樓市調(diào)控總在誤傷剛需

韓福東

兩會(huì)前夕，“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布，關(guān)于個(gè)人出售房產(chǎn)“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”規(guī)定，引發(fā)輿論熱議。住建部部長(zhǎng)姜偉新成為媒體圍追堵截的對(duì)象，以至不得不作揖“求饒”。高企的房?jī)r(jià)始終是個(gè)全民性話題。

按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅，并非新規(guī)定。但在實(shí)踐中，如何準(zhǔn)確判斷售房增值的20%部分，是個(gè)難題，很多費(fèi)用需要減除。譬如裝修費(fèi)用，但很多房主裝修時(shí)是沒有索取發(fā)票的，有些小裝修隊(duì)也無法提供發(fā)票。原購(gòu)房款包括裝修款的利息是否也要扣除？計(jì)算起來麻煩，也有評(píng)估的成本，所以長(zhǎng)期以來為了方便起見，房屋出售個(gè)稅一般采用售價(jià)的1%到3%計(jì)征。但是由于一、二線城市房?jī)r(jià)增幅太快，國(guó)務(wù)院才決定嚴(yán)格按增值部分的20%征取，加大交易成本，以圖對(duì)炒房者構(gòu)成沖擊。

但問題首先在于，目前的房屋買賣市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，包括個(gè)稅在內(nèi)的很多稅收，在實(shí)踐中都是由買家支付的。個(gè)稅的嚴(yán)格計(jì)征方式，并不能改變這一現(xiàn)實(shí)。所以交易成本在很大程度上，都轉(zhuǎn)嫁給了買房者，而這其中，相當(dāng)大比例是剛性住房需求者。

在新規(guī)實(shí)施后，這些買者或許短期內(nèi)陷入觀望，或許會(huì)放棄購(gòu)買二手房，涌入新開樓盤，因此中長(zhǎng)期沖高一手房?jī)r(jià)位。而二手房?jī)r(jià)，是要跟隨一手房的行情起伏的。在一手房樓市看漲之后，二手房也必然緊跟其后。同樣還是賣方市場(chǎng)，所以即便短期內(nèi)因個(gè)稅20%計(jì)征而使二手房?jī)r(jià)格略受影響，隨后它還會(huì)反彈——除非一手房市也因針對(duì)二手房的個(gè)稅20%計(jì)征而陷入低谷，而這幾乎是不可能的。

而決策者忽略的另一個(gè)可能后果是，它對(duì)租房市場(chǎng)的影響。個(gè)稅20%計(jì)征，部分抑制了剛性需求者的購(gòu)房意愿，同時(shí)也可能導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格猛漲。既然從長(zhǎng)期看二手房?jī)r(jià)格未必受到影響，而房租又在上升，擁有多套住房的投機(jī)者，因此可能并不急于低價(jià)拋售。而那些因新政而觀望的住房剛需，則成為自始至終的受害者。

樓市調(diào)控的一大誤區(qū)是，它始終將利劍對(duì)準(zhǔn)交易環(huán)節(jié)，在賣方市場(chǎng)的大背景下，調(diào)控的力度越大，對(duì)買家的傷害越大——而所有的剛需都是買家。而最大的受益者，無疑是不斷以各種方式加稅的政府。

中國(guó)房市的復(fù)雜性在于，在政府不斷祭出調(diào)控手段之后，炒房客仍然看好這片熱土，而遍體鱗傷的是那些相信政府的剛需。“國(guó)五條”細(xì)則，很可能在繼續(xù)這個(gè)吊詭的游戲。為什么不在房屋的持有環(huán)節(jié)著力，讓那些擁有多套房產(chǎn)的投機(jī)客支付更大成本？這在操作上并非難事，也不會(huì)誤傷剛需。潘石屹最近提出，征收三套住房以上的房產(chǎn)稅，免除二手房交易所有稅費(fèi)。這是一個(gè)可以考慮的決策方向。

（作者為南方都市報(bào)首席記者）