從參與主體角度論房價(jià)上漲原因及遏制措施

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房價(jià)呈現(xiàn)猛烈上漲的趨勢，即使在國家大力調(diào)控的情況下，房價(jià)仍高居不下，日益成為社會(huì)問題的焦點(diǎn)。房價(jià)高漲的原因多種多樣，本文選取了房屋開發(fā)、銷售等整個(gè)過程的參與主體的角度，全面深入分析了房價(jià)上漲原因，并結(jié)合個(gè)人理解淺談了遏制房價(jià)上漲的幾點(diǎn)措施。

關(guān)鍵詞：房價(jià)高漲；社會(huì)問題；房屋開發(fā)；遏制房價(jià)

一、中國房價(jià)持續(xù)上漲

近幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)越來越熱的現(xiàn)象，房屋均價(jià)均是持續(xù)上升。房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)迅速成長為國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，給國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了極大助力。但是，房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展卻呈現(xiàn)出不合理的顯現(xiàn)——房價(jià)過高。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明我國目前房價(jià)收入平均值為14-15倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上4-6倍的標(biāo)準(zhǔn)。高房價(jià)超出了消費(fèi)者特別是中低收入者的負(fù)載能力，這不僅事關(guān)房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，同時(shí)也影響社會(huì)的穩(wěn)定和諧發(fā)展。

二、我國房價(jià)上漲原因分析

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的高低除卻取決與房地產(chǎn)開發(fā)商外，還與些列主體有關(guān)——政府部門（土地取得費(fèi)用、銷售稅費(fèi)），銀行（利息）。加上房地產(chǎn)的購買者，我們可以將整個(gè)過程的參與者劃分為政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行以及購買者。下面我們將分別分析每個(gè)主體對(duì)于高房價(jià)產(chǎn)生的影響。

1、政府部門推動(dòng)高房價(jià)。

我國的房地產(chǎn)并不是真正的市場經(jīng)濟(jì)，主要體現(xiàn)在作為稀缺資源的土地有國家所有兵控制，開放商想要去的土地，必須經(jīng)過政府部門的批注，并且政府在這一過程中占據(jù)主導(dǎo)地位，這就為政府在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中獲得了牟利的就會(huì)，而“土地財(cái)政”就是我國政府財(cái)政收入的特色之一。

第一。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入是財(cái)政收入的重要來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前地方政府來源于房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓金等收入占地方財(cái)政總收入30%，有的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，其比例甚至超過了50%。中國單純以GDP作為政府考核標(biāo)準(zhǔn)的制度，無疑加劇了政府對(duì)房地產(chǎn)的大力扶持。

第二。與房地產(chǎn)有關(guān)的各種稅收是政府財(cái)政收入的重要組成部分。經(jīng)過調(diào)查資料、收集信息發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府部門除了收取土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收取藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)等50多項(xiàng)費(fèi)用再一次推動(dòng)了房價(jià)的上漲。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商推動(dòng)高房價(jià)。

首先分析房地產(chǎn)商的開發(fā)成本。我們將成本分為材料和人工，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國居民的人均收入大幅度提高自然使得工人工資的大幅度提高，而建筑行業(yè)對(duì)于各類工人的需求量較大，人工成本的增加使開發(fā)成本增加。同時(shí)，隨著今年大量土木工程的興建，使對(duì)鋼筋、水泥等建筑材料的需求增加，根據(jù)供求關(guān)系決定價(jià)格的理論，建筑材料的價(jià)格也有大幅度提高。不過需要解釋的是，開發(fā)成本的上漲并不是房價(jià)上漲的主要原因。二是由于房地產(chǎn)開發(fā)的建筑部分由開發(fā)商外包給建筑企業(yè)，而建筑企業(yè)競爭度和市場化程度較高，原材料漲價(jià)和工人工資提高首先減少建筑企業(yè)利潤，然后才影響房地產(chǎn)企業(yè)。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加大對(duì)開發(fā)商對(duì)土地需求導(dǎo)致地價(jià)上漲，地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲又形成了該行業(yè)高速發(fā)展的表象，這兩個(gè)因素相互作用、相互促進(jìn)，導(dǎo)致了房價(jià)、地價(jià)接連上漲的惡性循環(huán)。

3、銀行推動(dòng)高房價(jià)。

開發(fā)商先用一小部分的自由資金拍得所需土地，然后以拍得土地向銀行進(jìn)行抵押貸款，最后以貸款所得資金建設(shè)房地產(chǎn)等。對(duì)于銀行業(yè)來說，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)是利潤增長的重要來源。以前，貸款人要想從銀行獲得貸款，不僅需要良好的信用記錄、經(jīng)過認(rèn)真核對(duì)的收入狀況報(bào)告，還需要一大筆預(yù)付金；到后來，這方面要求變得越來越低，使貸款業(yè)務(wù)、房產(chǎn)需求兩旺，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的國度發(fā)展，進(jìn)而促使房價(jià)高漲。

4、購買者推動(dòng)高房價(jià)。

對(duì)于購買者，我們可以分為兩類，一是正常需要的購買者，二是投機(jī)購買者。首先是正常需要的購買者。中國人的傳統(tǒng)思想是每戶人家必須要有一套屬于自己的房子，這就形成了對(duì)房子經(jīng)久不息的需求，而隨著中國人口主要是城市人口的急劇增加，導(dǎo)致了對(duì)住房需求的急劇增長，根據(jù)供求關(guān)系決定價(jià)格的理論，供過于求最終會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的高漲。再來分析投機(jī)購買者，投機(jī)購房是形成高房價(jià)的“牽引”性力量。投機(jī)購房是指所購房既不住也不租，只等升值賣出以獲取差價(jià)。由于炒房人、炒房團(tuán)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場，改變了住房需求結(jié)構(gòu)和人們的預(yù)期，而正是這種預(yù)期成為推高房價(jià)最重要的心理因素。

三、房價(jià)高漲遏制措施

住房是關(guān)系到民生的熱點(diǎn)問題，房價(jià)過高會(huì)很直接影響到社會(huì)穩(wěn)定等，因此國家應(yīng)該采取各種措施盡可能遏制房價(jià)的上漲。

1、矯正政府偏軌行為。

政府多頭管理增加了我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的難度。在我國沒有任何一個(gè)部門全面擁有調(diào)控住房價(jià)格的權(quán)力。地方政府與房地產(chǎn)之間的直接利益關(guān)系是地方政府可以從土地出讓以及房地產(chǎn)交易中獲得財(cái)政收入，這一是現(xiàn)行政府考核體系中的重要政績。矯正地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的偏軌行為，必須進(jìn)一步理順政府與房地產(chǎn)之間在政治、經(jīng)濟(jì)層面的利益關(guān)系。

2、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管力度，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。如上述所說，房地產(chǎn)開發(fā)具有特殊性，它的資金中高達(dá)60%以上來自于銀行貸款，因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整，如規(guī)定不能用于購買土地等。

3、健全相關(guān)規(guī)章制度，防止房地產(chǎn)市場投機(jī)行為。

在上面的成因分析中我們已經(jīng)提到，消費(fèi)者的投機(jī)行為是造成房價(jià)過高的因素之一。但是當(dāng)房屋僅被當(dāng)作是純粹的消費(fèi)品時(shí)，那么房子的價(jià)格在短時(shí)期內(nèi)就會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，只會(huì)隨著人口和收入的增加在較長期內(nèi)緩慢上升。因此要解決高房價(jià)的問題，就必須防止在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中把房地產(chǎn)當(dāng)作投資對(duì)象。（作者單位：山東大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1] 潘亞男.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的問題及措施分析.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2011，28

[2] 邵愛蓮.基于住房特性的高房價(jià)原因分析與對(duì)策.山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào).2011，9

[3] 邱曉慶.我國高房價(jià)成因及治理對(duì)策研究.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2011，17

[4] 牛軍.抑制我國高房價(jià)的法律蹊徑.前沿.2011，18