推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策、建議

張作爭

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙赤峰024000）

推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策、建議

張作爭

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙赤峰024000）

我國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)向何處去，備受世人的關(guān)注.文章從房地產(chǎn)的現(xiàn)有特點入手，提出了土地市場規(guī)范化，完善房地產(chǎn)融資渠道，采取切實可行的宏觀調(diào)控措施，建立多元化的房地產(chǎn)市場體系四個方面的建議，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)未來的良性發(fā)展有借鑒意義.

房地產(chǎn)；市場；對策

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就,縱觀這20年的發(fā)展,其特點主要有以下幾個方面:第一,房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化.第二,房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密.過去的十幾年,由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨缺乏資金的狀況.而另一方面,眾多的金融機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè),造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié),銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道,遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié).隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高,房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等政策正在逐步完備并付諸實施,更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨大的補血作用.當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸,將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代.第三,房地產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期,增長迅速,熱點擴散.第四,國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善.為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要,促進房地產(chǎn)市場化,規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為,中央政府及各地方政府出臺、完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策、法規(guī),這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展.一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺,對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范,房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育,以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控都起到了重要作用.

針對上述對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)展分析，提出以下對策、建議：

1 土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的根基,在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡.我國的城市鎮(zhèn)土地所有權(quán)是國有制,一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府,簡單地說就是中國政府壟斷城鎮(zhèn)土地資源,這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性.

（1）政府預(yù)先制定土地供應(yīng)規(guī)劃,詳細(xì)說明未來一段期間內(nèi)（五年或十年內(nèi)）土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、具體地塊土地供應(yīng)大致時間，供應(yīng)土地的規(guī)劃,讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的規(guī)劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā).過去有過這方面負(fù)面的案例,開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地,擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā),于是在拍賣會上瘋狂競價,以超高價位得到土地,之后背負(fù)沉重的壓力進行開發(fā),市場以這樣的形式走下去是不健康的,政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利.

（2）堅持以獲取土地使用權(quán)形式的公正性,實現(xiàn)交易全過程的透明化,接受市場和輿論的監(jiān)督.在土地壟斷的前提下,招標(biāo)、掛牌、拍賣的公平操作顯得更為突出和重要,市場化是中國經(jīng)濟的方向,市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境,政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境.

（3）政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力,以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展.俗話說,計劃沒有變化快,先前制定的計劃可以作為行事準(zhǔn)繩,但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后,就需要及時調(diào)整應(yīng)對，所以應(yīng)形成一系列的應(yīng)對機制,強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制.第四,按年收取土地出讓金,避免提前透支土地潛力.

2 完善房地產(chǎn)融資渠道

（1）實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化,允許民間建立房地產(chǎn)基金.房地產(chǎn)業(yè)需要資金,社會上也有資金,投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā),只需把錢交給會做的人去做,維持游戲規(guī)則.房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因為銀行難以解決資金問題坐失機會,可以選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā).

（2）推進商業(yè)性銀行股份改革,政府應(yīng)從銀行運營中抽身出來.國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化,這樣的形態(tài)不是公平競爭體制.事實證明目前的國有銀行也不能完全認(rèn)同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫,而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響,極力拓展市場份額.

（3）適當(dāng)引入外資,達(dá)到鯰魚效應(yīng).這也就是防止閉門造車的出現(xiàn),我們應(yīng)該盡可能少走彎路,讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費.第四,避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本,也就是確保公平的資本環(huán)境.

3 采取切實可行的宏觀調(diào)控措施

實施宏觀調(diào)控,目的是通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求促使供求平衡,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的綜合平衡和內(nèi)部問題結(jié)構(gòu)的合理化.

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)就是保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展.房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,是改善和提高居民居住條件和水平的前提.這也是全面建設(shè)小康社會的重要保障.房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平,而且在國民經(jīng)濟增長中發(fā)揮著重要作用.

（1）完善房地產(chǎn)市場政策、法規(guī).完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī),給投資者一個良好的市場環(huán)境,對土地的供應(yīng)、閑置土地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定.通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī),建立和完善房地產(chǎn)市場體制,為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境,促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展.同時，要保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性.這主要體現(xiàn)在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費,增加普通商品住房的有效供給,加快保障性住房建設(shè),加強市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場.

（2）加快消化積壓空置商品房.政府必須控制房地產(chǎn)的空置量,促使空置房地產(chǎn)的消化.政府對長期空置的房地產(chǎn)要進行強有力的干預(yù),對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn),政府可以收購用作廉租屋.

（3）針對性強,堅持有保有壓.當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場消費不足和消費過度并存.所謂消費不足是指廣大中低收入者住房需求沒有得到根本性的解決,而消費過度是指相當(dāng)比例的高收入階層擁有多套住房.因此,應(yīng)根據(jù)我國房地產(chǎn)市場消費不足和消費過度并存的現(xiàn)狀,對未來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)在滿足自住和改善性需求同時,抑制投資性和投機性需求.以促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展.

（4）應(yīng)因地制宜,適時調(diào)整.發(fā)展不平衡是我國的基本國情,因此,未來應(yīng)根據(jù)各個城市的具體情況,適時采取調(diào)控措施,解決我國部分城市房價總體偏高和價格漲幅過快問題.

4 建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前,中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上,二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后,尚未建立起完善的市場分級體系.政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場,對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控,因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化,并且受到不良經(jīng)營商的控制,同時,二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在,并未使其完成市場分級體系,實現(xiàn)滿足各個層面消費需求.因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫,為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn).因而,政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系,使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展.

（1）實行住房制度的雙軌制.使居民“住有所居”,即讓每個人都能有房子住,而不是“居者其所”,這就是說并非強調(diào)每個人都要有自己所有權(quán)的住房.就連經(jīng)濟發(fā)達(dá)的美國,在這場金融危機爆發(fā)之前,美國擁有所有權(quán)住房者才達(dá)到68%.而我國當(dāng)前人均國民經(jīng)濟收入只有美國的1/14,要實現(xiàn)“居者有其屋”或“居者其所”還為時尚早.為此,必須審慎反思我國解決居民住房問題究竟應(yīng)走什么樣的路.在住房改革之前,城市居民從普通百姓到高級干部都不買房,是實行計劃經(jīng)濟的公房配給制度,即廉價的公租制.房改以后逐步形成了幾乎百分之百的商品房制度.這對改革居民居住條件、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及拉動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都作出了巨大貢獻(xiàn).但實踐證明,完全依靠市場調(diào)節(jié)的商品房制度是走不下去了.因為總有相當(dāng)一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的,租住私人房租金又太貴難以承受.故先住公租房對相當(dāng)一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個過渡階段.所以,實行商品房和公租房兩種制度共存,用兩條腿走路,是必然的選擇.這也就是說,應(yīng)當(dāng)實行住房制度的雙軌制,即發(fā)展商品房與公租房相結(jié)合.當(dāng)前關(guān)鍵問題是公租房資源太少,因此,應(yīng)建造更多的公租房,滿足人們的需求.公租房包括為低保戶提供的廉租房和為買不起房或暫時不想買房的居民,其中有中低收入群體、剛參加工作的年輕人、符合條件的農(nóng)民工提供租住的公房.等到有了經(jīng)濟實力,他們可以隨時退租,去買商品房.為加快公租房的建設(shè),可以考慮建立公租房基金.公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府,由基金會聘請業(yè)內(nèi)行家經(jīng)營管理,承諾給基金的投資者一個合理穩(wěn)定的回報.目前國際國內(nèi)都有很多錢在找出路,公租房基金的來源不成問題,政府只要出土地,可以不出一分錢就能蓋起廣廈千萬間,實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo).同時,也可使商品房的價格保持在比較合理的水平上.

（2）實行嚴(yán)格的差別化稅收政策.要認(rèn)真落實國務(wù)院出臺的各項政策措施.當(dāng)前,各有關(guān)部門和各級政府要落實好《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的通知》,根據(jù)各地區(qū)的實際,制定出一系列具體、可操作的配套措施.

同時,應(yīng)針對投資投機性購房,實行更加嚴(yán)格的差別化稅收政策.尤其要區(qū)別自住性購房與投資投機性購房的稅率.2009年底國務(wù)院對投資投機性購房的稅收政策進行了調(diào)整,如對營業(yè)稅、個人所得稅政策的免征期限從2年恢復(fù)到5年等,但稅率并沒有區(qū)別,營業(yè)稅稅率仍為5.55%.建議對投資投機性購房出臺更加有針對性的稅收政策,大幅提高以炒房為目的的投資投機性購房的稅率.此類做法已有先例,日前我國香港政府宣布,對于價格超過2000萬港元的房地產(chǎn)銷售要提高印花稅率,以消除潛在的房地產(chǎn)泡沫.

為此,必須進一步細(xì)化對投資投機購房行為的界定.目前,國家主要是通過交易間隔時間以及是否普通住房實行差別的稅收政策,而對已經(jīng)擁有了多套住房的仍繼續(xù)購房進行投資投機性的行為沒有實施差別化的稅收政策.建議根據(jù)購房套數(shù)對投資投機購房行為進行界定,對已經(jīng)擁有了三套住房以上的,繼續(xù)購買住房應(yīng)認(rèn)定為投資投機性購房,適用前述較高的稅率,以降低樓市泡沫風(fēng)險.

與此同時,還要建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng).當(dāng)前,跨地區(qū)、跨區(qū)域的投資投機性購房行為比較普遍,如前段出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)熱以及溫州炒房團、山西購房團等.為此,必須建立全國性的房地產(chǎn)信息進行聯(lián)網(wǎng),這樣可以及時地監(jiān)測和控制跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資投機性行為.此外,還可以在信貸政策、土地政策、住房政策保障等,采取調(diào)控手段.

以上促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,對于降低房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險,保障絕大多數(shù)民眾的住房權(quán),都具有極其重要的意義.

（3）加強輿論宣傳,樹立正確的住房消費理念.應(yīng)用宣傳教育手段,培育廣大居民樹立正確的住房消費觀是十分必要的.為居民提供基本的住房保障是國家履行其公共服務(wù)職能的重要組成部分,但必須摒棄對“居者有其屋”的誤解.出售公房和鼓勵居民購買住房的住房分配制度改革,過于強調(diào)住房的“購買”,而住房商品化是買房還是租房主要是由市場決定,因而住房商品化的實現(xiàn)形式并非只有“購買”,“承租”也是實現(xiàn)的重要途徑.單一購房實現(xiàn)住房商品化的導(dǎo)向,不利于倡導(dǎo)形成合理的住房“梯級消費觀念”.據(jù)統(tǒng)計,發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟國家個人住房擁有率德國僅為30%至40%,美國為68%,而我國72%的城鎮(zhèn)居民已擁有自己的住房.因此,居民過度依賴從市場上購買住宅實現(xiàn)“居者有其屋”的消費理念,必然推動房價的上升.事實上,中國作一個人口大國,面對人地關(guān)系日益緊張的嚴(yán)峻態(tài)勢,要實現(xiàn)人人有其屋的理念,還任重而道遠(yuǎn),但人人有房住卻是落實科學(xué)發(fā)展觀,建設(shè)社會主義和諧社會的客觀要求.因此,應(yīng)發(fā)揮輿論的正面引導(dǎo)作用,引導(dǎo)消費者正常、理性消費,形成正確的梯級消費觀念,以維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展.

〔1〕李德水.努力實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展[J].中國金融,2010(T).

〔2〕趙宇.綜合措施促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展[J].中國金融, 2010(T).

〔3〕吳超.房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策取向[J].經(jīng)濟師, 2009(11).

F293.30

A

1673-260X（2013）11-0178-02