淺析莊河物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

欒琳琳

【摘要】物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量方面起到了積極的作用。但是，在物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，各種主觀或客觀方面的問(wèn)題依然很突出。本文首先分析了莊河市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，然后又分析了物業(yè)管理存在的問(wèn)題，最后提出了具體的應(yīng)對(duì)策略和措施。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；問(wèn)題；對(duì)策

我國(guó)物業(yè)管理1981年自深圳產(chǎn)生，經(jīng)過(guò)了30多年的探索，從無(wú)到有，從小到大，迅速發(fā)展起來(lái)。莊河市物業(yè)管理近年來(lái)取得了很大的成績(jī)，但是相對(duì)于深圳和上海來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理發(fā)展差距卻很大。而且，隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理存在的問(wèn)題也越來(lái)越多。因此，必須對(duì)這些問(wèn)題高度重視，采取有效措施來(lái)促進(jìn)莊河市物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展。

1.莊河市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，莊河市的物業(yè)管理已滲透到廣大人民群眾日常生活、工作中。目前莊河市城區(qū)有73家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，4500多名從業(yè)人員，為130多個(gè)住宅區(qū)近18萬(wàn)名業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理行業(yè)在城市建設(shè)中的地位不斷提高，但莊河市的物業(yè)管理發(fā)展水平仍然偏低。如莊河市城區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率只有35%，全國(guó)范圍內(nèi)中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市的物業(yè)服務(wù)覆蓋率一般達(dá)40%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市達(dá)60%以上，深圳、上海等城市已超過(guò)95%。

2.莊河市物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

2.1企業(yè)員工素質(zhì)偏低，人力資源隊(duì)伍落后

目前，莊河市有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)員工在專(zhuān)業(yè)技能、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理發(fā)展要求有較大差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局的轉(zhuǎn)型人員占據(jù)了很大比重，管理理念及業(yè)務(wù)技能都不能適應(yīng)需求。

2.2物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容不規(guī)范

目前，由于莊河市民對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍流于形式。實(shí)踐中，莊河大多數(shù)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)都存在“父子”關(guān)系，導(dǎo)致其直接“繼承”了前期的物業(yè)管理服務(wù)，或者是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)已“私下”協(xié)商好，而招投標(biāo)的方式只是走個(gè)過(guò)場(chǎng)，做做秀。這種情況的存在導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體不符合條件。

2.3物業(yè)管理公司內(nèi)部責(zé)權(quán)利不明

莊河市許多物業(yè)管理公司，是由作為開(kāi)發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員也大部分是由集團(tuán)公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面，無(wú)形之中增加了物業(yè)管理的難度。許多問(wèn)題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。另一方面，莊河各物業(yè)管理公司內(nèi)部各崗位之間職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余。

2.4居民物業(yè)管理意識(shí)淡薄

許多莊河市民對(duì)物業(yè)管理所涉及的各種管理服務(wù)，認(rèn)為是房屋開(kāi)發(fā)商或所在原單位甚至是政府的事，小區(qū)的臟亂差和市政設(shè)施老化，與已無(wú)關(guān)。因此就出現(xiàn)了拒交物業(yè)管理費(fèi)，不交房租等不配合物業(yè)公司工作的情況。莊河由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理體制下福利性分房制度的影響，部分人對(duì)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變滯后于消費(fèi)方式的更新，不熟悉或不適應(yīng)新型的物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)管理的性質(zhì)、目的、作用尚未完全達(dá)成共識(shí)。

2.5業(yè)主委員會(huì)遲遲未能成立

根據(jù)莊河市的規(guī)定，居住小區(qū)入住率達(dá)50%以上或公有住宅出售30%以上時(shí)，就應(yīng)成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。而目前莊河市在130個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)中僅有4個(gè)成立了業(yè)主委員會(huì)，僅占3.08%。這不僅加大了居民與物業(yè)管理公司溝通協(xié)作的難度，而且導(dǎo)致修理基金無(wú)法啟用。其癥結(jié)主要在于許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)出售后，直接指定幾位住戶成立業(yè)主委員會(huì)，這樣的業(yè)主委員會(huì)即缺乏廣大業(yè)主的支持擁護(hù)，本身又沒(méi)有服務(wù)于大眾的熱情，加上許多居民民主意識(shí)不高，參與意識(shí)不強(qiáng)，時(shí)間一久則必然名存實(shí)亡。此外，許多開(kāi)發(fā)商由于管理層變化頻繁，也沒(méi)有時(shí)間和精力幫助其下屬的物業(yè)公司組織成立業(yè)主委員會(huì)。

3.發(fā)展莊河物業(yè)管理的對(duì)策

3.1提高物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵在于人才的競(jìng)爭(zhēng)，只有提高從業(yè)人員的素質(zhì)，才能形成優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，進(jìn)而使莊河市創(chuàng)造一流的管理質(zhì)量和獲得一流的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性和實(shí)踐性都很強(qiáng)的工作，涉及的范圍很廣泛，需要一批能了解市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)的技術(shù)人才、管理人才、營(yíng)銷(xiāo)人才，這些人應(yīng)當(dāng)有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)，盡快提高物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。

3.2物業(yè)管理的服務(wù)合同管理

首先，細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同，將實(shí)踐中易產(chǎn)生糾紛的領(lǐng)域都涵蓋到合同的約定當(dāng)中，并健全相應(yīng)的法律、法規(guī)，做到在產(chǎn)生糾紛時(shí)，有法可依，有法可尋。其次，做好服務(wù)合同的解釋工作，最高人民法院于2009年5月25日公布，并于2009年10月1日正式實(shí)施了兩部關(guān)于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的司法解釋?zhuān)謩e為《關(guān)于審理建筑物區(qū)分務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)服務(wù)糾紛解釋?zhuān)?。這兩部司法解釋關(guān)系到業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的合法權(quán)益以及如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)、保證服務(wù)質(zhì)量?jī)蓚€(gè)重大問(wèn)題，涉及廣大業(yè)主的切身利益，對(duì)實(shí)踐起到巨大的指導(dǎo)作用。其中，物業(yè)服務(wù)糾紛解釋對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的法律適用提出了很多重要的意見(jiàn)，對(duì)于準(zhǔn)確適用物業(yè)服務(wù)合同有重要的意義。

3.3明確物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任與權(quán)利

莊河市物業(yè)管理公司要明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨(dú)立開(kāi)展各項(xiàng)工作的權(quán)利，承擔(dān)起作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。物業(yè)企業(yè)自身也要加強(qiáng)管理，合理劃分部門(mén)，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門(mén)的職責(zé)，理順物業(yè)管理流程，科學(xué)配備人員，明確各部門(mén)員工的職責(zé)和權(quán)利。

3.4加強(qiáng)宣傳，轉(zhuǎn)變觀念，統(tǒng)一對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)

物業(yè)管理是個(gè)新生的事物，它的產(chǎn)生和發(fā)展必然伴隨著各方面利益的重新調(diào)整分配，各種沖突和矛盾在所難免。面對(duì)存在著問(wèn)題，莊河市物業(yè)企業(yè)要統(tǒng)一市民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。首先，宣傳物業(yè)管理，實(shí)際上是宣傳一種管理，一種服務(wù)，要讓服務(wù)對(duì)象接受這種管理和服務(wù)，要讓他們知道管理、服務(wù)的內(nèi)容，要讓社會(huì)和公眾了解物業(yè)管理，實(shí)際上也是在推廣這種管理模式，使他們從了解、理解、接受到要求這種管理和服務(wù)。同時(shí)，還要宣傳物業(yè)管理給住戶帶來(lái)的益處，使群眾自愿接受物業(yè)管理這一新的事物，行動(dòng)上支持物業(yè)管理。其次，廣大干部群眾要轉(zhuǎn)變觀念，統(tǒng)一對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)率先擺脫舊觀念的束縛，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)的管理型向服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理型轉(zhuǎn)變；由單純管理單體房屋向居住小區(qū)區(qū)域性綜合管理轉(zhuǎn)變。新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。

3.5充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

現(xiàn)在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)和新建住宅小區(qū)，都必須依照《莊河市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)，以代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)要樹(shù)立自己的權(quán)威，對(duì)物業(yè)管理理企業(yè)要緊緊圍繞創(chuàng)建全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)這個(gè)中心，把有利于提高城市管理水平，方便群眾生活，有利于維護(hù)小區(qū)的各項(xiàng)配套功能，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境等方面結(jié)合起來(lái)，努力為居民創(chuàng)造一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，從而提高企業(yè)的知名度和美譽(yù)度。其次要以真誠(chéng)的服務(wù)贏得廣大住戶的信賴(lài)，牢固樹(shù)立為住戶服務(wù)的思想，深入了解住戶的需求，采納住戶的合理建議，千方百計(jì)為居民排憂解難，為住戶提供全方位、多層次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。[科]

【參考文獻(xiàn)】

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