而會(huì)選擇距市中心遠(yuǎn)而價(jià)格低的房子。因此，預(yù)算線的任意一點(diǎn)上的購(gòu)買者將選擇比此點(diǎn)離市中心更遠(yuǎn)的地段置業(yè)，所以愿意支付在該點(diǎn)的房租上的成本也減少，反映在預(yù)算線移動(dòng)上就是預(yù)算線繞與X軸交點(diǎn)逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)，因?yàn)榉课菥哂胁豢梢苿?dòng)性，所以X軸上不發(fā)生變化。與通勤花費(fèi)高的時(shí)候相比，房?jī)r(jià)的確受到了完全的負(fù)影響。但是，由于通勤成本的下降，人們的時(shí)間被節(jié)約了出來(lái)，可以在額外時(shí)間中從事兼職工作來(lái)增加收入，收入一旦增加，對(duì)于土地的需求也會(huì)增加，預(yù)算線的兩軸所表示的商品需求量等比例增大，如圖4：

圖4

從圖4可以看出，最初的預(yù)算線AB與交通便捷度提高后的預(yù)算線AB相交于C點(diǎn)，通過觀察發(fā)現(xiàn)，從原點(diǎn)到E點(diǎn)這段距離內(nèi)，交通改善后的房?jī)r(jià)低于改善前的房?jī)r(jià)，而在OE距離以外的區(qū)域，改善前的房?jī)r(jià)高于改善后的房?jī)r(jià)。如果考慮其他影響因素，可以看出，如果不考慮其他城市交通的替代作用，軌道交通的交通便捷度對(duì)于總體房?jī)r(jià)的影響在OE區(qū)域外是正作用，OE以內(nèi)是負(fù)作用。這是由于市中心的交通等配套設(shè)施較為完善，房?jī)r(jià)和租金處于較高水平，漲幅空間不大。而城市邊緣的樓盤由于交通問題的解決，具有比市中心地帶樓盤更大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。這就為一些在市區(qū)內(nèi)上班的普通工薪階層提供了更好的置業(yè)和租房機(jī)會(huì)，距離市區(qū)不到30分鐘的路程，很多人都愿意在房?jī)r(jià)便宜的軌道交通線的端點(diǎn)區(qū)域置業(yè)。這在現(xiàn)實(shí)中也是可以找到依據(jù)的，最近幾年，北京市政府加大力度投資修建城市軌道交通，使得很多遠(yuǎn)郊區(qū)縣如房山的良鄉(xiāng)、通州的燕郊和北邊的天通苑地區(qū)等地的房?jī)r(jià)都有很大幅度的增長(zhǎng)，其中天通苑地區(qū)的平均房?jī)r(jià)由于地鐵5號(hào)線的通車上漲了123%，而城區(qū)中心地帶的房?jī)r(jià)的漲幅并沒有遠(yuǎn)郊區(qū)縣的漲幅大，比如5號(hào)線雍和宮站附近房?jī)r(jià)均價(jià)僅上漲57.24%。由此可見，通過改善交通便捷度減少居民的通勤成本可以使距離市中心較近的地帶房?jī)r(jià)漲幅降低，而使遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房?jī)r(jià)漲幅增加。

四、基于預(yù)算線理論的政府補(bǔ)助房購(gòu)地決策

很多前人的分析都普遍認(rèn)為通勤成本下降將只對(duì)交通線沿線房?jī)r(jià)產(chǎn)生正作用。但是由上面的分析可得出結(jié)論，當(dāng)交通狀況改善時(shí)，在一定范圍內(nèi)軌道交通便捷度的提高會(huì)對(duì)軌道交通線沿線房?jī)r(jià)有負(fù)作用，而對(duì)在此區(qū)域外的房?jī)r(jià)不但不會(huì)有負(fù)作用反而會(huì)有正作用。根據(jù)圖4可以看出，由于交通改善而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正作用的區(qū)域?yàn)镺E區(qū)間以外的區(qū)域，影響程度大小為三角形CBB所圍出的面積，若已知交通改善前的消費(fèi)者預(yù)算線函數(shù)為f（x），改善后預(yù)算線函數(shù)為g（x），則使用定積分公式可得所圍面積。我們認(rèn)為這個(gè)三角區(qū)域的面積就是由于交通便捷度發(fā)生變化后對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響大小，如圖5：

圖5

我們知道，房租的變化有該地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的變化密切相關(guān)，所以商品房由于地鐵通車而表現(xiàn)的空間價(jià)格結(jié)構(gòu)可以應(yīng)用在地鐵沿線房租的分布結(jié)構(gòu)的分析中。最近幾年政府制定了很多修建公租房和廉租房的計(jì)劃，在這些計(jì)劃中，應(yīng)該將交通改善后對(duì)房?jī)r(jià)的區(qū)域差異化影響考慮在內(nèi)。由于政府補(bǔ)助的公租房和廉租房一般建在城市邊緣，所以在購(gòu)置建設(shè)廉租公租房所需用地時(shí)，應(yīng)該盡可能避開地鐵通車前后的時(shí)間段，等到地鐵站點(diǎn)附近其他城市交通線較為完善后再行購(gòu)買，此時(shí)其他交通工具與地鐵形成替代關(guān)系，地鐵優(yōu)勢(shì)將不再明顯，房?jī)r(jià)漲幅將趨于下降，這樣就可以節(jié)省政府在廉租公租房建設(shè)中的開支。

五、結(jié)論

地鐵沿線樓盤一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，由于其在交通運(yùn)輸和通勤等方面的優(yōu)勢(shì)，這些樓盤被認(rèn)為是大幅升值的主力樓盤。尤其是當(dāng)一條新地鐵線路開通前后，人們對(duì)于線路周邊的樓盤升值都給予了極高的期望。然而，經(jīng)過上面的分析可以得出結(jié)論，并非地鐵沿線所有樓盤的價(jià)格都會(huì)大幅上漲，而且交通對(duì)于樓盤價(jià)值的影響在一定區(qū)域之外是負(fù)作用，并不能像很多人認(rèn)為的那樣都是正作用。所以，理性的投資人在投資地鐵房時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)注意地鐵房可能的潛在風(fēng)險(xiǎn)，比如軌道交通以外的交通方式是否對(duì)軌道交通形成替代關(guān)系，樓盤距離地鐵站的距離，還有地鐵沿線樓盤價(jià)格的空間分布等等，而不是盲目跟風(fēng)，否則很有可能大虧特虧。另外，政府在購(gòu)買公租房?jī)勺夥坑玫貢r(shí)，應(yīng)盡量錯(cuò)開地鐵通車前后的時(shí)間段，選擇距離地鐵站較近的地段，這樣既能節(jié)省居民通勤成本，又可以將購(gòu)地上的花銷減少到最低?！?/p>

（作者：北方工業(yè)大學(xué)理學(xué)院，研究方向：金融經(jīng)濟(jì)安全與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警）

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