通脹預(yù)期對未來住房價格的影響——基于消費(fèi)者信心指數(shù)的分析

摘 要：以消費(fèi)者信心指數(shù)作為通貨膨脹預(yù)期指標(biāo)，以中國1999—2010年住房市場月度數(shù)據(jù)為樣本，實證檢驗通貨膨脹預(yù)期對未來住房價格的影響。實證檢驗結(jié)果表明，通貨膨脹預(yù)期會導(dǎo)致住房價格上漲，即生產(chǎn)者和消費(fèi)者對通貨膨脹預(yù)期將推動住房價格的不斷上漲，因此，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期對于穩(wěn)定住房價格具有十分重要的作用。

關(guān)鍵詞：通脹預(yù)期；住房價格；消費(fèi)者信心指數(shù)

中圖分類號：F822 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）10-0009-03

引言

住房價格與人民的生活密切相關(guān)，從帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及滿足人民群眾基本住房需求的角度來看，住房價格的變動和發(fā)展趨勢都是至關(guān)重要的。近年來，由于物價水平全面上升，尤其是住房價格的大幅度上漲，加劇了人們對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂，最終導(dǎo)致了人們對未來通貨膨脹及住房價格的高預(yù)期。因此，本文基于消費(fèi)者信心指數(shù)的分析，研究消費(fèi)者預(yù)期對未來住房價格的影響，為防止房地產(chǎn)泡沫，制定宏觀調(diào)控政策提供理論依據(jù)和經(jīng)驗支持。

西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較長，在住房價格理論的研究方面，較中國更為全面。例如，Muellbauer Murphy（1997）對1957—1994年英國住房價格波動的研究發(fā)現(xiàn)，除了金融自由化，實際利率和收入預(yù)期也是房價波動的重要原因。Anari Kolari（2002）利用自回歸分布滯后模型和遞歸回歸模型研究通貨膨脹對住宅價格的長期影響。Kontnonikas Montagnoli（2002）估計了房價對總需求和通貨膨脹的影響，發(fā)現(xiàn)房價對于總需求具有重要影響，并且住房價格波動與未來的消費(fèi)價格膨脹之間具有高度的正相關(guān)性。QuanTitman（1999）、Filardo（2000）、Goodhart（2000）等學(xué)者通過理論和實證研究證明二者的相關(guān)關(guān)系，并指出房地產(chǎn)價格有助于對未來消費(fèi)物價的預(yù)期。

國內(nèi)直接研究預(yù)期影響住房價格的文獻(xiàn)資料很少，但在分析資產(chǎn)價格波動的宏觀經(jīng)濟(jì)影響過程中不可避免的分析到預(yù)期與資產(chǎn)價格之間的相互作用。錢小安（1998）提出隨著資產(chǎn)總量的膨脹，資產(chǎn)價格與商品價格的相關(guān)性不斷增強(qiáng)，這是中國較早的關(guān)于資產(chǎn)價格和普通商品物價關(guān)系的論斷。王維安等（2005）的實證研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)期收益率與通貨膨脹預(yù)期之間存在穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系。周京奎（2005）構(gòu)建了適合中國的房地產(chǎn)投機(jī)理論模型，通過實證分析，認(rèn)為投機(jī)行為是推動房價上漲的一個重要因素。還有一些學(xué)者，如王玉寶（2005）、汪衡（2005）等人通過加入資產(chǎn)價格因素，構(gòu)造諸如金融市場指數(shù)或貨幣指數(shù)等來研究未來通貨膨脹率的變化，從而證明資產(chǎn)價格波動對未來通貨膨脹具有良好的預(yù)測功能。

綜上所述，通過對已有文獻(xiàn)研究，這為進(jìn)一步研討房地產(chǎn)價格奠定了良好的基礎(chǔ)。然而，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要從房地產(chǎn)的實物資產(chǎn)屬性和金融資產(chǎn)屬性進(jìn)行深入研究，揭示資產(chǎn)價格波動對通貨膨脹等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響渠道和機(jī)制。為此，本文將基于消費(fèi)者信心指數(shù)這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合住房市場中的供求關(guān)系理論，對未來住房價格進(jìn)行實證分析，從而檢驗通脹預(yù)期如何影響未來住房價格。

一、理論分析與研究假設(shè)

通脹預(yù)期往往比通脹本身更可怕，而心理預(yù)期是影響通貨膨脹的主要非經(jīng)濟(jì)因素，起著推波助瀾的作用。消費(fèi)者和生產(chǎn)者對通貨膨脹的預(yù)期而所作出投機(jī)行為，會使得住房市場的供求關(guān)系失衡，從而使住房價格的持續(xù)上漲，最終產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫。而在泡沫破滅的時候，會對金融行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重危害，甚至可能導(dǎo)致金融危機(jī)，美國的2008年次貸危機(jī)以及由此引起的全球性金融危機(jī)就是例證。同時，通脹預(yù)期可能引發(fā)、加劇經(jīng)濟(jì)波動，引起人們內(nèi)心恐慌，影響城鄉(xiāng)居民、特別是中低收入居民的正常生活，威脅市場穩(wěn)定和社會和諧。這是因為不同地區(qū)、不同群體的風(fēng)險承受能力不同，人們對物價上漲的容忍度也有結(jié)構(gòu)性差異?；仡櫄v史，1987年夏天出現(xiàn)的搶購商品潮，2007年的股票市場瘋漲和房地產(chǎn)價格的大幅上揚(yáng)，都是通脹預(yù)期推動價格飆升的具體案例。

通脹預(yù)期是指經(jīng)濟(jì)行為者對未來通貨膨脹水平的一種估計或推斷。目前，衡量通脹預(yù)期的方法有幾種，對于中國而言，由于利率市場化程度不高等原因，景氣調(diào)查數(shù)據(jù)相對而言能夠更準(zhǔn)確地反映通脹預(yù)期程度。在中國，國家統(tǒng)計局從1997年12月開始研究編制中國的消費(fèi)者信心指數(shù)，經(jīng)過幾年的實踐，消費(fèi)者信心指數(shù)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)體系的有機(jī)組成部分，也是預(yù)測價格走勢的良好指標(biāo)。消費(fèi)者信心指數(shù)（Consumer Confidence Index，CCI）就是反映消費(fèi)者信心強(qiáng)弱的指標(biāo)，是綜合反映并量化消費(fèi)者對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢評價和對經(jīng)濟(jì)前景、收入預(yù)期、物價水平以及消費(fèi)心理狀態(tài)的主觀感受，預(yù)測經(jīng)濟(jì)走勢和消費(fèi)趨向的一個先行指標(biāo)，是監(jiān)測經(jīng)濟(jì)周期變化不可缺少的依據(jù)。

基于以上分析本文認(rèn)為，消費(fèi)者信心是消費(fèi)者對其家庭收入水平的估價和預(yù)期的反映，這種估價和預(yù)期建立在消費(fèi)者對各種制約家庭收入水平因素的主觀認(rèn)識上。因此，影響消費(fèi)者信心指數(shù)的回落的其中一個重要因素就是消費(fèi)者對通脹的高預(yù)期，通脹預(yù)期在一定程度上會干擾市場信號的傳遞并使信號失真，影響消費(fèi)者和生產(chǎn)者的市場行為，導(dǎo)致住房市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，同時對實際通脹起著推波助瀾的作用，最終會導(dǎo)致住房價格的上升，所以據(jù)此提出假設(shè)：消費(fèi)者信心指數(shù)與住房價格負(fù)相關(guān)。

二、實證檢驗

（一）變量及其度量

首先，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，消費(fèi)是收入的函數(shù)。作為影響消費(fèi)者信心指數(shù)變動的因素之一，消費(fèi)者對通貨膨脹預(yù)期回升會抑制消費(fèi)者的現(xiàn)實消費(fèi)意愿。故在本模型中，用消費(fèi)者信心指數(shù)CCIt來反映通貨膨脹預(yù)期。其次，由于住房是必需品，只要人們手里有足夠的錢就會購買住房，所以，可用居民可支配收入Yt來衡量需求；用當(dāng)月住宅竣工面積At來衡量供給。此外，考慮貸款利率Rt，由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)資金多依賴抵押貸款和房屋預(yù)售款。因此信貸和利率直接影響房地產(chǎn)開發(fā)供給數(shù)量及開發(fā)成本。其他因素， 暫不考慮。

（二）經(jīng)濟(jì)計量模型

明確所有變量的定義后，本文設(shè)計住房價格函數(shù)的計量模型用于檢驗假設(shè)：

Pt = α0 + α1CCIt+ α2Yt + α3At + α4Rt + u

模型中因變量為住房價格Pt，自變量分別為消費(fèi)者信心指數(shù)CCIt、居民可支配收入Yt、住宅竣工面積At及貸款利率Rt。α1為消費(fèi)者信心指數(shù)對房價的影響，α2為需求量對房價的影響，α3為供給量對房價的影響，α4為貸款利率對房價的滯后影響效果，u為剩余殘差，E（u）=0且與其他變量無關(guān)。

（三）樣本

本文選取的樣本是中國1999—2010年住房市場月度數(shù)據(jù)。消費(fèi)者信心指數(shù)和居民可支配收入來自國家統(tǒng)計局；住房價格和住宅竣工面積來自中經(jīng)網(wǎng)；貸款利率來自中國人民銀行網(wǎng)站，對于利率調(diào)整的月份，采用加權(quán)平均的方法計算該月的貸款利率。住房價格的單位為元/平方米，居民可支配收入為元，住宅竣工面積單位為萬平方米。

（四）描述性分析

回歸模型中變量的描述性統(tǒng)計結(jié)果（如表1所示）?？梢姡?999—2010年間住房價格最高到達(dá)了5 508.01元/平方米，是最低房價1 694.04元/平方米的2倍多，所以房價在這十二年間波動相對較大。

（五）相關(guān)性分析

相關(guān)關(guān)系矩陣中，各自變量之間的相關(guān)系數(shù)都小于0.5，說明本文模型存在多重共線性的可能性較小。

（六）回歸分析

表3 多元回歸結(jié)果

注：*表示p<0.05；**表示p<0.01；***表示p<0.001。

從表3可以看出，調(diào)整后的判定系數(shù)為0.871，說明其擬和優(yōu)度較好；F在0.01的水平上顯著，更好的通過了方程顯著性檢驗。消費(fèi)者信心指數(shù)的回歸系數(shù)為-19.859，在5%的水平上顯著。在控制變量中，居民可支配收入對住房價格有正的貢獻(xiàn)并且在1%的水平上顯著， 當(dāng)月住宅竣工面積對住房價格的負(fù)影響作用但不顯著， 滿足供求關(guān)系理論， 與預(yù)期相一致；貸款利率對住房價格有負(fù)的貢獻(xiàn)但不顯著。

因此，從回歸結(jié)果（表3）中可建立多元線性回歸方程：Pt =

2851.227 -19.859CCIt+ 2.329Yt -0.012At-11.035Rt

故消費(fèi)者信心指數(shù)與住房價格成負(fù)相關(guān)，由于t=-1.999，可以得出消費(fèi)者信心指數(shù)與住房價格之間在95%的置信水平上顯著相關(guān)。因此，本文的回歸結(jié)果能有效支持“消費(fèi)者信心指數(shù)與住房價格負(fù)相關(guān)”的假設(shè)，說明在中國消費(fèi)者信心指數(shù)在一定程度上對住房價格有影響，即消費(fèi)者對未來通貨膨脹的預(yù)期對住房價格有一定程度的影響。

結(jié)論及建議

基于消費(fèi)者信心指數(shù)這一景氣調(diào)查數(shù)據(jù)，本文通過理論分析和實證檢驗，可以得出通貨膨脹預(yù)期在一定程度上會促使住房價格的上漲的結(jié)論。

從通脹環(huán)境來看，通脹預(yù)期的逐步增強(qiáng)，會支撐房價更大幅度的上漲。一是出于對過去幾年寬松貨幣政策的負(fù)面效應(yīng)和未來經(jīng)濟(jì)回暖后可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂，市場上出現(xiàn)了一定程度的通貨膨脹預(yù)期，而抵御通脹能力最強(qiáng)的資產(chǎn)是房產(chǎn)，人們會大量購買房屋資產(chǎn)以抵消可能發(fā)生的通貨膨脹；二是實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過剩的投資渠道缺乏是客觀現(xiàn)實，大量的企業(yè)和個人資金進(jìn)入樓市尋求保值增值，也將繼續(xù)推高房價；三是在經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，政府未及時收縮流動性以及通脹尚未惡化的情況下，房產(chǎn)仍然是較好的投資標(biāo)的，而通脹預(yù)期則預(yù)示房價會上漲。

所以想要更好地穩(wěn)定住房價格，必須合理地管理通脹預(yù)期。然而，在現(xiàn)實中，通脹預(yù)期與現(xiàn)實的通脹還不是一回事，但通脹預(yù)期通過不斷積累可以促使通脹發(fā)生，而且通脹預(yù)期帶來的行為將加劇通脹的壓力。本文認(rèn)為，目前可以從以下幾個方面管理、引導(dǎo)和化解通脹預(yù)期：一是刺激經(jīng)濟(jì)的政策措施要充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性規(guī)律，不能操之過急，避免經(jīng)濟(jì)回升過急，從而引發(fā)通脹。二是加強(qiáng)貨幣量的調(diào)控，有效引導(dǎo)通脹預(yù)期。央行可以采取適當(dāng)?shù)呢泿耪吆徒鹑谑侄危站o市場資金流動性，控制住房借貸資金的利率和數(shù)額，提高首付金額，增加投機(jī)性購房的成本，降低投機(jī)性購房的需求。三是在行政、制度方面可做一些調(diào)整。如建立健全價格監(jiān)測、預(yù)測預(yù)警系統(tǒng)，及時發(fā)布相關(guān)價格信息，正確引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期。四是加強(qiáng)民間非理性通脹預(yù)期的引導(dǎo)和化解。加強(qiáng)居民投資教育，引導(dǎo)居民合理投資消費(fèi)，避免居民盲目跟風(fēng)投資，造成市場價格不合理的上漲。五是加強(qiáng)對國際熱錢的監(jiān)管，防止資產(chǎn)價格的大起大落，從而避免誘發(fā)通脹。

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The Impact of Inflation Expectations on Housing Price——Based on the Economic

Indicator of Consumer Confidence Index

QIU Kun

（Shanghai University，Shanghai 200444，China）

Abstract:Based on the economic indicator of Consumer Confidence Index，this paper prognosticates and analyzes the impact of inflation expectations on housing price and presents a housing prices and multivariate regression model for scientific analysis with the sample of 1999—2010 housing market monthly data in China.Study found that inflation expectations can result in rise of housing prices，namely producers’ and consumers’ of inflation expectations，will intensively promote the imbalances of real estate market supply and demand and cause the rising housing prices.

Key words：inflation expectations;housing price;consumer confidence index

[責(zé)任編輯 吳高君]