淺談農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度

【摘 要】宅基地使用權(quán)是我國一項特有獨立的用益物權(quán)，合理規(guī)制宅基地使用權(quán)不僅關(guān)系到農(nóng)民群眾的切身利益，而且事關(guān)農(nóng)村的穩(wěn)定，影響著國家和社會的健康發(fā)展。鑒于我國現(xiàn)行立法中存在的諸多問題以及現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)制度的不合理，本文將嘗試對宅基地使用權(quán)制度問題進(jìn)行一次全面探討。

【關(guān)鍵詞】宅基地；用益物權(quán)；流轉(zhuǎn)；抵押

一、有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的基本問題

（1）關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得。宅基地的申請遵循“一戶一宅”原則，即只要申請人不擁有兩處以上宅基地，面積符合省市自治區(qū)政府的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，沒有出售、出租住房，就可以申請宅基地并獲批準(zhǔn)。農(nóng)民的房屋所有權(quán)是建立在集體所有的宅基地基礎(chǔ)之上的，集體成員為滿足其居住需要購買或繼承本集體成員的房屋，從而取得宅基地使用權(quán)，符合宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的，因而應(yīng)當(dāng)允許其取得宅基地使用權(quán)。（2）關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”，但國務(wù)院的行政法規(guī)有明確禁止性規(guī)定。隨著民工潮的興起，農(nóng)村存在大量宅基地和房屋閑置的情況，宅基地的有償轉(zhuǎn)讓有利于物盡其用，提高宅基地的交換價值，加快城市化進(jìn)程；但宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，短期內(nèi)會解決農(nóng)民的燃眉之急，一旦農(nóng)民無法在城市立足，就會造成農(nóng)民流離失所，因此我們在放開宅基地使用權(quán)的同時也應(yīng)該加以限制。（3）關(guān)于宅基地使用權(quán)的收回。宅基地收回是指對不符合宅基地使用條件的宅基地使用權(quán)人使用的宅基地，經(jīng)具有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，由所在集體收回的制度。

二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的立法現(xiàn)狀

在我國現(xiàn)行立法中，有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)定體現(xiàn)在《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》以及一些行政法規(guī)和部門規(guī)章中，仔細(xì)剖析，不難發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)行立法對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。現(xiàn)行立法保障農(nóng)民的居住權(quán)利，卻制約了廣大農(nóng)民在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利用自身有限的財產(chǎn)資本，與城鎮(zhèn)居民平等參與市場競爭共同發(fā)展的權(quán)利，不利于提高社會財富的利用效率，優(yōu)化資源的配置。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)存問題

（1）登記制度不完善?！段餀?quán)法》第155條：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記?！痹摋l對宅基地使用權(quán)的登記提出了要求，但是現(xiàn)行法中沒有規(guī)定宅基地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)，很多房屋其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍歸屬不明，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)管理混亂，為產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了隱患，也造成了司法和管理的困難。（2）宅基地管理混亂，“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重。我國現(xiàn)行立法明確規(guī)定：村民使用宅基地是無償?shù)?。這必然誘使一部分經(jīng)濟(jì)條件好的人通過各種手段獲取宅基地，再加之宅基地使用權(quán)管理制度不健全，農(nóng)民超標(biāo)準(zhǔn)建房，村鎮(zhèn)干部利用權(quán)力多占宅基地，使部分農(nóng)戶分不到宅基地，宅基地分配不公的現(xiàn)象日益凸顯。（3）宅基地使用權(quán)的物權(quán)效用受到了限制。根據(jù)《物權(quán)法》第1條的規(guī)定，制定物權(quán)法的目的之一是充分發(fā)揮物的效用?！段餀?quán)法》第十三章確定了宅基地使用權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)。但將宅基地使用權(quán)僅確定為占有和使用，禁止轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，使宅基地使用權(quán)不能充分發(fā)揮其效用，不利于其長期承擔(dān)社會保障，容易導(dǎo)致“隱性市場”的形成。

四、完善我國宅基地使用制度的建議

（1）完善宅基地使用權(quán)登記制度。農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及其上房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)采取登記生效的原則，必須進(jìn)行物權(quán)登記，將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的生效要件。（2）建立宅基地使用權(quán)有償、有期限制度。當(dāng)前我們應(yīng)對農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費用，對宅基地的閑置和浪費，收取較高費用。另外，參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年，期間屆滿的，自動續(xù)期。（3）建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，全面發(fā)揮宅基地使用權(quán)的物權(quán)效用。第一，現(xiàn)階段可以開放宅基地使用權(quán)的租賃市場，本集體組織內(nèi)外的人皆可承租。第二，適當(dāng)開放宅基地使用權(quán)的抵押和轉(zhuǎn)讓市場。宅基地使用權(quán)可以用于抵押，但在抵押權(quán)實現(xiàn)時，須遵循宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。第三，在農(nóng)村社會保障體系完善時，可以考慮放開宅基地使用權(quán)的流通市場。

宅基地使用權(quán)制度是一個新生的制度，是中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)階段的必然產(chǎn)物，事關(guān)九億農(nóng)民的切身利益，是解決“三農(nóng)”問題的重要措施.目前我國宅基地使用權(quán)制度還很不完善，存在許多制度上的欠缺，并且沒有一個良好的法制環(huán)境對其進(jìn)行保障，急待進(jìn)一步的探討和研究。

參 考 文 獻(xiàn)

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