河南旅游地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對策研究

趙宏宇 馮德顯

(1.河南理工大學(xué) 測繪與國土信息工程學(xué)院，河南 焦作 454000;2.河南省科學(xué)院地理研究所，河南 鄭州 450052)

1 引言

旅游地產(chǎn)是目前較熱的話題，一方面作為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開花，受到各界各行的關(guān)注;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一;兩者的結(jié)合形成新的業(yè)態(tài)——旅游房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速，但目前對其研究和關(guān)注的較少。河南省旅游資源極其豐富，為旅游業(yè)的飛速發(fā)展提供了堅實的資源基礎(chǔ)，由旅游開發(fā)而帶來的地產(chǎn)項目的增值和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長日益成為人們關(guān)注的焦點。本文從分析河南旅游地產(chǎn)的發(fā)展條件出發(fā)，找出河南旅游地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題及解決對策，對河南旅游地產(chǎn)的發(fā)展具有一定的參考價值。

2 旅游地產(chǎn)的概念

2.1 旅游地產(chǎn)的概念

旅游地產(chǎn)的概念到底應(yīng)該如何界定，業(yè)界仍然存在不少分歧。通過對國內(nèi)外專家學(xué)者的研究歸納，結(jié)合本文研究的范圍和重點認(rèn)為旅游地產(chǎn)多側(cè)重于度假旅游，或強(qiáng)調(diào)以旅游發(fā)展為主體，以地產(chǎn)為延伸;或強(qiáng)調(diào)發(fā)揮地產(chǎn)主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴(kuò)展地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，吸引更多的消費客體。其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。前者就是依附于現(xiàn)成的旅游景區(qū)，繼而在周邊設(shè)置地產(chǎn)項目，即先做旅游后做地產(chǎn)的項目;后者就是在住宅或商業(yè)地產(chǎn)中加入一些旅游元素，以地產(chǎn)為核心、旅游為輔助，用旅游的相關(guān)理念來規(guī)劃、開發(fā)經(jīng)營，即先做地產(chǎn)后做旅游的項目。

2.2 旅游地產(chǎn)的分類

目前就旅游地產(chǎn)的分類，由劃分依據(jù)不同而有多種分類結(jié)果，但是大多傾向于將旅游地產(chǎn)劃分為四類:旅游景點地產(chǎn)，旅游商務(wù)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。(1)旅游景點地產(chǎn)是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。(2)旅游商務(wù)地產(chǎn)是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。比如自營式酒(飯)店、旅游休閑培訓(xùn)中心以及與旅游相關(guān)的寫字樓等。(3)旅游度假地產(chǎn)是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、養(yǎng)老公寓、產(chǎn)權(quán)酒店和時權(quán)酒店等。(4)旅游住宅地產(chǎn)是指依托旅游景觀資源建造的以居住為目的的房地產(chǎn)項目，多用于第一居所。

3 河南旅游地產(chǎn)的發(fā)展條件分析

3.1 政策法規(guī)

近年來，河南省政府對發(fā)展旅游業(yè)十分重視。中部崛起，旅游先行，旅游業(yè)的發(fā)展正在成為中部地區(qū)崛起的重要力量。2011年，隨著《國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》的出臺，建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)為河南旅游業(yè)發(fā)展提供了一次重大的戰(zhàn)略機(jī)遇。在河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(征求意見稿)中，發(fā)出重啟“旅游強(qiáng)省”的信號。規(guī)劃中提出河南由單純的景點景區(qū)向旅游目的地、產(chǎn)業(yè)集聚轉(zhuǎn)變;從單一的門票經(jīng)濟(jì)向綜合的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。在河南開發(fā)旅游地產(chǎn)恰好可以抓住當(dāng)?shù)卣猩桃Y的全方位支持。

3.2 社會經(jīng)濟(jì)條件

研究表明:國民收入的增長與房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系。近年來河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，人民生活水平不斷提高，2012年全年生產(chǎn)總值29810.14億元，比上年增長10.1%，城鎮(zhèn)居民可支配收入為20442.62，恩格爾系數(shù)為33.0%，比上年減少4.2%。旅游地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)品中的新生產(chǎn)品，在滿足居民高層次的精神需求方面，有其特有的優(yōu)勢，也將有較大的發(fā)展前景。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)首先要考慮的就是市場需求，從市場上來看，河南省旅游市場前景廣闊，需求潛力巨大。2012年全年共接待海內(nèi)外游客3.63億人次，比上年增長18.0%。旅游總收入3364.1 億元，增長20.1%。

3.3 城市基礎(chǔ)設(shè)施

周末休閑、度假的本地客戶和城市周邊客戶應(yīng)該成為一個城市旅游地產(chǎn)的主體客源，這就要求旅游城市應(yīng)該完備城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施的功能，使城市和其他地區(qū)的居民能夠方便地出游。以河南為主體、以鄭州為輻射中心的中原經(jīng)濟(jì)區(qū)具有自然資源、人力資源、工業(yè)聚集、地理位置、物流交通等方面的綜合優(yōu)勢。河南位居中華之中原，四方交通的要道，是全國重要的鐵路交通樞紐，公路交通四通八達(dá)，高速公路交通初具規(guī)模，航空運輸較為便利。這一迅猛發(fā)展勢頭，無疑對建立在車輪上的旅游地產(chǎn)創(chuàng)造了機(jī)遇。

3.4 豐富的旅游資源

河南旅游資源豐富，少林寺、龍門石窟、龍亭、相國寺、殷墟等歷史人文資源響譽(yù)海內(nèi)外，嵩山、云臺山、黃河等名山大川縱橫。以古(古文化)、河(黃河)、拳(少林武術(shù)、太極拳)、根(尋根覓祖)、花(洛陽牡丹、開封菊花)為特色的旅游資源，是河南旅游地產(chǎn)發(fā)展的一大優(yōu)勢。

4 河南省旅游地產(chǎn)發(fā)展中的問題

4.1 旅游地產(chǎn)開發(fā)缺乏所需的產(chǎn)業(yè)觀念

目前河南省旅游地產(chǎn)的發(fā)展尚處于高速增長的粗放化經(jīng)營階段，就產(chǎn)業(yè)本身來講還處于出售資源的階段，只是依賴景區(qū)景點、房地產(chǎn)等資源，沒有“加工”增值，沒有很好的把旅游業(yè)所涉及的食、住、行、游、購、娛連接、帶動起來，還未形成地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。旅游收入僅僅依靠門票收入、房價收入的粗放型增長。

4.2 破壞景區(qū)景觀、污染景區(qū)環(huán)境

首先，一些開發(fā)商在景區(qū)內(nèi)盲目過度的開發(fā)，過多占用景區(qū)內(nèi)部空間新建地產(chǎn)配套的娛樂服務(wù)設(shè)施，景觀的協(xié)調(diào)性和自然氛圍受到破壞。其次，開發(fā)過程中不可避免的產(chǎn)生很多的建筑垃圾，還有人類活動不斷產(chǎn)生的生活垃圾。再次，出現(xiàn)景區(qū)人工化、商業(yè)化、城市化等“三化”嚴(yán)重現(xiàn)象，從而造成景區(qū)內(nèi)部自然度、美感度和靈感度下降，嚴(yán)重破壞了景區(qū)的自然生態(tài)系統(tǒng)。

4.3 缺乏本地特色、資源浪費嚴(yán)重

河南旅游地產(chǎn)的開發(fā)目前還停留在模仿的初級階段，開發(fā)項目過于雷同，缺乏河南本地特色。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商上以圈地為目的，以開發(fā)為幌子，大面積占用景區(qū)的土地，卻沒有很好的利用，造成國家土地資源的浪費。河南主要以新項目的開發(fā)和建設(shè)為主，對積壓房產(chǎn)改造方式開發(fā)的較少。由于前幾年的大規(guī)模的開發(fā)和建設(shè)，加上一些項目定位不準(zhǔn)，造成了一定量的房產(chǎn)積壓和售后空置。

4.4 旅游地產(chǎn)的開發(fā)投入不足

從市場上看，河南全國GDP第五，人口全國第一，整個市場的消費能力很大。但是從目前的情況來看，河南旅游地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展較落后，開發(fā)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品單一，缺乏多樣化的產(chǎn)品開發(fā)，沒有形成一定的開發(fā)模式。整體來看河南旅游地產(chǎn)的開發(fā)和投入仍然不足，存在相關(guān)配套不健全、接待能力偏低。以住宅為主的像思念果嶺、清華憶江南和龍泊圣地等，很多都是圍繞著鄭州的范圍在做，河南的其他地市很少有這樣的旅游地產(chǎn)項目。

5 河南旅游地產(chǎn)開發(fā)的對策建議

5.1 樹立發(fā)展旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)觀念

要把旅游地產(chǎn)發(fā)展的落腳點放到帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動從而形成產(chǎn)業(yè)鏈。這樣才能提高旅游產(chǎn)業(yè)的綜合效益而不僅是景區(qū)效益、門票效益，才能形成輻射、擴(kuò)散效應(yīng)，從而大幅度提高旅游總收入。因此旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)需要旅游地產(chǎn)業(yè)的先行導(dǎo)入，以旅游地產(chǎn)人氣提升地產(chǎn)價值，形成可持續(xù)的升值效應(yīng)，并帶動商業(yè)、金融、交通等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5.2 注意資源開發(fā)的利用與保護(hù)

旅游地產(chǎn)開發(fā)成功的基礎(chǔ)是自然資源只能借用，不能侵占和破壞。因此，河南在旅游地產(chǎn)開發(fā)時要堅持綜合開發(fā)，全面收益的原則，確保項目布局合理，既著眼當(dāng)前，又立足長遠(yuǎn)。所有項目的統(tǒng)籌規(guī)劃要在一定的旅游大區(qū)域內(nèi)，有效的整合旅游資源與房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一。項目開發(fā)過程中應(yīng)正確處理好與環(huán)境保護(hù)與矛盾，避免任何對資源環(huán)境破壞性的建設(shè)，堅持“嚴(yán)格保護(hù)、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”原則。

5.3 突出特色、注重創(chuàng)新

為了適應(yīng)市場多樣化的需求，河南未來旅游地產(chǎn)的開發(fā)要因地制宜，利用本身的優(yōu)勢開發(fā)多種類型的旅游地產(chǎn)項目，并且形成一定的開發(fā)模式。要圍繞河南的地理環(huán)境、資源特點、民俗文化來進(jìn)行創(chuàng)新、設(shè)計，應(yīng)突出地域特色，實現(xiàn)新建設(shè)施與原有的自然人文環(huán)境的完美融合，吸引更多的游客來消費、置業(yè)。深圳華僑城的成功是因為開業(yè)以來一直把“創(chuàng)新”視為公司的核心理念之一。美國迪斯尼樂園自開業(yè)以來之所以經(jīng)久不衰，根本原因是每周都有一個新項目推出。

5.4 培養(yǎng)高素質(zhì)的旅游地產(chǎn)專業(yè)人才

由于旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的綜合性以及運作的復(fù)雜性，需要專業(yè)素質(zhì)要求很高的從業(yè)人員。因此，要進(jìn)一步提高河南旅游地產(chǎn)項目開發(fā)的水平離不開對高素質(zhì)綜合性人才的培養(yǎng)。培養(yǎng)方法為對現(xiàn)有旅游地產(chǎn)從業(yè)人員進(jìn)行旅游地產(chǎn)專業(yè)知識的相關(guān)培訓(xùn)，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗，考察成功案例。出臺各項優(yōu)惠政策措施，吸引有經(jīng)驗的高級旅游地產(chǎn)管理人士來河南就業(yè)或創(chuàng)業(yè)。培養(yǎng)目標(biāo)主要為旅游地產(chǎn)的管理人才、規(guī)劃人才和營銷人才。

6 結(jié)論

目前河南旅游地產(chǎn)的開發(fā)雖然有著政策和各方面的發(fā)展機(jī)遇，但是也存在很多制約其發(fā)展的因素?？偟膩砗幽下糜蔚禺a(chǎn)的發(fā)展?jié)摿薮螅_處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題。首先，要形成開發(fā)旅游地產(chǎn)所需的產(chǎn)業(yè)鏈;其次，在開發(fā)中注意做好對旅游資源和生態(tài)環(huán)境的保護(hù);再次，利用河南地方特色和優(yōu)勢開發(fā)多種類型的旅游地產(chǎn)項目;最后，要加強(qiáng)政府部門重視，健全相關(guān)法規(guī)制度，培養(yǎng)高素質(zhì)的旅游地產(chǎn)專業(yè)人才。

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