淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策

楊安琪

河南建筑材料研究設(shè)計院有限責任公司（450002）

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

1.1 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系，包括各類規(guī)章制度、崗位職責、控制流程等，不少企業(yè)也沒有專門成本管理部門。

1.2 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制

頻繁發(fā)生的各類變更和簽證使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋,一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生,“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

1.3 超合同付款時有發(fā)生

由于合同在執(zhí)行過程中發(fā)生的各類變更很多，再加上各類應(yīng)扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數(shù)企業(yè)更是在最終結(jié)算時才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了超付的情況,導(dǎo)致后續(xù)工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效的從根本上杜絕。

1.4 無法準確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本

房地產(chǎn)企業(yè)一味壓低工程造價，同時施工單位為爭取中標競相壓價，導(dǎo)致部分工程造價偏離合理水平。在利益的驅(qū)動下，選材以次充好，達不到美觀、安全、耐久的使用需求，輕者造成社會資源的浪費，重者埋下工程質(zhì)量隱患。同時大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發(fā)周期內(nèi)隨時了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)于事無補了。

1.5 難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進度

在項目開發(fā)過程中，企業(yè)需要對外簽訂各類工程合同，特別是在項目規(guī)模比較大、周期比較長的情況下，合同數(shù)量更是可觀。同時，合同在執(zhí)行過程中還會發(fā)生各種常見的變更情況，另外還包括合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結(jié)算等很多和合同相關(guān)的各類信息。這么龐大的信息量在手工管理模式下根本無法實現(xiàn)實時、精確的管理,從而使合同在執(zhí)行過程中由于信息掌握不充分或難以共享而產(chǎn)生大量的重復(fù)工作，甚至發(fā)生不必要的錯誤。

1.6 難以精確制定資金計劃

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理。在項目開發(fā)過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執(zhí)行過程中，企業(yè)者想在短時間內(nèi)精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)。現(xiàn)實工作中，雖然財務(wù)人員投入了大量的時間和精力制定資金計劃，但由于各類數(shù)據(jù)每天都在變化之中，往往是剛剛辛辛苦苦計算出來的數(shù)據(jù)實際上已經(jīng)過時了，難以有效確保數(shù)據(jù)的及時性和準確性，導(dǎo)致公司高層難以根據(jù)及時精確的資金計劃做出正確的決策。

1.7 缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析

由于企業(yè)沒有數(shù)字化的成本管理系統(tǒng)，使以往項目開發(fā)過程中發(fā)生的各類成本數(shù)據(jù)都隱藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中,無法對歷史數(shù)據(jù)進行進一步的加工、提煉和深層次的統(tǒng)計分析,使以往的寶貴經(jīng)驗或教訓(xùn)不能在新項目中得到有效的應(yīng)用，難以持續(xù)提高企業(yè)的成本管理水平。

1.8 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應(yīng)用狀況

目前不少房地產(chǎn)企業(yè)自行采購材料設(shè)備，在材料設(shè)備采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優(yōu)惠幅度、價格變動、產(chǎn)品質(zhì)量、實際應(yīng)用效果等各類信息非常龐大，目前手工管理模式根本無法隨時掌握各類材料的最新動態(tài)，也難以在各項目之間共享這方面的資料，導(dǎo)致在材料采購過程中難以準確做出正確的判斷。

1.9 缺乏對供方的全面跟蹤管理

在項目開發(fā)過程中，企業(yè)需要和施工、設(shè)計、材料供應(yīng)等各種類型的專業(yè)供方進行合作，特別是對于多項目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，很多情況下和同一供方在不同項目中還會進行多次合作（可能同時簽訂多份合同）,在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)一般難以全面掌握供方在質(zhì)量、工期、信譽、款項等各方面的最新綜合信息，缺乏有效的追蹤手段來準確評估各類供方的綜合表現(xiàn)，這樣不利于對供方的系統(tǒng)管理。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

由于房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。因此針對上述在現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)該著重從項目開發(fā)過程中進行嚴格的控制。

2.1 合理儲備土地，降低土地成本

由于近幾年來,國家加大對國有土地的限制，土地的稀缺性更加體現(xiàn)出來,因此在地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地費用占總的費用的比率越來越大。那么合理儲備土地，降低土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中勝敗的關(guān)鍵因素。近幾年萬科、和記黃浦、中海等大型房地產(chǎn)商都在全國范圍內(nèi)大量拿地,進行土地儲備，實施全國發(fā)展開發(fā)戰(zhàn)略。進行土地儲備不僅是企業(yè)發(fā)展的需要,而且是大大降低開發(fā)成本的一種手段?，F(xiàn)階段土地招標，地塊越大，資金要求越高,自然淘汰一大批中小企業(yè)，對大型房地產(chǎn)企業(yè)中標土地極為有利。目前，建立一支專業(yè)高效土地研發(fā)隊伍和資金的有效準備都是地產(chǎn)公司的當務(wù)之急。

2.2 優(yōu)化細化設(shè)計，降低項目成本

設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，直接影響建設(shè)成本,建設(shè)周期以及工程質(zhì)量。盡管設(shè)計費用一般只占工程項目總投資的3%左右，但對工程成本的影響可以達到75%以上。因此，優(yōu)化細化設(shè)計就顯得尤為重要。

1）在項目前期階段，將市場策劃與設(shè)計相結(jié)合,對房型及戶室比、面積、結(jié)構(gòu)形式、環(huán)境、功能等方面進行合理定位，以有利于房地產(chǎn)的銷售和資金回籠。

2）從安全可靠、經(jīng)濟合理、實用方便、科學新穎出發(fā),要將概算按單位工程、專業(yè)、工種等細化，要求設(shè)計人員提高市場經(jīng)濟意識，使設(shè)計更為精確，起到控制成本的作用。通過限定每立方米的含鋼量、混凝土標號等，為實施工程量清單計價、強化工程量計算規(guī)則及建筑面積分攤統(tǒng)一化奠定科學和合理的依據(jù)。

3）在方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計的每一個階段都必須要求設(shè)計單位出具本階段的概算結(jié)果，并進行認真的分析、比較，編制建造成本概算書,確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計工作。

4）設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正,避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失。

2.3 在工程建設(shè)中，降低工程施工成本

1）把握好工程施工招投標，選擇施工工藝先進、報價合理、社會信譽好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè),鼓勵施工單位采用先進施工工藝，縮短工期。

2）加強現(xiàn)場簽證的管理，杜絕行賄受賄等不良風氣，避免建設(shè)單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時,加強對簽證的監(jiān)督與審核，檢查這些設(shè)計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計單位及建設(shè)單位的批準，并且嚴格查實變更簽證，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實后方可簽發(fā)。

3）強化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術(shù)問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據(jù)；另一方面，在處理索賠時應(yīng)仔細研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍的，則不得批準對方的索賠要求。

4）在竣工結(jié)算時，按施工圖嚴格核實工程量，嚴格執(zhí)行投標過程中所報的單價或簽證價格，嚴格按規(guī)定和合同套取計費程序，計取各項費用，認真審查、復(fù)核，防止各項費用計算誤差，禁止高套單價的情形出現(xiàn)。

2.4 建立銷售推廣的有效性基本模型，量化控制

銷售流程貫穿于銷售的整個過程中，只有每個環(huán)節(jié)都做到快速運作，毫不脫節(jié)，才會真正地提高工作效率。為此，需注意以下幾個方面的問題∶

1）在營銷實戰(zhàn)中，已對廣告效果的來電、來訪做了一定統(tǒng)計，但為了做到科學的過程控制，應(yīng)不斷總結(jié)，根據(jù)項目不同特點有意識的建立營銷成本量化考核模型。

2）隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的廣告投放量明顯增加，廣告費用急劇上升。創(chuàng)新廣告推廣模式，有效提高廣告的效益，成為節(jié)約銷售成本的重要措施。

3）對銷售部門來說，即在銷售流程中強調(diào)對事負責，而不是對人負責，常規(guī)處理過多次的事務(wù)，就按標準程序辦事，不用事事請示。而且更要減少不必要的繁文縟節(jié)。

4）銷售部門不能只注重某一階段性的銷售業(yè)績，或某一階段性的廣告推廣效果，而是要通過電話及訪客對產(chǎn)品的反映進行統(tǒng)計分析，從中發(fā)現(xiàn)市場的契機與正確的廣告訴求點。這樣才能在市場中立于不敗之地。

2.5 強化資金管理，降低財務(wù)成本

房地產(chǎn)項目資金需求量大，占用供貨商及建筑商資金的確能起到緩解資金壓力的作用，賺取占用資金的時間價值，但如果長期大量占用資金，將會導(dǎo)致企業(yè)信譽低下，材料采購及人力成本上升。強化資金管理則要結(jié)合材料及勞動力市場情況，平衡這二者關(guān)系，以達到有效降低資金成本，創(chuàng)造更好的資金管理效益的目的。

1）拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業(yè)負債率，建立良好的信用等級，以提高企業(yè)知名度，有效降低融資成本。

2）加強融資的可行性研究，開發(fā)多樣化融資渠道，采用多種融資方式，針對不同的項目采用不同的最佳融資方案。

3）建立有效的回籠資金措施，及時收回售房應(yīng)收款。

4）建立企業(yè)的資金計劃管理系統(tǒng)與合同管理系統(tǒng)，提前輸入合同工程款支付進度時間，提前申報計劃，經(jīng)有關(guān)部門會審、批準，按時按計劃撥付。項目經(jīng)理對關(guān)鍵線路節(jié)點要把握清楚，抓住主要矛盾，可以打時間差，解決企業(yè)資金調(diào)動問題。