武漢東西湖中百城市綜合體設(shè)計實踐探索

石 光， 王 立， 丁君德

(1.遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，沈陽 110122；2.中信建筑設(shè)計研究總院有限公司，武漢 430014；3.沈陽建筑大學(xué)，沈陽 110168)

0 引言

城市綜合體，又稱HOPSCA，是一個集酒店(HOTEL)、辦公(OFFICE)、公園(PARK)、購物中心(SHOPPINGMALL)、會議會展(Convention)、公寓(APARTMENT)等多種功能于一體的城市建筑復(fù)合體，各種功能之間相互作用，互為補充，以科學(xué)的配比實現(xiàn)城市功能的新型物業(yè)開發(fā)形態(tài)。它具備完備的配套及服務(wù)功能，能給人提供一站式的生活便利，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。[1]城市綜合體在城市擴展過程中起著營造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標的作用，同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，豐富城市休閑時代的內(nèi)容等方面也起著重要作用。

隨著城市功能的完善，城市功能在向多元化方向發(fā)展，各種物業(yè)形態(tài)不再是各自孤立的個體，而是需要進行有效的整合，共同形成區(qū)域小氣候發(fā)揮集群效應(yīng)。城市綜合體通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了建筑與建筑、建筑與城市，從空間到功能的有機結(jié)合，實現(xiàn)對城市空間和土地的高效利用，提升了城市空間的使用價值，它使得每一種物業(yè)形態(tài)都有著比單一型物業(yè)更高的使用價值。

自上個世紀末，世界范圍內(nèi)的許多國家和城市都對其城市發(fā)展進行了深度思考和建設(shè)實踐。世界上第一個城市綜合體是法國巴黎“拉德芳斯”，于上世紀五十年代開始建設(shè)開發(fā)，高樓林立，成為集辦公、商務(wù)、購物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現(xiàn)代氣息，更為世界各大城市提出了一個新的發(fā)展方向。目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于發(fā)達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，大型城市綜合體也隨著這樣的建設(shè)腳步向我們走來，走在這個潮流前沿的成功實例不勝枚舉，通過國內(nèi)外的這些實例，我們可以總結(jié)出城市綜合體設(shè)計所必須具備的一些要素來作為指導(dǎo)我們進行綜合體設(shè)計的依據(jù)和參考。以下就以武漢東西湖中百城市綜合體項目為例，分析這些要素在實際設(shè)計中的應(yīng)用。

1 合理的區(qū)位和場地環(huán)境

武漢東西湖區(qū)地處長江左岸，漢口西部近郊，漢江、漢北河及府環(huán)河匯合之處。武漢東西湖城市綜合體項目擬建于武漢東西湖區(qū)五環(huán)大道和一零七國道兩條城市干道交匯處，地塊占地面積10.9萬m2，用地是東西方向長410m南北方向?qū)?90m的規(guī)則矩形，原區(qū)政府辦公樓及市民廣場位于用地內(nèi)東側(cè)。用地南側(cè)的臺商開發(fā)區(qū)也可以給項目提供大量的潛在客戶群，未來的區(qū)域中心也處于項目輻射半徑區(qū)域之內(nèi)。項目遠離漢口幾大商圈的輻射范圍，且目前為止在東西湖片區(qū)還沒有比較成熟的現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體出現(xiàn)，這對發(fā)揮本項目的區(qū)域價值來說是一種機遇。

2 便捷的交通條件

很多外部的環(huán)境因素也在一定程度上決定著一個城市綜合體項目的成敗。如一個項目的可達性好壞非常重要。所謂可達性，簡單來說就是它周圍的交通便捷程度。城市綜合體的選址之地通常要有足夠的客流和消費基礎(chǔ)，如果可達性好，就占據(jù)了優(yōu)勢。就能夠很好地解決客流問題。武漢東西湖城市綜合體項目地處東西湖片區(qū)未來城市南北中軸與東西向軌道交通一號線的交匯點，處于一零七國道北側(cè)，田園大道南側(cè)，交通四通八達，地理位置得天獨厚，地塊的區(qū)域交通價值十分突出。

3 適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)規(guī)模

城市綜合體的建設(shè)、發(fā)展，不僅是地產(chǎn)問題，更是城市發(fā)展和經(jīng)營的問題，城市綜合體必須與城市經(jīng)濟、人口結(jié)構(gòu)和消費能力等合理、配套發(fā)展，規(guī)模和體量可大可小，要掌握適當(dāng)，切不能盲目擴大規(guī)模。本項目以商業(yè)為主導(dǎo)集酒店、辦公、公寓、文娛、會展等功能為一體，項目定位為東西湖區(qū)具有劃時代意義的綜合性商業(yè)中心、區(qū)域的商圈旗艦、全功能、全天候的商業(yè)文化消費和服務(wù)中心，武漢市的地標性建筑。總建筑面積約42.8萬m2，其中地面建筑約28.3萬m2。地下2層建筑面積約為14.5萬m2，包括地下的文化餐飲、超市以及分區(qū)式智能化管理停車場。

圖1 總平面圖

4 科學(xué)的業(yè)態(tài)配比

業(yè)態(tài)配比就是確定各業(yè)態(tài)在項目中所占比例及每一種業(yè)態(tài)中各品牌數(shù)量的多少。比如購物中心、百貨、餐飲等占整個項目比例，餐飲經(jīng)營者的數(shù)量等?？茖W(xué)的業(yè)態(tài)配比要對不同的業(yè)態(tài)進行有效的劃分與組合，使其產(chǎn)生巨大的連動和需求外部效應(yīng)。本項目屬于非城市中心區(qū)興建的大型商業(yè)綜合體項目，在這種情況下更需要我們審時度勢，權(quán)衡利弊。[2]項目用地周邊已有較成熟的商業(yè)氛圍，并有甲方正在使用的中心百貨和中百物流中心作支撐，同時通過與其他重要城市的綜合體項目作對比我們認為項目的用地規(guī)模已達到建設(shè)大型綜合體的黃金規(guī)模和尺度，結(jié)合項目基地區(qū)位和周邊環(huán)境特點，我們決定采用以商業(yè)為核心功能的開發(fā)模式即：

Complex=shopping(購物中心)+office(寫字樓)+hotel(酒店)+Convention(會議中心、會展中心)+park(公園)+apartment(公寓)+……

設(shè)計中以商業(yè)作為開發(fā)重心，建筑面積約18.3萬m2，占總建筑面積的43%，希望通過商業(yè)形成集群效應(yīng)，以其他物業(yè)形式作為補充，并駕齊驅(qū)，共同發(fā)揮作用，帶動區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展。

5 人性化的建筑設(shè)計

城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務(wù)的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計、空間設(shè)計、景觀設(shè)計、綠化、區(qū)間布局及流線設(shè)計、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。城市綜合體是體現(xiàn)城市文化形態(tài)的物質(zhì)實體，商業(yè)、酒店、辦公、會展和公寓等不同的物業(yè)形式集聚了不同的人流，各種人流各自擁有相對獨立的空間，有獨立的入口和停車場，不同功能在不同的時段形成互補分別發(fā)揮作用。

圖2 效果圖

購物中心也不僅僅是買與賣的購物場所，而是一個綜合性的交流空間。本項目商業(yè)采用公園式購物為主題。設(shè)計中保留了原有的城市廣場，意在保留人們對于原有城市空間形態(tài)的記憶，下沉廣場在主入口處形成立體交通、購物和展示空間，形成建筑空間與城市空間自然的過渡。在視覺焦點處的露天舞臺給商業(yè)提供必要展示空間的前提下，也豐富了市民的文化生活，增強了入口處的吸引力。退臺式的設(shè)計結(jié)合流線式的造型在建筑中形成多個空中的生態(tài)花園系統(tǒng)，給購物者在累的時候提供一個休憩和觀景的最佳去處。多處人性化的設(shè)計旨在給人營造一種有活力的商業(yè)空間與購物氛圍，發(fā)掘最大的商業(yè)價值，提供各種游憩消費的購物樂園。不論從其地標性形象的塑造還是對于上部酒店、辦公和公寓來說都是一種極佳的景觀資源。

圖3 鳥瞰效果圖

多種主題的商業(yè)步行街在一個以時尚運動為主題的生態(tài)中廳的整合下形成一個多層的立體式的步行交通系統(tǒng)，各種風(fēng)格的商業(yè)街可以給人以不同的購物體驗，給人形成連續(xù)的視覺刺激，激發(fā)顧客的購物熱情。步行街把一個龐大的建筑形體切割成若干個適當(dāng)規(guī)模的購物體驗區(qū)，通過連廊和扶梯建立聯(lián)系形成一個連續(xù)的和立體的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，建筑二層通過高架橋與輕軌一號線站點直接建立聯(lián)系，使過往人流不用下橋就可以方便地進入購物中心購物，充分發(fā)揮軌道交通的作用提升商業(yè)價值。

6 充足的建設(shè)資金和合理的開發(fā)和建設(shè)次序

武漢東西湖城市綜合體的建設(shè)由于其復(fù)雜的業(yè)態(tài)和龐大的規(guī)模，所以它的建設(shè)必將要注入大量的建設(shè)資金，項目建設(shè)也不可能一蹴而就，而是必須分期投入和分步實施。本項目擬劃分三期實施：

第一期保留原有的中心百貨和中百物流以及原有的城市廣場，對酒店部分進行裝修改造，同時對公寓和精品商業(yè)部分進行開發(fā)建設(shè)，以項目二期的商業(yè)部分為賣點進行策劃宣傳，通過預(yù)售收回部分建設(shè)資金。

在一期取得成功后對二期商業(yè)部分進行開發(fā)和推廣，當(dāng)商業(yè)氛圍形成以后，會在一定范圍內(nèi)對辦公空間形成業(yè)態(tài)需求，此時實施最終的三期建設(shè)，一步一步穩(wěn)扎穩(wěn)打，讓項目的開發(fā)在一個合理和可控范圍內(nèi)穩(wěn)步實施。

東西湖城市綜合體的建成必將成為東西湖區(qū)的商業(yè)，文化和經(jīng)濟中心，成為城市的新名片，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟繁榮并產(chǎn)生巨大的社會效益。

隨著城市的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，會有更多的各種類型的城市綜合體的建設(shè)項目，城市的空間形態(tài)也必將隨之發(fā)生重大變化。我們應(yīng)以積極而審慎的態(tài)度面對城市綜合體的建設(shè)，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，使城市商業(yè)空間的建設(shè)走向，生態(tài)、健康、融舊迎新、可持續(xù)的和諧發(fā)展之路。

[1]百度百科.HOPSCA.[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/1160174. htm

[2]彭華亮.北京商業(yè)建筑面面觀[A].楊永生.建筑百家言[C].中國建筑工業(yè)出版社，1998.

[3]王楨棟.當(dāng)代城市建筑綜合體研究[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2010.

[4]鄧凡.透視城市綜合體[M].北京:中國經(jīng)濟出版社，2012.

[5]高巍.城市綜合體[M].沈陽:遼寧科學(xué)技術(shù)出版社，2011.