城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

范忠宏

摘 要 城鎮(zhèn)化不僅被看作是中國新的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力，更被認(rèn)為能為中國創(chuàng)造更多的發(fā)展空間。在城鎮(zhèn)化發(fā)展的道路中，房地產(chǎn)也成為其中發(fā)展的焦點(diǎn)，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)需求不同、發(fā)展力度開發(fā)程度不同。一直以來我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展以粗放型為主，發(fā)展盲目，定位不準(zhǔn)確，目標(biāo)不明確，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有諸多影響。本文試對城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行分析研究。

關(guān)鍵詞 城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn)業(yè)

中圖分類號：F812.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

今年兩會熱議的話題之一就是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化不僅被看作是中國新的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力，更被認(rèn)為能為中國創(chuàng)造更多的發(fā)展空間。城鎮(zhèn)化的概念在很大程度上，是將縣級以下的城鎮(zhèn)集中，在最短半徑內(nèi)讓最多的農(nóng)民獲得非農(nóng)就業(yè)機(jī)會。雖然與城市化概念有很大區(qū)別，但同樣是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度對人口、資本、土地、技術(shù)等生產(chǎn)要素從分散到集聚的需要，并會伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而漸進(jìn)。這種人口的集聚、生產(chǎn)要素的大量集中會產(chǎn)生大量的外部經(jīng)濟(jì)，外部經(jīng)濟(jì)將會導(dǎo)致交易成本下降、技術(shù)水平提升、產(chǎn)業(yè)升級等，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

一、存在的問題

在城鎮(zhèn)化發(fā)展的道路中，房地產(chǎn)也成為其中發(fā)展的焦點(diǎn)，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)需求不同、發(fā)展力度開發(fā)程度不同；房地產(chǎn)的發(fā)展在1998年政府放開市場后發(fā)展突飛猛進(jìn)，在快速發(fā)展的同時(shí)必然會存在許多不完善的地方，政策體制的出臺速度跟不上產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展速度。一直以來我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展以粗放型為主，發(fā)展盲目，定位不準(zhǔn)確，目標(biāo)不明確，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有諸多影響。

首先，土地的城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)快于人口的城鎮(zhèn)化。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，一些政府盲目強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度，以增加土地要素投入為主要手段，建立新區(qū)或轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)發(fā)展重心，房地產(chǎn)先行進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)卻沒有發(fā)展起來。沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)體的依托，吸引不到新的人口入城，原有的被占地農(nóng)民也只能另尋他徑，從而出現(xiàn)在了“空城”、“鬼城”。這也是為什么有的城市房價(jià)一漲再漲，仍供不應(yīng)求；而有的城市房價(jià)一降再降，卻無人問津現(xiàn)象出現(xiàn)的原因之一。

其次，城鎮(zhèn)化過程中存在農(nóng)民雙重身份的問題。城鎮(zhèn)化發(fā)展中，土地要素先行，農(nóng)民被征地成為了無地農(nóng)民，被迫進(jìn)入城市，成為無身份的城市人。在過去十年，中國人口的年平均增長率不到0.6%，反映了在死亡率基本穩(wěn)定的情況下，出生率的下降使人口的增長幾趨于零?？梢姡丝诘乃劳龊蜕龑θ丝谧邉萦绊懺絹碓饺?，人口流動(dòng)和人口城市化對地區(qū)人口數(shù)量影響起到了主導(dǎo)作用。人口流入越多的城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得越好，房價(jià)越高。

最后，城鎮(zhèn)化發(fā)展到了更加深入的階段，人口越來越向大中城市集聚，相應(yīng)地，對城鎮(zhèn)的配套設(shè)施、公共服務(wù)等的要求增多，這也表現(xiàn)在人們對生活品質(zhì)的追求上。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)不僅要考慮到樓盤本身的質(zhì)量，也得綜合考慮樓盤周邊的配套設(shè)施是否完備。在調(diào)查中，我們可以發(fā)現(xiàn)，住房銷售得好的房地產(chǎn)周邊的綠地、學(xué)校、商圈、交通都相對齊全且便利。而如果在開發(fā)的房地產(chǎn)只是建樓盤，那不只是銷售業(yè)績不好，其本身也會導(dǎo)致被邊緣化，從而背離了城鎮(zhèn)化的初衷。

二、發(fā)展現(xiàn)狀

自1998年中國住房改革進(jìn)入全面市場化階段后，伴隨城鎮(zhèn)化逐漸推進(jìn)，房價(jià)一路高漲。特別是面對資源分配不均的局面，人口流動(dòng)特別是高素質(zhì)人口的流動(dòng)，向超大型城市尤其是北上廣流動(dòng)的趨勢愈發(fā)明顯，這一點(diǎn)，從房地產(chǎn)價(jià)格走勢能夠得到更直觀的印證。顯然，這種發(fā)展的過度集中并非城鎮(zhèn)化的科學(xué)布局。所以，中央強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化將重心從土地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向人口城鎮(zhèn)化，過去城鎮(zhèn)化推進(jìn)過于倚重房地產(chǎn)發(fā)展，人口城鎮(zhèn)化試圖將房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和未來的需求引導(dǎo)向更加理性的區(qū)間。

三、解決建議

在新型城鎮(zhèn)化實(shí)施過程中，根據(jù)以上存在的問題筆者提出相應(yīng)的幾點(diǎn)建議，以期引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入正常發(fā)展的軌道。

1、依靠產(chǎn)業(yè)支持城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城鎮(zhèn)化發(fā)展中的最強(qiáng)有力依托，支持民營企業(yè)發(fā)展，為其提供政策服和技術(shù)支持，支持民營企業(yè)參與城鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目，積極開發(fā)適合小微型企業(yè)需求的多種金融產(chǎn)品。把“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上來，建立地區(qū)的新的經(jīng)濟(jì)支柱。

2、繼續(xù)推進(jìn)公共服務(wù)均等化。我國城市間、城鄉(xiāng)間公共資源、配套服務(wù)嚴(yán)重的不平衡，人口流向便可見一斑。把推進(jìn)公共服務(wù)均等化作為社會發(fā)展目標(biāo)，減弱了大城市因占有資源優(yōu)勢而對勞動(dòng)力的吸引力，同時(shí)增強(qiáng)了中小城鎮(zhèn)的發(fā)展競爭力，對于我國地區(qū)間平衡發(fā)展十分有力，且兼顧了地區(qū)之間的公平競爭，有利于促進(jìn)發(fā)展的積極性。然而，推進(jìn)公共服務(wù)均等化不能急于一時(shí)，首先，資金短缺是個(gè)大問題，平衡各地區(qū)教育、科技、衛(wèi)生、體育、保障等等各項(xiàng)社會事務(wù)需要投入的資金數(shù)額不小。其次，推進(jìn)公共服務(wù)均等化與追求GDP的發(fā)展相悖，需逐漸改變以追求高速增長和見效益快的標(biāo)準(zhǔn)來評價(jià)政績的要求，給各級政府時(shí)間，逐層逐點(diǎn)推進(jìn)公共服務(wù)均等化才能使民眾真正受益。

3、在房地產(chǎn)問題中以人為本，重視人的感受，保證生態(tài)資源的優(yōu)化，增加社會和諧度，從而保證經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)保護(hù)在城市的發(fā)展中是互相制約又相互依存的，一方面經(jīng)濟(jì)粗放式發(fā)展會消耗大量的資源，2010年中國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗是世界平均水平的2.2倍，主要礦產(chǎn)資源對外依存度逐年提高。2011年前三季度，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗僅下降1.6%，氨氮排放量下降0.9%，氮氧化物排放量不降反升7.2%。固體廢物、危險(xiǎn)廢物、持久性有機(jī)物等持續(xù)增加，重大環(huán)境污染事件時(shí)有發(fā)生。農(nóng)村和土壤環(huán)境問題日益凸顯，水土流失、草原退化等生態(tài)問題十分突出，一些地區(qū)資源環(huán)境承載能力接近極限也會有一定的污染物排放，這些對于環(huán)境承載力是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)；另一方面要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的真正發(fā)展，而非單純量的擴(kuò)張，提高整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)水平，就要提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的關(guān)鍵在于最大限度地提高資源和能源的利用率，而這一目標(biāo)恰恰就是環(huán)境保護(hù)的根本目標(biāo)所在。

（作者：遼寧社會科學(xué)院助理研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士）