【我國房地產(chǎn)調控政策效果淺析】

【我國房地產(chǎn)調控政策效果淺析】

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

中國的房地產(chǎn)市場是當今世界上最大的房地產(chǎn)市場，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進社會經(jīng)濟進步，發(fā)揮了重要的作用。同時，中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也帶來了一些亟待解決的問題。如一些城市房價上漲過快、一些地方中低價位、中小套型住房供應不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大，尤其是一些地方房價過高的問題，已成為社會關注的焦點。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展，國家近幾年來出臺了一系列調控政策，不斷加大對房地產(chǎn)市場的管控力度，努力尋求房地產(chǎn)行業(yè)的理性增長途徑，尤其是2012年以來，房地產(chǎn)調控政策力度持續(xù)加大，也取得了一定成效。

2012年10月，我國絕大多數(shù)重點城市的住房供應量環(huán)比大幅下降，平均跌幅達38%，武漢、北京、上海和南京等城市跌幅均超過50%，而即便與上年同期相比，重點城市的供應量平均也縮減了14%。成交量方面，重點城市成交量環(huán)比平均僅微漲了1%，其中杭州更是下跌了39%，僅廣州和深圳成交相對較好，之前外界普遍期望的“金九銀十”徹底落空，9、10月份市場交易量與之前6月的高點相比相去甚遠，但無論從交易絕對量來看，還是從市場需求熱度來看，當前各地市場環(huán)境仍然明顯好于上年，房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸趨于理性。

首先，從供應方角度看，在國家調控力度持續(xù)加大的形勢下，2012年下半年以來以品牌開發(fā)商為代表的企業(yè)，在價格策略的運用方面明顯開始趨于保守，大多數(shù)企業(yè)都開始面臨利潤率的問題，適當追回項目利潤已經(jīng)成為絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的短期目標。

其次，從需求方角度看，在大多數(shù)城市，認為新開盤項目“應當”繼續(xù)保持在2011年至2012年上半年價格水平的消費者，依然占了多數(shù)；由于中央對房地產(chǎn)調控的口風始終沒有軟化，最具風向標意義的限購政策也還沒有松動，短期之內消費者對于房價回漲存有比較顯著的抵觸心理。

綜合以上兩方面因素，正是由于下半年以來市場供求兩端在價格問題上再度產(chǎn)生分歧，因此，2012年最后兩個月的市場將大致延續(xù)當前的博弈局面，交易量會維持在9、10月份相當?shù)乃?，而房價回漲由于缺乏需求端的有效支撐將相對乏力。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的運行特點

一是產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，與建筑、施工、建材、鋼鐵、水泥、銀行等諸多行業(yè)具有高度關聯(lián)性，與國民經(jīng)濟的快速發(fā)展有著重要聯(lián)系。二是受宏觀調控政策影響明顯。住宅作為一種基本的生活消費品，其價格波動對民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。為保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府綜合運用土地管理、信貸政策、財政稅收、限價限量等多種方式對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，以形成理性、有序、符合市場運行規(guī)律，并與我國整體經(jīng)濟水平和居民消費能力相適應的房地產(chǎn)發(fā)展框架。三是資金密集。房地產(chǎn)開發(fā)的一次性投資額度大，包括房地產(chǎn)項目開發(fā)需要購置土地、施工、安裝、宣傳等一系列費用，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力有很高的要求，否則極易在項目途中導致資金鏈斷裂而形成風險。四是項目投資周期較長、程序復雜。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般需要2～3 年，開發(fā)程序比較復雜，資金周轉率較低。這就要求前期在項目的選擇、施工設計、可行性研究等環(huán)節(jié)進行充分的論證，擬定清晰、明確、合理的項目實施方案，為項目的最終達成奠定基礎。五是業(yè)務發(fā)展具有較強的地域性。房地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)與項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展程度、消費特征、市場環(huán)境、資金偏好等具有密切的聯(lián)系，脫離地域特征的項目建設很難具備真實、持續(xù)的市場競爭力。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控政策分析

房地產(chǎn)宏觀調控是指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場供需總量、供需結構平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。從調控體系上可將宏觀調控分為政策調控和戰(zhàn)略調控：房地產(chǎn)宏觀政策調控，是從經(jīng)濟角度，運用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進行經(jīng)濟性約束；房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調控，是從法律和行政角度，對房地產(chǎn)市場環(huán)境與房地產(chǎn)市場系統(tǒng)全局進行引導和規(guī)劃。

針對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，中央政府連續(xù)出臺各類宏觀調控政策，先是各部委單獨出臺各類措施，及至后來“國八條”以及“國六條”，試圖最大限度穩(wěn)定房價?？梢姡徽撌钦€是個人對于中國房價的“虛高”已經(jīng)形成“共識”。2011年1月26日國務院常務會議上，溫家寶總理研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作：一是進一步落實地方政府責任；二是加大保障性安居工程建設力度；三是調整完善相關稅收政策，加強稅收征管；四是強化差別化住房信貸政策；五是嚴格住房用地供應管理；六是合理引導住房需求；七是落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；八是堅持和強化輿論引導。這些措施被稱為“新國八條”。從3月份，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。1～2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4 250億元，同比增長35.2%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積291 473萬平方米，同比增長39.0%；房屋新開工面積19 083萬平方米，增長27.9%；房屋竣工面積6 952萬平方米，增長13.9%。1～2月份，全國商品房銷售面積8 143萬平方米，同比增長13.8%；2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為102.9?？傮w來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長依然較快，但銷售增速有所放緩。

四、我國宏觀調控政策存在的問題

（一）房地產(chǎn)宏觀調控政策失靈問題。首先，宏觀調控政策滯后性。宏觀調控政策從制定到實施需要一定的時間，包括問題的發(fā)現(xiàn)、調控政策的制定、實施，而市場的易變性、波動性會使得政策無法及時、有效的被執(zhí)行，形成滯后性。其次，宏觀調控政策靈活性較差。宏觀經(jīng)濟政策是面向整體市場，解決短期經(jīng)濟問題，而房地產(chǎn)市場是區(qū)域性較強的市場，易造成部分區(qū)域適應性差。第三，宏觀調控政策執(zhí)行不力。在政策執(zhí)行過程中，部門利益與地方利益沖突、調控細則歪曲調控政策、政策執(zhí)行者不作為、政策執(zhí)行不到位等，都可能導致國家房地產(chǎn)調控政策成為“一紙空文”。地方政府普遍認為宏觀調控是中央考慮的，落后需要發(fā)展是地方的責任，房地產(chǎn)業(yè)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展好了是政策發(fā)揮了效用，出現(xiàn)風險則由中央承擔。這種高收益與低成本成了地方政府快速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的原動力，使房地產(chǎn)宏觀調控很大程度上流于形式。

（二）房地產(chǎn)宏觀調控失效問題。一是，宏觀調控政策經(jīng)濟約束性失效。宏觀經(jīng)濟政策主要是因為利用土地、貨幣、財政、稅收政策等對違反市場行為者進行經(jīng)濟性懲罰。在實施懲罰過程中，會因“尋租”、“招商引資”政策、經(jīng)濟懲罰力度不夠使得執(zhí)行大打折扣，造成投資回報遠大于經(jīng)濟性懲罰，致使政策經(jīng)濟性約束性失效。二是，宏觀調控政策片面性。綜觀我國已出臺的宏觀經(jīng)濟政策，皆是針對某個具體問題或現(xiàn)象。三是，宏觀調控政策作用時間短。我國宏觀調控實施后，會在短期內產(chǎn)生一定效果，之后問題會更嚴重，主要是因為宏觀經(jīng)濟政策僅在短期內影響部分房地產(chǎn)市場主體行為。

（三）房地產(chǎn)宏觀調控機制不成熟。房地產(chǎn)市場宏觀調控是一個系統(tǒng)工程，它的成功運作不僅有賴于多種方式和手段的有機配合與合理運用，而且要求房地產(chǎn)管理部門與其他經(jīng)濟部門和領域管理措施的配合與協(xié)調。然而，在我國對房地產(chǎn)最為重要的金融、房地產(chǎn)企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)脫節(jié)，在日常運行中各自為政。顯然，當出現(xiàn)危機時，僅靠一家單位牽頭或由幾家單位聯(lián)合發(fā)文、出通知來調控房地產(chǎn)市場，效果不佳。

（四）調控政策傳導機制存在的問題。一是對購房者的效應。房地產(chǎn)調控政策一直未傷及“房地產(chǎn)投機”的肋骨，抑制住宅需求增長的政策如二手房交易過程中營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅“二稅齊征” 的初衷是抑制投機性購房需求，但由于我國存在大量剛性的自住性購房需求，在住房供需矛盾尖銳的情況下，這些稅負最終還是由賣房人轉嫁到購房人身上。央行連續(xù)加息的目的之一是抑制投機性的購房需求，但對資金實力雄厚的投機者而言，與買賣差價所帶來的豐厚利潤相比，加息根本不足以抑制他們投機房產(chǎn)的熱情。對于自住性購房需求的購房者而言，由于房子是必需生活消費品，利息再高也不得不買房。因此，加息不僅沒有抑制投機性購房需求，卻進一步加重了自住性購房需求者的資金負擔。二是對房地產(chǎn)開發(fā)商的效應。利率的調整將會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本等財務成本的增加。由于房地產(chǎn)位置的固定性，房地產(chǎn)市場也必然是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。因此調控手段對不同區(qū)域的開發(fā)商會產(chǎn)生不同的效果。對于房地產(chǎn)泡沫嚴重的發(fā)達地區(qū)來說，房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤，使得利率的調整對其房地產(chǎn)商效果甚微。

五、增強我國房地產(chǎn)市場調控政策有效性的措施和建議

（一）完善住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實施廉租房政策，為低收入者提供經(jīng)濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源困境。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時調整，根據(jù)實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保。同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給，并制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

（二）增加住房用地供應。我國緊縮住房土地供應是導致近幾年房價高漲的一大因素。因此，為減輕城市住房的供需矛盾，應適度放開土地供應，由“從嚴緊縮”改為“有限制地放開”。這就需要對我國當前的土地供應計劃進行一定的調整，比如今后在土地供應計劃中，將各類用地供給的計劃分開，單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規(guī)劃房屋拆遷面積的基礎上，制定住房用地的供給計劃。這樣，一方面可減少城市其他建設擠占新增的住房用地，另一方面可保證住房用地的供求基本平衡。尤其應增加經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房的土地供應，減少對高檔住宅和商業(yè)房產(chǎn)的土地供應，這樣才能從源頭上解決普通住宅供不應求導致房價高漲的局面。

（三）進一步釋放二手房源。在調整住房結構中，不僅要新增房屋，還要進一步釋放二手房源，這是當前抑制房價見效最快的措施。我國目前對二手房交易課以重稅，加重了二手房的交易成本，阻礙了二手房的順利流通。因此，在當前住房供應緊缺的情況下，急需降低二手房交易中的稅負，以便增加二手房在市場中的投放量， 進一步增加住房供應。這樣不僅有利于調整整個住房的供給結構，而且有利于住房梯度結構的形成。

（四）調動地方政府落實調控政策的積極性。一是改革地方官員的政績考核制度，弱化GDP 增長的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權與財權相對稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對土地收入的依賴。

（承德銀行股份有限公司課題組）