貴陽(yáng)“鬼城”：三四線城市樣板間

□ 葉　檀

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貴陽(yáng)“鬼城”：三四線城市樣板間

急于造城的貴陽(yáng)市，在其政府的推動(dòng)下，正成為政府主導(dǎo)財(cái)政、旁者觀察三、四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的“樣板間”。

□ 葉檀

以一年相當(dāng)于東部地區(qū)十年的建設(shè)速度“趕英超美”，貴陽(yáng)市政府在下一招險(xiǎn)棋。

貴陽(yáng)正在追趕鄂爾多斯。

開(kāi)發(fā)商不是在造樓，而在造城，他們才是城鎮(zhèn)化的急先鋒。舞臺(tái)背后，政府才是貴陽(yáng)樓市的真正推動(dòng)者。貴陽(yáng)是政府主導(dǎo)土地財(cái)政的極致樣本。

貴陽(yáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)赫赫有名，并非房?jī)r(jià)高，而是樓盤(pán)與膽子一樣大，因此貴陽(yáng)成為觀察三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的“樣板間”。

號(hào)稱(chēng)“中國(guó)第一大盤(pán)”的花果園，是貴陽(yáng)大盤(pán)曾經(jīng)的代表，體量1830萬(wàn)平方米，規(guī)劃入住35萬(wàn)人口，平均每人擁有的面積達(dá)到52.3平方米。而現(xiàn)在，中鐵國(guó)際生態(tài)城2038.02萬(wàn)平方米的體量超過(guò)了花果園，預(yù)計(jì)總投資400億元人民幣。貴陽(yáng)西南國(guó)際商貿(mào)城規(guī)劃占地面積多達(dá)10平方公里，總建筑面積約1420萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資600億元。目前貴陽(yáng)正在銷(xiāo)售的100萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤(pán)就有13個(gè)，建筑規(guī)模超過(guò)1000萬(wàn)平方米的樓盤(pán)有4個(gè)。

貴陽(yáng)大盤(pán)眾多，模式不同。國(guó)際生態(tài)城打的是旅游、養(yǎng)老、生態(tài)地產(chǎn)的概念，西南國(guó)際商貿(mào)城打的是商業(yè)旺角的概念，而未來(lái)方舟兼具博物館、歌劇院、室內(nèi)娛樂(lè)中心等文化設(shè)施，數(shù)個(gè)大盤(pán)牢牢占據(jù)了貴陽(yáng)各個(gè)方位的房地產(chǎn)概念。

以一年相當(dāng)于東部地區(qū)十年的建設(shè)速度“趕英超美”，貴陽(yáng)市政府在下一招險(xiǎn)棋。

雖然在省內(nèi)具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，但貴陽(yáng)對(duì)外吸引力較弱，目前的常住人口不足以覆蓋擴(kuò)張的樓盤(pán)。2011年底貴陽(yáng)常住人口439萬(wàn)人，占全省人口總數(shù)的12.65%，是貴州全省9個(gè)市（州）中人口占全省比重提高較多的一個(gè)。截至2012年末，貴陽(yáng)市常住人口為445.17萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)1.33%，增長(zhǎng)近6萬(wàn)人，十年僅增長(zhǎng)60萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化能容納百萬(wàn)人的大樓盤(pán)。

在當(dāng)?shù)?，?gòu)房入戶(hù)政策的激勵(lì)不足以產(chǎn)生類(lèi)似于2003年上海藍(lán)印戶(hù)口同樣的威力。當(dāng)時(shí)上海吸引的是全國(guó)，尤其是華東地區(qū)的購(gòu)房群體，由于效果太好不得不匆匆取消購(gòu)房入戶(hù)政策。而貴陽(yáng)購(gòu)房入戶(hù)吸引的是省內(nèi)人口，對(duì)外地尚缺乏吸引力。不要說(shuō)貴陽(yáng)，就是更大的城市天津，由于毗鄰北京，尺度頗大的購(gòu)房入戶(hù)政策也難以消化大批房地產(chǎn)供應(yīng)量。

貴陽(yáng)或者增加本地吸引力，如海南一樣讓全國(guó)投資者把貴陽(yáng)當(dāng)作消閑投資房產(chǎn)圣地，或者動(dòng)用行政力量讓更多的貴州人進(jìn)入貴陽(yáng)，但這些人如果沒(méi)有足夠的資金，將成為城市中不具備投資能力的無(wú)效購(gòu)買(mǎi)群體。

大量推地，可以反映貴陽(yáng)財(cái)政壓力之大。從數(shù)據(jù)看，貴陽(yáng)的土地出讓收入之高，對(duì)土地收入、租費(fèi)依賴(lài)之嚴(yán)重，與其它地方如出一轍。

根據(jù)貴陽(yáng)市財(cái)政局的數(shù)據(jù)，2011年貴陽(yáng)市本級(jí)稅收收入為52.2420億元，為預(yù)算的100.27%，比上年增長(zhǎng)23.15%。作為大頭的增值稅為4.4095億元，同經(jīng)增長(zhǎng)11.62%；營(yíng)業(yè)稅完成13.8458萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.29%；企業(yè)所得稅完成9.8515萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)17.65%；非稅收入完成14.9613億元，同比增長(zhǎng)101%。以土地出讓金為主的基金預(yù)算收入69.4447萬(wàn)元，基金預(yù)算結(jié)余117069萬(wàn)元。政府基金收入既超過(guò)了稅收收入，也超過(guò)了一般預(yù)算收入，成為地方財(cái)政的頂梁柱。

貴陽(yáng)對(duì)外吸引力較弱，目前的常住人口不足以覆蓋擴(kuò)張的樓盤(pán)。圖/CFP

與其他城市相比，考慮到土地出讓的數(shù)量，貴陽(yáng)的土地溢價(jià)并不高。去年掛牌出讓的熟地與2005年相比，維持在每平方米1750元左右，沒(méi)有大幅上漲。貴陽(yáng)之所以還能夠建成大量的基礎(chǔ)設(shè)施、樓堂館所，與地方政府公共設(shè)施、面子工程、新興產(chǎn)業(yè)的外包相關(guān)。

以中天城投的未來(lái)方舟項(xiàng)目為例，雖然得到了5000多畝土地，拿地成本卻只有100萬(wàn)元/畝，較一般開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)啬玫貎r(jià)略低，但中天城投所建設(shè)的主題公園、海洋館、博物館等，建立城市中軸線與地標(biāo)建筑，早已超過(guò)了開(kāi)發(fā)商的職責(zé)范圍，而是代行地方政府之責(zé)。而地方政府的回報(bào)很明確，低價(jià)地，政策綠燈。

再如西南國(guó)際商貿(mào)城，竟肩負(fù)著把所在區(qū)貴陽(yáng)觀山湖區(qū)建成貴州省商貿(mào)中心的重任。不僅如此，7月3日，貴陽(yáng)市的微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化基地、觀山湖區(qū)SYB創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)基地落戶(hù)于該商貿(mào)城，落戶(hù)的小微企業(yè)可以享受系列優(yōu)惠，省市領(lǐng)導(dǎo)出席昭示規(guī)格之高。

可以看到，不僅金融、地方財(cái)政與房地產(chǎn)業(yè)綁定，文化旅游、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、商業(yè)運(yùn)輸均與房地產(chǎn)密不可分。房地產(chǎn)已經(jīng)全方位滲透到中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，滲透到城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中。這就是現(xiàn)實(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)兩只手，一只是政府，一只是開(kāi)發(fā)商。

其它地方大同小異，吸納不了資金人口者成為鄂爾多斯第二，幸運(yùn)者則成為上海第二。

最后說(shuō)一段小插曲。貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐呐笥驯硎?，不?huì)去買(mǎi)超級(jí)大盤(pán)，而會(huì)去買(mǎi)精致的小盤(pán)。原因很簡(jiǎn)單，“如果35萬(wàn)人里面大部分人傍晚一起做飯、一起洗澡，水能供應(yīng)得上嗎？如果一起上班，道路能保障嗎？萬(wàn)一失火了，消防車(chē)進(jìn)得來(lái)嗎？”

缺乏人性關(guān)懷，為貴陽(yáng)造城的這場(chǎng)宏大“敘事”做了一個(gè)不可忽視的注腳。

（作者為著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員）