提高樓宇經(jīng)濟貢獻率的研究

■王澤龍

樓宇經(jīng)濟發(fā)展的背景及狀況

發(fā)展樓宇經(jīng)濟是城市發(fā)展的一項重大戰(zhàn)略舉措。樓宇經(jīng)濟是一種 “隱藏”在商務(wù)樓中的新經(jīng)濟形態(tài)，它是以商務(wù)樓為載體，通過開發(fā)、出租、售賣等多種形式引進企業(yè)，從而產(chǎn)生稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種經(jīng)濟形態(tài)。樓宇經(jīng)濟占地少、無污染、效益好，能夠很快集聚一大批業(yè)態(tài)先進的企業(yè)和機構(gòu)，被喻為 “立起來的開發(fā)區(qū)”，非常適合大城市中心城區(qū)發(fā)展。在一定程度上說，樓宇經(jīng)濟就是衡量一座城市經(jīng)濟發(fā)展水平的標尺。因此，加快中心城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟，具有十分重要的意義，它是迅速壯大經(jīng)濟實力、提高經(jīng)濟效益、全面實現(xiàn)功能及產(chǎn)業(yè)定位的戰(zhàn)略選擇，也是促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展、完善城市服務(wù)功能、推進3個層面聯(lián)動協(xié)調(diào)發(fā)展的重要途徑。

近年來，天津中心城區(qū)按照市委、市政府確定的功能定位和產(chǎn)業(yè)定位，制定實施了一系列培育、發(fā)展樓宇經(jīng)濟的政策措施，收效明顯，為進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計，截至2013年8月，天津16個區(qū)縣共有正在運營的樓宇592座，商務(wù)面積達3000萬平方米，上半年納稅總額176億元，其中51座樓宇過億元。天津樓宇經(jīng)濟發(fā)展有了良好的起步，發(fā)展勢頭很好。但與樓宇經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)相比，樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平還不高，普遍存在規(guī)模效益不高、發(fā)展特色不突出、業(yè)態(tài)水平較低、工作推動力度需要進一步加大等問題。

樓宇經(jīng)濟模式

天津目前樓宇經(jīng)濟發(fā)展的呈現(xiàn)出幾個主要模式：

1.多核多中心的發(fā)展結(jié)構(gòu)

天津呈現(xiàn)了中心城區(qū)與濱海新區(qū)兩大商務(wù)區(qū)分別獨立發(fā)展的格局。在兩大核心的商務(wù)區(qū)內(nèi)又進一步形成多個樓宇經(jīng)濟發(fā)展區(qū)。

2.與快速公共交通線路 （尤其是地鐵網(wǎng)絡(luò)）的延伸相結(jié)合

以地鐵網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)、地鐵站點為節(jié)點構(gòu)建的樓宇經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)，如天津的南京路商圈、西站商務(wù)區(qū)、新開路商業(yè)圈等，以快速路網(wǎng)構(gòu)建的樓宇經(jīng)濟區(qū)，如河?xùn)|萬達廣場周邊，金鐘河大街附近、衛(wèi)津路沿線等。

3.樓宇業(yè)態(tài)發(fā)展多元化

在樓宇經(jīng)濟發(fā)展的多核多中心結(jié)構(gòu)中，分化出的次級中心一般體現(xiàn)出與原中心高低互補、類型互補的產(chǎn)業(yè)特征。如河?xùn)|南站商務(wù)區(qū)主要是總部或區(qū)域總部功能，南京路商務(wù)區(qū)主要的高檔商務(wù)功能，而鞍山西道商務(wù)區(qū)以科技功能為主，實現(xiàn)功能和層次的互補。

4.利用規(guī)劃和政府引導(dǎo)的手段

城市次核的建設(shè)是政府為疏解老城區(qū)的壓力，引導(dǎo)新城區(qū)開發(fā)的重要手段。比如天津西站副中心，有效地促進了紅橋老城區(qū)的改造提升。

加快樓宇建設(shè)，注重政府搭臺的重要性

從樓宇經(jīng)濟的幾種模式來看，要提高樓宇經(jīng)濟在城市經(jīng)濟中的比重，需要政府部門對樓宇經(jīng)濟的布局進行科學規(guī)劃，對樓宇經(jīng)濟的發(fā)展進行積極的引導(dǎo)，對樓宇經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境進行不斷優(yōu)化。

1.科學規(guī)劃

依據(jù)天津濱海新區(qū)和中心城區(qū)雙核驅(qū)動的理念和中心城區(qū)一主兩幅中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，在海河經(jīng)濟帶、地鐵網(wǎng)、快速路網(wǎng)以及傳統(tǒng)的南京路、鞍山西道等商業(yè)中心地區(qū)規(guī)劃建設(shè)樓宇經(jīng)濟區(qū)。根據(jù)各區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展定位的不同，對樓宇經(jīng)濟的功能也按照科技、文化、外貿(mào)、物流等差別定位，有效提升樓宇經(jīng)濟的發(fā)展效率，降低同業(yè)競爭造成的低效發(fā)展。

2.強化政策對接

凡是國家和天津已頒布實施的支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、民營經(jīng)濟、科技研發(fā)企業(yè)和中小企業(yè)發(fā)展等扶持政策，均適用于符合相關(guān)條件的樓宇經(jīng)濟項目，并要求各相關(guān)部門要認真執(zhí)行，確保政策落實到位。比如：為促進總部經(jīng)濟發(fā)展，對新設(shè)立的總部或地區(qū)總部給予一次性資金補助。其中，注冊資本10億元以上的，補助2000萬元；注冊資本10億元以下、5億元以上的，補助1500萬元；注冊資本5億元以下、1億元以上的，補助1000萬元。為促進金融業(yè)發(fā)展，對新遷入的金融企業(yè)總部核心業(yè)務(wù)部給予一次性資金補助，其中，全國性及以上規(guī)模的，補助500萬元；區(qū)域性規(guī)模的，補助200萬元。為促進中介服務(wù)業(yè)發(fā)展，對新設(shè)立的國際、國內(nèi)知名律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、咨詢公司、人才中介機構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，購建的自用辦公用房，按每平方米1000元的標準給予一次性資金補助；租賃的自用辦公用房，3年內(nèi)每年按房屋租金10%給予補貼等等。

3.增加財政支持

對納入全市重點支持的中心城區(qū)商務(wù)樓宇，以2010年單項樓宇納稅額度為標準分三級，給予一次性財政補貼，支持其改造升級。年納稅額2000萬元以下的，給予1000萬元資金補貼；年納稅額2000至4000萬元的，給予800萬元資金補貼；年納稅額4000至7000萬元的，給予600萬元資金補貼。補貼資金由市、區(qū)兩級財政各承擔50%，主要用于商務(wù)樓宇的招商引資、設(shè)施配套、租金補貼、服務(wù)平臺建設(shè)等。

4.對高端企業(yè)實行稅收優(yōu)惠政策

重點支持的商務(wù)樓宇，凡新引入國外、外省 （自治區(qū)、直轄市）和臺灣、香港、澳門的企業(yè)結(jié)算中心、研發(fā)中心、營銷中心以及動漫創(chuàng)意等高端業(yè)態(tài)企業(yè)和機構(gòu)，2011年至2013年所繳納的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，市、區(qū)兩級財政按地方分享收入部分的各50%予以獎勵。獎勵資金可用于為入駐企業(yè)提供戶籍、子女入學、住房保障等方面服務(wù)支出。

5.營造良好發(fā)展環(huán)境

天津市有關(guān)部門要主動跟進服務(wù)，協(xié)調(diào)解決涉及行政審批、招商引資、金融服務(wù)、工商注冊、樓宇改造、設(shè)施配套及其他有關(guān)方面的困難和問題。相關(guān)媒體要正面積極的宣傳報道樓宇經(jīng)濟的有關(guān)政策、信息、典型案例等。

提升樓宇經(jīng)濟貢獻率，關(guān)鍵在提升樓宇經(jīng)營者的效率

樓宇經(jīng)濟早已經(jīng)不是有個物業(yè)載體就可以通過招商出租創(chuàng)造價值的時候了，要提高樓宇經(jīng)濟在城市經(jīng)濟中的貢獻率，關(guān)鍵是提升樓宇經(jīng)營者的效率。樓宇經(jīng)營者應(yīng)從以下幾個方面著手突破傳統(tǒng)觀念。

1.提升對樓宇經(jīng)濟的認識

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是樓宇經(jīng)濟的最佳載體，軟件、研發(fā)、文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)占用資源少產(chǎn)出效益高，往往利用現(xiàn)有樓宇即可形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)，軟件企業(yè)適合在樓宇發(fā)展，而軟件研發(fā)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)恰恰是近年來快速發(fā)展起來的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，與老城區(qū)的傳統(tǒng)商貿(mào)錯位發(fā)展，集聚以高新企業(yè)為主的科技樓宇經(jīng)濟就應(yīng)該成為樓宇經(jīng)營者的研究和工作的重點。一是結(jié)合軟件研發(fā)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的實際需要，結(jié)合政策引導(dǎo)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)樓，比如鞍山西道的百腦匯、1895大廈等；二是利用現(xiàn)有樓宇資源，加強科技企業(yè)孵化器的建設(shè)，引導(dǎo)科技型企業(yè)和科技中介機構(gòu)入駐，使之成為集研發(fā)、孵化、服務(wù)于一體的科技樓宇，為科技型中小企業(yè)的發(fā)展提供強有力的創(chuàng)業(yè)平臺，比如綠嶺產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展就是一個很好的典型案例。

2.加快轉(zhuǎn)變招商觀念

具體注重3個轉(zhuǎn)變：一是招商方式由企業(yè) “單兵作戰(zhàn)”為主轉(zhuǎn)為企業(yè)與政府聯(lián)手，形成合力招商；二是招商領(lǐng)域由招本土企業(yè)為主轉(zhuǎn)向招引世界500強、中國500強和民營500強企業(yè)的區(qū)域總部和職能總部以及服務(wù)外包重點企業(yè)、軟件百強企業(yè)、文化創(chuàng)意知名企業(yè)為主；三是招商模式由坐等客戶上門轉(zhuǎn)向主動出去引商，通過各種渠道接洽優(yōu)秀企業(yè)家，以一定的優(yōu)勢和良好的服務(wù)把客戶引進來。

3.注重整合資源

從天津現(xiàn)狀看，可用于發(fā)展樓宇經(jīng)濟的資源非常豐富。包括工業(yè)外遷過程中遺留下來的大批工業(yè)廠房；近年來，修建的大批商務(wù)寫字樓等。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿薮?，有效整合各方樓宇資源，是樓宇經(jīng)營者需要認真開展的基礎(chǔ)性工作。這一點，天津紅橋區(qū)意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)驗值得借鑒，通過資源整合，先后開發(fā)了意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、綠嶺產(chǎn)業(yè)園、渤海明珠大廈、樂園大廈等。

4.提升服務(wù)檔次，促進入駐企業(yè)發(fā)展

樓宇只是物理載體，而企業(yè)入駐樓宇后才能起"化學反應(yīng)"，真正形成樓宇的經(jīng)濟概念，因此樓宇的經(jīng)營者要通過提升自身的服務(wù)，給入駐企業(yè)提供更多的便利、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、甚至幫助其拓展業(yè)務(wù)，使其快速發(fā)展，這種對入駐企業(yè)的幫扶是入駐企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。和平區(qū)創(chuàng)新大廈不僅擁有國際5A級寫字樓的硬件基礎(chǔ)，更擁有社區(qū)化管理的先進服務(wù)理念和體系；綠領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園則提出創(chuàng)新管理和社區(qū)服務(wù)的概念，把黨支部、團支部、工會聯(lián)合會、統(tǒng)戰(zhàn)委員會、商會等組織統(tǒng)一納入園區(qū)服務(wù)體系，良好的服務(wù)實現(xiàn)入駐企業(yè)的認同，促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，入駐企業(yè)的穩(wěn)定成為樓宇經(jīng)濟健康發(fā)展的根本。

5.充分利用政策

發(fā)展樓宇經(jīng)濟，必須充分理解現(xiàn)有的各種政策，包括中小企業(yè)專項資金、樓宇經(jīng)濟政策、文化產(chǎn)業(yè)專項資金、科技型企業(yè)的有關(guān)政策等，深刻的政策理解、完善的申報流程，有利于樓宇經(jīng)營者和入駐企業(yè)享受到來自政府資金的支持，能夠充分調(diào)動樓宇經(jīng)濟參與者的積極性，為進一步擴大經(jīng)營規(guī)模和提升科技水平帶來機會，企業(yè)的發(fā)展也將擁有更加廣闊的發(fā)展前景，樓宇經(jīng)濟也被有效的激活。

通過對天津樓宇經(jīng)濟的研究，希望能找出樓宇經(jīng)濟的一般發(fā)展規(guī)律，并對樓宇經(jīng)濟的經(jīng)營發(fā)展給予有益的借鑒，并將沿著這一方向不斷研究和探索。

參考資料

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