淺談小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃思路

孫天宇

在城市化的發(fā)展過程中， 小城鎮(zhèn)發(fā)揮著非常重要的作用。小城鎮(zhèn)是一個(gè)區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技和社會(huì)服務(wù)的中心。它不僅可以為人民的生產(chǎn)生活提供基本的物質(zhì)保障，還可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。未來的幾十年，將是我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展時(shí)期，也是小城鎮(zhèn)迅速擴(kuò)張的黃金時(shí)段。作為推動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)，將會(huì)成為這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)舞臺(tái)上的重要角色。但是，目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，嚴(yán)重影響了小城鎮(zhèn)建設(shè)，影響著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，合理地制定小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)提到日程上來。

1.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)中存在的問題

1.1規(guī)劃編制不合理

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)沒有做到成片開發(fā)，居民住宅比較分散，難以形成規(guī)模，土地資源使用效率普遍不高，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，資源的損耗大，土地的利用價(jià)值極低；城鎮(zhèn)規(guī)劃不合理，嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量。

1.2遭到破壞

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城鎮(zhèn) 居民亂開發(fā)、亂建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致污水橫流，垃圾亂倒，大量未經(jīng)處理的廢棄物直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)。

1.3物業(yè)管理落后

小城鎮(zhèn)管理的現(xiàn)狀來看，居民住宅分散、雜亂，使得物業(yè)管理難以開展；城鎮(zhèn)居民的生活水平參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難；物業(yè)管理責(zé)任不清，從業(yè)人員少，業(yè)務(wù)水平低，小城鎮(zhèn)物業(yè)管理基本上處于一種各自為政的無序狀態(tài)。

1.4市場環(huán)境不夠完善，交易成本高

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、銷售等眾多環(huán)節(jié)，缺少信譽(yù)保障制度，質(zhì)量糾紛、產(chǎn)權(quán)糾紛、面積縮水等問題比比皆是，老百姓買房權(quán)益受損，維權(quán)成本太高。

2.問題產(chǎn)生的原因

2.1規(guī)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)發(fā)展

我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化的過程是一種自下而上城市化的過程，政府的調(diào)控對(duì)小城鎮(zhèn)的發(fā)展有著重要作用。但從我國小城鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，規(guī)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)的發(fā)展，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，土地利用規(guī)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，土地利用規(guī)劃未能對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃起到指導(dǎo)和約束作用。目前，小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以外延發(fā)展為主，是一種重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式導(dǎo)致小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)用地粗放，其直接后果是城鎮(zhèn)集聚功能難以發(fā)揮，基礎(chǔ)設(shè)施的投資成本過高，設(shè)施的修建難于形成規(guī)模效益，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。其次，小城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制不合理，在編制規(guī)劃時(shí)缺乏科學(xué)性，把標(biāo)準(zhǔn)定得過高，浪費(fèi)了大量的土地資源；編制規(guī)劃時(shí)缺預(yù)見性和超前性，使得小城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到限制；規(guī)劃不注意小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用，不注意舊區(qū)的改造，不僅浪費(fèi)了大量的土地資源，而且導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的低下；各個(gè)項(xiàng)目用地的規(guī)劃布局不合理，生活區(qū)與工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)相互混雜，功能難以發(fā)揮。

2.2小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)不高

在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的企業(yè)都不同程序地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問題。他們?cè)陂_發(fā)建設(shè)中，容易忽略住宅的質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)等高層次的問題，形成了低層次、低技術(shù)含量的簡單再生產(chǎn)，最終導(dǎo)致了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的檔次不高。

2.3相關(guān)配套改革滯后

一是城鎮(zhèn)行政管理體制不適應(yīng)；二是城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)阻礙了生產(chǎn)要素城鄉(xiāng)間的自由流動(dòng)。特別是戶籍、勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)福利等政策限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向小城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)受到限制；三是土地使用制度改革滯后。就居住用地而言，農(nóng)村宅基地一般是無償或低價(jià)取得，而小城鎮(zhèn)居住用地一般通過出讓方式取得，兩者的取得成本不同，影響了農(nóng)民進(jìn)城的積極性，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展缺乏后勁，造成了住宅的有效需求不足。

3.對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)規(guī)劃的幾點(diǎn)建議

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)規(guī)劃要堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、規(guī)模適度、保護(hù)生態(tài)的原則，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

3.1編制科學(xué)合理的規(guī)劃

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)的健康有序發(fā)展，而土地利用規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是政府對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要技術(shù)手段。因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則，避免規(guī)劃跟著開發(fā)走。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實(shí)際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制定科學(xué)的、超前的規(guī)劃。特別是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資日益多元化的情況下，通過規(guī)劃的約速作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)逐漸實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行為適當(dāng)集中，最終形成良好的土地利用格局。

3.2增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的積聚功能

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，城鎮(zhèn)的積聚功能才會(huì)提高，因而在加快小城鎮(zhèn)建設(shè)、發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，必須大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，以提高小城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和閑散資金的吸納能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大的潛在需求。為此，一是要以當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整為契機(jī)，通過制定合理可行的政策措施，吸引工業(yè)和商服業(yè)向小城鎮(zhèn)聚集；二是要采取各種措施提高小城鎮(zhèn)的投資能力，通過規(guī)范政府財(cái)政體制，確定小城鎮(zhèn)政府和上級(jí)政府的收支范圍，制定相應(yīng)的貸款政策，鼓勵(lì)民間資本對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，從而推動(dòng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；三是要完善配套管理措施。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須要有相應(yīng)的政策措施與之配套。要改革現(xiàn)有的城鎮(zhèn)行政管理體制，適當(dāng)擴(kuò)大小城鎮(zhèn)的行政管理權(quán)限，盡量減少繁瑣的審批手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用。要不斷深化土地使用制度改革，實(shí)行小城鎮(zhèn)住宅用地指標(biāo)周轉(zhuǎn)制度，通過壓縮分散的農(nóng)村宅基地，將得到的用地指標(biāo)集中起來，進(jìn)行居住小區(qū)的建設(shè)。

3.3加強(qiáng)宏觀調(diào)控

一是要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，對(duì)于素質(zhì)不高、沒有投資開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格；對(duì)于具體的開發(fā)項(xiàng)目都采取向社會(huì)公開招標(biāo)的形式，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理。二是要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。三是要考慮經(jīng)濟(jì)承載能力、避免開發(fā)資金失衡，切實(shí)杜絕半拉子工程。政府可以采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段來規(guī)范房地產(chǎn)市場、盡快建立起有形的房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開化；同時(shí)，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度，評(píng)估制度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)公平的環(huán)境。

3.4堅(jiān)持優(yōu)化生態(tài)環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)的過程和結(jié)果，會(huì)對(duì)土壤、植被、水系、物種等生態(tài)環(huán)境構(gòu)成因素帶來影響。房地產(chǎn)開發(fā)必須體現(xiàn)和堅(jiān)持節(jié)約土地、呵護(hù)植被，維護(hù)水系、有利生物多樣化、保護(hù)和優(yōu)化環(huán)境生態(tài)自然平衡的原則。 [科]