休閑消費(fèi)推動(dòng)下的中心商業(yè)區(qū)可持續(xù)發(fā)展研究

代秀蘭

內(nèi)容摘要：在全球體驗(yàn)消費(fèi)、休閑消費(fèi)時(shí)代到來(lái)之際，本文以河北省廊坊市為例，提出借中心商業(yè)區(qū)改造契機(jī)，做好商圈定位，科學(xué)規(guī)劃休閑空間，提升休閑服務(wù)水平，是開(kāi)發(fā)休閑消費(fèi)市場(chǎng)、保證中心商業(yè)區(qū)可持續(xù)發(fā)展的有效措施。

關(guān)鍵詞：中心商業(yè)區(qū) 休閑空間規(guī)劃 休閑消費(fèi)

中心商業(yè)區(qū)擔(dān)負(fù)著城市商業(yè)中心和城市社交活動(dòng)中心職能，其發(fā)展?fàn)顩r對(duì)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有重大影響。目前，建設(shè)休閑、旅游、健身、商務(wù)等功能一體的休閑商業(yè)區(qū)（LBD）正逐步成為國(guó)內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)向高端發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志。休閑作為生活的高級(jí)形態(tài)，作為人的精神需求，已成為人們生活的重要組成部分，與之相關(guān)的旅游業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等休閑產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿陀绊懸蛩?。中心商業(yè)區(qū)是布局休閑產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)休閑消費(fèi)，促進(jìn)整個(gè)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要區(qū)域。但是，并不是所有的中心商業(yè)區(qū)都健康發(fā)展，起到了帶動(dòng)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。由于定位不準(zhǔn)、規(guī)劃不佳、經(jīng)營(yíng)不善等問(wèn)題，中心商業(yè)區(qū)也可能大樓林立，但人流稀少，生意蕭條，造成資源浪費(fèi)。因此，將中心商業(yè)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展與城市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合，實(shí)現(xiàn)中心商業(yè)區(qū)價(jià)值的同時(shí)，促進(jìn)休閑消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展起積極促進(jìn)作用，具有重要意義。

河北省廊坊市中心商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀

河北省廊坊市于2011年啟動(dòng)城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作，其中重要一項(xiàng)就是中心商業(yè)區(qū)改造工程，工程預(yù)計(jì)2014年6月完工。2011年以前，河北省廊坊市的中心商業(yè)區(qū)商場(chǎng)檔次不高，車(chē)流、人流擁擠，居民小區(qū)陳舊。改造后將建成以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、交通樞紐中心、新世界商務(wù)廣場(chǎng)為重點(diǎn)的城市核心商業(yè)交通功能區(qū)，使其真正成為現(xiàn)代化的商業(yè)中心區(qū)。到2012年7月，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)建成并運(yùn)營(yíng)半年多，華森商場(chǎng)、林美商廈等舊商場(chǎng)的拆遷工作已經(jīng)啟動(dòng)。河北省廊坊市政府提出的目標(biāo)是通過(guò)建設(shè)高品質(zhì)的城市客廳，進(jìn)一步整合商業(yè)資源，完善城市功能，提升城市綜合承載力，全力打造生態(tài)宜居的休閑商務(wù)中心，為建成“環(huán)渤海休閑商務(wù)中心”的城市發(fā)展目標(biāo)起重要帶動(dòng)作用。占據(jù)城市核心絕版區(qū)位，依托原有商圈，借改造契機(jī)，經(jīng)改造后，河北省廊坊市商業(yè)中心區(qū)必將引領(lǐng)廊坊商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂(lè)休閑新潮流。

河北省廊坊市居民休閑消費(fèi)現(xiàn)狀

據(jù)河北省廊坊市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)（見(jiàn)圖1），廊坊市2010年的人均可支配收入為20268元，比2006年提高近一倍，同時(shí)，人均消費(fèi)支出達(dá)到12196元。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上說(shuō)，食品消費(fèi)在消費(fèi)支出中比重仍然最高，但比例下降；衣著支出比重有所上升；交通和通信支出所占比重升幅較大；設(shè)備用品及服務(wù)比重有所上升，達(dá)到6%，醫(yī)療保健支出達(dá)到10.2%。2011年前三季度，河北省廊坊市城鎮(zhèn)居民用于文化娛樂(lè)服務(wù)方面的支出達(dá)224.9元，同比增長(zhǎng)29.3％；平均每百人節(jié)假日出游達(dá)43.6人次，平均每人花費(fèi)272.1元，同比增長(zhǎng)25.0％。

從圖2的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，隨著收入水平的提高，河北省廊坊市居民已具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力及強(qiáng)勁的消費(fèi)需求，消費(fèi)觀念有所轉(zhuǎn)變，增加了文化及服務(wù)消費(fèi)，消費(fèi)越來(lái)越趨向成熟和理性?？傮w來(lái)說(shuō)，河北省廊坊市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已從溫飽為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄拖M(fèi)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到提升。

根據(jù)有關(guān)研究，影響居民休閑消費(fèi)的因素包括年齡、個(gè)人可支配收入、消費(fèi)者的思想觀念及休閑類(lèi)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量等。在居民個(gè)人可支配收入、消費(fèi)觀念改變等內(nèi)因改變的前提下，只有增強(qiáng)居民消費(fèi)信心，提供更多、更舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所以及更優(yōu)質(zhì)、更豐富的休閑消費(fèi)服務(wù)，才能滿足居民增加“享受”型消費(fèi)和服務(wù)支出的需求，促進(jìn)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使休閑消費(fèi)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，使居民能夠更好地享受豐富多彩、輕松愉快的精神生活。

中心商業(yè)區(qū)可持續(xù)發(fā)展策略

要真正發(fā)揮舊中心商業(yè)區(qū)改造、升級(jí)工程的作用，實(shí)現(xiàn)建成“環(huán)渤海休閑商務(wù)中心”的城市發(fā)展目標(biāo)，需考慮如何實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值、如何實(shí)現(xiàn)其對(duì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的促進(jìn)作用，考慮其社會(huì)價(jià)值、文化價(jià)值的體現(xiàn)。

（一）考慮商圈特點(diǎn)與居民消費(fèi)需求，確定業(yè)態(tài)定位

是否能吸引消費(fèi)人群是某一商業(yè)區(qū)成功與否的決定性因素。目前，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為中心的河北省廊坊中心商業(yè)區(qū)是老商業(yè)區(qū)的延伸，與河北省廊坊市最早的商場(chǎng)明珠商廈距離不到1000米，且有地下商業(yè)步行街相連，具有吸引消費(fèi)人流的先天優(yōu)勢(shì)，可實(shí)現(xiàn)與已有商業(yè)區(qū)域的人流資源共享。在此基礎(chǔ)上，只有滿足人們需求的產(chǎn)品和服務(wù)，才能刺激人們消費(fèi)。根據(jù)調(diào)查，人們休閑的動(dòng)機(jī)包括消磨時(shí)間、朋友相會(huì)、尋求刺激和排解煩悶等。人們的休閑需求包括滿足體驗(yàn)興趣、求知興趣、康體興趣、娛樂(lè)興趣等。因此，要吸引足夠的人流，應(yīng)考慮城市消費(fèi)水平及居民消費(fèi)需求，做好業(yè)態(tài)定位。在業(yè)態(tài)定位時(shí)兼顧各層次消費(fèi)人群，既考慮工薪階層，也考慮有更高要求的小資一族、白領(lǐng)階層， 甚至是新富階層等。

目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及其周邊有各地風(fēng)味、各種價(jià)位的餐廳，可滿足人們的飲食體驗(yàn)興趣，同時(shí)，人們可在這里找到包括影城、大型電子游藝場(chǎng)、KTV、美發(fā)沙龍等在內(nèi)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，滿足娛樂(lè)興趣。但是，書(shū)店、音樂(lè)廳、健身中心等滿足人求知興趣、康體興趣的文化消費(fèi)場(chǎng)所的缺少，不利于吸引有此需求的消費(fèi)者，且有此需求的消費(fèi)者一般消費(fèi)能力較高。因此，應(yīng)考慮此類(lèi)消費(fèi)需求適當(dāng)在該區(qū)域引進(jìn)上述服務(wù)。同時(shí)，可將人們的實(shí)地休閑需求與虛擬、未來(lái)休閑需求結(jié)合起來(lái)，如旅游需求。作為目前最流行、最受人們歡迎的休閑活動(dòng)，旅游一直受到人們關(guān)注。因此，能夠提供旅游信息，展示戶外活動(dòng)產(chǎn)品的旅行社、戶外活動(dòng)產(chǎn)品體驗(yàn)中心等場(chǎng)所一定很受歡迎。此外，提供與居民日常生活密切相關(guān)的產(chǎn)品與服務(wù)也是吸引人流、消費(fèi)的重要因素。

進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)應(yīng)加強(qiáng)需求信息調(diào)查，進(jìn)行統(tǒng)一控制協(xié)調(diào)。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的商業(yè)定位才能避免同質(zhì)化商業(yè)空間的出現(xiàn)，避免城市消極空間的出現(xiàn)，避免大量商業(yè)空間的積壓，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（二）科學(xué)進(jìn)行休閑空間規(guī)劃，增加居民公共休閑活動(dòng)場(chǎng)所

空間會(huì)對(duì)消費(fèi)行為產(chǎn)生直接影響。人們的日常生活方式與文化形態(tài)是促進(jìn)商業(yè)發(fā)展的重要社會(huì)力量。我國(guó)的城市休閑空間規(guī)劃還處在摸索階段，但國(guó)外的休閑空間規(guī)劃研究已相當(dāng)深入，其研究的重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向休閑空間與城市空間之間的關(guān)聯(lián)，以及如何滿足不同人群日常生活需要的休閑空間環(huán)境營(yíng)造問(wèn)題上。國(guó)外進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，休閑空間規(guī)劃是整體規(guī)劃的重要部分。適宜的休閑空間可吸引游人休憩，享受與朋友聚會(huì)的樂(lè)趣，進(jìn)而帶動(dòng)所處區(qū)域的消費(fèi)、發(fā)展。

在進(jìn)行公共休閑活動(dòng)場(chǎng)所規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮相關(guān)利益者的關(guān)系，考慮交通協(xié)調(diào)和周邊配套設(shè)施。只有在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的規(guī)劃，才能滿足人們休閑需求的同時(shí)，提升商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值。因此在規(guī)劃時(shí)，應(yīng)采取現(xiàn)代科技手段（GIS）并進(jìn)行綜合資源分析，通過(guò)控制和科學(xué)利用休閑資源，配置不同類(lèi)型的休閑產(chǎn)品及設(shè)施，滿足市場(chǎng)和社會(huì)大部分公民的休閑需求。

步行是日常生活中的一項(xiàng)重要休閑活動(dòng)，有著300多年的歷史。肖特說(shuō)：“步行促進(jìn)了道路和貿(mào)易線路的形成”。將文化設(shè)施布局整合到公共步行體系中，提供一定的公共休閑活動(dòng)場(chǎng)所，將有利于消除社會(huì)空間分化，將有利于提高中心區(qū)的休閑引力。休閑娛樂(lè)設(shè)施應(yīng)舒適、人性、標(biāo)準(zhǔn)、方便，能體現(xiàn)使用者的價(jià)值感。要讓休閑者能夠很清晰、方便地找到自己的活動(dòng)區(qū)域。

在公共休閑活動(dòng)場(chǎng)所可開(kāi)展以群眾性為基礎(chǔ)，以參與性和多樣性為主要特征的地方性公共文化活動(dòng)。要避免一些不健康的休閑消費(fèi)活動(dòng)，努力開(kāi)展健康、創(chuàng)造力強(qiáng)、適合大眾參與的休閑活動(dòng)。定期或不定期的群眾文藝活動(dòng)不僅能活躍商業(yè)購(gòu)物氣氛，而且也是城市文化展示的重要窗口。休閑空間的合理布局，將構(gòu)成區(qū)域特色。富有趣味、特色的商業(yè)區(qū)休閑空間布局會(huì)給人們帶來(lái)意想不到的驚喜體驗(yàn)，使人們?cè)谛蓍e體驗(yàn)中享受快樂(lè)，也使商業(yè)區(qū)商業(yè)價(jià)值提升。

（三）品牌化發(fā)展，提升休閑服務(wù)水平

從總體上看，調(diào)查顯示休閑類(lèi)服務(wù)水平尚不能令人滿意，消費(fèi)者的抱怨多種多樣。實(shí)際上，隨著休閑理念的普及，人們對(duì)環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等有了更高要求。只有打造服務(wù)“品牌”，引導(dǎo)中心商業(yè)體由單一的商業(yè)零售功能向引導(dǎo)休閑消費(fèi)方向轉(zhuǎn)化，提供高質(zhì)量服務(wù)，才能促進(jìn)休閑理念的推廣，實(shí)現(xiàn)商業(yè)功能與休閑功能的疊合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)中心區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

事實(shí)上，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)自己熟識(shí)的、認(rèn)可的品牌產(chǎn)品時(shí)往往有心理上的安全感。同理，消費(fèi)者在自己熟悉、認(rèn)可度高、有品味的場(chǎng)所消費(fèi)，會(huì)得到心理上的滿足。此外，對(duì)某些消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，休閑消費(fèi)具有炫耀性和象征性，因此，具有形象展示性的“品牌”場(chǎng)所及環(huán)境，能夠產(chǎn)生“品牌”效應(yīng)，滿足消費(fèi)人群的驕傲性需要?；谝陨舷M(fèi)者心理， 要打造服務(wù) “品牌”，首先要提升休閑場(chǎng)所的設(shè)施質(zhì)量、設(shè)施等級(jí)，增加設(shè)施類(lèi)別，創(chuàng)造能提高消費(fèi)者愉悅感的環(huán)境。

提升休閑環(huán)境的同時(shí)，還要提供高質(zhì)量的配套休閑服務(wù)。休閑消費(fèi)不是人們生活必須的物質(zhì)消費(fèi)，更主要的是一種精神消費(fèi)，人們通過(guò)休閑消費(fèi)希望獲得精神上的愉悅，因此，對(duì)服務(wù)的質(zhì)量具有較高要求。針對(duì)創(chuàng)造服務(wù)品牌，學(xué)者Berry曾提出過(guò)服務(wù)品牌資產(chǎn)模型。該模型強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的服務(wù)體驗(yàn)在品牌形成過(guò)程中起著顯著作用。增加消費(fèi)者對(duì)服務(wù)的積極體驗(yàn)可使消費(fèi)者產(chǎn)生積極聯(lián)想。而提升休閑服務(wù)水平是增加消費(fèi)者積極體驗(yàn)，進(jìn)而塑造服務(wù)品牌的有效途徑。以商場(chǎng)為例，有研究表明我國(guó)消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)主要包括：能否保證商品質(zhì)量、保證無(wú)價(jià)格欺詐；服務(wù)人員儀態(tài)、態(tài)度、能力；能否及時(shí)、良好地解決售后服務(wù)問(wèn)題；是否設(shè)有公共便民措施，提供便利服務(wù)等。商場(chǎng)是休閑服務(wù)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)縮影。各休閑服務(wù)提供者應(yīng)從以上幾方面入手，提升休閑服務(wù)水平。

綜上所述，商業(yè)中心區(qū)的發(fā)展不僅關(guān)系到城市整體商業(yè)的發(fā)展，也對(duì)城市文化產(chǎn)業(yè)、康體產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)等各產(chǎn)業(yè)的繁榮有影響及帶動(dòng)作用，對(duì)城市文化起影響作用。因此，商業(yè)中心區(qū)的改造、升級(jí)過(guò)程中必須綜合考慮居民休閑消費(fèi)的影響因素，以及中心商業(yè)區(qū)自身發(fā)展的可持續(xù)性，結(jié)合科學(xué)的城市休閑空間規(guī)劃，提升整體服務(wù)水平。

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