宏觀政策調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的探索

【摘 要】2010年1月以來的宏觀調(diào)控使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資更加困難，本文研究在目前的政策情況下，從一個(gè)多元化融資的實(shí)例出發(fā)，分析中小型房地產(chǎn)公司多元化融資的方法、重要性及實(shí)施的可能性。

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；融資渠道；資金監(jiān)管；匯率

一、2010年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控情況

經(jīng)歷了異?；鸨?009年的行情，2010年伊始，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列調(diào)控措施，主要政策如下：（1）1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)國(guó)十一條，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40％，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)；（2）1月18日除農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)；（3）2月20日，銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機(jī)行為；（4）2月25日央行宣布再次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；（5）3月9日，溫家寶總理所作的《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求；（6）3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政；（7）4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新國(guó)四條”出臺(tái)；（8）4月17日，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，提出了新“國(guó)十條”；（9）5月2日，中國(guó)人民銀行宣布，從5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；（10）5月7日，國(guó)務(wù)院再度發(fā)文放開民間投資，被各界稱為“新36條”的《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，使得轉(zhuǎn)移原先投入在房地產(chǎn)市場(chǎng)部分資本的方向，改變投資渠道。在一系列調(diào)控政策之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量應(yīng)聲走低。

二、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)“高成長(zhǎng)、高利潤(rùn)、高杠桿”三高特征將呈緩慢的趨勢(shì)性下降，首先，未來行業(yè)中長(zhǎng)期銷售金額年增速?gòu)?003～2009年平均35％回落到15％～20％左；其次，行業(yè)凈利潤(rùn)率將回落。在未來房?jī)r(jià)增速將被下降、土地增值稅嚴(yán)格清算、囤地模式走不通的條件下，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率向社會(huì)平均利潤(rùn)率的緩慢回歸將成為必然；第三，開發(fā)商杠桿率將系統(tǒng)性下降，房?jī)r(jià)漲幅放緩帶來的銷售回籠速度下降、預(yù)售款融資功能的弱化將使得開發(fā)商被動(dòng)降杠桿。進(jìn)入2010年，房地產(chǎn)行業(yè)外部融資環(huán)境趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)很難再現(xiàn)2009年信貸閘門大開放的情形。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集行業(yè)，資金是企業(yè)運(yùn)作的生命線，資金鏈一旦斷裂，將給房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。迫于整個(gè)金融界市場(chǎng)環(huán)境的約束和制度建設(shè)的缺乏，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資變得難上加難，而企業(yè)要保持已開工項(xiàng)目的運(yùn)行，以及適度增加土地儲(chǔ)備，融資是否充足將起到?jīng)Q定企業(yè)生死的作用。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的探索

（1）中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金來源（數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式就是自有資金、預(yù)收款、銀行信貸，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)根本無力進(jìn)入正規(guī)的資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資，隨著政府宏觀調(diào)控力度的加大和銀行“門檻”的加高，在不可能短時(shí)間解決金融市場(chǎng)和國(guó)家政策所存在的問題的前提下，要解決企業(yè)生存的問題必須擺脫單一對(duì)銀行融資的依賴，尋找融資新渠道來進(jìn)行自救。（2）中小型房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的分析。一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金最敏感的問題無疑是法律監(jiān)管問題。獲得較高的收益無疑是基金最核心的問題。開發(fā)商對(duì)資金成本的承受能力和項(xiàng)目所處的開發(fā)階段有密切關(guān)系，在銷售回款和項(xiàng)目貸款沒有落實(shí)的情況下，開發(fā)商愿意承擔(dān)較高的融資成本。二是外資直接融資。在目前銀行“銀根緊縮”的狀況下，且隨著全球化的進(jìn)程以及人民幣持續(xù)升值的預(yù)期，我們預(yù)計(jì)將會(huì)有越來越多的外資進(jìn)入中國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用外資的比例必將不斷提高。三是階段性債務(wù)融資。階段性債務(wù)投資，即階段性資金拆借，是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。階段性債務(wù)融資的好處是不增加負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率過高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好，后期貸款難以獲得。四是資產(chǎn)證券化。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機(jī)制。

四、中小型房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資實(shí)例分析

我們以一項(xiàng)外資直接融資的實(shí)例分析，來探討一下此方法在具體操作中應(yīng)注意的各項(xiàng)要點(diǎn)。（1）項(xiàng)目概況：常州A項(xiàng)目位于常州武進(jìn)市市中心，項(xiàng)目總占地7萬多平方米，由五幢四層、六幢五層商場(chǎng)建筑及地下商鋪構(gòu)成商業(yè)面積總計(jì)約17萬平方米的商業(yè)中心，及一幢25層的廣播電視中心、一幢28層的酒店式公寓及組成，總建筑面積近30萬，包含商業(yè)、娛樂、文化、休閑、辦公、停車等功能，是超大型綜合建筑群。（2）資金需求：項(xiàng)目總投資近12億人民幣，前期土地費(fèi)用等資金需求為3.5億人民幣，公司自有資金1.2億人民幣，資金需求量為2.5億人民幣。（3）融資難點(diǎn)及解決方案：國(guó)內(nèi)政策的限制以及境外融資比國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行更為苛刻的合作條件，使得境外融資比銀行貸款的流程更加繁復(fù)。一是境外融資的限制。難點(diǎn)：國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部2006年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營(yíng)等所涉及的外匯管理問題進(jìn)行了明確規(guī)定：解決方案：在境外成立兩家獨(dú)立的客公司，與境內(nèi)公司合作成立一家中外合作企業(yè)，以便于在取得境外貸款后將資金通過注冊(cè)資本的形式進(jìn)入項(xiàng)目。二是自有資金的要求。難點(diǎn)：出于對(duì)資金安全性的考慮，在首期貸款發(fā)放前，要求必須出具有關(guān)部門的書面證據(jù)，證明中方已經(jīng)將不低于首期貸款40％的等值數(shù)額資金，作為向合作企業(yè)發(fā)放的股東貸款注入合作企業(yè)（中方貸款除外）。解決方案：要求企業(yè)有一定量的自有資金或者其它比較通暢的融資渠道。三是超額貸款作為附加條件。難點(diǎn)：貸款方在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目核查明確后，會(huì)在企業(yè)需要的貸款數(shù)額之上增加B貸款的附屬條件，并對(duì)B貸款的使用作出明確規(guī)定，如果在半年內(nèi)不申請(qǐng)并使用B貸款的話，原發(fā)放的A貸款亦將被終止。解決方案：要求企業(yè)有一定的后續(xù)項(xiàng)目獲得作為保障，以及時(shí)利用超額貸款以避免主貸款被終止而導(dǎo)致的項(xiàng)目開發(fā)停滯或貸款空置而造成的成本增加。四是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)算成本的控制。難點(diǎn)：貸款方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)方案及費(fèi)用的預(yù)審非常嚴(yán)格，而對(duì)于大型綜合項(xiàng)目的開發(fā)，中途根據(jù)市場(chǎng)的需求及其它外界條件的改變，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案的變更，相應(yīng)也會(huì)引起預(yù)算成本的變化。解決方案：必要時(shí)即使面臨貸款并暫時(shí)停止，也必須將方案變更申報(bào)貸款方，同時(shí)將可行性方案及確實(shí)可行的未來現(xiàn)金流量表遞交貸款方，以真實(shí)可信的方案謀求貸款方的確認(rèn)。五是對(duì)所有計(jì)劃工期及銷售節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格控制。難點(diǎn)：貸款方對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段的完工都明確規(guī)定了所對(duì)應(yīng)的日期，并對(duì)每一期項(xiàng)目的銷售日期和銷售單元及面積作出明確規(guī)定。解決方案：這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理能力提出了很高的要求，公司必須在施工隊(duì)伍的選擇、施工計(jì)劃的安排和實(shí)施以及銷售計(jì)劃的安排和實(shí)施上盡量做到精確。

對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)要拓展融資渠道，就必須對(duì)很好地把握各種宏觀政策，同時(shí)必須要弄分析利弊，明確到底哪種融資方式更適合自己。這也需要企業(yè)在實(shí)踐行動(dòng)中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式，以改變?nèi)谫Y渠道單一、對(duì)銀行依賴過強(qiáng)的現(xiàn)狀，增強(qiáng)宏觀政策調(diào)控下企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。