經(jīng)濟(jì)法視角下的商品房“限購(gòu)令”分析

摘 要：近年來(lái)，政府推出了多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施遏制房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，但一直效果不佳。房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈使政府用“有形的手”干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為宏觀調(diào)控的必然的結(jié)果。限購(gòu)令的出臺(tái)體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的政府適當(dāng)干預(yù)。經(jīng)過(guò)兩年多的實(shí)施，限購(gòu)令使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)退熱，起到了遏制房?jī)r(jià)上漲立竿見(jiàn)影的效果。但是，限購(gòu)令作為一項(xiàng)房市后期調(diào)控政策，其法律屬性和存在的合理性一直飽受爭(zhēng)議。試以經(jīng)濟(jì)法為視角淺談限購(gòu)令出臺(tái)的必然，淺析限購(gòu)后現(xiàn)階段房市出現(xiàn)的各種現(xiàn)象背后的原因。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)法

中圖分類(lèi)號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）35-0160-02

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展，迫切需要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐。從2010年4月30日首次明確提出限制家庭購(gòu)房套數(shù)的“國(guó)十條”，到2011年12月12日“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施”的出臺(tái)，限購(gòu)令已經(jīng)執(zhí)行了兩年多，新增實(shí)行限購(gòu)令的城市數(shù)量已經(jīng)破百。

一、限購(gòu)令的法律屬性及其合法性爭(zhēng)議

限購(gòu)令是政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的一項(xiàng)國(guó)家政策或行政命令，位階極低，其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于憲法、法律、行政法規(guī)，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”原則，對(duì)商品房交易過(guò)程中涉及的買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人不產(chǎn)生法律的強(qiáng)制約束力。并且，限購(gòu)令屬于抽象行政行為，不具有可訴性。所以，限購(gòu)令不具備法律法規(guī)的屬性，也不是行政法規(guī)，而只是政府出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控頒布的行政規(guī)范性文件，因此房產(chǎn)交易中簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同就不可能因違反限購(gòu)令而無(wú)效[1]。

對(duì)于限購(gòu)令，目前褒貶不一。支持者認(rèn)為，限購(gòu)令應(yīng)該堅(jiān)持長(zhǎng)期地執(zhí)行。因?yàn)橄拶?gòu)令出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的瘋漲起到了立竿見(jiàn)影的遏制效果，限購(gòu)令是拯救房市的法寶，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決長(zhǎng)期執(zhí)行不放松。由于限購(gòu)令有著自身無(wú)法摒除的先天不足，反對(duì)聲也不絕于耳。反對(duì)理由大致如下：首先，限購(gòu)令缺乏合法存在的法律依據(jù)。限購(gòu)令作為抽象行政行為中位階極低的其他規(guī)范性文件，本身又違反了行政比例原則。其次，限購(gòu)令的戶籍限制有違公平正義的原則，阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下人才的優(yōu)化配置和合理流動(dòng)，有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過(guò)度干預(yù)之嫌；再次，限購(gòu)令雖然使一線城市房?jī)r(jià)降溫，但許多房地產(chǎn)商和有購(gòu)房資格的人涌向二三線城市抬高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。最后，限購(gòu)令使得房產(chǎn)爭(zhēng)議訴訟激增。自限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，各種假離婚、假結(jié)婚、辦理假的納稅證明或社保證明、借用他人身份購(gòu)房等規(guī)避手段層出不窮[2]，這些方式存在著巨大法律風(fēng)險(xiǎn)，也給社會(huì)帶來(lái)許多不穩(wěn)定因素。

總的來(lái)說(shuō)，隨著限購(gòu)、限貸的政策執(zhí)行，全國(guó)房市普遍降溫，民眾拍手稱(chēng)快。但限購(gòu)令作為一項(xiàng)國(guó)家宏觀調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的臨時(shí)性措施，出現(xiàn)諸多爭(zhēng)議聲也不容忽視。

二、限購(gòu)令的經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)

1.房市失靈使限購(gòu)令出臺(tái)成為必然。市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，在社會(huì)收入分配、公共物品、負(fù)外部性等方面存在著自身難以克服的局限性。經(jīng)濟(jì)人逐利的本能會(huì)驅(qū)使買(mǎi)賣(mài)雙方為實(shí)現(xiàn)利益的最大化，公然違反法律法規(guī)，甚至踐踏基本的倫理道德。房地產(chǎn)價(jià)格脫離基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)過(guò)快地上漲，扭曲了實(shí)體經(jīng)濟(jì)中資源的相對(duì)價(jià)格，使市場(chǎng)上一般消費(fèi)品遵循的市場(chǎng)供求規(guī)律奇跡般失靈。住房?jī)r(jià)格過(guò)度偏離價(jià)值，亟需政府這雙有形的手需要適時(shí)嚴(yán)格的調(diào)整。

2.住房成為一種特殊的商品，相對(duì)于一般消費(fèi)品在市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制、供需機(jī)制有著明顯的不同，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格容易表現(xiàn)出脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的暴漲。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房屬于特殊的消費(fèi)品，具有消費(fèi)與投資的雙重屬性。住房是世界上最具家庭觀的中國(guó)人的生活必備品，中國(guó)人對(duì)住房的偏愛(ài)由來(lái)已久，無(wú)房不婚在當(dāng)今中國(guó)也普遍存在。國(guó)人對(duì)住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求量，房地產(chǎn)市場(chǎng)在很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)都處于賣(mài)方市場(chǎng)，以致房?jī)r(jià)一直居高不下。

3.經(jīng)濟(jì)法的終極目標(biāo)是追求社會(huì)效益的最大化，經(jīng)濟(jì)人逐利本性是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。在中國(guó)買(mǎi)房是一個(gè)很好的投資方式，溫州炒房團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)告訴人們“逢調(diào)必漲，越調(diào)越漲”。通貨膨脹的壓力使得人們手里的貨幣貶值縮水，投資房市是保值增值的有效理財(cái)方式。房屋限購(gòu)令釋放“樓市還要上漲”的信號(hào)，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理反而促使新一輪的搶購(gòu)熱。在政策出臺(tái)前購(gòu)房，不確定性使購(gòu)買(mǎi)力在短期內(nèi)爆發(fā)出來(lái)。短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯在房市上依然奏效。

4.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資源分配遵循絕對(duì)平等原則，如果社會(huì)所有成員對(duì)某一物品都有需求的話，那么貨幣的多寡就決定了這一商品最終歸屬。在中國(guó)房屋就是屬于這樣的生活必需品，土地的稀缺性與不可再生特性決定了土地市場(chǎng)需求彈性大而供給彈性小，只要購(gòu)買(mǎi)房屋有利可圖，社會(huì)資本就會(huì)源源不斷地涌入商品房市場(chǎng)。即使房地產(chǎn)市場(chǎng)都是剛性需求，沒(méi)有投資和投機(jī)資本的加入，剛性需求的群體之間也會(huì)相互競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的最終上漲[3]。

作為政府在特殊時(shí)期對(duì)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預(yù)的一項(xiàng)政策，對(duì)促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，構(gòu)建自由公平、健康有序的經(jīng)濟(jì)秩序環(huán)境有著積極的意義。

三、限購(gòu)令執(zhí)行現(xiàn)狀及原因分析

限購(gòu)令已經(jīng)執(zhí)行了兩年，目前北上廣深這類(lèi)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，抑制住房投機(jī)、投資需求的短期調(diào)控已初見(jiàn)成效，但距離房?jī)r(jià)回歸理想，讓社會(huì)中等收入群體能消費(fèi)得起商品房的宏觀調(diào)控最終目標(biāo)仍有一定差距。限購(gòu)令執(zhí)行中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，引起的原因很多，現(xiàn)淺談一二。

1.看漲心理預(yù)期。限購(gòu)令利于人們形成房?jī)r(jià)還會(huì)漲的預(yù)期，限購(gòu)釋放住房作為珍惜資源的信號(hào)，目前而言住房是被打壓的，一旦政府放開(kāi)，房?jī)r(jià)又會(huì)重新上漲，實(shí)現(xiàn)不斷升值的神話。就限購(gòu)令而言，限購(gòu)之前是推動(dòng)投資型消費(fèi)者進(jìn)場(chǎng)，實(shí)施限購(gòu)后，則可以威脅剛需型消費(fèi)者抓緊買(mǎi)入[4]。限購(gòu)局勢(shì)下開(kāi)發(fā)商通過(guò)減少新房的供給量來(lái)維系房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平，也會(huì)使房?jī)r(jià)維持原有的高價(jià)位，故當(dāng)前房?jī)r(jià)整體而言處于止?jié)q不跌狀態(tài)。

2.市場(chǎng)博弈論。地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)多個(gè)利益相關(guān)者充分博弈的場(chǎng)所，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入房市下行時(shí)期，政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間、開(kāi)發(fā)商同行業(yè)之間、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間這場(chǎng)公平與效率的持久博弈仍在繼續(xù)[5]。第一，政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的博弈與合作。為緩解地方財(cái)政吃緊，保證市場(chǎng)商品房供應(yīng)，刺激樓市消費(fèi)，在不觸及樓市限購(gòu)、限貸等政策“紅線”下，地方政府的微調(diào)嘗試一直在進(jìn)行。成都、廣州、海口解套限購(gòu)令的嘗試都被紛紛叫停，十八大傳達(dá)調(diào)控房市不放松的信號(hào)表明國(guó)家對(duì)限購(gòu)的執(zhí)行力度仍然沒(méi)有松懈。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，消費(fèi)市場(chǎng)持幣觀望氣氛濃重，開(kāi)發(fā)商紛紛通過(guò)打折促銷(xiāo)，以價(jià)換量等促銷(xiāo)方式回籠資金以熬過(guò)房市低迷的寒冬。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將集中表現(xiàn)為資金競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)兼并、聯(lián)合的機(jī)遇可能出現(xiàn)。第三，限購(gòu)令使民眾看到政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，改變了長(zhǎng)期以來(lái)“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話，部分社會(huì)閑散資金突破房市另尋效益更高的投資渠道，繼續(xù)留守商品房市場(chǎng)的投資者的逐利行為可能會(huì)衍生出有關(guān)規(guī)避限購(gòu)資格不合法的相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)。

3.寡頭壟斷論。伴隨住房限購(gòu)令的出臺(tái)，商業(yè)銀行收緊信貸，開(kāi)發(fā)成本和建設(shè)成本攀升，殘酷的市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰原則將發(fā)揮作用，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭壟斷現(xiàn)象會(huì)更嚴(yán)重，中小房企因資金鏈斷裂將逐漸淡出市場(chǎng)，市場(chǎng)資源將流向效益更高的地方去。近年來(lái)，土地拍賣(mài)價(jià)格的持續(xù)高漲，中標(biāo)的都是實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)巨頭，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈緊張將是行業(yè)資源并購(gòu)整合的天賜良機(jī)。實(shí)力雄厚的投資者和房地產(chǎn)商將考慮由單一的住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向綜合商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。重慶投資客在貴陽(yáng)一次性購(gòu)買(mǎi)616套酒店式商業(yè)公寓就是典型的投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的案例[6]。

4.地方保護(hù)壁壘。限購(gòu)令要求對(duì)戶籍、居住證、社保證及個(gè)人所得稅納稅證明的進(jìn)行證明，以限制本居民購(gòu)房數(shù)量和限制外來(lái)人口落戶，部分城市還要求審核戶口本上所有家庭成員名下的房產(chǎn)。限購(gòu)令迫使許多家庭仍然選擇租房居住，同時(shí)承受由于住房限購(gòu)令所導(dǎo)致的房租上漲，戶籍制度造成的社會(huì)福利壁壘將更加堅(jiān)實(shí)。一線城市的工作者迫于壓力離開(kāi)旅居的城市回到戶籍所在的二三線城市買(mǎi)房結(jié)婚，這在某種程度又激活了當(dāng)?shù)夭痪皻獾姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)提前進(jìn)入旺季。

后金融時(shí)代，國(guó)際局勢(shì)前景不明朗、世界經(jīng)濟(jì)不景氣、國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力較大、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定等因素使得房市更加錯(cuò)綜復(fù)雜。如果限購(gòu)的時(shí)間較短，則限購(gòu)令預(yù)期給剛性需求群體的利益就不能得到實(shí)現(xiàn)。將限購(gòu)令的期限延長(zhǎng)到一個(gè)合理的期間，可防止部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、拖延開(kāi)竣工時(shí)間，在熬過(guò)限購(gòu)令的寒冬后，趁機(jī)哄抬房?jī)r(jià)大賺一筆。所以，限購(gòu)政策應(yīng)當(dāng)是較長(zhǎng)期的調(diào)控任務(wù)，取消限購(gòu)需要外部環(huán)境的支持。

四、小結(jié)

限購(gòu)令有助于中等收入群體在商品房市場(chǎng)上取得住房資格，實(shí)現(xiàn)其住宅權(quán)。這項(xiàng)措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但限購(gòu)令實(shí)施產(chǎn)生的政策干預(yù)資源分配的“度”如果把握不好，就會(huì)直接違背初衷，帶來(lái)公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵犯的一系列法律問(wèn)題。中國(guó)樓市的出路是讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)真正成為一個(gè)居民消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，一個(gè)居民能夠買(mǎi)得起房的市場(chǎng)。住房限購(gòu)令的效果是有限的，解決市場(chǎng)供應(yīng)需求不平衡，尋找促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制是解決亂局的關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國(guó)未來(lái)發(fā)展中的重要?jiǎng)恿?，如何繼續(xù)鞏固限購(gòu)令的階段性成果，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航，仍是我國(guó)亟待解決的難題。