新型城鎮(zhèn)化背景下城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)籌構(gòu)建

張遠索

（1.北京聯(lián)合大學應用文理學院， 北京 100191；2.北京大學城市與環(huán)境學院， 北京 100871）

新型城鎮(zhèn)化背景下城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)籌構(gòu)建

張遠索1,2

（1.北京聯(lián)合大學應用文理學院， 北京 100191；2.北京大學城市與環(huán)境學院， 北京 100871）

研究目的：在理論總結(jié)和政策解讀的基礎上，研究中國新型城鎮(zhèn)化背景下城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)籌構(gòu)建途徑。研究方法：文獻研究法，定性分析法。研究結(jié)果：城市土地市場產(chǎn)權(quán)制度和管理制度相對完善，但仍有一定提升空間；農(nóng)村土地市場很不成熟，區(qū)域性交易需求強烈但受制度抑制；城鄉(xiāng)兩個土地市場之間連通不暢，城市用地現(xiàn)實需求與農(nóng)村用地理論供給并存；新型城鎮(zhèn)化為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地市場帶來契機。研究結(jié)論：在完善城鄉(xiāng)兩個市場內(nèi)部運行機制的基礎上，應重點關注集體建設用地入市方案設計，更應該借新型城鎮(zhèn)化發(fā)展理念，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城鎮(zhèn)化，以此在城鄉(xiāng)兩個市場之間修建鎮(zhèn)域帶，推動城鄉(xiāng)土地市場的統(tǒng)籌發(fā)展。

土地管理；新型城鎮(zhèn)化；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；土地市場；集體建設用地入市；鎮(zhèn)域帶

1 引言

目前中國城鄉(xiāng)土地市場在土地產(chǎn)權(quán)、土地用途、交易方式、交易價格等方面都體現(xiàn)出明顯的二元特征。城市土地市場相對健全，土地收購儲備、土地出讓、開發(fā)建設以及轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等環(huán)節(jié)不僅配有政策規(guī)定，而且取得較豐富的實踐經(jīng)驗，而農(nóng)村土地市場遠不成熟。對中國土地市場問題的理論研究成果多集中在土地分項市場如出讓市場、租賃市場、抵押市場、流轉(zhuǎn)市場的模式現(xiàn)狀、存在問題等方面，有研究發(fā)現(xiàn)國家現(xiàn)有征地制度的壟斷性導致土地巨額增值收益被地方政府收入囊中，對農(nóng)村土地所有者和使用者非常不利[15]。有觀點認為土地流轉(zhuǎn)概念不宜擴大，僅限于集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)[2]，但更多人認為也應將農(nóng)用地的轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股、信托等行為也納入土地流轉(zhuǎn)市場[3-4]。在中國經(jīng)濟發(fā)展階段現(xiàn)實需求和中央政策導向雙重影響下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展成為近些年來理論界的研究熱點。越來越多的學者達成共識，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然選擇[5]，是全面推進“以工補農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措[6]，有助于城鄉(xiāng)資本、技術、信息、土地要素的合理配置[7]和整個社會經(jīng)濟效率與公平的良好實現(xiàn)[8]。

中共十八大報告首次提出堅持走中國特色“新型城鎮(zhèn)化道路”，“新型城鎮(zhèn)化”是貫穿2013年兩會始末的熱詞之一，也成為新一屆領導人的戰(zhàn)略抓手。李克強總理明確指出新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，必須保護農(nóng)民利益。近兩年來關于新型城鎮(zhèn)化的研究熱情大增，有學者認為可以通過要素空間集聚推動技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，以提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量[9]。諸多研究成果擁護并高度認可新型城鎮(zhèn)化以人為本的核心發(fā)展思路，新型城鎮(zhèn)化推進過程中，要讓所有城鎮(zhèn)化人口獲得均等的公共服務[10]。新型城鎮(zhèn)化對原有的土地制度提出改革的新要求[11]，因此要求在深化戶籍制度改革的同時，必須同步推進土地制度改革[12]，特別是要構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場[13]。有美國學者指出，土地市場應該具備可持續(xù)發(fā)展的特征，不僅追求經(jīng)濟目標，還應包括社會效益和環(huán)境效益[14]。由于新型城鎮(zhèn)化概念較新，從新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求出發(fā)，統(tǒng)籌構(gòu)建中國城鄉(xiāng)土地市場的研究非常薄弱，而這無疑是亟需解決的一個發(fā)展難題。本文擬在分析中國城鄉(xiāng)土地市場現(xiàn)狀的基礎上，以新型城鎮(zhèn)化發(fā)展內(nèi)涵需求為研究視角，探討中國城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)籌構(gòu)建的思路，以期為政府部門出臺后續(xù)相關政策提供參考。

2 中國城鄉(xiāng)土地市場發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 運行模式

中國城市土地市場交易活動包括土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、土地抵押、土地出租等。按土地利用行為邏輯順序，通常把城市土地市場分為出讓市場和轉(zhuǎn)讓市場，在不同級別的市場中，交易主體、交易行為等有明顯區(qū)別[15]。

中國農(nóng)村土地市場發(fā)展相對落后，理論研究和制度建設明顯滯后于現(xiàn)實需要。寬泛來看，農(nóng)村土地市場既包括集體建設用地市場，又包括集體農(nóng)用地市場，其交易行為多被稱為“流轉(zhuǎn)”。國家為維護社會穩(wěn)定，保障農(nóng)民利益，制定了很多限制宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但從具體條文看，并無直接的允許或禁止性規(guī)定[16]?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定“轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請集體土地”，很多人將其理解為宅基地是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，因此農(nóng)村很多一戶多宅的村民轉(zhuǎn)讓、出租其多余宅基地的現(xiàn)象屢見不鮮，部分地方已經(jīng)出臺規(guī)定認可了這種流轉(zhuǎn)行為[17]。另外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村辦企業(yè)使用的集體建設用地的流轉(zhuǎn)也是集體建設用地市場的重要組成部分。相對于集體建設用地市場，農(nóng)用地市場相對開放，在部分相關政策法規(guī)中有明確允許、鼓勵性規(guī)定?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定“國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”，2013年中央一號文件指出“堅持依法自愿有償原則，引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，鼓勵和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營”?，F(xiàn)實中，農(nóng)村農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較備受壓抑的集體建設用地流轉(zhuǎn)市場活躍的多，已經(jīng)出現(xiàn)的形式包括轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股、信托、土地銀行等。

有些地方，曾試圖將城市土地市場與農(nóng)村土地市場兩者結(jié)合起來運行，比如重慶的“地票”、成渝的綜合配套改革實驗、天津華明鎮(zhèn)的“宅基地換房”等，在褒貶不一聲中擔負著摸索改革的任務。另外，很多地方政府在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策背景下大搞農(nóng)民上樓運動，實現(xiàn)了部分農(nóng)民的市民化過程。不少村鎮(zhèn)政府突破政策規(guī)定，在城市郊區(qū)修建大量“小產(chǎn)權(quán)房”，成為土地亂象之一。

2.2 存在的問題

中國土地市場存在的問題可以分為兩大方面，即城鄉(xiāng)土地市場內(nèi)部運行機制完善問題和城鄉(xiāng)土地市場之間統(tǒng)籌機制構(gòu)建問題。城市土地市場建立了相對完善的產(chǎn)權(quán)制度和管理制度，但還有一定完善空間。比如土地出讓市場中，由于傳統(tǒng)招拍掛出讓方式帶來的弊病日益顯現(xiàn)。地價上漲，地王頻出，一定程度上導致房價的高企和上漲沖動，受巨大經(jīng)濟利益驅(qū)使，違規(guī)占地用地現(xiàn)象增多。農(nóng)村土地市場典型的特點是實踐先行，現(xiàn)階段的很多做法可以“政策滯后，無關對錯”一言蔽之。比如在村民占有宅基地數(shù)量問題上，土地管理法規(guī)定一戶一宅，河南、山東等地也曾出臺政策規(guī)定每戶家庭只能擁有一處宅基地，多余宅基地要交回集體，但受制于傳統(tǒng)觀念和地上建筑物等因素，現(xiàn)實中難以回收?！段餀?quán)法》規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，又把難題甩回給了土地管理法。另外，在將集體土地統(tǒng)一入股以后，在日后分紅過程中是股東成員恒定不變？還是根據(jù)本集體成員增減變化動態(tài)調(diào)整？這個涉及價值取向的問題也亟需解答。

城市土地市場和農(nóng)村土地市場冰火兩重天的現(xiàn)狀導致前者供給遠小于需求，后者巨大潛能無從釋放，兩個市場的統(tǒng)籌發(fā)展勢在必行?，F(xiàn)階段，關聯(lián)城市土地市場與農(nóng)村土地市場的形式包括：使集體所有土地單向流轉(zhuǎn)為國家所有土地的土地征收、政策許可度不明朗的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、強地域性的地票模式和綜合配套改革實驗區(qū)、尚在摸索階段的宅基地換房模式、違反政策規(guī)定的“小產(chǎn)權(quán)房”等①。但這種鏈索式的連接，遠達不到統(tǒng)籌城鄉(xiāng)兩個土地市場的現(xiàn)實要求，需要在兩者之間構(gòu)建更寬廣的聯(lián)系帶。

3 新型城鎮(zhèn)化及其對土地市場提出的要求

3.1 新型城鎮(zhèn)化解讀

“新型城鎮(zhèn)化”本身不是一個新詞，20世紀80年代就有人提出[18]，但其涵義與目前所謂的新型城鎮(zhèn)化有較大差異。2012年9月，時任國務院副總理的李克強在省部級領導干部推進城鎮(zhèn)化建設研討班學員座談會上提出“推進城鎮(zhèn)化需要深入研究一些重大問題”，之后多次闡述城鎮(zhèn)化新的發(fā)展定位和發(fā)展思路，如“城鎮(zhèn)化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面實現(xiàn)由‘鄉(xiāng)’到‘城’的轉(zhuǎn)變”、“要把生態(tài)文明理念和原則全面融入城鎮(zhèn)化全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路”、“推進城鎮(zhèn)化，核心是人的城鎮(zhèn)化，關鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”、“城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相輔相成，是新型四化的必然要求”等。期間，十八大報告中出現(xiàn)新型四化的提法，城鎮(zhèn)化位列其中，因此本輪城鎮(zhèn)化被稱為新型城鎮(zhèn)化。本輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展由中央高層設計，思路表述明確，政策信號頻發(fā)，能最大限度防止各地方政府在實踐中走樣。攬讀政策，歸納起來，新型城鎮(zhèn)化強調(diào)的方面包括：以人為本，尤其要保障農(nóng)民利益；以中小城市為主，注重城市與城市、城市與所輻射地域之間協(xié)調(diào)發(fā)展；注重城鎮(zhèn)化內(nèi)涵和質(zhì)量，走生態(tài)型城鎮(zhèn)化道路；在城鎮(zhèn)化進程中兼顧農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

3.2 新型城鎮(zhèn)化對城鄉(xiāng)土地市場發(fā)展提出的要求

結(jié)合中國城市土地市場和農(nóng)村土地市場的運行現(xiàn)狀和現(xiàn)存特點，通過解讀新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路，發(fā)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化所強調(diào)的內(nèi)容，絕大多數(shù)與土地市場要完善的方面高度吻合。這從一個側(cè)面反映出當前中國土地市場的二元結(jié)構(gòu)確實制約了整個社會經(jīng)濟的良性發(fā)展，城市與農(nóng)村兩個市場已經(jīng)到了非要統(tǒng)籌不可的地步。新型城鎮(zhèn)化強調(diào)的幾方面內(nèi)容，應該是中央領導人從國民經(jīng)濟發(fā)展的宏觀層面高屋建瓴提出的，但其客觀上對“土地”這一經(jīng)濟發(fā)展重要要素的新型市場化提出現(xiàn)實要求：農(nóng)民土地權(quán)益的切實保障、農(nóng)民向市民絕對意義的轉(zhuǎn)化、中小城市的發(fā)展要素和資源集聚、新建城鎮(zhèn)景觀和生態(tài)的營造和保護、農(nóng)地的高效規(guī)?；?jīng)營等。

4 新型城鎮(zhèn)化背景下土地市場建設思路

4.1 城鄉(xiāng)土地市場內(nèi)部機制完善優(yōu)化

4.1.1 城市土地市場內(nèi)部機制完善優(yōu)化 中國城市土地市場產(chǎn)權(quán)制度及管理制度基本建立，但某些領域的制度規(guī)定過于被動消極。從目前來看，城市土地市場需要完善的方面包括變革土地出讓方式、優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)、整肅土地壟斷閑置等?，F(xiàn)行以招拍掛為主的土地出讓方式在一定歷史階段起到了拉動經(jīng)濟、提高政府財政收入、防止國有資產(chǎn)流失等積極作用，但招拍掛制度設計上的先天不足很大程度上導致了近年來地價與房價互飆的局面。招標方式雖具備評價指標多樣性但只能報價一次，拍賣和掛牌都以價高者得為首要特征，掛牌雖克服只能報價一次的缺陷，但跟拍賣一樣沒有綜合考慮多個指標，有失偏頗。因此，完善土地出讓市場運行機制的首要問題是變革上述傳統(tǒng)的土地出讓方式，比如可以設計同時具備多個評價指標、多次報價機會等優(yōu)點的“多要素拍賣”方式[19]。在土地供應計劃中，應該注意解決兩個問題，一是明確保障性住房用地的內(nèi)涵，尤其要解決“回遷安置房”用地、“棚戶區(qū)改造”用地等是否應當劃歸于保障性住房用地的問題，二是提高保障性住房用地的數(shù)量和比例。另外，要加大懲處土地壟斷炒作、閑置投機等不良現(xiàn)象，城市土地資源的囤積居奇，是對土地供應計劃、土地利用規(guī)劃以及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的巨大創(chuàng)傷。近年來，開發(fā)商惡意囤積土地的報道屢見不鮮，但事實上依據(jù)既有政策規(guī)定進行實質(zhì)處罰的極少，進一步細化相關政策規(guī)定，加強執(zhí)法監(jiān)督是后續(xù)工作重點。

4.1.2 農(nóng)村土地市場內(nèi)部機制完善優(yōu)化 中國農(nóng)村土地市場包括集體建設用地流轉(zhuǎn)市場和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場。集體建設用地流轉(zhuǎn)市場除部分涉鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的建設用地流轉(zhuǎn)外，以村民宅基地流轉(zhuǎn)為主。從理論層面看，宅基地（或其轉(zhuǎn)換成的用地指標）升值潛力巨大，從現(xiàn)實層面看，宅基地流轉(zhuǎn)區(qū)域性需求旺盛?？山栊滦统擎?zhèn)化發(fā)展契機，改變宅基地只能村內(nèi)流轉(zhuǎn)的微循環(huán)體制，打通宅基地指標流向城鎮(zhèn)的通道，徹底釋放部分地區(qū)廣大村民宅基地流轉(zhuǎn)需求。在一定政策支持下，當前農(nóng)村農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場日益活躍，但其力度有待進一步加強。農(nóng)用地的轉(zhuǎn)包、出租等形式多以村民約定俗成的口頭約定為主，流轉(zhuǎn)細則、合同規(guī)范等沒有上升到政策層面，農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)市場存在一定隱患。按照十八大報告提出的發(fā)展新型農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求，以穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系為前提，引導耕地向種植大戶、農(nóng)業(yè)公司以及志在投資農(nóng)業(yè)的回歸人士手中集中，加速推進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；F(xiàn)代化。在此過程中，適合采取按村集體戶籍人數(shù)確定股東數(shù)量，以入股的形式定期分紅，除特殊情況外，耕地的規(guī)?；?、現(xiàn)代化經(jīng)營會產(chǎn)生較大的增值收益，要充分保證原有散戶農(nóng)民收入水平不降低并能參與一定的增值收益分配。

4.2 城鄉(xiāng)土地市場之間聯(lián)系帶建設

按新型城鎮(zhèn)化的要求，結(jié)合當前中國城鄉(xiāng)土地市場發(fā)展現(xiàn)狀、特點及可能的連通渠道，從制度層面規(guī)劃設計集體建設用地入市、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城鎮(zhèn)化兩條聯(lián)系帶能取得良好效益。

4.2.1 集體建設用地入市 集體建設用地入市是針對傳統(tǒng)的征地模式所作的重大改革，雖然“縮小征地范圍，提高補償標準，拓寬安置途徑，完善征地程序”的改革思路早在20世紀90年代提出，但集體建設用地入市實踐舉步維艱。地票模式、宅基地換房模式、成渝實驗區(qū)模式以及掛鉤政策等都可視為不同程度破解集體建設用地入市難題的探索。但實踐證明，上述做法都存在問題，甚至有些地方發(fā)生群體性事件，其難以推進的最根本的阻礙因素是各方利益協(xié)調(diào)問題。所以，在新一輪的集體建設用地入市方案設計過程中，要充分做好“三確一分類”工作：一是確權(quán)，盡快完成農(nóng)村建設用地權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作，建立“歸屬清晰、權(quán)能完整、流轉(zhuǎn)順暢、保護嚴格”的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度[20]，為集體建設用地進入市場交易打好基礎；二是確價，遵循“同地同權(quán)同價”理念，引入城市建設用地定價機制，確定集體建設用地市場價格，體現(xiàn)其應有的、真正的價值，為協(xié)調(diào)相關主體利益關系做好鋪墊；三是確比，確定各利益主體間的收益分配比例是最大難題所在，中國特殊的農(nóng)村集體所有制決定了集體土地收益分配過程中必須附加上“主觀賦值”這一環(huán)節(jié)，即（各級）政府、開發(fā)商、村集體、農(nóng)民個人的分配比例①，需當事地域更高級別政府制定出臺指導性標準；四是分類設計，集體建設用地入市還面臨地處城鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃圈內(nèi)、圈外的問題，這需要分別設計相應方案，前者可就地建設實現(xiàn)市場化，而后者可能還需通過指標置換等途徑實現(xiàn)市場化。b

4.2.2 發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城鎮(zhèn)化 傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化帶來的弊病顯而易見，大城市規(guī)模擴張、高樓林立的同時，城市病凸顯，廣大農(nóng)村基礎設施和發(fā)展水平嚴重落后。順應新型城鎮(zhèn)化要求，將政策傾斜和資源聚集瞄準鎮(zhèn)域，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城鎮(zhèn)化，能很好地改變城鄉(xiāng)差異過大的局面。同時，還能踐行保護農(nóng)民利益、帶動區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、建設重視質(zhì)量和生態(tài)建設、發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)等新型城鎮(zhèn)化思路。鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城鎮(zhèn)化，對農(nóng)民而言是“就近”城鎮(zhèn)化，不是傷筋動骨的大動作，其特有的生存技能和生活方式也得到尊重，農(nóng)民整體利益受到保護；鄉(xiāng)鎮(zhèn)的空間地位決定其促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的巨大優(yōu)勢；鄉(xiāng)鎮(zhèn)級新城即周邊農(nóng)民集聚區(qū)，多數(shù)可從零開始規(guī)劃設計，重視并體現(xiàn)質(zhì)量內(nèi)涵和生態(tài)景觀；在發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)模式上，可以采取村集體經(jīng)濟組織脫胎為服務管理部門，組織農(nóng)民將其耕地入股實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營并按期分紅的方式，這種方式的關鍵在于財務公開制度、監(jiān)督檢查制度是否能有效建立。另外，在城市土地市場與農(nóng)村土地市場之間大規(guī)模鋪開“鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地市場”，以鎮(zhèn)域帶的形式完美地實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)籌發(fā)展的目標。新型城鎮(zhèn)化背景下城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)籌構(gòu)建思路如圖1所示。

圖1 新型城鎮(zhèn)化背景下城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)籌構(gòu)建思路②Fig.1 The harmonious construction of urban and rural land markets in the context of new-type urbanization

5 結(jié)語

中國的土地市場包括城市土地市場和農(nóng)村土地市場，無論是理論研究、政策規(guī)定還是實踐經(jīng)驗，城市土地市場相對完善，而農(nóng)村土地市場遠不成熟。傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化模式發(fā)展至今，在拉大城鄉(xiāng)差距的同時，催生土地亂象。城市用地指標緊缺，農(nóng)村用地效率低下，本可水火相抵，實現(xiàn)社會經(jīng)濟和諧發(fā)展，但受制度設計影響，城鄉(xiāng)兩個土地市場統(tǒng)籌發(fā)展的渠道遲遲未能打通。新型城鎮(zhèn)化概念的提出，給統(tǒng)籌發(fā)展兩個市場帶來契機，尤其是新型城鎮(zhèn)化以人為本、以中小城市為重點對象的發(fā)展定位，可以為城市土地市場和農(nóng)村土地市場之間構(gòu)建一條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級地域帶。因此，在設計城鄉(xiāng)兩個土地市場統(tǒng)籌發(fā)展方案時，在完善現(xiàn)有市場內(nèi)部運行機制的基礎上，重點研究集體建設用地入市途徑，同時應該特別關注通過發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城鎮(zhèn)化實現(xiàn)城市、農(nóng)村兩個土地市場的統(tǒng)籌發(fā)展。

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（本文責編：戴晴）

The Integrated Development of Urban and Rural Land Markets in the Context of New-type Urbanization

ZHANG Yuan-suo1,2
（1．College of Applied Arts and Science, Beijing Union University，Beijing 100191, China； 2．College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871, China）

The purpose of this paper is to explore the ways of the integrated development of urban and rural land markets in the context of new urbanization in China based on theoretical summary and policy interpretation. The methods of documentary research and qualitative analysis were employed. The results include that property rights system and management system in urban land markets is relatively perfect but there is still some space for improvement, rural land market is very immature with a strong demand suppressed for regional trade regime, realistic demand of urban land market and theoretical supply of rural land market coexist, while there is a poor connectivity between two markets. The new-type urbanization brings a new opportunity to integrate urban and rural land markets. It is concluded that the design of collective construction land market should be paid attention based on improving internal operation mechanism of urban and rural markets. The township level of urbanization should be developed vigorously, taking advantage of the newtype urbanization. The zone of township should be built between urban and rural land markets to promote the integrated development of urban and rural land markets.

land administration; new urbanization; urban and rural harmonious development; land market; collective construction land market; zone of township

F301.2

A

1001-8158（2013）11-0039-06

2013-08-18

國家社會科學基金青年項目（12CGL094）；北京市屬高等學校高層次人才引進與培養(yǎng)計劃項目（IDHT201304079）。

張遠索（1977-），男，山東濟南人，博士，副教授。主要研究方向為土地制度與政策、土地規(guī)劃與整理。E-mail: zysruc@126.com