農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)需謹(jǐn)慎

□郭秋香 李路平

隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)不斷增多。對(duì)于農(nóng)村房屋引發(fā)的一系列問(wèn)題，由于規(guī)定雜亂、理解各異，司法實(shí)踐中對(duì)這類(lèi)問(wèn)題的處理結(jié)果往往千差萬(wàn)別。筆者在這里用幾個(gè)案例來(lái)提醒廣大農(nóng)民朋友，在進(jìn)行農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一定要慎之又慎。

案例：2008年農(nóng)民楊某將自家的宅基地賣(mài)給同村村民后外出打工。2013年，村里有一塊魚(yú)塘對(duì)外承包，楊某決定回村搞養(yǎng)殖。他向辦事處申請(qǐng)宅基地，但辦事處沒(méi)有批準(zhǔn)，楊某認(rèn)為自己雖然賣(mài)了房子，但還是本村村民，為什么就不能在村里再蓋房呢？

分析：根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。

農(nóng)村宅基地是本村村民在符合條件的情況下無(wú)償取得的，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)中大多買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地。農(nóng)民在出賣(mài)原有房屋后，如果又重新獲得宅基地蓋房子，實(shí)際上是農(nóng)民用無(wú)償取得的集體宅基地使用權(quán)獲利后再次無(wú)償用地，此舉將變相侵害村集體的公共利益，是法律法規(guī)明確禁止的。

案例：城市居民張某在某村購(gòu)買(mǎi)一處宅基地，準(zhǔn)備拆舊建新，為了避免將來(lái)建房時(shí)與鄰居發(fā)生糾紛，他到當(dāng)?shù)貒?guó)土所辦理土地變更登記，國(guó)土所工作人員調(diào)查清楚后，做出不予受理的決定。

分析：根據(jù)《土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?/p>

國(guó)務(wù)院1999年出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào))規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地?！眹?guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》的通知(國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào))文件規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

案例：農(nóng)民趙某夫婦一直在外地打工，由于趙某好賭成性，為還賭債，2012年年初，趙某瞞著妻子徐某回農(nóng)村老家，以夫妻二人做生意急需用錢(qián)為由把婚后蓋的房子賣(mài)給了同村的黃某。后來(lái)，當(dāng)徐某得知房子已經(jīng)賣(mài)給黃某，便以丈夫賣(mài)房未經(jīng)其同意為由要求黃某歸還房子，黃某拒絕。

分析：法律對(duì)于此種情況下賣(mài)房效力如何界定，主要看買(mǎi)方是否善意取得?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》第十一條第一款規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！?/p>