告別粗放，房地產(chǎn)業(yè)必由之路

劉璐

曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種粗放型的、低技術(shù)含量的、資金密集型的產(chǎn)業(yè)。在人們的印象中，似乎看來(lái)，你可以不懂設(shè)計(jì)，你可以不懂工程，你可以不懂營(yíng)銷(xiāo)，什么都不需要懂，只要你有錢(qián)，甚至錢(qián)都不需要，只要有“關(guān)系”，你就可以做房地產(chǎn)。2004年以來(lái)的這一大波行情，成就了房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，也成就了很多開(kāi)發(fā)企業(yè)。在最瘋狂的時(shí)候，只要你能拿到地，你就能賺錢(qián)，唯一的差別就是由于買(mǎi)地價(jià)格有高有低而造成的賺多賺少的問(wèn)題。

當(dāng)前中國(guó)的貧富差距狀況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)峻。根據(jù)最新的調(diào)研成果顯示，目前國(guó)內(nèi)10%的家庭擁有著近85%的家庭財(cái)富。而這部分擁有超強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的群體目前已經(jīng)基本退出了市場(chǎng)。雖然從整體來(lái)看，市場(chǎng)的長(zhǎng)期主體是改善和投資性需求。但受到限購(gòu)令的影響，當(dāng)前的市場(chǎng)主體暫時(shí)只能為剛需。和剛需談過(guò)多的生活理念和營(yíng)銷(xiāo)概念，其用處可能會(huì)非常有限。

除了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之間理想主義與務(wù)實(shí)精神的討論，據(jù)筆者觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大企業(yè)與小企業(yè)，以及專(zhuān)業(yè)公司和項(xiàng)目公司的對(duì)比也是非常有意思的。

先看大企業(yè)與小企業(yè)，他們的區(qū)別不僅僅是規(guī)模。大企業(yè)往往擁有更長(zhǎng)的生命周期，也會(huì)有更長(zhǎng)的視界，所以其考慮問(wèn)題不是按照一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)項(xiàng)目來(lái)的，而是立足數(shù)年甚至數(shù)十年的優(yōu)化（經(jīng)濟(jì)學(xué)上專(zhuān)門(mén)有個(gè)研究工具叫做動(dòng)態(tài)優(yōu)化）。因此，大企業(yè)往往需要維持較穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備、開(kāi)工項(xiàng)目、現(xiàn)金等的配置，而小企業(yè)的資產(chǎn)組合則往往更具波動(dòng)性。因而，大企業(yè)是不會(huì)因?yàn)楫?dāng)前行情不好就完全不拿地的，他們需要維持一個(gè)合理的土地儲(chǔ)備的庫(kù)存水平。而且，拿地本來(lái)就是一個(gè)周期性很強(qiáng)的活兒，行情膠著的時(shí)候不儲(chǔ)備點(diǎn)地，難道又等到行情火爆了再高價(jià)去搶?zhuān)拷谌珖?guó)土地市場(chǎng)的回暖，這可以提供一種解釋。

再來(lái)看專(zhuān)業(yè)公司和項(xiàng)目公司，他們主要體現(xiàn)了一個(gè)長(zhǎng)期和短期的區(qū)別。專(zhuān)業(yè)公司長(zhǎng)期扎根行業(yè)，往往各項(xiàng)成本都能做得低于行業(yè)平均水平，這體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“學(xué)習(xí)曲線(xiàn)”。因而其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，也能夠承受短期的虧損。項(xiàng)目公司往往都是抱著“干一票就走”的心態(tài)來(lái)的，因而其成本不低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也弱，因而會(huì)出現(xiàn)時(shí)而進(jìn)入時(shí)而退出行業(yè)的現(xiàn)象。其實(shí)，觀察項(xiàng)目公司的多少，往往也能輔助判斷這個(gè)行業(yè)的成熟程度。

此外，在這個(gè)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，還有不少很有特色的企業(yè)。比如，“金主”類(lèi)型的九龍倉(cāng)，近期不斷加倉(cāng)內(nèi)地房企的股份，體現(xiàn)了其對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好。另外，把房子當(dāng)作藝術(shù)品修的星河灣，也值得研究。特別是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，其產(chǎn)品的銷(xiāo)量，有待觀察。另外更多的企業(yè)當(dāng)前最關(guān)注的核心問(wèn)題，除了銷(xiāo)售回款，可能就是融資了。近日，金地宣布擬二度赴港買(mǎi)殼16.54億港元控股星獅地產(chǎn)，這是繼萬(wàn)科收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)、中糧集團(tuán)旗下的中糧香港收購(gòu)在港上市的僑福企業(yè)后，又一家地產(chǎn)龍頭跨入香港資本市場(chǎng)，希望通過(guò)收購(gòu)控股香港上市房企曲線(xiàn)拓寬融資通道。

不論如何，像幾年前那樣，隨便拿塊地就能賺大錢(qián)的時(shí)代可能真的已經(jīng)一去不復(fù)返了。這對(duì)一個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，其實(shí)是件好事。畢竟，暴利和拍腦袋就能賺大錢(qián)的行業(yè)，一定會(huì)吸引大量的競(jìng)爭(zhēng)者，即使沒(méi)有調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)最后也會(huì)導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)率的下降和大量企業(yè)的退出。當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，不外乎促使這一變化提前到來(lái)而已。往以后發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是需要精打細(xì)算才能過(guò)日子的行業(yè)了，科學(xué)的分析和決策將在這個(gè)行業(yè)中變得越來(lái)越重要。