我國(guó)宅基地使用權(quán)法律保護(hù)的反思與完善

摘要：中國(guó)宅基地使用權(quán)主要是依靠《土地管理法》和《物權(quán)法》進(jìn)行保護(hù)的，但并沒(méi)有形成完整的法律體系，法律保護(hù)明顯不足，造成與實(shí)際情況的差異較大。通過(guò)對(duì)中國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)設(shè)立、流轉(zhuǎn)、消滅以及監(jiān)督制度的深入分析，建議應(yīng)完善宅基地使用權(quán)的立法規(guī)定，規(guī)范宅基地使用權(quán)的初始取得，建立宅基地使用權(quán)的登記制度，促成宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，建立健全宅基地使用權(quán)的監(jiān)管制度，以更好地維護(hù)和保障農(nóng)民的宅基地權(quán)益。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；法律保護(hù)；現(xiàn)狀；完善

中圖分類號(hào)：TU241.4；D922.32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ａ 文章編號(hào)：0439－８114（２０12）13－2879-04

農(nóng)村宅基地關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益，也關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。隨著工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度與新的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及社會(huì)現(xiàn)實(shí)發(fā)生了嚴(yán)重的背離，農(nóng)村宅基地矛盾日益突出。如何做到既保證農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)，發(fā)揮農(nóng)民宅基地和房屋的財(cái)產(chǎn)功能，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，又能節(jié)約利用寶貴的土地和房產(chǎn)資源，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，成為中國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革創(chuàng)新的重要命題。通過(guò)對(duì)我國(guó)宅基地使用權(quán)內(nèi)涵、歷史發(fā)展及現(xiàn)狀的分析，提出完善我國(guó)宅基地使用權(quán)法律保護(hù)的建議，以期為更好地維護(hù)和保障農(nóng)戶的宅基地權(quán)益提供參考。

１ 我國(guó)宅基地使用權(quán)的內(nèi)涵與發(fā)展

１．１ 宅基地使用權(quán)的內(nèi)涵界定

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。因此，宅基地使用權(quán)應(yīng)界定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在集體所有的土地上建造房屋及其他附屬物而對(duì)該土地所享有的占有和使用的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)是在維護(hù)土地集體所有制基礎(chǔ)上，為農(nóng)民建房便利而創(chuàng)建的一種用益物權(quán)。農(nóng)村宅基地承載著保障農(nóng)民基本生活的特殊功能，在這種背景下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)體現(xiàn)出了身份性、無(wú)償性、無(wú)期限性、流動(dòng)性受限的特點(diǎn)?？梢?jiàn)，現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)是一種受限制的用益物權(quán)，基于其社會(huì)保障性的考量，現(xiàn)行制度并未將農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為純粹的物權(quán)來(lái)安排［１］。

１．２ 宅基地使用權(quán)的發(fā)展進(jìn)程

我國(guó)的宅基地使用權(quán)是由集體土地使用權(quán)發(fā)展而來(lái)的。１９５２年土地改革完成以后，封建土地所有制轉(zhuǎn)為農(nóng)民土地所有制，雖然當(dāng)時(shí)沒(méi)有對(duì)農(nóng)民住房問(wèn)題作專門規(guī)定，但宅基地使用權(quán)仍被認(rèn)為房屋所有人享有。隨后農(nóng)村推行初級(jí)農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)，于是又轉(zhuǎn)為農(nóng)民所有、初級(jí)社集體經(jīng)營(yíng)的土地制度。１９６３年通過(guò)的《關(guān)于社員宅基地問(wèn)題規(guī)定》第一次使用了“宅基地使用權(quán)”的概念，第一次明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也從此確立了我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度［２］。接著在農(nóng)村實(shí)行高級(jí)農(nóng)業(yè)合作化和人民公社化，土地制度又轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、集體經(jīng)營(yíng)制度。改革開(kāi)放以來(lái)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)民住房需求逐步增多，住房問(wèn)題亟待解決，于是１９８１年國(guó)務(wù)院通過(guò)了《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》，規(guī)定了分配給社員的宅基地是不允許出租、買賣和轉(zhuǎn)讓的，還規(guī)定了具體的審批辦法。１９８６年頒布的《土地管理法》和１９９１年頒布的《土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)一步完善了宅基地使用權(quán)的審批制度。２００７年頒布的《物權(quán)法》專章對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行了概括性的規(guī)定。目前我國(guó)關(guān)于宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定和保護(hù)主要是在《土地管理法》和《物權(quán)法》中規(guī)定。

２ 我國(guó)宅基地使用權(quán)法律保護(hù)的現(xiàn)狀分析

２．１ 我國(guó)宅基地使用權(quán)法律保護(hù)的具體規(guī)定

２．１．１ 《土地管理法》的規(guī)定 我國(guó)《土地管理法》只是規(guī)定農(nóng)村村民按戶只能擁有一處宅基地，而且它的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，要求符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。申請(qǐng)宅基地須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。村民在出賣、出租住房后，如果再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

２．１．２ 《物權(quán)法》的規(guī)定 我國(guó)《物權(quán)法》有專門的一章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，主要規(guī)定了宅基地使用權(quán)的概念、法律適用、消滅、處理、變更以及注銷登記。雖然宅基地使用權(quán)以基本法的形式肯定下來(lái)，但是《物權(quán)法》的規(guī)定比較概括，對(duì)于宅基地使用權(quán)的法律保護(hù)更主要的還是依照《土地管理法》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行的。

２．１．３ 部門規(guī)章和地方性法規(guī)的規(guī)定 ２００４年國(guó)土資源部頒布了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，從嚴(yán)格土地管理角度對(duì)農(nóng)村宅基地管理進(jìn)行了具體規(guī)范，并規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證。２００８年１０月《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》進(jìn)一步提出了“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”的明確要求。國(guó)土資源部于２０１０年３月下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》，要求加強(qiáng)規(guī)劃計(jì)劃控制引導(dǎo)，合理確定村莊宅基地用地布局規(guī)模；嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，完善宅基地管理制度；探索宅基地管理的新機(jī)制，落實(shí)最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度；加強(qiáng)監(jiān)管，建立宅基地使用和管理新秩序。同時(shí)，各省、自治區(qū)、直轄市制定了相應(yīng)的地方性法規(guī)、條例來(lái)規(guī)范宅基地的使用和管理。

２．２ 我國(guó)宅基地使用權(quán)法律保護(hù)的特點(diǎn)評(píng)析

１）我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定較少、較分散。作為我國(guó)基本法的《物權(quán)法》對(duì)于宅基地使用權(quán)只是作概括性的規(guī)定，關(guān)于如何適用，只是規(guī)定了按照《土地管理法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。而《土地管理法》更是分散地規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、消滅和責(zé)任等，并且是和其他土地權(quán)利一起規(guī)定的，并沒(méi)有將宅基地使用權(quán)單獨(dú)列出，更談不上對(duì)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)的法律保護(hù)問(wèn)題。

２）我國(guó)現(xiàn)行的法律對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定并沒(méi)形成完整的體系。關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定主要是在《土地管理法》和《物權(quán)法》中規(guī)定的，但是二者配合得并不完美。如果把《物權(quán)法》比作一部法律的總則，《土地管理法》比作一部法律的分則的話，那么它們之間的關(guān)聯(lián)性并不強(qiáng)，也沒(méi)有一部法律所具有的體系性。

３）各地的法規(guī)條例對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定內(nèi)容不統(tǒng)一，執(zhí)行較差。一些地方雖然制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容不統(tǒng)一，且有些不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，使得實(shí)際運(yùn)行中不能有效地落實(shí)和執(zhí)行，宅基地管理的效果差異很大。同時(shí)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所帶來(lái)的宅基地問(wèn)題的新變化、新要求，現(xiàn)行法律法規(guī)又難于支持?，F(xiàn)行宅基地法律法規(guī)己滯后于社會(huì)現(xiàn)實(shí)，必須予以完善。

３ 我國(guó)宅基地使用權(quán)法律保護(hù)的制度反思

３．１ 宅基地使用權(quán)的設(shè)立

３．１．１ 宅基地使用權(quán)的設(shè)立取得 關(guān)于宅基地使用權(quán)的設(shè)立取得，《物權(quán)法》并沒(méi)有明確的規(guī)定，只是授權(quán)《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，而《土地管理法》只是規(guī)定農(nóng)村村民享有申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的權(quán)利，一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，在出租、出賣后不得再申請(qǐng)宅基地，并且經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的審核和縣級(jí)人民政府的批準(zhǔn)才能取得。對(duì)于涉及占用農(nóng)地的，要辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。由此可見(jiàn)，我國(guó)宅基地使用權(quán)的設(shè)立取得采取行政許可方式。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，都屬于農(nóng)民集體所有。宅基地的所有人不是占有人和使用人，而是集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)所有權(quán)的有關(guān)理論，所有人對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，所有人對(duì)所有物享有的是完全的支配權(quán)利，不應(yīng)受任何人和組織的干涉。使用權(quán)可以根據(jù)所有權(quán)的授權(quán)或轉(zhuǎn)讓取得，而宅基地使用權(quán)的設(shè)立取得要經(jīng)過(guò)行政審批手續(xù)，這與所有權(quán)的有關(guān)理論不相符，并且否認(rèn)了集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的所有權(quán)。

３．１．２ 宅基地使用權(quán)的設(shè)立登記 我國(guó)《物權(quán)法》只規(guī)定了已登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，需要辦理變更登記或者注銷登記?！锻恋毓芾矸ā访鞔_了宅基地使用權(quán)的取得、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)依法登記。宅基地使用權(quán)既然是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它的取得就要符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得的生效要件，否則就會(huì)違背不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)理論。但是由于缺乏登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容和登記程序的具體規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記工作嚴(yán)重滯后。農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在全國(guó)大部分農(nóng)村地區(qū)沒(méi)有登記。作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，缺乏登記這個(gè)最根本的公示手段，其物權(quán)性質(zhì)將難以彰顯，也可以想象這會(huì)對(duì)流轉(zhuǎn)帶來(lái)怎樣的混亂［３］。同時(shí)，登記制度的不完善給將來(lái)的產(chǎn)權(quán)糾紛埋下隱患，也造成了司法和管理上的困難［４］。

３．２ 宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

由于宅基地使用權(quán)擔(dān)負(fù)著一定的社會(huì)保障功能，現(xiàn)行的《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)對(duì)其流轉(zhuǎn)并沒(méi)有絕對(duì)禁止，而是對(duì)其流轉(zhuǎn)范圍和程序進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房流轉(zhuǎn)給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并流轉(zhuǎn)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。另外，繼承作為流轉(zhuǎn)的方式之一，宅基地使用權(quán)與房屋可以一同作為遺產(chǎn)由繼承人繼承，如果繼承人并非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而是其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者是城鎮(zhèn)居民的，如果不允許其繼承的話，就會(huì)剝奪了合法繼承人的繼承權(quán)；如果允許其繼承的話，就會(huì)使城鎮(zhèn)居民享有宅基地使用權(quán)。這種專門解決農(nóng)民居住問(wèn)題的權(quán)利，于法于理都不符合現(xiàn)實(shí)的情況。

伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是我國(guó)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和集約利用土地資源的必然要求，限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將會(huì)阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的潮流。首先，嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓范圍損害了農(nóng)民的利益。如果轉(zhuǎn)讓的主體只限制于本集體內(nèi)部成員，而集體成員可以無(wú)償申請(qǐng)獲得宅基地使用權(quán)，這將導(dǎo)致大部分轉(zhuǎn)讓無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也不利于發(fā)揮宅基地使用權(quán)的最大化價(jià)值，甚至可能出現(xiàn)宅基地閑置的現(xiàn)象。其次，嚴(yán)格限制宅基地的轉(zhuǎn)讓不利于城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新機(jī)制正在形成，以破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)的各項(xiàng)改革不斷深化，城鄉(xiāng)融合步伐加快。解除對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，既有利于充分利用數(shù)量巨大的農(nóng)村宅基地存量資源以緩解建設(shè)用地的供求矛盾，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置，也能使廣大農(nóng)民憑借土地權(quán)利合理分享工業(yè)化、城市化帶來(lái)的好處，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展［５］。

３．３ 宅基地使用權(quán)的消滅

根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，宅基地使用權(quán)消滅的事由主要有：為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用宅基地的；不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；長(zhǎng)期閑置宅基地的；宅基地面積超標(biāo)的；房屋滅失的。此外，宅基地使用權(quán)也可能因土地的滅失、國(guó)家的征收、無(wú)人繼承和權(quán)利人拋棄等消滅。綜觀這些規(guī)定，有些不甚合理，有些缺乏操作性。如不能因違反用途限制而收回宅基地，也不能因宅基地長(zhǎng)期閑置而一概收回，地上物的滅失不能成為宅基地使用權(quán)的消滅原因。宅基地使用權(quán)滅失的，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)被占用的農(nóng)戶重新分配宅基地，并且對(duì)附著物進(jìn)行合理的補(bǔ)償。

３．４ 宅基地使用權(quán)的監(jiān)督

按照法律規(guī)定，宅基地的分配要經(jīng)村民會(huì)議討論、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。但在實(shí)踐中，宅基地使用權(quán)的獲得大多操縱在村、組干部手中。村、組干部不是嚴(yán)格貫徹法律規(guī)定，而是依據(jù)親情和關(guān)系的疏密運(yùn)作，以言代法、以權(quán)代法，出現(xiàn)了“權(quán)力宅基地”和“人情宅基地”的現(xiàn)象，鄉(xiāng)村干部利用土地牟取利益和欺壓農(nóng)民的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。這種管理上的空白，使亂占濫用土地建房的現(xiàn)象屢禁不止。加之大量的邊遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有編制村鎮(zhèn)規(guī)劃，或者有村鎮(zhèn)規(guī)劃也執(zhí)行不力。基層土地管理所的工作人員往往人手不夠、執(zhí)法手段薄弱，對(duì)未批先建、少報(bào)多建、私自擴(kuò)建、隨意調(diào)換等難以做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、跟蹤管理［６］。在一些農(nóng)村中更是存在“隱形市場(chǎng)”，對(duì)宅基地使用權(quán)隨意地轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，損害了農(nóng)民的合法利益。如果不加大對(duì)宅基地使用權(quán)的監(jiān)督管理，可能會(huì)造成村民矛盾的激化，不利于農(nóng)村的穩(wěn)定和發(fā)展。

４ 完善我國(guó)宅基地使用權(quán)法律保護(hù)的建議

４．１ 完善宅基地使用權(quán)的立法規(guī)定

由于我國(guó)并未形成宅基地使用權(quán)法律保護(hù)的完整體系，對(duì)宅基地使用權(quán)的法律保護(hù)不足，農(nóng)民的合法利益時(shí)常會(huì)受到非法的侵害，使得完善我國(guó)宅基地使用權(quán)的立法成為必要?？紤]到《物權(quán)法》作為基本法的性質(zhì)和頒布時(shí)間較短的實(shí)際，在《物權(quán)法》中修改完善宅基地使用權(quán)的規(guī)定不太現(xiàn)實(shí)。而《土地管理法》目前的修改主要是依據(jù)２０１１年實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定進(jìn)行修訂。因此，應(yīng)考慮由國(guó)務(wù)院制定一部完整的、系統(tǒng)的《農(nóng)村宅基地管理法》或《農(nóng)村宅基地管理?xiàng)l例》的行政法規(guī)，詳細(xì)規(guī)定宅基地使用權(quán)的概念、取得方式、內(nèi)容、行使、流轉(zhuǎn)、消滅、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等，以健全和規(guī)范宅基地的管理。

４．２ 規(guī)范宅基地使用權(quán)的初始取得

我國(guó)宅基地使用權(quán)的初始取得是必須經(jīng)過(guò)行政審批程序的，正如上述所講，宅基地是屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，這就違背所有權(quán)的法理。既然宅基地所有者是集體經(jīng)濟(jì)組織，就由集體經(jīng)濟(jì)組織來(lái)分配宅基地，但是又因?yàn)樗峙涞恼匦枰铣擎?zhèn)的規(guī)劃，所以應(yīng)該向人民政府備案。希望獲得宅基地使用權(quán)的村民可以向村民委員會(huì)申請(qǐng)，村民委員會(huì)召開(kāi)村民大會(huì)集體討論，經(jīng)大多數(shù)人的同意，申請(qǐng)人就可以和村民委員會(huì)簽訂宅基地使用權(quán)合同，然后由申請(qǐng)人和村民委員會(huì)同時(shí)向登記部門申請(qǐng)登記，同時(shí)還要向鄉(xiāng)級(jí)人民政府進(jìn)行備案。因此，宅基地使用權(quán)的初始取得應(yīng)由審批制改為備案制，進(jìn)一步統(tǒng)一和規(guī)范宅基地使用權(quán)的初始取得。

４．３ 建立宅基地使用權(quán)的登記制度

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，就應(yīng)該采取不動(dòng)產(chǎn)登記的公示方法，建立統(tǒng)一的登記管理制度。宅基地使用權(quán)在設(shè)立時(shí)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行登記，發(fā)放權(quán)利證書。登記簿上的申請(qǐng)人才是真正的權(quán)利人，這樣就能夠明確產(chǎn)權(quán)的歸屬，減少不必要的糾紛。在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，進(jìn)行變更登記。在宅基地使用權(quán)消滅后，進(jìn)行注銷登記，收回權(quán)利證書。據(jù)此，我國(guó)宅基地使用權(quán)的登記管理制度可以完全適用《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的辦法來(lái)進(jìn)行。

４．４ 促成宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)

新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)和土地作為稀缺性資源要求價(jià)值最大化的特性使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)成為可能。我國(guó)現(xiàn)行的法律并沒(méi)有禁止農(nóng)民處理其房屋，農(nóng)民在處理房屋的同時(shí)也相應(yīng)地處理了宅基地，可見(jiàn)宅基地使用權(quán)是隨著房屋流轉(zhuǎn)的。所以宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)是不可改變的趨勢(shì)。

１）要明確宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)條件。宅基地的所有權(quán)人是集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，正是由于宅基地使用權(quán)人之間相互熟悉，相互了解，因此宅基地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)的同時(shí)要優(yōu)先考慮本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員，保護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的合法利益。筆者認(rèn)為村民在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)時(shí)應(yīng)先征詢本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的意見(jiàn)，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

２）要明確宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求和新農(nóng)村建設(shè)政策的要求，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不應(yīng)只限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而應(yīng)包括城鎮(zhèn)居民。第一，擴(kuò)大宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍能更好地實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的價(jià)值，給村民帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。第二，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，宅基地所有權(quán)人并沒(méi)有發(fā)生變化，仍是集體經(jīng)濟(jì)組織，只是使用人發(fā)生變化而已。只要不損害本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的利益，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍應(yīng)不受限制。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)利，這是為了便于農(nóng)村的管理。

３）要建立統(tǒng)一的宅基地使用權(quán)交易場(chǎng)所。宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)在宅基地的供給主體和需求主體之間起媒介和橋梁作用。為了使宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更加自由、方便、快捷，建立一個(gè)安全、統(tǒng)一、開(kāi)放的宅基地使用權(quán)交易場(chǎng)所是必要的。在交易的過(guò)程中，交易場(chǎng)所能夠更快地提供交易信息，交易人能從交易市場(chǎng)獲得更大的利益。同時(shí)，積極培育宅基地使用權(quán)交易的中介服務(wù)組織，規(guī)范宅基地使用權(quán)的價(jià)值評(píng)估，最大限度地保護(hù)交易雙方的利益。

４．５ 健全宅基地使用權(quán)的監(jiān)管制度

建立健全嚴(yán)格的宅基地使用權(quán)監(jiān)管制度，對(duì)規(guī)范宅基地取得、化解宅基地糾紛、節(jié)約土地資源都具有重要意義。首先，要健全宅基地審批程序。宅基地審批實(shí)行“一站式”服務(wù)，完善公開(kāi)、公平、公正的宅基地審批制度，接受群眾的監(jiān)督，傾聽(tīng)群眾合理的意見(jiàn)與建議。其次，要加強(qiáng)對(duì)村干部的國(guó)土資源法制教育，強(qiáng)化村干部的宅基地管理第一責(zé)任人意識(shí)。對(duì)宅基地規(guī)劃管理好的村、村干部給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，以提高村干部對(duì)宅基地規(guī)范運(yùn)用和管理的積極性和主動(dòng)性。最后，要建立國(guó)土、公安、司法等部門聯(lián)合執(zhí)法監(jiān)察、辦案體系。健全執(zhí)法監(jiān)督舉報(bào)體系和舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，鼓勵(lì)村民互相監(jiān)督［7］。建立預(yù)防為主、事先防范與事后查處相結(jié)合的制度，經(jīng)常性巡回檢查，加大查處力度，使宅基地違法現(xiàn)象和問(wèn)題得到及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

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