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      房地產(chǎn)業(yè)成本管理信息化解決方案

      2013-01-29 23:07:28于海生馬平
      中國科技信息 2013年24期
      關鍵詞:合約科目成本

      于海生 馬平

      1.北方工業(yè)大學, 北京 100144

      2.北京興竹同智信息技術股份有限公司,北京 100085

      房地產(chǎn)業(yè)成本管理信息化解決方案

      于海生1馬平2

      1.北方工業(yè)大學, 北京 100144

      2.北京興竹同智信息技術股份有限公司,北京 100085

      于海生

      本文通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀分析,提出房地產(chǎn)企業(yè)成本信息化的管理需求,并給出符合實際業(yè)務需求的解決方案,全面提升企業(yè)成本管理水平。詳細介紹了某大型房地產(chǎn)企業(yè)成本管理信息系統(tǒng)的建設、應用、經(jīng)驗。

      房地產(chǎn)行業(yè); 信息化; 成本管理; 管理系統(tǒng)

      1. 概述

      隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴厲調(diào)控政策頻繁出臺,中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境發(fā)生了本質(zhì)的改變,房地產(chǎn)企業(yè)進入短兵相接的殘酷競爭階段,每年都有大量中小房地產(chǎn)企業(yè)退出行業(yè),市場集中程度越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束了20多年的粗放式發(fā)展,逐漸進入集約化發(fā)展階段。主流房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)束了跑馬圈地式的發(fā)展模式,面對日益高昂的土地價格,開始提高內(nèi)部管理水平,強調(diào)加速周轉(zhuǎn)經(jīng)營;實行嚴格的成本控制,降低房地產(chǎn)產(chǎn)品工程造價;差異化產(chǎn)品供給,對市場特定人群提供差異化產(chǎn)品,滿足其特定需求;采用市場化定價策略,強調(diào)提升客戶價值,促成客戶房產(chǎn)保值、增值,房地產(chǎn)樓盤周邊配套設施大量建設等等。房地產(chǎn)企業(yè)急需以信息系統(tǒng)為平臺,建立固化的、高效的業(yè)務管理平臺;收集行業(yè)內(nèi)部、企業(yè)內(nèi)部業(yè)務數(shù)據(jù),分析經(jīng)營管理業(yè)務數(shù)據(jù),從而為企業(yè)管理決策提供依據(jù)。

      由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年急速發(fā)展,行業(yè)利潤率非常高,大部分企業(yè)都是粗放發(fā)展,對企業(yè)內(nèi)部管理建設不夠重視,尤其是信息化建設投入不足,造成信息化水平整體不高,但房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)、管理數(shù)據(jù)信息量極大,信息化管理需求異常強烈。信息化管理訴求與企業(yè)信息化現(xiàn)狀矛盾突入。

      2. 現(xiàn)狀與需求

      2.1 現(xiàn)狀

      現(xiàn)有管理手段不能滿足管理需求,企業(yè)內(nèi)部要求管理更加高效、產(chǎn)品更加標準化、成本核算更加精細化?,F(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)公司大多是采用EXCEL表格進行成本測算,從項目可行性分析一直到施工圖階段,形成4到5版成本測算數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)計算量大,費時費工?;A數(shù)據(jù)散落在不同公司人員手中,隨著人員的離職,有導致公司數(shù)據(jù)遺失的風險。缺乏共享數(shù)據(jù)平臺,導致各個地區(qū)公司,同樣產(chǎn)品類型數(shù)據(jù)無法相互借鑒。同樣由于缺乏統(tǒng)一數(shù)據(jù)管理,數(shù)據(jù)分析異常困難。部分企業(yè)使用了專業(yè)的房地產(chǎn)管理軟件,但是不同的業(yè)務模塊使用了不同公司的產(chǎn)品,產(chǎn)品缺乏有效數(shù)據(jù)接口,形成企業(yè)內(nèi)部信息孤島,影響數(shù)據(jù)共享及不同部門之間的協(xié)作。整體上講房地產(chǎn)行業(yè)信息化管理標準化程度不高,每個公司都有自己的特點。市場上也有標準化解決方案。

      2.2 需求

      建立房地產(chǎn)集團統(tǒng)一的成本數(shù)據(jù)庫平臺,將公司既往所有項目數(shù)據(jù)納入其中;通過信息化系統(tǒng)建設項目,梳理現(xiàn)有企業(yè)組織形式,規(guī)范各級審批權限,形成統(tǒng)按一的業(yè)務流程、審批模式。涉及成本業(yè)務的流程均納入成本管理信息化系統(tǒng),全員納入成本信息化管理系統(tǒng)。通過成本信息化系統(tǒng)實施上線,實行嚴格的預算控制,降低企業(yè)產(chǎn)品造價成本。能夠?qū)υ诮椖窟M行動態(tài)成本監(jiān)控,及時計算出在建項目動態(tài)單方造價。

      3. 解決方案

      3.1 目標成本管理

      1)根據(jù)成本核算要求,未來目標成本仍需要按成本核算科目(三級科目)、項目、分期和產(chǎn)品類型進行編制,以項目開發(fā)周期作為目標成本周期。

      2)一線公司成本人員在線下使用Excel表格進行目標成本測算,提供目標成本測算結(jié)果的Excel導入功能。

      3)一線公司經(jīng)辦部門根據(jù)總部下達的目標成本指標,將其主控的成本科目拆分至三級明細科目后,由成本部門統(tǒng)一錄入到系統(tǒng)內(nèi)。系統(tǒng)校驗一線公司拆分的目標成本的匯總數(shù),與總部下達的目標成本是否一致,不一致時拆分結(jié)果不能生效。

      4)一線公司拆分目標成本時,財務類、人力成本、辦公費和預備費這四類目標成本不可以調(diào)劑;建造大類科目內(nèi)的各子級科目可相互調(diào)劑,系統(tǒng)確保分拆后的總目標成本不得超過總部下達的總額。

      5)系統(tǒng)提供自動和手動兩種方式,將三級成本科目的目標成本分拆至產(chǎn)品。以逐級匯總的方式,可以在上級成本科目展示其分拆到產(chǎn)品的目標成本。

      6)在“跨期”期錄入跨期合約框架的目標成本,系統(tǒng)提供自動和手動兩種方式,將跨期目標成本分拆至各實際分期內(nèi),并記錄分拆的過程,便于事后查詢。

      7)目標成本調(diào)整指分期全面目標成本核定后,因政策變化、方案調(diào)整、開發(fā)計劃、不可預見 或其他項目管理等因素所引起的對合計金額 A 或全面目標成本的調(diào)增/減的情形。

      8)系統(tǒng)應對目標成本實現(xiàn)版本管理,審核生效的目標成本將自動生成1.0版本。如果目標成本調(diào)整,調(diào)整后的版本將成為2.0版本,以此類推。最高版本為當前執(zhí)行版本。

      9)目標成本調(diào)整時,合約預算也需要相應進行調(diào)整,形成新版本。系統(tǒng)始終以最新版本的合約預算進行合同金額控制。

      10)當目標成本調(diào)整涉及產(chǎn)品面積指標數(shù)據(jù)變化時,系統(tǒng)應提供相應的更新機制對已拆分的合同進行重新計算,成本人員也可以選擇手工重新拆分,并能夠?qū)χ匦掠嬎愕慕Y(jié)果進行復核。

      3.2 合約預算管理

      1)系統(tǒng)應提供目標成本轉(zhuǎn)為合約預算的管理功能,并能夠?qū)D(zhuǎn)換數(shù)據(jù)進行維護。

      2)總部建立標準的合約規(guī)劃體系模板,即包括統(tǒng)一的合約框架、科目子項、成本科目目標成本與合約預算的對應關系。

      3)對于標準合約規(guī)劃體系模板,一線公司也可根據(jù)項目具體情況自行調(diào)整,通常通過調(diào)整科目子項和金額以及與合同/合同類別的對應關系來實現(xiàn),一線公司重新調(diào)整后的科目子項需手工對應到合約框架,從而實現(xiàn)科目子項與合約框架一對一或者多對一的關系。

      4)相對于目標成本的版本管理功能,合約預算也應該具有版本管理。當目標成本調(diào)整時,合約預算也需要進行相應的調(diào)整,形成新版本。系統(tǒng)始終以最新版本的合約預算進行合同金額和相應動態(tài)成本控制。

      5)系統(tǒng)提供按照組織查詢相應權限內(nèi)合約框架等信息的功能。針對不同版本合約預算數(shù)據(jù),系統(tǒng)應提供功能或報表供用戶比較各版本間差異。

      除以上特色功能外,還將對常規(guī)的合同管理、支付管理、動態(tài)成本的監(jiān)控與調(diào)整管理進行精細化管理,以達到預期的成果。

      4. 實施成果

      房地產(chǎn)集團總部及各城市公司統(tǒng)一實施成本管理信息系統(tǒng)。在實施的過程中,房地產(chǎn)集團統(tǒng)一了各個公司的成本科目體系,合約框架結(jié)構。在信息系統(tǒng)的規(guī)范下,明確了總部和一線公司各自的權限范圍,梳理了各類業(yè)務的審批流程,針對目標成本的調(diào)整、調(diào)劑,制定響應的規(guī)則。建立了統(tǒng)一的成本數(shù)據(jù)庫,為提煉最優(yōu)設計產(chǎn)品、最佳成本管控模式,提供數(shù)據(jù)基礎。

      1)抓住信息系統(tǒng)的成功實施應用是“一把手工程”的關鍵。公司領導層充分重視信息化、現(xiàn)代管理手段在公司運營中的重要性。具體業(yè)務在軟件系統(tǒng)中流轉(zhuǎn),并制定有效的管理制度,嚴格實行獎懲考核機制。

      2)事先詳細調(diào)研,提前規(guī)劃。在項目準備階段,對實施單位、監(jiān)理單位招標文件中要求各單位必須配備計算機信息專業(yè)管理人員,有能力支持本單位人員與業(yè)主單位統(tǒng)一應用計算機網(wǎng)絡進行成本管理信息系統(tǒng)的使用。

      3)全員參與,全程規(guī)劃。成本管理系統(tǒng)使用范圍是公司各個部門員工,從拿地(項目可行性研究)開始,一直到房地產(chǎn)項目結(jié)案,全過程使用該系統(tǒng)記錄成本發(fā)生情況,預算嚴格控制實際成本支出。

      4)移動設備應用

      成本管理系統(tǒng)支持IPHONE、IPAD等移動客戶端訪問,用戶可以通過移動終端處理業(yè)務,提高系統(tǒng)使用效率。

      5)建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫,公司歷年來所有房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)均納入系統(tǒng),通過對比不同年份的項目數(shù)據(jù),不同類型的產(chǎn)品數(shù)據(jù),得出最優(yōu)成本控制方案、產(chǎn)品設計方案,為以后項目建設提供有效模板。通過對比各個項目實際成本進度,付款進度,了解公司資金需求真實情況,合理安排資金支付計劃,籌資計劃。

      [1]李建明,渠連柱. 我國房地產(chǎn)管理信息化的發(fā)展戰(zhàn)略

      [2]賽迪顧問有限公司. 2009年房地產(chǎn)行業(yè)信息化白皮書

      [3]藺鑫. 賽普期刊.地產(chǎn)管理實踐

      10.3969/j.issn.1001-8972.2013.24.085

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