房地產(chǎn)項(xiàng)目成本影響因素

林龍輝

(聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000)

筆者從事自1996年從事房地產(chǎn)行業(yè)以來，已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)從業(yè)近18年的時(shí)間，親歷了大大小小數(shù)十個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并見證了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，作為一個(gè)從事工程建設(shè)與成本控制的管理人員，也積累了不少經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，現(xiàn)把影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的因素作一泛泛之談，以饗讀者。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本，包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、間接費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅收、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用等），其中，最復(fù)雜、最難以控制的當(dāng)屬建安工程費(fèi)，下面就影響建安工程費(fèi)的幾大因素作一總結(jié)。

圖1 ：2008年4季度到2011年1季度平均日工資（來源：筑龍網(wǎng)）

二、影響建安工程費(fèi)的因素分析

為了便于敘述，讓大家對(duì)成本因素有一個(gè)直觀的了解，我從天時(shí)、地利、人和三個(gè)方面進(jìn)行分析。

天時(shí)，在這里指市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)成本的影響；地利，指地理位置和地方政策法規(guī)對(duì)成本的影響；人和，指管理因素對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

首先說天時(shí)。一提起市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)成本的影響，大家感受最深的莫過于這幾年“民工荒”所帶來的建筑人工費(fèi)的上漲，由于人口老齡化的影響及通貨膨脹的因素，這幾年人工費(fèi)出現(xiàn)飚漲，圖1對(duì)人工費(fèi)的水平作了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，大家可以看到這幾個(gè)人工費(fèi)上漲的程度。

加上這幾年來，由于以鋼材、水泥為代表的建筑材料上漲，帶動(dòng)了建筑安裝費(fèi)的上漲，圖2的統(tǒng)計(jì)大家可以看到這一趨勢(shì)。

其次說地利。具有同樣建筑立面與建筑平面的房子，建在不同的地區(qū)，即使扣除地區(qū)人工、材料、定額水平的差距，仍然會(huì)有不同的建筑成本，這是為什么呢？影響最大的因素有兩個(gè)，一是抗震等級(jí)，二是建筑氣候。

根據(jù)GB50011--2010《建筑抗震設(shè)防規(guī)范》，把全國(guó)各縣區(qū)分成不同的抗震分組，按抗震列度的高低依次按第一組、第二組向上進(jìn)行分類。如天津漢沽、寧河地區(qū)的抗震設(shè)防列度按八度抗震設(shè)計(jì)，屬我國(guó)設(shè)防等級(jí)最高的第一組。由于其設(shè)計(jì)地震基本加速度為0.20g，為最低取值0.05g的4倍，因此在計(jì)算建筑地震荷載上面，其取值遠(yuǎn)高于六度抗震地區(qū)，導(dǎo)致柱梁板的有效截面面積要加大或配筋量增加，表現(xiàn)在成本指標(biāo)上是每平方米鋼筋含量和每平方米砼含量增加，從而導(dǎo)致建筑成本的增加。

圖2 ：2008年下半年到2010年下半年全國(guó)住宅建安成本造價(jià)走勢(shì)圖（來源：筑龍網(wǎng)）

圖3

二是建筑氣候的影響。建筑氣候的影響主要在建筑的節(jié)能計(jì)算上。為了便于說明這個(gè)問題，以下附我國(guó)的建筑氣候分區(qū)圖（見圖 3）

由于這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性擴(kuò)張，筆者有幸同時(shí)在廈門、南昌、武漢、桂林、南寧、重慶、揚(yáng)州、天津等八個(gè)城市同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)造，對(duì)建筑氣候分區(qū)對(duì)建筑成本的影響有深切體會(huì)，由于近年來國(guó)家號(hào)召進(jìn)行節(jié)能型住宅的建設(shè)，對(duì)建筑節(jié)能的審查極為嚴(yán)格。因此建筑氣候分區(qū)對(duì)建筑成本的影響便逐步體現(xiàn)出來。以廈門和天津的住宅對(duì)比來講，廈門所處的建筑氣候分區(qū)為夏熱冬暖地區(qū)，外墻保溫的做法一般為多孔磚+2厘米厚的內(nèi)保溫砂漿，門窗結(jié)合隔音考慮用普通中空玻璃即可；天津所處的建筑氣候分區(qū)為寒冷地區(qū)，砌體一般采用砂加氣砼砌塊，外墻為3厘米厚的聚笨顆粒外保溫砂漿+外墻內(nèi)側(cè)2厘米厚內(nèi)保溫砂漿，外墻門窗采用斷熱型材配中空low-e玻璃，因此，同樣建筑平面的住宅，就節(jié)能方面，天津地區(qū)的造價(jià)要比廈門地區(qū)高出300元每平方米左右。另外，在地區(qū)因素上，另一個(gè)有顯著影響的因素是風(fēng)壓系數(shù)，它的影響原理和抗震烈度的影響原理是一樣的，這里就不再贅述了。

最后講的是人和篇了，顧名思義，人和即指主觀因素對(duì)建筑成本的影響，就影響的幾個(gè)方面，大致有結(jié)構(gòu)選型、建筑選型、住宅建筑戶型等三方面。

結(jié)構(gòu)選型，這個(gè)比較好理解，目前我國(guó)較常用的建筑結(jié)構(gòu)形式有磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框筒結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等，它們一般適用于從低到高的建筑結(jié)構(gòu)，當(dāng)然，在一些臨界點(diǎn)上，建筑結(jié)構(gòu)造型是可以有所選擇的，比如六層的住宅，可以考慮用磚混結(jié)構(gòu)，也可以用框架結(jié)構(gòu)，它們的建筑成本一般是由低到高。有人認(rèn)為鋼結(jié)構(gòu)是例外，有時(shí)候同樣高度的建筑，由于鋼結(jié)構(gòu)的重量較輕，它的營(yíng)造成本會(huì)比采用砼結(jié)構(gòu)的建筑成本要低，但如果考慮到鋼結(jié)構(gòu)的后期維護(hù)因素，在建筑壽命期內(nèi)，鋼結(jié)構(gòu)的成本是要遠(yuǎn)高于砼結(jié)構(gòu)的。舉個(gè)大家都清楚的例子，美國(guó)的雙子塔，在911事件中轟然倒塌，其實(shí)并不是恐怖分子駕駛的飛機(jī)帶來的沖擊力撞塌了大樓，而是飛機(jī)上攜帶的燃料引發(fā)的熊熊大火使鋼構(gòu)件迅速升溫，導(dǎo)致鋼構(gòu)件喪失承載力并致使結(jié)構(gòu)失穩(wěn)而最終倒塌的。因此鋼結(jié)構(gòu)的其建筑壽命期內(nèi)要不停地做防火和防銹蝕的維護(hù)，導(dǎo)致其后期成本居高不下。附911圖片（見圖4）。

圖4

圖5

第二個(gè)因素是建筑選型。

建筑選型對(duì)建筑成本的影響，比較難以敘述，下面選一個(gè)比較極端的案例做一個(gè)分析。在上海陸家嘴金融區(qū)，有兩棟著名的大樓，金茂大廈和環(huán)球金融中心。從建筑外形上看，可以看到金茂大廈是一個(gè)塔形建筑，其截面是由下往上逐漸收窄的；而環(huán)球金融中心則不同，有一個(gè)面從下到上都是一個(gè)面積，即立面的投影為長(zhǎng)方形，這樣形狀的建筑，由于其非同尋常的高度，在風(fēng)壓計(jì)算上，是非常不經(jīng)濟(jì)的，這就是建筑選型帶來的成本差異。當(dāng)然，環(huán)球金融中心的設(shè)計(jì)師的非常聰明的，他在建筑頂部開了一個(gè)大洞，對(duì)減少風(fēng)壓的影響帶來巨大的好處，同時(shí)也使建筑立面變漂亮了很多（見圖5）。

第三個(gè)是戶型因素。

一般來講戶型越大，建筑成本越低，因?yàn)閼粜痛螅浞謶魤ι?，在單位面積上其衛(wèi)生間、廚房等相應(yīng)防水、排水設(shè)施要少，分戶門、配電箱等設(shè)備也相應(yīng)減少。筆者在武漢徐東大道上曾開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，4#樓為33層的高層住宅，5#樓為45層的高層住宅，兩棟樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積基本相等，計(jì)算標(biāo)底的時(shí)候發(fā)現(xiàn)兩棟樓的單位成本基本接近，與原來的預(yù)計(jì)大相徑庭，后來通過深入的分析，發(fā)現(xiàn)4#樓以80平方米的小戶型為主，5#樓以120平方米的大戶型為主，大戶型因素減少的成本居然抵消了結(jié)構(gòu)及消防帶來的成本增加，也是我們始料未及的。

戶型影響的另外一個(gè)因素，是這幾年在營(yíng)銷上風(fēng)行的“送面積”作法，即利用挑高、飄窗等可變空間，嚴(yán)格來講，就建筑面積為基數(shù)計(jì)算來講，這些因素是不會(huì)帶來單位成本的增加的，但是由于在房地產(chǎn)成本核算上，是以可售面積為基數(shù)來計(jì)算單位成本的，因此增加面積的建筑成本都要分?jǐn)傇诳墒勖娣e上，看起來建筑單位成本是增加了。

結(jié)語

以上談了影響建筑成本的幾個(gè)因素，客觀上講，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的另外成本因素，如土地費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、稅收占的總成本比例要比建筑成本要高許多，但這些因素是工程之外的因素，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)，在此就不再論述。

[1]GB50178－93，建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)[S].

[2]GB50011-2001,建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范[S].